Immobilie ausschliesslich zur Diversifizierung?

[romonada]

Hallo Forum,

 

kann es bei der momentanen Geldpolitik sinnvoll sein, eine Immobilie nur zum Zweck der Diversifizierung zu kaufen?

 

Hintergrund: es ist momentan fast unmöglich, kleinere Immobilien (ETW) zu finden die bei Vermietung mehr als 2-3% Rendite erwirtschaften. Kaufen einer selbstgenutzen Immobilie ist hier in FRA auch schwierig, da Mieten (oft deutlich) günstiger ist bei Kaufpreisen bis zu 1 Mio für ein älteres Reihenhaus. Zudem herrscht Verkäufermarkt. Wenn man nicht mit fertiger Finanzierungszusage zur Besichtigung erscheint und sofort zusagt, ist man eigentlich schon raus. Insgesamt eine wenig attraktive Situation, zumindest aus Renditesicht. Darum habe ich auch eigentlich wenig Lust auf eine Immobilie. 3% Rendite bekommt man mit Aktienportfolio deutlich stressärmer (man ist allerdings nicht gehebelt).

 

Jetzt ist bei der momentanen Geldpolitik eine Inflation in den nächsten 5-10 Jahren recht wahrscheinlich (bzw. wahrscheinlich schon da). Wenn man momentan ausschliesslich in Tagesgeld und Aktien investiert ist, wäre eine kleinere Immobilie als weiterer Sachwert eine gute Diversifizierung des Portfolios? Inflation erfordert Sachwerte, Aktien sind schon viele vorhanden, das Tagesgeld wird vom rumliegen auch nicht mehr wert. Über vorhandenen hohen Eigenkapitaleinsatz sichert man sich einen Zins von <0.6% über 15 Jahre und kann so zumindest einen neutralen Cashflow etablieren => Werterhalt (im Gegensatz zum Tagesgeldkonto). Grosse Sprünge der Immobilienpreise halte ich für unrealistisch, viel weiter können die Zinsen als Haupttreiber der Immobilienpreise ja nicht mehr sinken. Zudem werden die Banken mittlerweile spürbar restriktiver bei der Finanzierung. Aber eventuell steigt die Wohnung sogar 1-2% im Wert pro Jahr. Beschleunigt sich die Geldentwertung, kann man über Sondertilgung oder Investitionen oder Erhöhung der Tilgung relativ bequem weiteres Tagesgeld "parken", ohne seien Aktienquote drastisch zu erhöhen, sozusagen als Plan B. Soweit die Theorie.

 

Daher die Frage: kann es momentan sinnvoll sein eine Immobilie zu kaufen, auch wenn es aus klassischer Renditesicht kein besonders attraktiver Investmentcase ist?

 

 

 

 

 

 

 

 

[greenknight]

Du erwartest also eine steigende Inflationsrate und willst dein Geld deshalb mit dem Kauf einer Immobilie schützen, von der du aber kaum Wertsteigerungen erwartest? Bei weiter steigender Inflationsrate willst du dann Sondertilgungen tätigen oder die Tilgung erhöhen, obwohl deine Schulden durch die Inflation weniger wert werden? 

[romonada]

Danke für die Denkanstösse

vor 4 Stunden von greenknight:

Du erwartest also eine steigende Inflationsrate und willst dein Geld deshalb mit dem Kauf einer Immobilie schützen, von der du aber kaum Wertsteigerungen erwartest? 

Ja das ist genau die Frage. Analog zu Aktien. Hier hat sich die Bewertung auch weit von den klassischen Fundamentaldaten entfernt. Legt man traditionelle Bewertungskriterien an ("Value" Investoren), ist ein Investment in viele Firmen wenig attraktiv. Trotzdem wird weiter kräftig investiert, auch von mir. Bei Immobilien bin ich aber nach wie vor sehr traditionell unterwegs ("unter 6-8% Rendite schlage ich mich nicht in meiner Freizeit noch mit Vermietung rum"). Und ich frage mich, ob das ein Fehler ist.

 

Zudem: ich bin wahrscheinlich viel zu pessimistisch, aber als Ziel über die nächsten 10-15 Jahre sehe ich Werterhalt. Ich glaube nicht, dass grosse Renditen zu holen sind.

 

vor 4 Stunden von greenknight:

Bei weiter steigender Inflationsrate willst du dann Sondertilgungen tätigen oder die Tilgung erhöhen, obwohl deine Schulden durch die Inflation weniger wert werden? 

Ja, wenn durch die Marktlage das Tagesgeld schneller Wert verliert als die Schulden, z.B. durch Inflation + Negativzins aufs Konto, dann wäre das eine Option. Oder durch eine potentielle Vermögensabgabe/steuer... die in der deutschen Kultur wohl zuerst Einkommen, dann auf Aktien und andere liquide Vermögensteile und erst sehr viel später auf Immobilienbesitz durchschlagen wird (siehe momentane Steuervorteile Immobilien > Aktien).

 

 

 

 

[vn5p7aw58aw357pw]

Das ist dann doch Selbstmord aus Angst vor dem Tod. Immobilien sind an vielen Standorten eben genau so aufgeblasen wie Aktien. Hier hat die Inflation sich, anders als bei Konsumgütern, also schon manifestiert. 
 

ich lege weiterhin in weltweit streuende Aktienfonds an. Ja, es gibt dort IMHO überbewertete Segmente, aber fast alles außerhalb der USA ist vergleichsweise niedrig bewertet. Und ich binde mir keinen Kredit / Mieter ans Bein. 

[romonada]

vor 14 Minuten von vn5p7aw58aw357pw:

Das ist dann doch Selbstmord aus Angst vor dem Tod. Immobilien sind an vielen Standorten eben genau so aufgeblasen wie Aktien. Hier hat die Inflation sich, anders als bei Konsumgütern, also schon manifestiert. 

Bin ja auch der Meinung. Darum stelle ich die Frage ja auch in einem Wertpapier Forum Aber vielleicht ist das ein Denkfehler und man sollte innerhalb der überbewerteten Anlageklasse auch diversifizieren...

[Bolanger]

Man sollte sich überlegen, ob das Immobilieninvest denn tatsächlich in einer der hoch bewerteten Städte sein muss. Mag schon sein, dass es sich in München, berlin, Frankfurt oder Stuttgart nicht mehr rechnet. Hast Du vielleicht die Möglichkeit, auf eine andere Region auszuweichen? Zumindest bei einer ETW kann man die auch etwas weiter weg kaufen, da es meist einen verwealter gibt, der sich um das meiste kümmert. Und wenn man dann 1-2x pro jahr 100 km zur Eigentümerversammlung fahren muss oder zum Mieter, dann wäre das auch verschmerzbar. Allerdings sollte jedem klar sein, dass man sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auseinander setzen muss. (Was sind übliche Preise? Welche Gegenden sind beliebt, welche nicht etc.)

[HnsPtr]

Es ist schon richtig: wenn man eine hohe (aber noch kontrollierte) Inflation erwartet, sollte man sich verschulden. Es gibt ganz viele "abers", aber über die hast du dich sicher schon selbst informiert.

 

Wie sich deine Vorstellung "Negativzins aufs Konto", "hohe Inflationsrate", "konstante Immobilienpreise" mit volkswirtschaftlichen Grundideen vertragen, sehe ich nicht. Das heißt aber nicht, dass du nicht recht hast.

[greenknight]

vor 6 Stunden von romonada:

Ja das ist genau die Frage. Analog zu Aktien. Hier hat sich die Bewertung auch weit von den klassischen Fundamentaldaten entfernt. Legt man traditionelle Bewertungskriterien an ("Value" Investoren), ist ein Investment in viele Firmen wenig attraktiv. Trotzdem wird weiter kräftig investiert, auch von mir. Bei Immobilien bin ich aber nach wie vor sehr traditionell unterwegs ("unter 6-8% Rendite schlage ich mich nicht in meiner Freizeit noch mit Vermietung rum"). Und ich frage mich, ob das ein Fehler ist.

Die Frage ist ja, ob du Immobilien trotzdem zutraust, mindestens um die von dir erwartete Inflation zu steigen. Das "schöne" an Inflation ist ja, dass die Preissteigerungen irgendwo herkommen müssen, deswegen rät man ja zu Sachwerten. Aber muss man sich deswegen eine einzelne Immobilie ans Bein binden? Vielleicht sind ja Immobilienfonds etwas für dich, wenn du dich nur mit Aktien unwohl fühlst. 

vor 6 Stunden von romonada:

Ja, wenn durch die Marktlage das Tagesgeld schneller Wert verliert als die Schulden, z.B. durch Inflation + Negativzins aufs Konto, dann wäre das eine Option. Oder durch eine potentielle Vermögensabgabe/steuer... die in der deutschen Kultur wohl zuerst Einkommen, dann auf Aktien und andere liquide Vermögensteile und erst sehr viel später auf Immobilienbesitz durchschlagen wird (siehe momentane Steuervorteile Immobilien > Aktien).

Mit Tagesgeld verliert man natürlich immer an Kaufkraft, egal in welcher Situation. Welche Inflationsraten erwartest du denn? Die EZB hat als oberstes Ziel die Preisstabilität bei einer Inflation von unter, aber nahe 2%. Bei höherer Inflation müsste die EZB laut ihrem Mandat mit bspw. steigenden Zinsen reagieren. 

 

[Cepha]

Ich finde es schon spannend, dass Du überhaupt mit 3% Rendite rechnest.

 

Ich würde hier eher mit 1-2% rechnen. Die Relation Kaufpreis zu jährlicher Kaltmiete hat hier den Faktor 50 erreicht.

 

Den Aktenmarkt in Europa und Asien halte ich aktuell nicht für überbewertet (Corona mal ignorierend), beim US-amerikanischen Aktienmarkt kann man sich darüber streiten.

[Bolanger]

vor 35 Minuten von greenknight:

Die EZB hat als oberstes Ziel die Preisstabilität bei einer Inflation von unter, aber nahe 2%. Bei höherer Inflation müsste die EZB laut ihrem Mandat mit bspw. steigenden Zinsen reagieren. 

Hat sich das nicht letztens geändert? Hin zu "durchschnittlich unter, aber nahe 2%"? Das erlaubt der EZB dann nämlichn auch, vorüberghehend höhere Inflationsraten zu tolerieren, ohne einschreiten zu müssen. Und über den Begriff "vorübergehend" lässt sich dann streiten, ebenso wie über die Berechnunsgmethoden der Inflation.

[Hansolol]

Der Vorteil bei Immobilien ist eben hauptsächlich der Fremdhebel und ein paar Steuervorteile. Hätte ich 100.000 Euro Cash würde ich Aktien kaufen und keine Immobilie. Hätte ich 0 Euro und müsste 100.000 Euro erst ansparen, würde ich zur Immobile greifen. 

[greenknight]

vor 17 Minuten von Bolanger:

Hat sich das nicht letztens geändert? Hin zu "durchschnittlich unter, aber nahe 2%"? Das erlaubt der EZB dann nämlichn auch, vorüberghehend höhere Inflationsraten zu tolerieren, ohne einschreiten zu müssen. Und über den Begriff "vorübergehend" lässt sich dann streiten, ebenso wie über die Berechnunsgmethoden der Inflation.

Du hast recht. Die EZB hat da natürlich einen Spielraum. Aber Inflationsraten von deutlich über 2% und über einen längeren Zeitpunkt hätten sicherlich eine Reaktion der EZB zur Folge. 

[Moneycruncher]

vor 7 Stunden von romonada:

Bin ja auch der Meinung. Darum stelle ich die Frage ja auch in einem Wertpapier Forum Aber vielleicht ist das ein Denkfehler und man sollte innerhalb der überbewerteten Anlageklasse auch diversifizieren...

Für den Dreiklang Wertpapierforum-Diversifikation-Immobilie gibt´s eigentlich nur eine Lösung: Offene Immobilienfonds, die sollten ca. 2% p.a. bringen und sind stressarm. Wenn es unbedingt Immobilie(n) sein müssen.

[Reinsch]

...oder Vonovia Aktien.

[hund555]

@romonada Da wir uns in einem Wertpapier-Forum uns befinden, wirst du eher viele Immobilien Gegner hier finden.

Ich finde Eigengenutze Immobilie in heutiger Zeit eine sehr gute Diversifikation seines Vermögens (wenn man nicht vorhat in paar Jahren umzuziehen), da man außer Aktien und Immobilien kaum irgendwo Rendite bekommt. Ob man aber bei Jahreskaltmiete von Faktor 50 in mancher Gegend noch kaufen soll, bin ich mir nicht sicher, bis Faktor 30-35 halte ich in heutiger Zeit für akteptabel.

[Moneycruncher]

vor 16 Stunden von Reinsch:

...oder Vonovia Aktien.

Ganz sicher ungeeignet zur Diversifikation. Das ist eine einzige Aktie.

[romonada]

Danke, extrem spannende Diskussion. Ich erwarte durchaus eine gefühlte/reale Inflation über 2%. Vielleicht wird auch der Warenkorb mal irgendwann angepasst, momentan klaffen zumindest die offiziellen Inflationszahlen und gefühlten/gelebten Inflation doch recht auseinander (v.a. wenn man z.B. Wohnkosten realistisch mit einrechnet)... Wenn die EZB eine Inflation von 2% berechnet, könnte ich mit durchaus vorstellen dass wir dann gefühlt deutlich über 3% liegen.

 

vor 14 Stunden von hund555:

Da wir uns in einem Wertpapier-Forum uns befinden, wirst du eher viele Immobilien Gegner hier finden.

Ja genau deshalb frage ich hier, da ich mir eine etwas differenziertere Antwort erwarte. "Einfach reich werden mit Immobilien" Blogs gibt es wahrlich genug

vor 19 Stunden von Cepha:

Ich finde es schon spannend, dass Du überhaupt mit 3% Rendite rechnest.

Auf die kommt man auch nur über die Einkommenssteuerersparnis bei Vermietung, brutto ist der Cashflow fast jeder Immobilie negativ. Aber man findet noch interessante Immobilien mit Faktor 30-40, allerdings nicht direkt in FRA sonder eher in der Region.

vor 17 Stunden von Moneycruncher:

Offene Immobilienfonds

Ein paar Immoaktien bzw REITs sind vorhanden. An wirklich offene Fonds traue ich mich nicht ran.

 

vor 15 Stunden von hund555:

Ich finde Eigengenutze Immobilie in heutiger Zeit eine sehr gute Diversifikation seines Vermögens

Das ist wahrscheinlich das Kernproblem. Bin absolut Deiner Meinung, Eigennutzung wäre wohl die beste Option. In FRA müsste man dann schon >800k investieren, um ein gleichwertiges Objekt (das wir gerade recht günstig mieten) zu kaufen. Ohne Makler geht fast nichts und damit "verbrennt" man schon bei Unterschrift allein ca 150k EUR an Kaufnebenkosten. Die müssen über Wertsteigerung erstmal wieder reinkommen, zumal diese Summe ohne greifbare Gegenleistung natürlich extrem schmerzt.

 

 

[hund555]

In Frankfurt sind die Preise ziemlich hoch, wenn sich nach Corona Homeoffice durchsetzt, werden Leute nicht so stark in die Großstädte ziehen, eher wird Umgebung der Großstädte profitieren. Weitere Preissteigerungen könnten sehr lange in Großstädten wegbleiben, mMn.

[Schwachzocker]

vor 50 Minuten von romonada:

Danke, extrem spannende Diskussion. Ich erwarte durchaus eine gefühlte/reale Inflation über 2%....

Ich erwarte in Zukunft auch Gefühle. Besonders spannend ist das aber nicht.

[Reinsch]

vor 1 Stunde von Moneycruncher:

Ganz sicher ungeeignet zur Diversifikation. Das ist eine einzige Aktie.

 

Aber eine einzige Immobilie diversifiziert besser?

 

Ich sage nicht, dass es der Königsweg ist. Aber bei Vonovia habe ich zumindest hunderttausende Immobilien, und muss mich nicht selbst mit Mietern und Verwaltung rumärgern. Statt ca. 3% Kaltmiete gibt es ca. 3% Dividende, Wertsteigerung bei beiden schwer prognostizierbar.

 

WENN ich als absoluter Immobilienlaie diese meinem Vermögen verstärkt beimischen wollte, dann wäre das mein Weg.

[Peter23]

vor 1 Stunde von romonada:

Auf die kommt man auch nur über die Einkommenssteuerersparnis bei Vermietung, brutto

Erkläre bitte mal wie das gehen soll. Sagen wir mal Du hast 20.000 € (Kalt-)Mieteinahmen pa bri einen Kaufpreis von 600.000 €. Wo sparst Du dann Steuern? Nach meinem Verständnis kannst Du zwar einiges absetzen, aber auf den Rest zahlst Du zusätzliche Steuern, die Du ohne Immobilie nicht hättest. Außerdem zahlst Du auch noch effektiv den persönlichen Grenz-Steuersatz, der bei mir zumindest fast doppelt so hoch ist wie die Abgeltungssteuer.

vor 1 Stunde von romonada:

brutto ist der Cashflow fast jeder Immobilie negativ

Wieso denn das? Das habe ich bei meinen Immobilien noch nie erlebt.

vor 1 Stunde von romonada:

Aber man findet noch interessante Immobilien mit Faktor 30-40, allerdings nicht direkt in FRA sonder eher in der Region.

Wofür steht FRA? Meinst Du Frankfurt am Main (FFM)? Wenn ja, dann findest Du natürlich auch direkt in Frankfurt-Stadtteilen Wohnungen mit oder unter Faktor 30 (zB in Höchst/Rödelheim) und mit 40 auch in guten Gegenden (zB Sachsenhausen, Bornheim).

vor 1 Stunde von romonada:

Ohne Makler geht fast nichts und damit "verbrennt" man schon bei Unterschrift allein ca 150k EUR an Kaufnebenkosten. Die müssen über Wertsteigerung erstmal wieder reinkommen, zumal diese Summe ohne greifbare Gegenleistung natürlich extrem schmerzt.

Das sehe ich exakt genauso. Eigentlich lohnt sich somit die Eigennutzung in diesen Städten nur, wenn man ewig dort wohnen bleibt (> 20-30 Jahre), weil dann die Mietersparnis immer größer wird (Mit Zinsen nahe bei 0%) und die Abschlusskosten nicht mehr ins Gewicht fallen.

 

Ohne die Berücksichtigung von Kaufnebenkosten wäre Kaufen aktuell im Vergleich zum Mieten (wegen den niedrigen Zinsen) so günstig wie noch nie.

[Anonymous_]

2 hours ago, Reinsch said:

 

Aber eine einzige Immobilie diversifiziert besser?

 

Ich sage nicht, dass es der Königsweg ist. Aber bei Vonovia habe ich zumindest hunderttausende Immobilien, und muss mich nicht selbst mit Mietern und Verwaltung rumärgern. Statt ca. 3% Kaltmiete gibt es ca. 3% Dividende, Wertsteigerung bei beiden schwer prognostizierbar.

 

WENN ich als absoluter Immobilienlaie diese meinem Vermögen verstärkt beimischen wollte, dann wäre das mein Weg.

Genau das mache ich als Diversifikation weil es mir wie dem Ersteller auch darum geht nicht ausschließlich in Aktien investiert zu sein.

 

Ich bespare regelmäßig zusätzlich zu ETFs:

-Deutsche Wohnen

-Vonovia

 

Wenn die Immobilienpreise noch teurer werden (und ich mir keine eigene leisten kann oder möchte) partizipiere ich mit.

 

Wenn die Preise fallen kann ich mir zumindest eine Immobilie vom restlichen Geld kaufen. Dann sehe ich die Verluste als verträglich.

 

Im Prinzip ist es ja wie eine Art Währungsabsicherung zu sehen, bloß für Immobilien.

 

Dazu hoffe ich natürlich auch dass Deutsche Wohnen oder Vonovia nicht massiv misswirtschaften und ein Ausfall oder Absturz droht.

[Moneycruncher]

vor 6 Stunden von romonada:

Ein paar Immoaktien bzw REITs sind vorhanden. An wirklich offene Fonds traue ich mich nicht ran.

Interessanter Ansatz. Du investierst in einzelne Immobilienaktien und REITs, aber an einen offenen Fonds traust Du dich nicht ran? Vielleicht verwechselst Du es mit eine geschlossenen Immobilienfonds, die sind wirklich riskant.

[romonada]

vor 5 Stunden von Peter23:

Erkläre bitte mal wie das gehen soll. Sagen wir mal Du hast 20.000 € (Kalt-)Mieteinahmen pa bri einen Kaufpreis von 600.000 €. Wo sparst Du dann Steuern? Nach meinem Verständnis kannst Du zwar einiges absetzen, aber auf den Rest zahlst Du zusätzliche Steuern, die Du ohne Immobilie nicht hättest. Außerdem zahlst Du auch noch effektiv den persönlichen Grenz-Steuersatz, der bei mir zumindest fast doppelt so hoch ist wie die Abgeltungssteuer.

Den grössten monatlichen Effekt hat die Abschreibung des Objektes über die Werbungskosten. Die Rendite kommt fast ausschliesslich über die Wertsteigerung und steuerfreien Verkauf nach 10+ Jahren.

 

vor 6 Stunden von Peter23:

Wofür steht FRA? Meinst Du Frankfurt am Main (FFM)? Wenn ja, dann findest Du natürlich auch direkt in Frankfurt-Stadtteilen Wohnungen mit oder unter Faktor 30 (zB in Höchst/Rödelheim) und mit 40 auch in guten Gegenden (zB Sachsenhausen, Bornheim).

Ja FFM. Sachsenhausen/Bornheim sind natürlich gute Lagen, aber eben auch 40 oder mehr. Wenn ich da mit konservativen Annahmen (wie z.b. 1 Quartal Leerstand alle drei Jahre) reingehe, komme ich selten auf einen positiven Cashflow.

 

vor 1 Stunde von Moneycruncher:

Du investierst in einzelne Immobilienaktien und REITs, aber an einen offenen Fonds traust Du dich nicht ran?

Das ist wahrscheinlich wirklich ein Fehler, sich nicht mehr mit offenen Immofonds zu beschäftigen. Da muss ich mal nachlesen

[Peter23]

vor 49 Minuten von romonada:

Den grössten monatlichen Effekt hat die Abschreibung des Objektes über die Werbungskosten.

Damit kommst Du niemals nahe an die 20.000 € im Jahr.

vor 50 Minuten von romonada:

Wenn ich da mit konservativen Annahmen (wie z.b. 1 Quartal Leerstand alle drei Jahre) reingehe, komme ich selten auf einen positiven Cashflow

Ich vermiete jetzt seid 10 Jahren dort zwei Wohnungen. Das ist zwar nicht viel, aber ich hatte bisher noch keinen einzigen Tag Leerstand.