Immobilienwert nach Zinsbindung neu ermittelt?

[murmeltier]

Ich hoffe, dass diese Frage nicht 100 mal gefragt wurde, mein Anliegen:

Rein fiktiv man finanziert eine Immobilie im Wert von 400.000, nach 10 Jahre Zinsbindung hat man rein fiktiv z.B. 100.000 abgezahlt. 

Wird nach der Zinsbindung der Immobilienwert neu ermittelt? Was ist wenn die Preise/Wert der Immobilie um -30 % runtergehen? Hat das Auswirkungen auf den neuen Kredit? 

Vielen Dank für die Hilfe! 

[Rubberduck]

Ja. Und zusätzlich wird auch die Bonität neu bewertet. Tragfähigkeit muss gewährleistet sein.

Wenn der Wert wirklich 30% runter ist, hat man Pech. Gilt auch nicht nur für die Bank, sondern beispielhaft auch für KfW etc.

[murmeltier]

Und das in Kombination von steigenden Zinsen. Ich hoffe, dass meine Hoffnung in 5-7 Jahren wahr wird und sich der Immobilienmarkt nach unten korrigiert. 

Danke, dass Risiko ist mir aktuell zu hoch in Berlin was zu kaufen. 

[hilflos]

da es vermutlich in Deutschland wenige Gegenden gibt in denen in den letzten 10 Jahren die Immobilienpreise gefallen sind, kann ich mit nicht vorstellen, daß sich die Banken die Arbeit mit einer Neubewertung machen.

Ist mir bei meinen Wohnungen nicht bekannt. Außerdem wollte meine Hausbank (Sparkasse) bei der Verlängerung keinerlei Unterlagen und und bei der anderen auch beim Wechsel vom normalem Darlehen auf Bauspardarlehen nur Angeban ohne Nachweise.

[Bolanger]

Im Normalfall sollte dieses Risiko aber überschaubar sein. man zahlt ja den Kredit ab und verringert die Restschuld. Wenn der Immobilienwert nicht schneller fällt als die Abzahlung, dann bleibt man min. beim ursprünglichen Beleihungswert und sollte damit auch wieder eine Bank finden, die zum ursprünglichen Beleihungswert neu finanziert. Wer sich aber nun schon gedanken dazu macht, der sollte diese Überlegungen auch ganz klar zur richtigen gestaltung des Kredites nutzen. Wenn die Finanzierung so knapp ist, dass man ggf. nach Ablauf der Zinsbindung ein Problem bekommt, der sollte die Zinsbindung länger wählen, oder eine Volltilgung anstreben oder oder...  

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von hilflos:

da es vermutlich in Deutschland wenige Gegenden gibt in denen in den letzten 10 Jahren die Immobilienpreise gefallen sind, kann ich mit nicht vorstellen, daß sich die Banken die Arbeit mit einer Neubewertung machen.

Tischgutachten und fertig. Einfach nach Tabelle. Merkt man im Regelfall nicht viel von. Nur weil das bei dir unproblematisch lief, ist das nicht zu verallgemeinern.

[free2k]

Am 4.12.2020 um 10:03 von murmeltier:

Wird nach der Zinsbindung der Immobilienwert neu ermittelt? Was ist wenn die Preise/Wert der Immobilie um -30 % runtergehen? Hat das Auswirkungen auf den neuen Kredit? 

Anders herum, sollte es sich doch positiv für den Kreditnehmer auswirken, wenn der Wert der Immobilie um 30% anstieg?

[Rubberduck]

vor 23 Stunden von Bolanger:

Wenn die Finanzierung so knapp ist, dass man ggf. nach Ablauf der Zinsbindung ein Problem bekommt, der sollte die Zinsbindung länger wählen, oder eine Volltilgung anstreben oder oder...  

Ich habe jetzt nicht die Tilgungsrate für das Beispiel ausgeknobelt. Aber 100k in 10 Jahren sind auch absolut reichlich wenig...

Unter 3-4% Tilgung sollte man imho gar nicht erst anfangen.

[murmeltier]

Es waren fiktive Zahlen ohne weitere Prüfung der notwendigen Tilgung. Danke für die Rückmeldungen! 

Am 6.12.2020 um 09:51 von free2k:

Anders herum, sollte es sich doch positiv für den Kreditnehmer auswirken, wenn der Wert der Immobilie um 30% anstieg?

Genau dieser Aspekt macht mich noch stutzig, ich kann mir vorstellen das Banken -30% neu verhandeln (=höhere Zinsen) aber eher zurückhaltend sind, wenn es für den Kreditnehmer positiv wäre...

[Aktie]

vor 5 Stunden von murmeltier:

Genau dieser Aspekt macht mich noch stutzig, ich kann mir vorstellen das Banken -30% neu verhandeln (=höhere Zinsen) aber eher zurückhaltend sind, wenn es für den Kreditnehmer positiv wäre...

Du bringst Dinge durcheinander. Erstens kennst du den Beleihungswert und die interne Kalkulation der Bank meist nicht. Der Beleihungswert wird in vielen Banken sogar jährlich (Gewerbeimmobilien) oder max. alle 3 Jahre (Wohnimmobilien) überprüft, oft läuft da aber einfach nur in der Software eine Neukalkulation anhand der vorhandenen Daten oder in der Kreditabteilung schaut mal jemand 10 Minuten drüber. Bei großen Finanzierungen schicken sie auch mal den bankeignen Gutachter (meist ein bei der Bank-Immobilienabteilung angestellter Makler oder Kreditsachbearbeiter mit einer kurzen Zusatzausbildung) vorbei. Es muss auch nicht das gesamte Darlehen durch den Beleihungswert gedeckt sein. Der ungedeckte Teil ist der Blankoteil mit dem die Bank im Risiko steht. Je höher der Blankoteil, desto höher die Zinsen. Du weißt aber nicht, bis zu welchem Blankoteil die Bank mitzieht.

 

Wenn an irgendeiner Stelle rauskommt, dass der Beleihungswert unter den internen Anforderungen ist, kriegst du Probleme. Das kann sowohl durch Bewegungen auf dem Immobilienmarkt passieren als auch durch individuelle Dinge (Wasserschaden, Brand, Hauptmieter für Spezialimmobilie insolvent etc.). Die teilen dir dann kühl mit, dass deine Immobilie nicht mehr die vertraglich vereinbarten Anforderungen an Kreditsicherheiten erfüllt und fordern dich auf, weitere Sicherheiten beizubringen (Elternhaus, Firmen-LKW, egal...). Im Wertpapierbereich heißt das Margin-Call. Hast du keine weitere Sicherheit, kündigen sie dir im Zweifelsfall auch den Kredit und stellen ihn sofort fällig. Dann hast du ein paar Wochen Zeit die gesamte Kohle aufzutreiben und meist ein richtiges Problem. Wird daher nur der allerletzte Schritt und die absolute Ausnahme sein. Mit einer Privatinsolvenz ist der Bank schließlich auch nicht geholfen. Kann aber auch eine ganz wirkungsvolle Drohung sein, um den Kreditnehmer zur Neuverhandlung der Zinsen (nach oben) zu bewegen. Wenn dein Haus hingegen im Wert steigt, ist alles super und beide Seiten erfüllen ihren Teil des Kreditvertrags (du stellst der Bank ausreichende Sicherheiten und die Bank dir Kapital).

 

Bei einer Anschlussfinanzierung wird der Beleihungswert auch geprüft. Es ist sehr selten, dass es hier Probleme gibt, du hast ja schon xx Jahre getilgt. Reicht er nicht, gibt's keine Anschlussfinanzierung oder zu sehr schlechten Konditionen oder gegen weitere Sicherheiten. Reicht er, kriegst du die Anschlussfinanzierung zu den aktuell gültigen Konditionen. Da die Zinsen in den letzten Jahren massiv gesunken sind, waren die aktuellen Konditionen bei Anschlussfinanzierung meist günstiger als zum Bau-/Kaufzeitpunkt. Genauso kannst du bei ausreichendem Beleihungswert auch dir in der Regel wieder zusätzliches Geld auszahlen lassen. Entweder indem aus dem bestehenden Darlehen wieder Geld ausgezahlt wird (aufvalutiert) oder indem ein neues Darlehen mit der gleichen Grundschuld besichert wird. Passiert häufig wenn zum Beispiel viel vom Darlehen getilgt ist oder nach 20 Jahren die Zinsbindung ausläuft und dann eine größere Renovierung ansteht.

[murmeltier]

Danke für die ausführliche Erläuterung. Das Thema Beleihungswert hatte ich so nicht auf den Schirm. Jetzt macht es für mich Sinn. 

[Rubberduck]

vor 16 Minuten von Aktie:

Erstens kennst du den Beleihungswert und die interne Kalkulation der Bank meist nicht.

 

Bewertung machen einige nach Sprengnetter. Die genaue Kalkulation ist "black box". Insbesondere bei Online-Buden.

Das Problem hat man teilweise schon aktuell. Dass der Marktpreis deutlich über der Bewertung durch die Bank liegt.

In dem Fall muss dann das Eigenkapital passen, das der Black-Box-Algorhitmus sehen will.  Zu wenig Eigenkapital ist immer schlecht.

 

Wenn der Kredit immer bedient worden und die Beleihungsauslauf "vernünftig" ist, dann wird IMHO unter normalen Umständen keine Bank "einfach mal so" kündigen.

 

[PrivateBanker]

Mal eine andere Sichtweise:

aktuell 10Jahre Bundesanleihe ca. -0,1 % p.a.

10 Jahre Zinsbindung Immo-Darlehen ca. 0,6 %  (0,7 % Aufschlag w/ Bonität ggü- 10J Bund)

Mietrendite der Immo 3 % p.a. (3,1 % Renditeaufschlag ggü. Bund)

 

Szenario: Zinsanstieg auf 3 % bei 10J Bund ==> 10Jahres-Kondition 3,7%

                                                                    ==> Mietrendite Immo 6%, bedeutet Immowert bei 55 % des Kaufpreises (Mietsteigerung 1% p.a. eingerechnet)

 

Auf das Gespräch zur Prolongation des Kredites könnte ich verzichten (Nachschusspflicht; Zusatzsicherheiten, zukünftige Rate)

 

[murmeltier]

vor 13 Stunden von PrivateBanker:

Mietrendite Immo 6%, bedeutet Immowert bei 55 % des Kaufpreises (Mietsteigerung 1% p.a. eingerechnet)

 

Wie kommst du auf diese Zahlen? 

[MontBlanc]

Am 4.12.2020 um 10:28 von murmeltier:

Und das in Kombination von steigenden Zinsen. Ich hoffe, dass meine Hoffnung in 5-7 Jahren wahr wird und sich der Immobilienmarkt nach unten korrigiert. 

Danke, dass Risiko ist mir aktuell zu hoch in Berlin was zu kaufen. 

Das in Berlin interessiert mich etwas genauer. Ich war im Sommer in Berlin und habe auch nach Immobilien geschaut. Welche Lage findest du interessant. Wie siehst du die Randbezirke. Welche Entwicklung auf Sicht 5 Jahre siehst du akteull?

Als Randbezirk hat mit Region Wannsee gefallen gerade jetzt in Corona hat der See einen Standortvorteil. Auch dürfte es am See Kühler sein als in der Stadt was sich im Klimawandel irgendwann bemerkbar macht. In der Stadt finde Tiergarten und Sony Center als Lage interessant sowie nähe des Intern Congress Center der Lietzensee. Gehst du eher auf Altbau oder Neubau. Ich würde eher Altbau bevorzugen. Am Tacheles ist Highend wohnen. Wie denkst du darüber?

In kleine hässliche Löcher in MFH würde ich nicht investieren. 

Danke für Deine Meinungen. Auch gern weiterer Meinungen anderer Forumteilnehmer. Alles Gute.

Am 6.12.2020 um 09:51 von free2k:

Anders herum, sollte es sich doch positiv für den Kreditnehmer auswirken, wenn der Wert der Immobilie um 30% anstieg?

Denke schon, man hat ja einen neuen freien Wert den man als Sicherheit weiter anbieten könnte (Grundschuld) das dürfte sich dann wiederum im Zins bemerkbar machen.

[kleinerfisch]

vor 17 Stunden von Aktie:

Genauso kannst du bei ausreichendem Beleihungswert auch dir in der Regel wieder zusätzliches Geld auszahlen lassen. Entweder indem aus dem bestehenden Darlehen wieder Geld ausgezahlt wird (aufvalutiert) oder indem ein neues Darlehen mit der gleichen Grundschuld besichert wird. Passiert häufig wenn zum Beispiel viel vom Darlehen getilgt ist oder nach 20 Jahren die Zinsbindung ausläuft und dann eine größere Renovierung ansteht.

Ausgangslage: vor 11 Jahre Immo gekauft, nach 10 Jahren Zinsbindung abgelaufen, seit 1 Jahr variabler Zins

Da der Wert der Immo sich etwa verdreifacht hat (war damals ein echtes Schnäppchen), habe ich mal angefragt, ob wir einen neuen Kredit mit höherem Volumen machen können.

Auskunft meiner Volksbank: Krediterhöhung nur möglich, wenn das Geld in die Immobilie fließt, angeblich sind das gestzliche Vorgaben und sollten daher für alle Banken gelten.

Eine Aufvalutierung ohne gleichzeitige Investition scheint also nicht möglich.

[Malvolio]

vor 44 Minuten von kleinerfisch:

Ausgangslage: vor 11 Jahre Immo gekauft, nach 10 Jahren Zinsbindung abgelaufen, seit 1 Jahr variabler Zins

Da der Wert der Immo sich etwa verdreifacht hat (war damals ein echtes Schnäppchen), habe ich mal angefragt, ob wir einen neuen Kredit mit höherem Volumen machen können.

Auskunft meiner Volksbank: Krediterhöhung nur möglich, wenn das Geld in die Immobilie fließt, angeblich sind das gestzliche Vorgaben und sollten daher für alle Banken gelten.

Eine Aufvalutierung ohne gleichzeitige Investition scheint also nicht möglich.

Hat die Volksbank gesagt, was für eine "gesetzliche Vorgabe" das ist? Kommt mir bei einem variablen Darlehen irgendwie komisch vor. Im Prinzip kannst du doch jederzeit das Darlehen zurückzahlen und in ein neues Darlehen umschulden, oder nicht?

[Aktie]

vor 1 Stunde von kleinerfisch:

Auskunft meiner Volksbank: Krediterhöhung nur möglich, wenn das Geld in die Immobilie fließt, angeblich sind das gestzliche Vorgaben und sollten daher für alle Banken gelten.

Eine Aufvalutierung ohne gleichzeitige Investition scheint also nicht möglich.

Renovierung war ja mein Beispiel und ist wahrscheinlich in der Praxis auch der Regelfall, ob es Instandhaltung (neues Dach, Renovierung, Putz etc.) ist oder eine wirkliche Investition (Anbau, neuer Balkon, Dachausbau) ist, dürfte egal sein. Oft wird aber sowieso nicht aus dem bestehenden Darlehen wieder ausgeschüttet, weil das verschiedene Probleme mit sich bringt (z.B. bei Bürgschaften) sondern einfach ein neues Darlehen ausgegeben. Und da wäre man dann beim Verwendungszweck eigentlich frei. Wenn der Bearbeiter fit ist und die Bank will, geht das absolut problemlos.

vor 47 Minuten von Malvolio:

Hat die Volksbank gesagt, was für eine "gesetzliche Vorgabe" das ist? Kommt mir bei einem variablen Darlehen irgendwie komisch vor. Im Prinzip kannst du doch jederzeit das Darlehen zurückzahlen und in ein neues Darlehen umschulden, oder nicht?

Ich arbeite aktuell in keiner Bank, aber das Stichwort dürfte Immobiliarverbraucherdarlehen sein, da gelten einfach etwas andere Regeln als bei einem normalen Verbraucherdarlehen und deswegen wird das unterschieden. Neues Darlehen zu aktuellen Konditionen sollte immer möglich sein, hier ging es aber glaub ich gerade darum, aus dem bisherigen Darlehen zu den bisherigen Konditionen wieder Geld auszuzahlen.

[Bolanger]

man kann sich auch einen Privatkredit nehmen, der mit einer Immobilie besichert ist. Wenn ich z.B. das Kreditvolumen erhöhen möchte, geht das problemlos. Einzig steuerlich wird es mit dem Absetzen schwer, da das erhöhte Kreditvolumen nicht in die Immobilie geflossen ist.

 

Beispiel: Immo ist 1 Mio wert, aktuell 100K Kredit wegen des damaligen Kaufs; wenn ich nun Geld brauche, kann ich den Kredit problemlos auf 200K erhöhen als private Kapitalbeschaffung. Der Bank ist es dann auch völlig egal, ob ich das Geld verprasse oder vergrabe. In der Steuererklärung kann ich allerdings nur die Zinsen für 100K absetzen, da nur diese im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung stehen.

 

 

[Bolanger]

... oder eine andere Spielart:

 

- Immo hat einen Wert von 100 KEUR und soll vollfinanziert werden

- man nimmt ein normales Darlehen bei einer Bank von 80 KEUR auf, um die guten Konditionen von 80% Beleihungswert zu erhalten.

- parallel nimmt man ein weiteres unbesichertes Darlehen über 20K auf; ggf. als Privatdarlehen, Konsumentenkredit o.ä., im Idealfall mit gleicher Darlehenslaufzeit wie ersteres

 

Nach Ablauf von 10 Jahren oder zum Ende der Zinsbindung kann man dann beide Darlehen zusammen über ein neues mit der Immobilie besichertes Darlehen ablösen. Wenn der Wert der Immobilie inzwischen auf 125 KEUR gestiegen ist, und ich keinerlei Tilgung geleistet habe, kann ich 100 KEUR Darlehen aufnehmen, die wiederum unter 80% Beleihung sind. Die Zinsen für diesen Kredit kann ich voll bei der Steuer geltend machen, da es einkommensteuerrechtlich nichts anderes ist als eine Umschuldung beider Darlehen. Freilich laufe ich Gefahr, dass bei fallendem Immobilienwert die Anschlussfinanzierung schwer/teuer oder unmöglich wird. ich glaube, dass banken bei einer ohnehin fälligen Bewertung für ein neues Darlehen kritischer auf einen gefallenen Wert achten als sie es bei einem laufenden Darlehen, welches immer pünktlich bedient wurde, machen 

[Rubberduck]

vor 1 Stunde von Bolanger:

- parallel nimmt man ein weiteres unbesichertes Darlehen über 20K auf; ggf. als Privatdarlehen, Konsumentenkredit o.ä., im Idealfall mit gleicher Darlehenslaufzeit wie ersteres

 

Reichlich teuer. Dürfte durch die Mieteinkünfte kaum reinkommen.

Fraglich auch, welche Bank das mitmacht.

[Bolanger]

ratenkredit unbesichert: 20K zu 2,39% plus Immodarlehen mit 80% beleihung zu 0,66% macht  1006 EUR jahreszinsen

 

vs.

 

Baukredit 100K mit 100% Finanzierung zu 1,05% macht 1050 EUR jahreszinsen

 

Die Zahlen habe ich gerade einfach bei Biallo rausgesucht und das jeweils beste Angebot genommen. Ob man dann tatsächlich diese Konditionen bekommt sei dahingestellt, bei beiden Varianten. Interessant wird sowas ohnehin nur bei Kapitalanlagen, bei denen man die Zinsen auch absetzen kann. Und besonders interessant wird es bei Privatdarlehen. Da kann für den Darlehensgeber schon ein sehr attraktiver Zinssatz entstehen, der für den Darlehensnehmer das Gesamtkonzept ebenfalls attraktiv werden lässt.   

[Rubberduck]

vor 11 Minuten von Bolanger:

ratenkredit unbesichert: 20K zu 2,39% plus Immodarlehen mit 80% beleihung zu 0,66% macht  1006 EUR jahreszinsen

 

Die Zahlen habe ich gerade einfach bei Biallo rausgesucht und das jeweils beste Angebot genommen. 

 

Das funktioniert so nicht. Bei 20k Schulden ist die beste Bonität flöten. Dann dürfte es mit den 0,66% zäh werden.

 

Ich habe aber verstanden was Du meinst. Es wird spannend sobald man die Zinsen absetzen kann.

[PrivateBanker]

vor 10 Stunden von murmeltier:

Wie kommst du auf diese Zahlen? 

Szenario aus Investorensicht

Bundesanleihe Bonität AAA, jederzeit liquide auch in Teilbeträgen

derzeitger Renditeaufschlag bei Investition in Immos 3,1 % = Mietrendite vor Kosten 3 % w/ illiquide; Rücklagen; Bonität Mieter usw.

Annahme, dass dieser Renditeaufschlag bleibt bei Zinssteigerung der 10J Bund auf 3 %

Rest ist Dreisatz

3 % bei Kapitaleinsatz von 100 ist 3

3,3 (Miete in 10J) muss 6 % sein

Bei welchem Kapitaleinsatz ? ==> 55

 

[free2k]

Zwischenfrage: Wie verhält sich dabei die Grundschuld bei einer Umschuldung nach Zinsbindung? Bleibt diese gleich oder hat sie dann den Wert der aktuellen Restschuld des Kredits?