Immobilie - Vorabcheck was kann ich mir leisten

[chris1284]

Hallo liebes Forum,

ich konnte seitens der Suche im Forum und im Netz keine Gute Herangehensweise finden:

Wie ermittle ich im Vorfeld realistisch was ich mir theoretisch im Bezug auf eine Immobilie leisten könnte?

Den Weg, eine Immo suchen und dann zu schauen ob ich einen Kredit in Höhe X bekomme, ist für mich der Falsche.

 

Dier Rechner im Netz geben bei gleicher Befüllung (soweit möglich) extrem unterschiedliche Werte aus. Die Sparkasse zb nennt 123.000,00€ Kredit /97.608,66€ Immo aus, andere liegen dann bei 380.000,00€-430.000€ Kredit und entsprechend ~300.000K Immo.

 

Das kann doch nicht sinnvoll sein oder? Mein Denken:

- Eigenkapital würde ich außen vor lassen wenn es um die Berechnung was ist möglich geht, es kann beim Einfließen die Rechnung nur pos. beeinflussen oder irre ich ich? (hier gibt es ja auch Diskussionen ob man dieses einfließen lässt, 100% oder mehr finanziert...)

- da ich kein Objekt im Auge habe kann ich keine Kaufnebenkosten ansetzten - was ich so lese sind 20% vom Kaufpreis (den ich nicht kenne) realistisch

- da ich kein Objekt im Auge habe kann ich keine Modernisierungskosten ansetzten - gibt es hier eine Faustformel (10Jahre alt -> 10% vom Kaufpreis, 20Jahre alt ->20% vom Kaufpreis)

- gibt es eine Faustregel für einen generellen Puffer (Netz 5-7% ca.) und was könnte das außer Kaufnebenkosten und Modernisierung sein?

- sollte ich die aktuelle Kaltmiete als mtl. Kreditrate -X% ansetzen? Die Wohnungsnebenkosten sind sicher geringer als die eines Eigenheimes, da man als Mieter vieles nur anteilig zahlt und zb eine Versicherung teurer als eine Hausrat ausfällt.

Oder ist es nicht sinnvoller zu sagen ich nehme nicht mehr als 30% vom Netto zum Wohnen / Kredit inkl Kreditzinsen, Kaufkosten, Modernisierung, Kaufnebenkosten usw (das ist so der Betrag den auch die Vermieter oft ansetzen um zu entscheiden ob man sich die Whg leisten kann)? 

 

Wenn ich von der jetzigen Situation ausgehe:

Netto 3900€ / Monat (2.200,1500, 200 Kindergeld noch min 17 Jahre - Boni, Urlaubs und Weihnachtsgeld nicht eingerechnet)

-------------------------

Miete kalt 900€

NK/Wasser/Heizung 210€

Stellplätze 120€

------------------------

Warmmiete 1230€ zzgl. Hausrat, Internet, Strom usw

 

So sollten doch die 900€ oder  1020€  (900€+120€) mtl. eine gute Basis für die Berechnung sein.

Aktuell fließen noch ca. 250€ in Sparbuch/Tagesgeld, 300€ Aktiensparplan und 165€ in einen Riester Fondsparplan. Nach meinem Dafürhalten sollte hier zum Kredit umgeschichtet werden (die 300€ Aktien/ETF ).

An Eigenkapital wäre ca 20-40k€ vorhanden, wobei ich mich nie nackig machen würde, dann lieber weniger EK in den Kredit. 2 KFZ sind vorhanden von denen eines Neuwertig ist und das andere nicht in naher Zukunft erneuert werden muss.

Ein bissl Plus gibt's noch in 1,5 Jahren wenn die kleine in den Kindergarten wechselt und keine Kitagebühren mehr anfallen (bis dann evtl der Hort kommt), rechne ich also maximal zu Sondertilgung.

Ebenso rechne ich Boni/Urlaubs und Weihnachtsgeld ehr zu Sondertilgung (ca. 5000€ Netto).

Mit allen Ausgaben kommen wir so im Jahr auf einen grünen Zweig ohne und einschränken zu müssen

 

Ich denke mir also um die 1200€ für den mtl. Kredit sollten realistisch sein, würdet ihr das auch so sehen?

1200€*12*30=432.000€ auf 30 Jahre inkl. Zinsen, Kaufnebenkosten, Modernisierung, Puffer) , danach sollte keine Restschuld mehr vorhanden sein. Fehlen nur noch realistische Werte für Zinsen, Kaufnebenkosten, Modernisierung, Puffer.

Der Dr. Klein Rechner kommt auf mögliche 360.000€ Kredit, siehe Bild. Woher kommt der Unterschied - sind die ca70k€ eingeplante Zinsen auf 30 Jahre? Wie seit ihr ran gegangen?

 

 

Schaue ich mir mit den Werten dann andere Rechnungen an, frage ich mich ob es Sinn macht <300k€ in ein Haus zu stecken (was es in Hannover und Umgebung kaum gibt ohne nochmal min 50% der Kaufkosten in Modernisierung zu stecken), 100K Zinsen zu zahlen um dann evtl. noch 20 Jahre Mietfrei zu leben - dass aber in einem Haus was sicher >30 Jahre auf dem Buckel hat und nebenbei für Sanierung und Modernisierung noch weit mehr Geld verschlungen hat und verschlingen wird. Habe ich da mit Miete nicht ein flexibleres, rentableres (das Haus sicher keine 450k+ wert sein nach 30 Jahren) und sorgenfreieres Leben?

Ist es da realistischer in eine Immobilie zu investieren die man als gelegentliche Ferienwohnung nutzt und sonst über das Jahr vermietet?

Im Harz zb (meine Heimat Wernigerode/Schierke - Ost Harz) bekommt man Häuser/Wohnungen für um die 200k inkl Modernisierung ( was in Hannover und Umgebung nicht möglich ist ) mit guter Chance auf Auslastung durch Feriengäste.

Im alter wäre das dann der Alterswohnsitz.

 

Das Thema ist für mich scheinbar komplexer als für andere, wenn ich im Vergleich Bekannte sehe, die in eine Immobile investieren trotz vorhandener Schulden, 2 Kindern, nicht besserem verdienst und sich auch in einem 400k Bereich bewegen und einige Jahre auf dem Buckel haben. Die Bank scheint es mit zu machen

 

Danke für eure Anregungen und Tipps

 

[Bauernlümmel]

Hallo chris1284,

235.000 halte ich für realistisch, dass wären das 5 fache deines Nettogehaltes. davon 20% Eigenkapital und 10% Liquide Mittel behalten. Bei 1% Zinssatz hast du 530€ abzustottern über 30J. Das wären knapp 14% deines Nettoeinkommens. So wirst du nicht in eine finanzielle Schieflage geraten. Es kommen ja noch Nebenkosten und Versicherungen dazu.

Ich befürchte aber das du in Hannover nichts finden wirst...

[lacerator1984]

Ich stelle mal eine ganz andere Frage: Wie stehen die Aussichten, sich im Job hochzuarbeiten (Fortbildung, externer Wechsel, interner Wechsel, etc.) von dir und deiner Frau?

[Cornwallis]

Hallo,

 

unter Einsatz von viel Eigenkapital bzw. weiterer erstrangiger Grundpfandrechte bekommt man bei bis zu 60 % Beleihungsauslauf für eine monatliche Annuität von 300 Euro einen Darlehensbetrag von fast 140.000 Euro (was natürlich wohl schwanken kann in Abhängigkeit der Tilgung, der Zinsbindung und des konkreten Anbieters). Ich habe damals 2016 für jenen Betrag nur 100.000 Euro bekommen.

 

Mindestens 900 Euro Kaltmiete fallen ja weg, nun reden wir theoretisch schon über TEUR 420. Dazu noch TEUR 80 (+NK) als Eigenkapital einbringen und Du wärst da bestens aufgestellt. Alles andere wird teurer, sprich: geringerer Darlehensbetrag bei gleicher monatlichen Rate.

 

Einzige Voraussetzung: die monatlichen Einkünfte. Als Selbstständiger dann mit mehrjährigen Steuerbescheiden als Nachweis.

 

Die Bewertung des konkreten Immobilienobjektes ist immer einzelfallbezogen und schwierig. Im Endeffekt ist der Preis Verhandlungssache mit dem Verkäufer und Deiner Verhandlungsposition geschuldet und nicht (bzw. nur zweitrangig) davon abhängig, was wir oder Du Dir hier an 'Fausformeln' mitgeben.

vor 11 Stunden von chris1284:

Das Thema ist für mich scheinbar komplexer als für andere, [...]

Sei beruhigt, das Thema ist komplex; nicht alle Menschen jedoch sind der Komplexität gewachsen.

 

Gruß

 

 

[Cepha]

Ist halt riskant. Du kaufst mangels ausreichend Eigenkapital massiv auf Kredit gehebelt ein einziges Asset und das sehr wahrscheinlich auch noch zu einem -historisch betrachtet- hohen Kurs.

 

Das ganze mit der Hoffnung verbunden, dass die nächsten 30 jahre schon alles so weiter laufen wird. dein Job, der Deiner Frau, es bei einem Kind bleibt, die Zinsen, usw, usf...

 

Offenbar gehst Du davon aus, auch nach dem Immobilienkauf weiter zwei PKW für drei Personen zu benötigen, das ist ja ebenfalls ein signifikanter Ausgabeposten.

 

Die bisherigen Reserven (Sparquote) möchtest Du ebenfalls in den Kredit stecken.

 

Ich kenne die Aussage, dass das EK wenigstens die Kaufnebenkosten abdecken sollte, um gute Konditionen zu bekommen. Damit kannst du dir ja ausrechnen, was da bei Eurem geringen EK überhaupt möglich wäre, nämlich eher nicht so viel. Ich weiß jetzt auch nicht, ob Du beim EK schon den "Notgroschen" mit eingerechnet hast, das würde ich auf keinen Fall tun.

 

Hör Dir auf alle Fälle mehrere Meinungen an und rechne definitiv auch ein Alternativszenario ohne Wohneigentum durch, dafür aber mit einer Sparquote in Aktien über eben diese geplanten 30 Jahre.

 

Wenn ihr wirklich 30 Jahre lang die Immbilie abzahlen werden, wie alt seid ihr dann? Vermutlich schon zu alt, um noch risikoarm in Aktien für die Altersvorsorge zu investieren. Und was dann? Haus verkaufen? Wer weiß, was es dann noch wert ist. Im jahr 2050 will Deutschland Treibhausgasneutral sein, das könnte z.B. bedeuten, dass es in Deiner Immobilie schlichtweg nicht mehr erlaubt sein wird, Heizöl oder Erdgas zu verbrennen. Das sind langfristige Szenarien, die heute noch garnicht eingepreist sind.

vor 1 Stunde von lacerator1984:

Ich stelle mal eine ganz andere Frage: Wie stehen die Aussichten, sich im Job hochzuarbeiten (Fortbildung, externer Wechsel, interner Wechsel, etc.) von dir und deiner Frau?

Ist das sowas, was man unter "sich zum Sklaven seiner Immobilie zu machen" versteht?

 

Da gibt es sicherlich andere Ansätze, aber ich finde es weitaus attraktiver, wenn die eigene Tätigkeit oder Karriere auf freiwilligen Entscheidungen basiert, weil man etwas tun WILL, und nicht weil einem ein erdrückender Kredit einen dazu ZWINGT.

 

---

 

Nochmal konkreter:

 

Euer Haushaltsnettoeinkommen ist 3900 Euro pro Monat?

 

Eure Fixkosten für Wohnug&Nebenkosten&Co liegen derzeit bei ca. 1300 Euro pro Monat

 

Eure Sparrate beträgt ca. 600 Euro/Monat

 

Das bedeutet somit Konsumausgaben von  ca. 2000 Euro/Monat.

 

Korrekt?

 

Die bisherigen Sondereinnahmen gehen auch in den Konsum?

 

Du bist 36 Jahre alt? (Forenname)

 

Was ist denn eigetlich Eure Motivation für den Erwerb eines Eigenheims? Haben Du und Deine Frau dieselbe Motivation?

 

Haben Du und Deine Frau jeweils eine eigene bzw kompatible Stratgie für die Altersvorsorge und Karriere?

 

Habt ihr derzeit das Gefühl, dass wenn ihr nicht bald eine Immobilie kauft, der Zug für Euch abgefahren sein wird oder ist es eine "freie Abwägung"? Gibt es Druck von Dritten, sich "doch endlich mal" was Eigenes zu kaufen?

 

MfG

[chris1284]

vor 56 Minuten von Cepha:

 

Nochmal konkreter:

Euer Haushaltsnettoeinkommen ist 3900 Euro pro Monat?

Eure Fixkosten für Wohnug&Nebenkosten&Co liegen derzeit bei ca. 1300 Euro pro Monat

Eure Sparrate beträgt ca. 600 Euro/Monat

Das bedeutet somit Konsumausgaben von  ca. 2000 Euro/Monat.

Korrekt?

Die bisherigen Sondereinnahmen gehen auch in den Konsum?

Du bist 36 Jahre alt? (Forenname)

Was ist denn eigentlich Eure Motivation für den Erwerb eines Eigenheims? Haben Du und Deine Frau dieselbe Motivation?

Haben Du und Deine Frau jeweils eine eigene bzw kompatible Stratgie für die Altersvorsorge und Karriere?

MfG

Euer Haushaltsnettoeinkommen ist 3900 Euro pro Monat? 

-> Ja, Plus gesichertem Urlaubs und Weihnachtsgeld bei beiden und einem unsicheren Boni bei mir

 Eure Sparrate beträgt ca. 600 Euro/Monat

-> meine Beträgt 160€ Riester, 300€ ETF Sparplan, 175€ Tagesgeld, 60€ Sparen fürs Kind = 695€ 

-> mein Frau bringt 75€ auf ihr Sparbuch und lässt sonst alles was übrig ist auf dem EC liegen

-> zusammen also mehr als 800€

-> je ein VL läuft auch noch mit je ca 40€/mtl aber die betrachte ich nicht - das Geld ist toll wenn in 4 Jahren kommt aber nicht verplant

Das bedeutet somit Konsumausgaben von  ca. 2000 Euro/Monat.

-> Auf Monat runtergebrochen 400€ Kita, 120€ Whg (Internet,Strom,GEZ,Hausrat usw),200€ Versicherungen,300€ Einkauf, 60€ Kleingarten, 100€ tanken,... ~1500€ Konsum

-> Es bleibt meist dennoch was übrig neben den Fixen Kosten und Sparen

Die bisherigen Sondereinnahmen gehen auch in den Konsum?

-> geplant ist da nichts und in der Regel bleiben die liegen oder ich kaufe von meinen Sondereinnahmen, wenn es passt, separat an der Börse

Du bist 36 Jahre alt? (Forenname)

-> beide, ja 

Haben Du und Deine Frau jeweils eine eigene bzw kompatible Strategie für die Altersvorsorge und Karriere?

-> Altersvorsorge aktuell bei mir: staatl. Rente + Riesterrente + priv. Vorsorge über ETF Sparplan

-> Altersvorsorge aktuell bei Frau: staatl. Rente, Sparbuch - Ich versuche sie gerade vom mind. Riestern zu überzeugen um den Kinderzuschlag mitzunehmen da sie das Kindergeld erhält

-> Karriere aktuell bei mir: klar sind Gehaltssteigerungen und Weiterentwicklung in Richtung Personalführung geplant/das Ziel

-> Karriere aktuell bei Frau: kaum Aussichten auf signifikante Veränderung (gelernte Restaurantfachfrau die aktuell bei einer großen Versicherung in der Gastro arbeitet und dort für Gastroverhältnisse gut verdient und das bei 30h Woche)

 

Was ist denn eigentlich Eure Motivation für den Erwerb eines Eigenheims? Haben Du und Deine Frau dieselbe Motivation?

-> keine/die Allgemeine: Ein Haus zu haben wäre toll - aktuell und im Alter etwas zu haben. Ich will mich nun einmal konkret schlau machen, was man sich leisten kann. Daraus ergibt sich ja dann ob es sinn macht weiter in die Richtung zu gehen

Es würde wenn dann auch nur in Richtung Haus/Reihenhaus gehen. Eine Eigentumswohnung max im Harz wo die Preise erschwinglich sind um sie als Ferienwohnung zu nutzen/vermieten. 

In Hannover wird es für uns nicht erschwinglich sein in der aktuellen (für mich unverständlichen) Preissituation was zu finden. 

In der Region jedoch geht es und da sind 2 Autos weiter Pflicht. Mit Kind und aktueller Wege Whg <-> Arbeit,  den "tollen" Öffis und mit Kind wären aber auch in der Stadt 2 Autos weiter sinnvoll.

[chris1284]

vor 2 Stunden von lacerator1984:

Ich stelle mal eine ganz andere Frage: Wie stehen die Aussichten, sich im Job hochzuarbeiten (Fortbildung, externer Wechsel, interner Wechsel, etc.) von dir und deiner Frau?

Spielt das eine Rolle? Chancen sind keine Garantien. Gerne kann ich heute planen mein Gehalt in 10 Jahren zu verdoppeln und mich hochzuarbeiten. Ob das trotz Fortbildungen und Wechsel der Fall ist steht jedoch in den Sternen und sollte

nach meiner Meinung in die aktuelle Planung nicht einfließen. Bei meine ETFs rechne ich ja auch nicht fest damit in x Jahren Rendite Y zu haben. Aber ja, Chancen bestehen bei mir auf jeden Fall und das sollte auch das Ziel sein sich weiter zu verbessern.

 

[Cepha]

Danke für die Informationen.

 

Zu Deiner eigentlichen Frage, wieviel Kredit eine Bank unter diesen Bedingungen heraus rückt, überlasse ich kompetenteren Leuten den Vortritt.

 

Ich gebe zu bedenken, dass das Haus erst nach 30 Jahren Euch gehört, dann seid ihr 66, sofern ihr tatsächlich einen so lang laufenden Kredit plant. Eine der wesentlichen Fragen dürfte sein, ob es für Euch trotzdem ein Zugewinn an Lebensqualität ist in der gefühlt eigenen Immobilie zu wohnen, das ist ja dann immerhin ein bis  zu 30 Jahre Zeitraum. Viele werden da mit ja drauf antworten und dann ist es ja auch gut

 

Jetzt mal wild angenommen 1000 Euro/Monat an Annuität bei 1% Zins und 30 Jahren macht einen Kredit über 310.000 Euro. Davon wären kumuliert nur ca. 50.000 Euro Zinsen. Das ist es, was solche Kredite derzeit so attraktiv macht (und was in den Immobilienpreisen heute eben mit eingepreist ist)

 

Die Frage ist, wie hoch sind die Mehrkosten in diesen 30 Jahren ausfallen gegenüber dem Wohnen zur Miete? Ich sag jetzt mal ebenso genauso wild ins Blaue 500 Euro/Monat.

 

50.000 Euro jetzt in ein Aktiendepot und 30 Jahre lang 500 Euro/Monat einzahlen bei durchschnittlich 4% Rendite nach Steuern ergäben nach 30 Jahren über eine halbe Million Euro (natürlich mit weniger Kaufkraft als heute). Man könnte sich mit dieser Strategie also auch mit 66 dann "was eigenes fürs Alter" passend zur Situation in 30 Jahren kaufen, das Geld für die Mietausgaben ist also in diesem Beispiel nicht unbedingt verloren.

 

Wenn man die Zahlen variiert, kann man je nachdem mal diese oder jene Strategie gewinnen lassen, das ist, denke ich, nicht der Punkt.

 

Der entscheidende Faktor ist in meinen Agen eher, ob es Euch so hohen Zugewinn an Lebensqualität bietet, was eigenes zu bewohnen und sich selbst darum kümmern zu müssen/dürfen, um ein entsprechendes Risiko eingehen zu wollen.

Die Höhe des Kredits bestimmt sich auch durch eben diese eigene Risikobereitschaft, dass in 30 Jahren halt doch mal das ein oder ander passieren kann (positiv oder negativ) und wieviel Puffer ihr da haben wollt zum Wohlfühlen.

 

 

[Bavarese]

Ich würde einfach mal einen Termin bei der Hausbank vereinbaren. Die kennen dich und deine finanziellen Verhältnisse und du bekommst einen groben Richtwert wie weit du gehen kannst.

Die Finanzierung würde ich niemals bis zum maximal möglichen Betrag ausreizen. Für mich gehört auch dazu, dass ich ruhig schlafen kann und nicht Angst haben muss, dass die berühmte Waschmaschine kaputt wird. Lieber die monatlichen Raten geringer ansetzen und dafür jedesmal die SoTi ausreizen.

 

vor 17 Stunden von chris1284:

Ich denke mir also um die 1200€ für den mtl. Kredit sollten realistisch sein, würdet ihr das auch so sehen?

Mit deinen Angaben würde ich das auch so sehen.

 

vor 17 Stunden von chris1284:

NK/Wasser/Heizung 210€

In deiner Berechnung nicht nur die NK, sondern auch noch Rücklagen für das Haus einplanen und schon von Anfang an auf ein extra Konto wegsparen.

 

vor 17 Stunden von chris1284:

Ein bissl Plus gibt's noch in 1,5 Jahren wenn die kleine in den Kindergarten wechselt und keine Kitagebühren mehr anfallen (bis dann evtl der Hort kommt), rechne ich also maximal zu Sondertilgung.

Da muss ich dir widersprechen. Es gibt ja den Spruch: Kleine Kinder, kleine Sorgen - große Kinder, große Sorgen. Das kann man auch aufs finanzielle anwenden. Kleine Kinder, Kleine Ausgaben - große Kinder, große Ausgaben. Stimmt natürlich nicht so ganz, aber du wirst dich wundern was die Kinder alles brauchen. Fängt beim Radl an, geht über den Musikunterricht und hört bei teuren Schuhen (z.b. aufgrund Fußfehlstellung) auf. Ich sag es mal so: Einen Gewinn wirst du dabei nicht machen, aber schön ist es trotzdem .

 

vor 3 Stunden von Cepha:

Der entscheidende Faktor ist in meinen Agen eher, ob es Euch so hohen Zugewinn an Lebensqualität bietet, was eigenes zu bewohnen und sich selbst darum kümmern zu müssen/dürfen, um ein entsprechendes Risiko eingehen zu wollen.

Die Höhe des Kredits bestimmt sich auch durch eben diese eigene Risikobereitschaft, dass in 30 Jahren halt doch mal das ein oder ander passieren kann (positiv oder negativ) und wieviel Puffer ihr da haben wollt zum Wohlfühlen.

Ganz grundlegend würde ich einen Hauskauf auch nicht alleine von finanziellen Punkten abhängig machen. Bewertet für euch auch noch die Punkte, die man in einer Excel-Tabelle nicht darstellen kann. Garten, Terrasse, mehr Platz, mehr Wohn-/ Lebensqualität, Bindung an einen Ort, Umzug nicht einfach möglich, langfristige finanzielle Verpflichtungen...

 

Gruß

Bavarese

[Pfennigfuchser]

vor 4 Stunden von chris1284:

 und mit Kind wären aber auch in der Stadt 2 Autos weiter sinnvoll.

OT: das muss ich gerade mal schlucken: ich finde den ÖPNV in Hannover ganz hervorragend. Unserer hier ist qualitativ um Welten schlechter und dabei viel teurer. Wir haben trotzdem nur ein Auto (zwei Kinder).

vor 18 Stunden von chris1284:

 

Wie ermittle ich im Vorfeld realistisch was ich mir theoretisch im Bezug auf eine Immobilie leisten könnte?

Wie wär's mit Sparen? Einfach mal schauen, welche Rate ihre über eine lange Zeit wirklich weglegen könnt, ohne dass sie von Unvorhergesehenem weggefressen wird. Netter Nebeneffekt: Du sparst auch gleich das EK an.

[permabull]

vor 20 Stunden von chris1284:

da ich kein Objekt im Auge habe kann ich keine Kaufnebenkosten ansetzten - was ich so lese sind 20% vom Kaufpreis (den ich nicht kenne) realistisch

Wofür sollten es 20 % an echten Kaufnebenkosten werden? In NRW rechne ich mit 6,5 % Steuern + ca. 2 % Beurkundung/Amtsgericht. Makler käme on top. 20 % sind selbst mit Makler in weiter Ferne.

Dass es noch weitere Nebenkosten geben kann, führst Du ja schon zutreffend aus. Wenn ich nicht modernisiere, kann ich bei courtagefreiem Kauf sogar den Umzug bezahlen, und habe keine 10 % erreicht. Wenn ich eine Kernsanierung bei eine Quasi-Ruine mache und die Hütte dann mit Designermobiliar fülle, kann ich auch 200 % Nebenkosten produzieren...

[Kuju]

An alle, die den Tipp geben, man solle erst einmal mehr EK ansparen. Das ist in den letzten 5 Jahren gehörig nach hinten losgegangen.

Die Immobilienpreisinflation hat auch im Umland größerer Städte sehr stark angezogen. Wir sind selbst davon betroffen und haben den Zeitpunkt wohl verpasst.

Und selbst wenn man lebt wie ein Student und bei 4000 Netto 2500 sparen könnte. Es hätte in den letzten Jahren einfach nicht geklappt gegen die Inflation anzusparen. 

Die Frage ist daher neben was kann ich mir leisten auch das was will ich mir leisten. Dieser Punkt ist entscheidend. Wenn man sich hier unsicher ist, kommt man einfach nicht zum Zug.

[chris1284]

vor 16 Stunden von Pfennigfuchser:

OT: das muss ich gerade mal schlucken: ich finde den ÖPNV in Hannover ganz hervorragend. Unserer hier ist qualitativ um Welten schlechter und dabei viel teurer. Wir haben trotzdem nur ein Auto (zwei Kinder).

Wie wär's mit Sparen? Einfach mal schauen, welche Rate ihre über eine lange Zeit wirklich weglegen könnt, ohne dass sie von Unvorhergesehenem weggefressen wird. Netter Nebeneffekt: Du sparst auch gleich das EK an.

zum Sparen: machen wir, zeigt die aber nicht was du als Kredit bekommen könntest/dir leisten kannst da ja zb auch die Miete weg fällt und andere Kosten zukommen.

zum ÖPNV: Kommt drauf an wo wann hin muss Mit Auto brauch ich 20 Minuten, mit Öffis mind 50 Minuten, mit Rad 30 Minuten und in der aktuellen Situation würde ich Öffis ehr meiden. Im Regelbetrieb sitzt man zu den Stoßzeiten in überfüllten Bahne/Bussen. Was allerdings stimmt ist das sie zuverlässig fahren

[chris1284]

vor 12 Stunden von Kuju:

Die Frage ist daher neben was kann ich mir leisten auch das was will ich mir leisten. Dieser Punkt ist entscheidend. Wenn man sich hier unsicher ist, kommt man einfach nicht zum Zug.

Das will bedingt irgendwie auch das kann. Wollen kann ich viel, können nicht. 

Das EK ansparen ist ja auch so eine Sache. Wenn ich davon ausgehe ich nehme 400k auf und will 80K EK einbringen dann spare ich bei 1000€/mtl noch 5 Jahre lang (Risikolos, ohne Zinsen quasi) was wieder an der möglichen Laufzeit knabbert und wahrscheinlich die Preis weiter steigen lässt.

Da kommt es wohl dann wirklich besser auf das Eigenheim zu verzichten, weiter Renditeorientiert (ETF statt Tagesgeldsparen) anzulegen und in X Jahren zu sehen ob man sich dann gff. eine Hütte als Alterswohnsitz leisten kann

 

[Pfennigfuchser]

vor 13 Stunden von Kuju:

An alle, die den Tipp geben, man solle erst einmal mehr EK ansparen. Das ist in den letzten 5 Jahren gehörig nach hinten losgegangen.

Die Immobilienpreisinflation hat auch im Umland größerer Städte sehr stark angezogen. Wir sind selbst davon betroffen und haben den Zeitpunkt wohl verpasst.

Und selbst wenn man lebt wie ein Student und bei 4000 Netto 2500 sparen könnte. Es hätte in den letzten Jahren einfach nicht geklappt gegen die Inflation anzusparen.

Da hast Du allerdings Recht, die alten Weisheiten haben in den letzten 10 Jahren wenig getaugt. Vor 10 Jahren hätte ich noch gesagt: 30% EK sollten es schon sein, das geht heute oft nicht mehr. Was aber teilweise durch den sauniedrigen Zins kompensiert wird.

vor 59 Minuten von chris1284:

zum Sparen: machen wir, zeigt die aber nicht was du als Kredit bekommen könntest/dir leisten kannst da ja zb auch die Miete weg fällt und andere Kosten zukommen.

Aber das kannst Du doch sinnvoll überschlagen: Du weißt ja, wie hoch Deine Miete und Nebenkosten derzeit sind. Wenn Du dann noch weißt, was Ihr langfristig zusätzlich an Sparrate habt, hast Du in der Addition die verfügbare Summe. Auf der anderen Seite stehen: Kreditrate, Nebenkosten, Renovierungen, Rücklagen. Zusätzlich als Einmalkosten Umzug und Anfangsrenovierung, die entweder durch den Kredit oder eben das EK abgedeckt sein müssen. Das ist kein Voodoo, kannst Du alles in Excel darstellen.

Zitat

Mit Auto brauch ich 20 Minuten, mit Öffis mind 50 Minuten, mit Rad 30 Minuten

Dann ist die Sache doch klar: ein Auto abschaffen und mit dem Rad zur Arbeit. Für 10min Unterschied stellte ich mir kein Auto vor die Tür, zumal man dann auch noch automatisch sein tägliches Fitnesssoll erfüllt hat. Und schon hast Du eine 200€ höhere Sparrate.

 

[lacerator1984]

vor 23 Stunden von chris1284:

Spielt das eine Rolle? Chancen sind keine Garantien. Gerne kann ich heute planen mein Gehalt in 10 Jahren zu verdoppeln und mich hochzuarbeiten. Ob das trotz Fortbildungen und Wechsel der Fall ist steht jedoch in den Sternen und sollte

nach meiner Meinung in die aktuelle Planung nicht einfließen. Bei meine ETFs rechne ich ja auch nicht fest damit in x Jahren Rendite Y zu haben. Aber ja, Chancen bestehen bei mir auf jeden Fall und das sollte auch das Ziel sein sich weiter zu verbessern.

 

Du hast doch sowieso noch eine gewisse Zeit bis der Hauskauf Realität wird. Was dann auf dem Lohnzettel steht, kann man berücksichtigen. Was danach noch dazu kommt, kann man für Sondertilgungen nutzen ohne dass man das fix jetzt schon berücksichtigt.

Ich habe mit der Aussage insofern etwas meine Auseinandersetzung, weil Du eher etwas passiv wirkst.

 

Wenn Du keine Lust auf Karriere oder einen Wechsel hast oder schlicht die Prioritäten anders liegen, ist das auch in Ordnung. Dann aber bitte nicht beschweren.

Am 17.11.2020 um 09:53 von Cepha:

Ist das sowas, was man unter "sich zum Sklaven seiner Immobilie zu machen" versteht?

Das ist es natürlich nicht. Ich kann aber schlicht nicht alles haben im Leben.

Das hängt von den persönlichen Prioritäten ab, ebenso wie von den gegebenen Möglichkeiten.

 

Irgendwo gibt es doch immer Zwänge.

[Cepha]

Am 17.11.2020 um 20:20 von Kuju:

An alle, die den Tipp geben, man solle erst einmal mehr EK ansparen. Das ist in den letzten 5 Jahren gehörig nach hinten losgegangen.

Die Immobilienpreisinflation hat auch im Umland größerer Städte sehr stark angezogen. Wir sind selbst davon betroffen und haben den Zeitpunkt wohl verpasst.

 

Wir sind ja hier im Wertpapierforum.

 

Was wäre gewesen, das EK nicht auf dem Tagesgeldkonto zu sparen, sondern zumindest teilweise in Aktien. Ja, ist eher unüblich, wenn man ein genaues Sparziel hat, aber der Zeitpunkt  an dem das Geld benötigt würde war ja eh nicht fix.

Am 18.11.2020 um 08:24 von chris1284:

zum Sparen: machen wir, zeigt die aber nicht was du als Kredit bekommen könntest/dir leisten kannst da ja zb auch die Miete weg fällt und andere Kosten zukommen.

zum ÖPNV: Kommt drauf an wo wann hin muss Mit Auto brauch ich 20 Minuten, mit Öffis mind 50 Minuten, mit Rad 30 Minuten und in der aktuellen Situation würde ich Öffis ehr meiden. Im Regelbetrieb sitzt man zu den Stoßzeiten in überfüllten Bahne/Bussen. Was allerdings stimmt ist das sie zuverlässig fahren

Schon mal über ein Speed-Pedelec nachgedacht, das bis 45 fährt? Muss ja nicht das neueste schicke für 5000 Euro sein, auf dem Gebrauchtmarkt beginnt der Spaß bei 1000 Euro und die sind auch gut. Haftpflicht kostet so um die 35€ im Jahr. Damit bist Du evtl auch in 20 Minuten da. In der Stadt bin ich mit den Dingeren idR sogar etwas schneller als ein PKW.

Die laufendne Kosten sind höher als beim normalen Fahrrad, die wenigsten können die Elektronik selber reparieren, wenn was defekt ist.

[Kuju]

vor 7 Stunden von Cepha:

Wir sind ja hier im Wertpapierforum.

 

Was wäre gewesen, das EK nicht auf dem Tagesgeldkonto zu sparen, sondern zumindest teilweise in Aktien. Ja, ist eher unüblich, wenn man ein genaues Sparziel hat, aber der Zeitpunkt  an dem das Geld benötigt würde war ja eh nicht fix.

Netter Gedanke. Die riskante Anlage in Aktien oder anderen Wertpapieren ist natürlich gegen die Lehre, dass man bei geplantem Hauskauf das EK sicher anspart. Wir haben daher ca. 50% des EK seit 2016 angelegt. Dieses dann aufgesplittet in Nachränge EM-Bonds und Aktien. IRR auf dem riskanten Teil ist seit dem 4% p.a.. Ist zwar nicht die reine Lehre, aber haben wir so gemacht. Auf dreijähriges Festgeld gab es damals 1,5%. Das ist also bis hierher gut gegangen. Falls sich jemand fragt, warum nur 4% Rendite seit diesem Zeitpunkt erzielt werden konnten. Wir haben gerade bei den Aktieneinstiegszeitpunkten immer vor so gut wie jeder Korrektur investiert. Nach dem Motto: Market timing lohnt sich nicht, ich gehe mit größeren Tranchen oder mit einer Einmalanlage rein...Pech gehabt. 

Ja aber warum haben wir dann nicht nachgekauft (rebalancing) in den dips? Weil es stark risikoerhöhend ist. Das passt für einen langen Anlagehorizont. Aber wenn die Immobiliensuche konkreter wird, schießt man dann wirklich noch einmal einen großen Teil des sicheren Teils nach?

Fakt: Selbst wenn die IRR 8% p.a. wäre. Die Preise der Immobilien sind hier eher im Bereich 10% p.a. gestiegen. Jetzt kommt der ein oder andere Glücksritter und behauptet: Pah! Solche Steigerungsraten gibt es ja nur in München oder anderen Metropolen. Nein. Solche Entwicklungen gibt es auch in 10 Tsd. Seelen-Dörfchen in der Region Dortmund/Münster und Umgebung. In den Lagen, die für uns ok wären, kosteten Häuser (inkl. Renovierungskosten+ Nebenkosten) 2016 eher 450 Tsd. Euro. Heute >600 Tsd. Die Aktienrendite auf den EK Teil hilft da dann auch nur bedingt...

Klingt nach meckern auf einem hohen Niveau (ist es ja auch). Aber so ist das Leben. Dem zu entgehen, kommt nur noch in Frage:

-Standortwechsel in die Umländer (lange Pendelzeiten, schlechte Anbindung) mit ggf. Jobwechsel nur für das Haus

-Ansprüche massiv senken. Selbst wenn beide auf >1000qm Grundstück mit >180qm Wohnfläche aufgewachsen sind, müssen für 2 Doppelverdiener mit Kids wohl 300qm Grundstück Reihenmittelhaus mit 120 qm ohne Keller reichen.

 

Legt man die teilweise aufgerufenen Preise mal um in ein Mietäquivalent ist man dann immer über 2000€ warm. Ab dem Zeitpunkt kommt dann die Frage, ob man sich das leisten möchte. Richtig wäre gewesen: Vor 4 Jahren deutlich entschlossener mit weniger EK zu kaufen. Da gab es wenigstens noch Angebote am Markt. Jetzt hoffen wir, dass die ersten Finanzierung wegen Corona platzen... das kann aber noch dauern und der Nachfrageüberhang ist gewaltig, so dass man auch nicht zwingend zum Zug kommt. Wer da noch einen Gutachter durch das Haus schicken möchte, ist raus. Bei mehreren Häusern wurde blind geboten und die aufgerufenen Preise wurden teilweise um 20% überboten (ohne Gutachter, stark renovierungsbedürftig). 

[DarkBasti]

Öhm du gehst zu einer Bank und fragst, ich habe noch keine Idee aber ich brauche Geld für etwas das ich mir vielleicht nicht leisten will? 

Ich finde das Vorgehen nicht gerade gut. Der Berater bei der Bank hat ein Stundenlohn von x Euro, und dann geht er in jeden Fall leer aus. 

Meint ihr er bekommt so einen Termin? 

 

Folgende Idee: Schau doch mal bei Immobilienportalen und Zwangsversteigerungen sporadisch rein. 

Wenn du was findest, ob nun nahe Arbeitsort oder nahe Herkunftsregion, dann kannst du ja mal anfragen. 

 

Du wirst dir vermutlich in deiner Heimat eher ein Haus leisten können. Aber was dann? Möchtest du deinen Jahresurlaub opfern um das Haus in Schuss zu halten? 

Vermietung kann man machen, aber dann zahlst du Miete und einen Kredit. Ob du das Haus vermieten kannst ist auch nicht immer sicher. 

Ich kenne jemanden der wohnt umsonst in einem kleinen Dorf in Brandenburg in einem Haus, das sich ein Münchner Polizist gebaut hat. Die Person hält im Gegensatz alles in Schuss. 

Eine win win Situation wenn man den Richtigen dafür findet. 

Für den Polizisten sind die Kosten von weit unter 200000 für Haus+Grundstück ein Schnäppchen. 

Allerdings muss man sich dann auch fragen, wie oft man dann Zeit hat um zu seinem Haus  zu fahren. 

[Kuju]

Die Gespräche, die ich mit 3 Banken geführt habe, waren allesamt sehr oberflächlich und nicht viel wert. Da nimmt sich jemand 20 Minuten Zeit um anhand eines Onlinerechners oder Pauschalen (je Auto=250 €, etc) dir gaaaaanz zum Schluss mitzuteilen, dass man bei Zinssatz 2,X % (O-Ton: ja der Zins ist ja immer tagesabhängig und bla bla wir rechnen hier mal konservativ O.o bei dem Zinsniveau momentan) bis Summe X finanzieren könnte. Könnte. In meinem Fall kommen dann Preise von Immobilien bis 900 Tsd. herum. Klasse. Wenn ich das denn möchte und zwei Personen sich komplett für die Finanzierung des Hauses versklaven möchten. Der Prozess war bei allen 3 Banken Müll und nicht besser als ein Online-Rechner. 

ABER: Ich rate es natürlich trotzdem jedem, so ein Gespräch mal zu suchen und eigenen Erfahrungen zu machen. Die Richtung kann es einem ja vielleicht auch weisen. 

 

Btw. da die Banken keine flexiblen Öffnungszeiten habe, sind die eigenen Arbeitszeiten auch zu unterbrechen. Man selbst hat auch einen Stundenlohn von X. Wenn das Gespräch dann keinen Mehrwert bringt, ersetzt das meine Opportunitätskosten auch nicht.

[Columbus83]

Am 16.11.2020 um 21:24 von chris1284:

Den Weg, eine Immo suchen und dann zu schauen ob ich einen Kredit in Höhe X bekomme, ist für mich der Falsche.

Aber nur so funktioniert es, weil es eben auf die Immobilie ankommt, wie hoch der Kredit ausfällt und ob die Bank bereit ist, dir Geld zu geben. Als ich Banken angefragt habe, war die nächste Frage, haben sie ein Objekt, welches sie finanzieren wollen? Wenn dann ein, nö, will nur mal mit den Zahlen spielen, dann ist die Motivation beim Bänker gleich mal geringer.

Am 16.11.2020 um 21:24 von chris1284:

Dier Rechner im Netz geben bei gleicher Befüllung (soweit möglich) extrem unterschiedliche Werte aus. Die Sparkasse zb nennt 123.000,00€ Kredit /97.608,66€ Immo aus, andere liegen dann bei 380.000,00€-430.000€ Kredit und entsprechend ~300.000K Immo.

Das ist vollkommen klar, die Banken wollen, dass du direkt mit ihnen in Kontakt kommst und bitte, mit einem konkreten Objekt.

Am 16.11.2020 um 21:24 von chris1284:

Das kann doch nicht sinnvoll sein oder?

Doch, weil für die Bank das konkrete Objekt zählt, welches der Bank als Sicherheit dient, sprich die Bank bewertet das Objekt und daran richten sich (auch) die Kreditbedingungen aus.

Am 16.11.2020 um 21:24 von chris1284:

....

Das Thema ist für mich scheinbar komplexer als für andere, wenn ich im Vergleich Bekannte sehe, die in eine Immobile investieren trotz vorhandener Schulden, 2 Kindern, nicht besserem verdienst und sich auch in einem 400k Bereich bewegen und einige Jahre auf dem Buckel haben. Die Bank scheint es mit zu machen

Weil die Voraussetzungen da sind, z.B. dass die Immobilie von der Bank jederzeit zu einem guten Preis verkauft werden kann, falls der Kreditnehmer insolvent wird. Umgekehrt, wenn die Immobilie eine Bruchbude ist, die auf einem Grundstück am Ende von Hintertupfingen liegt, dann sieht die Lage anders aus und da wird die Bank andere Konditionen bzgl. einem Kredit haben.

 

Was kannst du jetzt machen? Erstmal sich informieren über die grundsätzlichen Rahmenbedingungen z.B. KfW-Kredite und Förderungen. Ansonsten würde ich mit Besichtigungen anfangen und wenn euch etwas gefällt, dann einen Gutachter hinzuziehen, danach kannst du überlegen diverse Banken (mind. 3-5 Banken). Grundsätzlich würde ich dir auch das Bauherrenhandbuch empfehlen, da stehen Musterrechnungen für Finanzierungspläne drin. Vielleicht hilft dir das bis zum Finden eines Objektes etwas weiter.

 

Soweit ich die Region Hannover kennen lernen durfte, habt ihr noch relativ gute Bedingungen im Vergleich zu den Hotspots der Republik.

 

[Cepha]

Am 20.11.2020 um 04:36 von Kuju:

Fakt: Selbst wenn die IRR 8% p.a. wäre. Die Preise der Immobilien sind hier eher im Bereich 10% p.a. gestiegen...

Ja, das ist so, ist halt teilweise eine Blase.

 

Du musst aber auch ergänzen, dass in der Zeit der Zins auf den Immobilenkredit auch deutlich gesunden ist, das kommt ja dem späten Käufer nun ebenfalls zu Gute.

[zasdorey]

In Bezug auf was kann ich mir leisten kann ich aus dem amerikanischen Dave Ramsey empfehlen. Die Babysteps 1-7 Methode, finde ich klasse. Er ist eigentlich in der Regel gegen jegliches Schulden machen. Bei Immodarlehen macht er eine kleine Ausnahme.

Seine Parameter:

mindestens 20% Eigenkapital, wobei in Deutschland eher 30%, wenn man ca. 10% Nebenkosten miteinbezieht. Höchstens 25% des Nettoeinkommens für die Wohnkosten und Tilgung in 15 Jahre. Wenn man das auf Deutschland adaptiert, sollten wohl die meisten Immofinanzierungen nicht durchgezogen werden. 15 Jahre höchstens hat den Charme, dass dann noch Zeit bis zur Rente bleibt, um noch etwas ansparen zu können, neben der Immobilie. 

[Cepha]

vor 1 Stunde von zasdorey:

In Bezug auf was kann ich mir leisten kann ich aus dem amerikanischen Dave Ramsey empfehlen. Die Babysteps 1-7 Methode, finde ich klasse. Er ist eigentlich in der Regel gegen jegliches Schulden machen. Bei Immodarlehen macht er eine kleine Ausnahme.

Seine Parameter:

mindestens 20% Eigenkapital, wobei in Deutschland eher 30%, wenn man ca. 10% Nebenkosten miteinbezieht. Höchstens 25% des Nettoeinkommens für die Wohnkosten und Tilgung in 15 Jahre. Wenn man das auf Deutschland adaptiert, sollten wohl die meisten Immofinanzierungen nicht durchgezogen werden. 15 Jahre höchstens hat den Charme, dass dann noch Zeit bis zur Rente bleibt, um noch etwas ansparen zu können, neben der Immobilie. 

Ich denke nicht, dass amerikanische Faustregeln auf Deutschland passen. Sie dürften nicht mal auf den Großteil der USA passen.

 

Mal ein Haushalteinkommen von 4000€ netto/Monat angenommen (das ist über dem Median) könnte man also als Annuität 15 Jahre lang 12.000 Euro abzahlen. Bei 1% Zins macht das eine Kreditsumme von 166.000 Euro. Wenn das 80% das Kaufpreises ist kann unser Haushalt somit mit einem EK von 42.000 Euro eine Immobilie für 208.000 Euro kaufen.

 

Dafür bekommt man in weiten Teilen unseres Landes derzeit nicht sonderlich viel, zumindest nicht dort, wo die meisten Jobs für so ein Einkommen sind

 

Was macht man in dem Beispiel dann mit den restlichen 3.000 Euro netto?

 

Die verfährt man dann, weil man einfach 80km pendeln muss?

 

Sicherlich gibt es Beispiel, wo das so funktioniert, aber der Normalfall ist es hierzulande meiner Ansicht nach nicht.

 

Ironischerwerte würden die o.g. Beispielwert bei mir als 1 Personen Haushalt sogar grob passen. Ich hab zwar keine 4000€ netto, könnte die 1000 Euro netto pro Monat (derzeit) gut abzahlen und für 208.000 Euro würde ich etwas kaufen können, indem ich ggf. auch leben könnte, allerdings mit reduzierten Ansprüchen. Ansonsten wären eher 300.000 Euro fällig.

 

Meine Kaltmiete aktuell beträgt aber auch nur 5000€/Jahr. Ich betreibe da also mentale Buchführung und sehe statt der Immobilie eben ein Aktiendepot von 150.000€, das mir dann die Kaltmiete für den Rest des Lebens finanziert. Das ist (derzeit) billiger und flexibler und auch bequemer.

 

MfG

[permabull]

Am 20.11.2020 um 04:36 von Kuju:

Selbst wenn beide auf >1000qm Grundstück mit >180qm Wohnfläche aufgewachsen sind, müssen für 2 Doppelverdiener mit Kids wohl 300qm Grundstück Reihenmittelhaus mit 120 qm ohne Keller reichen.

Das muss dann wohl dieser stetig zunehmende Wohlstand in diesem reichen Land sein...