Immobilienkredit Anzahlung oder nicht?

[Chips]

vor einer Stunde von Wucherkater:

Ursprünglich ging es um eine Anzahlung, jetzt eher um die Frage ob ETF neben Hauskredit.

 

Mir wäre es zu unsicher. Du bist alleinversorger, hast ein Baby + Kind mit Handicap, kein berauschendes Gehalt. Es darf über Jahrzehnte nix schief gehen sonst platzt der Traum ganz schnell.

 

Warum also dieses Risiko?

 

Welches Risiko? Die Liquidität über ETF-Sparpläne zu erhöhen im Vergleich zu schnellstmöglichen Tilgen? Oder allg. ein Haus zu kaufen. Die Sparrate aktuell beträgt etwa 400-500€ (plus Elterngeld). Die aktuelle Wohnung (650€ plus Heizung, Strom, Wasser) ist ok, für den Winzling ist durch Umstellen ein Kinderzimmer rausgekommen (ehemaliges Wohnzimmer ist jetzt Schlafzimmer, ehemaliger Zwischenessbereich ist jetzt Wohnzimmer), aber irgendwann muss man mal zuschlagen und etwa 275 000€ hört sich besser an als andere Möglichkeiten für 360 000€. 

[Chips]

vor 46 Minuten von Anleger Klein:

Nachdem ich auch vor 1,5 Jahren ein Haus gekauft habe und auch abwägen musste, was bzgl. Depot/Rate etc. zu machen ist, ein paar Gedanken:

 

- das mit dem Grenzzinssatz solltest du nicht einfach abtun. Die gesparten Zinsen sind direkt Cash, und zwar sicher ohne Opportunität und hätte/wenn/vielleicht. 

- deine Lebenssituation hat einige, teils gravierende Unwägbarkeiten und Risiken, die bei allen Beteiligten verteilt sind. Sollte man da nicht erstmal versuchen, das "Gesamtrisiko" zu minimieren, statt absolut betrachtet ein paar tausend Euro hinterherzulaufen? 

- Sanierungskosten: Vergiss es, was geschätzt wurde, das wird immer teurer. Neue Vorschriften etc. noch garnicht betrachtet. Ein gebrauchtes Haus ist immer ein Überraschungsei, es ist sehr sicher, dass irgendwo irgendwas auftaucht, was keiner gesehen oder bedacht hat und zack, teurer. 

Zu den Sanierungskosten. Wie hier auch schon manche schreiben, haben sie einen 6stelligen Betrag zum Sanieren verwendet. Neue Küche für 15 000€, neues Bad für 20 000€. Ja klar, wenn man es so macht, dann kann man da viel versenken. Aber wenn ich mir vorstelle, dass zB. meine Eltern auch mit einem 40 Jahre altem Bad oder Küche leben und wir aktuell in unsrer Wohnung auch in sowas leben, warum nicht im Haus? Ich tippe auch, 15 000€ in ne neue Küche, steigern den Wert der Immobilie nicht um 15 000€. Langfristig eh nicht, denn der Wert der Einrichtung verfällt ja nach und nach. 

 

vor 46 Minuten von Anleger Klein:

- "haben fetzt": Vermögensbildung funktioniert in zwei Richtungen, entweder weniger minus oder mehr plus, d.h. weniger Schulden oder mehr auf der Habenseite. Ein geringerer Kredit und damit weniger noch aktiv selbst auf der Habenseite sehen fühlt sich erstmal nicht nach Vermögensbildung an, da wird man Opfer seiner eigenen mentalen Buchführung. Faktisch ist es Vermögensbildung, was man vergisst sind eben die Zinsen auf den Kredit, nachdem die nirgendwo aktiv ausgewiesen werden fühlen die sich auch nicht nach Kosten an und knabbern doch dein Vermögen an. Hast du mal gerechnet, wieviel Euro dich die Finanzierungen kosten? Und das in Relation zu deinem bisherigen Vermögen? Die ganzen Konstruktionen zur Zinssicherung etc. sind auch nur Krücken, der beste Schutz gegen Veränderungen am Kreditmarkt sind einfach geringere Schulden. 

 

Wucherkrater bringt es auf den Punkt. Den Plan funktionierend aufzustellen sollte deutlich Priorität vor irgendwelchen Finanzmarktmöglichkeiten haben. Ich hätte auch nie gedacht, wie viel Kohle wir noch im Haus versenken, einfach weil wir manche Dinge nach und nach ebne doch anders haben wollten und sich da einschränken zu müssen wird von keiner Rendite aufgewogen, das ist einfach nur ätzend. Wir müssen es nicht, aber ich hätte auch keinerlei Lust dazu es zu müssen. 

 

Ich kenne die Zinskosten. Bei 1% Zins und 300 000€ sind das 250€ pro Monat. Ehrlich gesagt ist das relativ zu der Summe nicht arg viel. Wenn man überlegt, dass manche Dividendenkönige seit 50 Jahren ihre Dividende erhöhen und man da nach Steuern auf über 2% käme plus jährliche Steigerungen. 

 

vor 46 Minuten von Anleger Klein:

Ohne die Zahlen nachzurechnen, nur um das Prinzip zu verdeutlichen: Da ist ein Denkfehler, da du nur "Output" vergleichst, aber das Risiko außer Acht lässt. Du bekommst, um das Beispiel aufzugreifen, komplett risikofrei die 5,3%. Deine ETF liefern dir 7,5% nach Steuern. Dein Vorsprung beträgt also auf dem Papier erstmal 2,7%. Für diese 2,7% musst du allerdings ein Risiko in Kauf nehmen, dass so hoch ist, dass der Markt es mit 10% belohnt. Ergebnis: Risiko einer 10%-Rendite-Anlage (lange niedrige Kurse, Crash, Pleiten, ...), Belohnung 2,7%. Verstehst du, was ich meine? 

Also das sehe ich auch so. Aber mit je weniger Rendite ich bei ETFs rechne, desto geringer ist das Risiko. Wenn ich mit 8% Rendite bei ETFs kalkuliere, ist das Risiko hoch, dass es auch nach 10 oder 20 Jahren deutlich geringer ist. Womöglich sind wir gerade in einer Art Blase und die Kurse stagnieren für 10-20 Jahren (so wie von 2000 bis 2015). Wenn ich aber mit 6% oder 4% Rendite bei ETFs kalkuliere, dann ist das Risiko geringer, da es wahrscheinlicher ist, dass so eine Rendite erreicht wird. Ich rechne mit 3-4% nach Steuern bei >10 Jahren. 

Wenn ich nun sichere 5% durch die Anzahlung bekomme, ist das renditetechnisch ein Nobrainer. Hier ist das Risiko aber ein anderes. Man hat dadurch schlichtweg geringe Reserven. Wie du auch sagst, gibt es viele Unwägbarkeiten, was das Haus und das Leben angeht und dann könnte es handy sein, 15 000 mehr in der Hand als im Haus zu haben.  

[FranzFerdinand]

Bei den genannten Zahlen gibt es eigentlich nur eine Wahl: Nimm den höchstmöglichen Kredit, den du zu guten Konditionen bekommen kannst.

 

Kurze Eigenerfahrung: Haus 2018 gekauft, mit dem Plan 185.000 im Rahmen einer Kernsanierung reinzustecken. Bis heute sind aus diesen geplanten Kosten 250.000 geworden. Obwohl nichts schief gegangen ist. Einfach weil sich viele Themen auftaten, die man schlauerweise jetzt gleich "miterledigt" und nicht später nochmal separat ansetzt. Neue Terrasse kommt 2021 noch on top. Und noch eine Solaranlage (die zählt als Investment natürlich anders). Sind nochmal gut 30k. Neues Auto mit 25k wg. noch mehr Nachwuchs. Also mal eben die verbratene Summe fast verdoppelt (305k statt 185k). Bei der Finanzierung habe ich mich damals bewusst für das ZWEIT-beste Angebot entschieden, bei dem ich 15k weniger EK mitbringen musste und dafür 0,1% mehr Zinsen zahlen musste.

 

Mit dem heutigen Wissen war selbst das für den Normalfall zu sportlich. Ich hatte das Glück, dass ich mein Einkommen seit damals erheblich gesteigert habe. Bei linearer Einkommensentwicklung gäbs jetzt nur noch Nudeln mit Tomatensoße.

 

Daher: halte dir etwas Puffer in Reserve. Mit altem Haus UND Kindern wirst Du es brauchen.

[Chips]

Update. Der DKB Rechner gibt jetzt zwischen 100% und 95% Finanzierung nur noch 0,1% Zinsunterschied an statt vorher 0,2%-Punkte. 

 

Die vorher berechnete Zinsersparnis würde sich dann halbieren. 

5,08% (792€ Zinsersparnis durch 15 000€) 

würde zu

2,5% (~400€ Zinsersparnis bei 15 000€)

 

-> Ich finde, das macht einen Unterschied. Mal sehen, was mir mein Berater von Dr. Klein dann bei seinen Vergleichen zeigt, wenn der Kaufpreis der Immobilie feststünde (falls zu viel geboten würde, geht die Suche eben weiter). 

[Wucherkater]

vor 16 Minuten von Chips:

Welches Risiko? Die Liquidität über ETF-Sparpläne zu erhöhen im Vergleich zu schnellstmöglichen Tilgen? Oder allg. ein Haus zu kaufen.

Das Risiko bei einem eigenen Haus irgendwann außerplanmäßig Cash zu brauchen in einer Phase wo die Kurse im Keller sind.

 

Liquidität über Sparpläne zu erhöhen hört sich toll an und du rechnest es dir ja auch schön vor. Wenn du davon überzeugt bist dann mach es so.

 

Hast ja jetzt einige Erfahrungsberichte hier zu bekommen wie es andere handhaben.

[Anleger Klein]

vor 1 Stunde von Chips:

Zu den Sanierungskosten. Wie hier auch schon manche schreiben, haben sie einen 6stelligen Betrag zum Sanieren verwendet. Neue Küche für 15 000€, neues Bad für 20 000€. Ja klar, wenn man es so macht, dann kann man da viel versenken. Aber wenn ich mir vorstelle, dass zB. meine Eltern auch mit einem 40 Jahre altem Bad oder Küche leben und wir aktuell in unsrer Wohnung auch in sowas leben, warum nicht im Haus? Ich tippe auch, 15 000€ in ne neue Küche, steigern den Wert der Immobilie nicht um 15 000€. Langfristig eh nicht, denn der Wert der Einrichtung verfällt ja nach und nach. 

 

Ich kenne die Zinskosten. Bei 1% Zins und 300 000€ sind das 250€ pro Monat. Ehrlich gesagt ist das relativ zu der Summe nicht arg viel. Wenn man überlegt, dass manche Dividendenkönige seit 50 Jahren ihre Dividende erhöhen und man da nach Steuern auf über 2% käme plus jährliche Steigerungen. 

 

Also das sehe ich auch so. Aber mit je weniger Rendite ich bei ETFs rechne, desto geringer ist das Risiko. Wenn ich mit 8% Rendite bei ETFs kalkuliere, ist das Risiko hoch, dass es auch nach 10 oder 20 Jahren deutlich geringer ist. Womöglich sind wir gerade in einer Art Blase und die Kurse stagnieren für 10-20 Jahren (so wie von 2000 bis 2015). Wenn ich aber mit 6% oder 4% Rendite bei ETFs kalkuliere, dann ist das Risiko geringer, da es wahrscheinlicher ist, dass so eine Rendite erreicht wird. Ich rechne mit 3-4% nach Steuern bei >10 Jahren. 

Wenn ich nun sichere 5% durch die Anzahlung bekomme, ist das renditetechnisch ein Nobrainer. Hier ist das Risiko aber ein anderes. Man hat dadurch schlichtweg geringe Reserven. Wie du auch sagst, gibt es viele Unwägbarkeiten, was das Haus und das Leben angeht und dann könnte es handy sein, 15 000 mehr in der Hand als im Haus zu haben.  

 

Es müssen ja keine 15.000€ sein. Was ist denn im anvisierten Haus drin? Wenn das schon 30 Jahre alt ist, wird die Küchen nicht mehr ewig halten oder einfach in desolatem Zustand sein. Wollt ihr das? Die Elektrogeräte werden dir schon mitteilen, wenn sie kaputt sind. Einfach zu kalkulieren "da kommt nix, geht schon" halte ich für riskant. 

 

Du willst eine bestimmte Lösung, die rechnest du dir konsequent schön. Das mag für dich passen, ist aber nicht objektiv. Die monatlichen Zinskosten sind doch völlig irrelevant und das mit dem Grenzzins hast du nicht verstanden, sorry. Ich nehme deine Zahlen aus dem Eingangsposting: 300.000€, 1,08% p.a., Abzahlung über 25 Jahre. Dann bringst du in der Zeit 42.454,45€ für Zinsen auf, Monatsrate 1.141,51€. Alternativ 285.000€, 0,88%, Abzahlung auch 25 Jahre. Hier sind es nur noch 1.085,68€ Monatsrate und 32.602,64€ an Zinsen, d.h. du "verdienst" mit deinen 15.000€ eine höhere monatliche Liquidität durch die geringere Rate und 9.851,81€ Zinsersparnis (und die Ratendifferenz macht nach gut 22 Jahren auch 15.000€ mehr bei dir). Legst du deine 15.000€ mit den von dir genannten 2% nach Steuer an, kommst du auf 24.609,09€ was knapp unter 15.000€ Einsatz + 9.851€ Zinsersparnis liegt. Die haben jedoch keine Steuern und kein Risiko und sind auch nicht weg, da sie von Anfang an deine Schulden reduzieren.

 

Das Risiko ist bei ETF nicht geringer, nur weil du mit weniger Rendite rechnest. Das Gewinn- und Verlustrisiko des ETF wird durch seinen Inhalt bestimmt, je konservativer du rechnest umso eher geht es vielleicht bei dir persönlich in deiner Kalkulation auf, das Gewinn-/Verlustrisiko wird davon jedoch nicht berührt. Wenn bei der Investitionssumme von 300.000€ plus unvorhergesehenes bereits 15.000€ ein bedrohliches Risiko sind, solltest du das Vorhaben generell kritisch sehen. Die Zinsrechner der DKB etc. musst du auch mit Vorsicht genießen - sie zeigen dir an, was möglich ist, nicht aber was du tatsächlich bekommst. Da spielt dein Arbeitsverhältnis, die Quote welche die Rate von deinem Einkommen ausmacht, weitere Sicherheiten (...) eine große Rolle. Solange du kein konkretes Angebot auf dem Tisch hast, kann man mit dem was die Rechner anzeigen nicht wirklich belastbar planen. 

 

Nachtrag: 

In deiner Situation (so habe ich es auch gemacht) ist vielleicht auch die Bank vor Ort ganz bewusst die bessere Wahl. Die Konditionen waren dieselben wie andere Onlinebanken, aber eine regionale Filialbank lässt oft eher mit sich reden, wenn mal Raten reduziert werden müssen oder vielleicht auch eine Zeit ausgesetzt und nur Zins gezahlt wird. Das Kreditportfolio ist naturgemäß nicht so groß und die haben auch kein Interesse an einem Ausfall. Falls du noch nicht bei einer Bank warst, mach einen Beratungstermin aus und skizziere, was du vor hast. Im Gegensatz zu Onlinerechnern schubsen die nicht nur Formeln, sondern sagen dir auch klar, ob du so eine Summe bekommst oder nicht. 

[Chips]

vor 2 Stunden von Anleger Klein:

 

Es müssen ja keine 15.000€ sein. Was ist denn im anvisierten Haus drin? Wenn das schon 30 Jahre alt ist, wird die Küchen nicht mehr ewig halten oder einfach in desolatem Zustand sein. Wollt ihr das? Die Elektrogeräte werden dir schon mitteilen, wenn sie kaputt sind. Einfach zu kalkulieren "da kommt nix, geht schon" halte ich für riskant. 

Naja, ich wohn ja nun schon ne Weile in einer Mietwohnung und die Problematik mit Geräten, die irgendwann ersetzt werden müssen, besteht ja da auch. Unsre Trockner ist ein Jahr alt, die Waschmaschine 10. Ja, irgendwann müssen wir ne neue Waschmaschine kaufen, aber das wird aus dem laufendem Konsumblock bezahlt. Da sag ich nicht, dass jetzt generell alle Geräte neu gekauft werden, wenn wir umziehen. 

vor 2 Stunden von Anleger Klein:

Du willst eine bestimmte Lösung, die rechnest du dir konsequent schön. Das mag für dich passen, ist aber nicht objektiv. Die monatlichen Zinskosten sind doch völlig irrelevant und das mit dem Grenzzins hast du nicht verstanden, sorry. Ich nehme deine Zahlen aus dem Eingangsposting: 300.000€, 1,08% p.a., Abzahlung über 25 Jahre. Dann bringst du in der Zeit 42.454,45€ für Zinsen auf, Monatsrate 1.141,51€. Alternativ 285.000€, 0,88%, Abzahlung auch 25 Jahre. Hier sind es nur noch 1.085,68€ Monatsrate und 32.602,64€ an Zinsen, d.h. du "verdienst" mit deinen 15.000€ eine höhere monatliche Liquidität durch die geringere Rate und 9.851,81€ Zinsersparnis (und die Ratendifferenz macht nach gut 22 Jahren auch 15.000€ mehr bei dir). Legst du deine 15.000€ mit den von dir genannten 2% nach Steuer an, kommst du auf 24.609,09€ was knapp unter 15.000€ Einsatz + 9.851€ Zinsersparnis liegt. Die haben jedoch keine Steuern und kein Risiko und sind auch nicht weg, da sie von Anfang an deine Schulden reduzieren.

Dann hast du mich da wohl missverstanden. Wenn ich für 15 000€ 0,2% Zinspunkte weniger bezahlen muss, dann würde ich im ersten Jahr ja etwa 750€ an Zinsen sparen. Das wären also 5% Kostenersparnis auf die 15 000€, was durch einen ETF kaum einzuholen wäre. Va. wenn man für den nur 2% kalkuliert. Bei deinem Beispiel sinkt ja die Monatsrate um etwa 55€ pro Monat. Diese 55€ könnte man ja wiederum in einem ETF-Sparplan anlegen, was die Option der Anzahlung noch vorteilhafter machen würde. 

 

vor 2 Stunden von Anleger Klein:

Das Risiko ist bei ETF nicht geringer, nur weil du mit weniger Rendite rechnest. Das Gewinn- und Verlustrisiko des ETF wird durch seinen Inhalt bestimmt, je konservativer du rechnest umso eher geht es vielleicht bei dir persönlich in deiner Kalkulation auf, das Gewinn-/Verlustrisiko wird davon jedoch nicht berührt.

Also das sehe ich nicht so. Das Risiko beim ETF besteht ja darin, dass der Kurs schwankt und wenns blöd läuft, dauert es ziemlich lange, um ins Plus zu kommen. Blöd wäre es gewesen, etwa 2000 voll zu investieren und bis etwa 2012. Da hätte man nur die Dividenden kassiert, also 2-3%. 8 Jahre später hätte der SP500 da eine jährliche Rendite von 4,5% geliefert plus Dividenden, also etwa 6%. 

Das Risiko des ETFs besteht also darin, dass man nicht einfach 1000€ investieren kann und nach einem Jahr rechnet man mit 1060€. Es wird wohl zwischen 500 und 2000€ normalverteilt liegen. 

vor 2 Stunden von Anleger Klein:

 

Wenn bei der Investitionssumme von 300.000€ plus unvorhergesehenes bereits 15.000€ ein bedrohliches Risiko sind, solltest du das Vorhaben generell kritisch sehen. Die Zinsrechner der DKB etc. musst du auch mit Vorsicht genießen - sie zeigen dir an, was möglich ist, nicht aber was du tatsächlich bekommst. Da spielt dein Arbeitsverhältnis, die Quote welche die Rate von deinem Einkommen ausmacht, weitere Sicherheiten (...) eine große Rolle. Solange du kein konkretes Angebot auf dem Tisch hast, kann man mit dem was die Rechner anzeigen nicht wirklich belastbar planen. 

Das kann sein. Die vorgelegten Zinssätze vom Berater von Dr. Klein, der meine Einkommens- und Eigenkapitalsituation kennt, sind aber auch auf dem Niveau von der DKB, sogar etwas drunter. Soweit ich das verstanden hab, ist für die Bank hauptsächlich wichtig, dass die Monatsrate nicht über einem Prozentsatz des Einkommens liegt oder vom Einkommen eine Art Konsumpauschale abgezogen wird und die Monatsrate nicht den Rest übersteigen darf. Eine 100% Finanzierung bei 350 000€ wäre also problemlos möglich. Darüber würde es knapp. 

Falls jetzt nach kurzer Zeit eine Ausgabe von zB. 25 000€ absolut oder wirtschaftlich sinnvoll wäre, würde ich tippen, dass ich da auch einen Kredit bekäme. 

 

vor 2 Stunden von Anleger Klein:

 

Nachtrag: 

In deiner Situation (so habe ich es auch gemacht) ist vielleicht auch die Bank vor Ort ganz bewusst die bessere Wahl. Die Konditionen waren dieselben wie andere Onlinebanken, aber eine regionale Filialbank lässt oft eher mit sich reden, wenn mal Raten reduziert werden müssen oder vielleicht auch eine Zeit ausgesetzt und nur Zins gezahlt wird. Das Kreditportfolio ist naturgemäß nicht so groß und die haben auch kein Interesse an einem Ausfall. Falls du noch nicht bei einer Bank warst, mach einen Beratungstermin aus und skizziere, was du vor hast. Im Gegensatz zu Onlinerechnern schubsen die nicht nur Formeln, sondern sagen dir auch klar, ob du so eine Summe bekommst oder nicht. 

Also falls die Rate jetzt um die 800€ pro Monat läge, müsste schon viel passieren, dass wir das nicht stemmen könnten. Va. falls wir die 15k behalten würden, dann wären das ja fast 2 Jahresraten. 

[Anleger Klein]

vor 23 Minuten von Chips:

Dann hast du mich da wohl missverstanden. Wenn ich für 15 000€ 0,2% Zinspunkte weniger bezahlen muss, dann würde ich im ersten Jahr ja etwa 750€ an Zinsen sparen. Das wären also 5% Kostenersparnis auf die 15 000€, was durch einen ETF kaum einzuholen wäre. Va. wenn man für den nur 2% kalkuliert. Bei deinem Beispiel sinkt ja die Monatsrate um etwa 55€ pro Monat. Diese 55€ könnte man ja wiederum in einem ETF-Sparplan anlegen, was die Option der Anzahlung noch vorteilhafter machen würde. 

 

Also das sehe ich nicht so. Das Risiko beim ETF besteht ja darin, dass der Kurs schwankt und wenns blöd läuft, dauert es ziemlich lange, um ins Plus zu kommen. Blöd wäre es gewesen, etwa 2000 voll zu investieren und bis etwa 2012. Da hätte man nur die Dividenden kassiert, also 2-3%. 8 Jahre später hätte der SP500 da eine jährliche Rendite von 4,5% geliefert plus Dividenden, also etwa 6%. 

Das Risiko des ETFs besteht also darin, dass man nicht einfach 1000€ investieren kann und nach einem Jahr rechnet man mit 1060€. Es wird wohl zwischen 500 und 2000€ normalverteilt liegen. 

Das kann sein. Die vorgelegten Zinssätze vom Berater von Dr. Klein, der meine Einkommens- und Eigenkapitalsituation kennt, sind aber auch auf dem Niveau von der DKB, sogar etwas drunter. Soweit ich das verstanden hab, ist für die Bank hauptsächlich wichtig, dass die Monatsrate nicht über einem Prozentsatz des Einkommens liegt oder vom Einkommen eine Art Konsumpauschale abgezogen wird und die Monatsrate nicht den Rest übersteigen darf. Eine 100% Finanzierung bei 350 000€ wäre also problemlos möglich. Darüber würde es knapp. 

Falls jetzt nach kurzer Zeit eine Ausgabe von zB. 25 000€ absolut oder wirtschaftlich sinnvoll wäre, würde ich tippen, dass ich da auch einen Kredit bekäme. 

 

Also falls die Rate jetzt um die 800€ pro Monat läge, müsste schon viel passieren, dass wir das nicht stemmen könnten. Va. falls wir die 15k behalten würden, dann wären das ja fast 2 Jahresraten. 

 

Ich habe dich nicht missverstanden - ich will dir sagen, dass deine Betrachtung auf ein Jahr zu kurz greift, du musst das Gesamtpaket über die ganze Laufzeit rechnen, der Kredit und der ETF sind ja nicht nach einem Jahr beendet oder auf Jahressicht fixiert. Rendite des ETF vs. Kosten des Kredits über die gesamte Laufzeit. Es rentiert ja die Gesamtsumme im ETF während der Kredit und dessen Kostenblock kleiner wird, daher kann man da nicht ein Jahr herauspicken. 

Die Kombination aus Anzahlung und dann mehr Liquidität, wofür auch immer, scheint nicht ungeschickt. 

-

Bzgl. Risiko meinen wir glaube ich nicht dasselbe: Ich spreche vom Gewinn- und Verlustrisiko der Geldanlage, das ist völlig unabhängig von deiner persönlichen Situation. Ob dein Plan für deine Lage klappt oder zum für dich Risiko wird, lässt sich durch die Annahme der Rendite steuern. Das ist aber das Risiko für dich, nicht das dem ETF konstruktionsbedingt eigene Risiko. Es kann ja auch sein, dass es mit dem ETF eben nicht aufwärts geht, das liegt dann am ETF. 

-

Wenn viel passieren muss, dass du die Raten nicht mehr zahlen kannst, bist du doch genau an dem Punkt, an dem du hin willst - einmal alles regeln und sich dann wieder um Leben und Familie kümmern können? Dann ist eben tatsächlich die Frage, ob man die 15.000€ behält oder eben doch die völlig risikolose "Rendite" mitnimmt? Gerade als Alleinverdiener wäre mir dieser Komfort, also die Sicherheit, dass das Haus für alle finanziert ist, egal was kommt, sehr viel wert. Lass dich beim Treppe runterlaufen blöd hinfallen und das Knie schrotten, wenn du dann mal ein paar Monate krank bist und Reha etc. ansteht hast du ab der 7.Woche nur noch 60% deines Einkommens, als Alleinverdiener muss man das erstmal verkraften. Von daher gibt es für mehr und weniger Anzahlung so viele Argumente...

 

[Malvolio]

vor 22 Stunden von Chips:

 

... nein, wir kaufen kein 25 000€ Badezimmer   Unser Standard war bis jetzt, dass wir für 6 Jahre eine 700€ Küche (inklusive Herd, Schränke, Kühlschrank und Spüle, alles gebraucht) hatten und wir sind dabei nicht depressiv geworden. 

 

Ich wollte nur darauf hinweisen .... aus eigener leidvoller Erfahrung  .....  das man bei Renovierung alter Häuser einen Menge Geld loswerden kann. 25.000€ Euro für ein komplett neues Badezimmer ist noch nicht "Playboy Mansion" .... das ist guter Standard .... wobei hier natürlich schon eine große Bandbreite besteht, je nach dem was man machen will. Ab einem gewissen Alter tauchen immer mal wieder neue "Baustellen" auf .... neues Dach, neue Fenster, neue Wasserleitungen, Strominstallationen, neue Badezimmer, neue Heizung, usw. da kann einiges zusammenkommen.

 

[Chips]

vor 22 Minuten von Anleger Klein:

 

Ich habe dich nicht missverstanden - ich will dir sagen, dass deine Betrachtung auf ein Jahr zu kurz greift, du musst das Gesamtpaket über die ganze Laufzeit rechnen, der Kredit und der ETF sind ja nicht nach einem Jahr beendet oder auf Jahressicht fixiert. Rendite des ETF vs. Kosten des Kredits über die gesamte Laufzeit. Es rentiert ja die Gesamtsumme im ETF während der Kredit und dessen Kostenblock kleiner wird, daher kann man da nicht ein Jahr herauspicken. 

Die Kombination aus Anzahlung und dann mehr Liquidität, wofür auch immer, scheint nicht ungeschickt. 

Ja, hast ja recht. Ob du es glaubst oder nicht, ich arbeite mit einem Excel-Sheet und vergleiche. Wenn wir von den Eckdaten 300 000€ mit Budget 772,5€ ausgehen 3% ETF-Nachsteuerrendite,0% Inflation und 0% Hausverteuerungsrate sieht es wie folgt aus: 

Opt1: 100% Finanzierung, Anfangs-ETF-Vermögen 15 000€, Tilgungsrate Haus 772,5€, ETF-Sparrate 0€,

Opt2: 95% Finanzierung, Anfangs-ETF-Vermögen 0€, Tilgungsrate Haus 684€, ETF-Sparrate 88,5€

 

In jedem Jahr wäre Opt2 vorne. Auch wenn der niedrigere bezahlte Zins bei Opt2 von 762 auf 400€ in 20 Jahren sinkt. 

 

Würde ich das Budget von 772,5€ immer unverändert lassen und würde der Zins immer gleich bleiben, wären wir nach 34 Jahren durch (ich wäre 67). Ich gehe davon aus, dass man natürlich die Tilgung mit der Zeit erhöhen muss, um früher fertig zu werden. Das Schöne ist ja, dass das Einkommen real und mit der Inflation steigen wird, aber die Gesamtschuld gleich bleibt. 684€ würden vom Gesamteinkommen in 20 Jahren wohl weit weniger ausmachen als heute. 

vor 22 Minuten von Anleger Klein:

-

Bzgl. Risiko meinen wir glaube ich nicht dasselbe: Ich spreche vom Gewinn- und Verlustrisiko der Geldanlage, das ist völlig unabhängig von deiner persönlichen Situation. Ob dein Plan für deine Lage klappt oder zum für dich Risiko wird, lässt sich durch die Annahme der Rendite steuern. Das ist aber das Risiko für dich, nicht das dem ETF konstruktionsbedingt eigene Risiko. Es kann ja auch sein, dass es mit dem ETF eben nicht aufwärts geht, das liegt dann am ETF. 

Du meinst, wenn ich heute einen ETF kaufe oder ein breit gestreutes Aktienportfolio, dann wird das in 20 Jahren eventuell eine negative Rendite haben. Ja, das kann sein. Aber die Wahrscheinlichkeit werte ich weit niedriger als zB. ein Scheidungsrisiko oder Tod. 

vor 22 Minuten von Anleger Klein:

-

Wenn viel passieren muss, dass du die Raten nicht mehr zahlen kannst, bist du doch genau an dem Punkt, an dem du hin willst - einmal alles regeln und sich dann wieder um Leben und Familie kümmern können? Dann ist eben tatsächlich die Frage, ob man die 15.000€ behält oder eben doch die völlig risikolose "Rendite" mitnimmt? Gerade als Alleinverdiener wäre mir dieser Komfort, also die Sicherheit, dass das Haus für alle finanziert ist, egal was kommt, sehr viel wert. 

 

Ja, aber es bleiben 15 000€, also etwa 5% vom Haus. 5% mehr oder weniger vom Haus abbezahlt, 15 000€ auf der Seite haben oder nicht. Wahrscheinlich ist es fast egal und die Renditeoptimierung hat Vorrang. Und bei Opt2 hätte man dann in 60 Jahren etwa 11000€ mehr Vermögen als bei Opt1 - je nach dem - und das wäre schon ne schöne Kreuzfahrt. 

[Anleger Klein]

vor 11 Stunden von Chips:

Ja, hast ja recht. Ob du es glaubst oder nicht, ich arbeite mit einem Excel-Sheet und vergleiche. Wenn wir von den Eckdaten 300 000€ mit Budget 772,5€ ausgehen 3% ETF-Nachsteuerrendite,0% Inflation und 0% Hausverteuerungsrate sieht es wie folgt aus: 

Opt1: 100% Finanzierung, Anfangs-ETF-Vermögen 15 000€, Tilgungsrate Haus 772,5€, ETF-Sparrate 0€,

Opt2: 95% Finanzierung, Anfangs-ETF-Vermögen 0€, Tilgungsrate Haus 684€, ETF-Sparrate 88,5€

 

Dann mach Option 2 ;-)

 

vor 11 Stunden von Chips:

Würde ich das Budget von 772,5€ immer unverändert lassen und würde der Zins immer gleich bleiben, wären wir nach 34 Jahren durch (ich wäre 67). Ich gehe davon aus, dass man natürlich die Tilgung mit der Zeit erhöhen muss, um früher fertig zu werden. Das Schöne ist ja, dass das Einkommen real und mit der Inflation steigen wird, aber die Gesamtschuld gleich bleibt. 684€ würden vom Gesamteinkommen in 20 Jahren wohl weit weniger ausmachen als heute. 

Die Faustregel sagt, dass man bis zur Rente durch sein sollte. Wenn du was gebrauchtes kaufst und dann 34 Jahre abzahlst, wirst du mit Dach/Fenstern/Haustür/Küche/Wasser/Strom/Heizung/Straßenausbau/? auch noch die ein oder andere ungeplante Ausgabe bekommen. Daher muss dafür was liquide auf der Seite sein und später die Tilgung erhöhen ist ein guter Plan - nur, wo kommt das Geld dafür her? Man sollte vermeiden, sich wie ein Eigentümer zu fühlen und doch das Geld nur gemietet zu haben, denn damit vereint man alle Nachteile von Eigentum und Miete ohne wirkliche Vorteile. Hast du einen Job, den du sicher bis 67 durchhältst? Wer sagt, dass dein Arbeitgeber dich nicht loswerden will, wenn du mal 60-63 bist? Das ist nicht unüblich...

 

vor 11 Stunden von Chips:

Ja, aber es bleiben 15 000€, also etwa 5% vom Haus. 5% mehr oder weniger vom Haus abbezahlt, 15 000€ auf der Seite haben oder nicht. Wahrscheinlich ist es fast egal und die Renditeoptimierung hat Vorrang. Und bei Opt2 hätte man dann in 60 Jahren etwa 11000€ mehr Vermögen als bei Opt1 - je nach dem - und das wäre schon ne schöne Kreuzfahrt. 

Das ist es ja - es geht nur um die Sichtbarkeit des Geldes im Depot vs. "weg" im Kredit. Auf der Habenseite hast du es in beiden Fällen. Mir hätte gelegentlich Komfort im Leben Vorrang vor der Rendite, aber muss jeder selber wissen. Was die 11.000€ angeht auf die 60 Jahre: Viel hätte/vielleicht/wenn, in dem Zeithorizont kann man alles vorhersagen. Ich mache auch eine Vorhersage: Du wirst mit 93 keine Kreuzfahrt mehr machen ;-)

 

[smarttrader]

vor 21 Stunden von Chips:

Zu den Sanierungskosten. Wie hier auch schon manche schreiben, haben sie einen 6stelligen Betrag zum Sanieren verwendet. Neue Küche für 15 000€, neues Bad für 20 000€. Ja klar, wenn man es so macht, dann kann man da viel versenken. Aber wenn ich mir vorstelle, dass zB. meine Eltern auch mit einem 40 Jahre altem Bad oder Küche leben und wir aktuell in unsrer Wohnung auch in sowas leben, warum nicht im Haus? Ich tippe auch, 15 000€ in ne neue Küche, steigern den Wert der Immobilie nicht um 15 000€. Langfristig eh nicht, denn der Wert der Einrichtung verfällt ja nach und nach. 

 

Ich kenne die Zinskosten. Bei 1% Zins und 300 000€ sind das 250€ pro Monat. Ehrlich gesagt ist das relativ zu der Summe nicht arg viel. Wenn man überlegt, dass manche Dividendenkönige seit 50 Jahren ihre Dividende erhöhen und man da nach Steuern auf über 2% käme plus jährliche Steigerungen. 

 

Also das sehe ich auch so. Aber mit je weniger Rendite ich bei ETFs rechne, desto geringer ist das Risiko. Wenn ich mit 8% Rendite bei ETFs kalkuliere, ist das Risiko hoch, dass es auch nach 10 oder 20 Jahren deutlich geringer ist. Womöglich sind wir gerade in einer Art Blase und die Kurse stagnieren für 10-20 Jahren (so wie von 2000 bis 2015). Wenn ich aber mit 6% oder 4% Rendite bei ETFs kalkuliere, dann ist das Risiko geringer, da es wahrscheinlicher ist, dass so eine Rendite erreicht wird. Ich rechne mit 3-4% nach Steuern bei >10 Jahren. 

Wenn ich nun sichere 5% durch die Anzahlung bekomme, ist das renditetechnisch ein Nobrainer. Hier ist das Risiko aber ein anderes. Man hat dadurch schlichtweg geringe Reserven. Wie du auch sagst, gibt es viele Unwägbarkeiten, was das Haus und das Leben angeht und dann könnte es handy sein, 15 000 mehr in der Hand als im Haus zu haben.  

Wir hatten ein relativ neues Haus gekauft, und alleine die Herrichtung mit neuen Boden und Tapeten, Bad, Küche, Elektro, Garten usw.  lag bei rund 160k Euro. Keine Granit Arbeitsplatte, kein Marmor im Bad oder ähnliches. Aller nur ordentlich und werthaltig. Bad 20k ist doch normal, in unserer ETW kostete Bad mit begehbarer Dusche, Badewanne, Waschtisch und Badmöbel kalkuliert 13k, wurden 16k. Freunde von uns haben für eine Badsanierung in einem EFH 52k ausgegeben. Also 20k für ein komplettes Bad ist entweder im Osten oder billig und ausreichend als Standard gewählt. 2012 wurden 7k für WC, Waschbecken und Badewanne inkl. weissen Fliesen gerechnet. Ich vermute bei der Preisexplosion werden das heute wohl 12k sein.

 

Wir sind aus Kostengründen nie eingezogen, da wir kein Geld für die Sanierung aufbringen konnten. Unsere Mieter sind von dem Haus begeistert, und finden das super. Sie zahlen eine sehr ordentliche Miete und wir bauen ab Februar neu.

 

 

 

 

[Pfennigfuchser]

OT:

Puh, ich bin gerade etwas geschockt ob Eurer Badpreise. Wir habe eine Immo in einer rheinischen Hochpreisregion, aber mit solchen Zahlen habe ich nicht kalkuliert. Dabei wollte ich eigentlich nächstes Jahr ein Bad erneuern. Da muss ich wohl noch einmal in mich gehen... 

 

Zum eigentlichen Thema:  jeder wie er mag. Ich könnte nicht ruhig schlafen, wenn alles so auf Kante genäht wäre und würde das Zusatzrisiko nicht eingehen.

 

Dabei habe ich genau das gemacht, was der TE vorhat. Bevor der Immokredit getilgt war schon mal nebenbei in etfs investiert. Aber, und das klingt jetzt vermutlich arroganter als es gemeint ist, ich konnte mir das leisten. Kredit mit <40% Beleihungsauslauf, hohe Regeltilgung, alle Sondertilgungen genutzt, zwei gute Gehälter, Kredit wird planmäßig vor dem 50. Lebensjahr durch sein (tatsächlich sind wir schon deutlich früher fertig). Das ist eine ganz andere Ausgangslage.  

 

Eine Ausgangslage ähnlich der des TE hatten wir bei der ersten Immo, da haben wir auch um kleine und kleinste Beträge gefeilscht. Und alles was da war in die Immo gebuttert. Kein Aktiendepot mehr . An riskante Investments würde ich frühestens denken, wenn 50% der Immo abbezahlt sind. Oder eben, wenn ich es zumindest hinbekomme, eine monatliche Tilgung zu leisten, die mir ermöglichen würde, deutlich vor Renteneintritt fertig zu werden.   

 

Zum Thema (ungeplante) Kosten: Eine 25.000 Küche muss es nicht sein. Wir haben eine wirklich schöne Ikeaküche mit allem Piff und Paff, um die uns viele Besucher beneiden. Hat vor 5 Jahren inkl. hochwertiger Elektrogeräte (Liebherrkühlschrank und Miele Dampfgarer haben wir allerdings als der alten Küche mitgenommen) unter 4.500 gekostet. Steckt allerdings auch Arbeit drin. Umgekehrt  gibt es aber auch Kosten, die man selbst gar nicht beeinflussen kann. Hier wird die Strasse neu gemacht (keine Neubaugebiet) anstatt zu flicken, wir sind mit einem 5-stelligen Betrag dabei. Juhu.

[FranzFerdinand]

Man muss bei Immobilien schon etwas genauer zwischen renovieren und sanierung unterscheiden. Die billigen Preise die man hört sind meistens renovieren. Eine Wand spachteln und anmalen ist freilich nicht teuer. Einen billigen Vinyl-Boden kann auch ein Amateuer verlegen. Ein Bad gehört nach x-Jahren halt mal richtig gemacht, inkl. neuer Leitungen (zu- und Abfluss). Und Wasserleitungen und Heizungsrohre gehen halt oft durchs ganze Haus. Wenn sowas kommt, sind alle vorherigen bloßen Renovierungen in der Regel versenktes Geld. Deswegen haben wir bei einem 50 Jahren alten Haus halt alles neu gemacht.

 

Gibt aber natürlich Leute, die sich in hellblauen Bädern von 1965 wohlfühlen und die ein Wasserrohrbruch auch nicht stört. Und der zweite und dritte Rohrbruch auch nicht. Manche versorgen auch gerne ganze Zimmer über Mehrfachsteckdosen. Da sind die Leute sehr verschieden. Aber ein Bad mit neuen Leitungen und Fliesen kostet idR 25k bis nach oben offen. Ich kenne auch Leute die sanieren seit 10 Jahren nach dem Konzept "Zimmer für Zimmer, Fenster für Fenster". Es muss halt zu einem passen. Und zum eigenen Geldbeutel. Aber die Faustregel ist trotzdem: Es wird immer teurer als du denkst.

[Chips]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Wir hatten ein relativ neues Haus gekauft, und alleine die Herrichtung mit neuen Boden und Tapeten, Bad, Küche, Elektro, Garten usw.  lag bei rund 160k Euro. Keine Granit Arbeitsplatte, kein Marmor im Bad oder ähnliches. Aller nur ordentlich und werthaltig. Bad 20k ist doch normal, in unserer ETW kostete Bad mit begehbarer Dusche, Badewanne, Waschtisch und Badmöbel kalkuliert 13k, wurden 16k. Freunde von uns haben für eine Badsanierung in einem EFH 52k ausgegeben. Also 20k für ein komplettes Bad ist entweder im Osten oder billig und ausreichend als Standard gewählt. 2012 wurden 7k für WC, Waschbecken und Badewanne inkl. weissen Fliesen gerechnet. Ich vermute bei der Preisexplosion werden das heute wohl 12k sein.

 

Wir sind aus Kostengründen nie eingezogen, da wir kein Geld für die Sanierung aufbringen konnten. Unsere Mieter sind von dem Haus begeistert, und finden das super. Sie zahlen eine sehr ordentliche Miete und wir bauen ab Februar neu.

Ja also wenn ein neues Bad oder Küche so viel kosten, dann muss das eben warten, bis wir uns das leisten können. Ich lese wohl auch über so hohe Preise für ein neues Badezimmer. Eine Badewanne allein zu tauschen wird mit etwa 1000€ angeben. Für ein Standardbadezimmer wird rechnet man mit minimal 10 000€, aber 20 000€ wären nicht unrealistisch. Aber nun denn, muss man eben wissen, ob es einem das wert ist. Vermutlich wäre es mir lieber in einem alten Badezimmer zu "hausen" und meinen Kinder 10 000€ mehr als Startschuss ins Leben zu geben. 

vor 4 Stunden von Anleger Klein:

 

Dann mach Option 2 ;-)

 

Die Faustregel sagt, dass man bis zur Rente durch sein sollte. Wenn du was gebrauchtes kaufst und dann 34 Jahre abzahlst, wirst du mit Dach/Fenstern/Haustür/Küche/Wasser/Strom/Heizung/Straßenausbau/? auch noch die ein oder andere ungeplante Ausgabe bekommen. Daher muss dafür was liquide auf der Seite sein und später die Tilgung erhöhen ist ein guter Plan - nur, wo kommt das Geld dafür her? Man sollte vermeiden, sich wie ein Eigentümer zu fühlen und doch das Geld nur gemietet zu haben, denn damit vereint man alle Nachteile von Eigentum und Miete ohne wirkliche Vorteile. Hast du einen Job, den du sicher bis 67 durchhältst? Wer sagt, dass dein Arbeitgeber dich nicht loswerden will, wenn du mal 60-63 bist? Das ist nicht unüblich...

Ok und was wenn ich miete und ich den Job nicht bis 67 durchhalte? Oder ein teureres Haus? Irgendwo muss man ja wohnen. Und wenn ich ein altes Haus kaufe, sind Sannierungen und Modernisierungen erstmal in der Regel optimal. Neues Badezimmer? Optional. Neue Heizung*? Optional. Neue Küche? Optional. Man kann aber jetzt auch gleich ne neuere Immobilie kaufen, die 100 000 - 200 000€ mehr kostet. Da ist es dann nicht optional. sondern ein Muss. Genauso wie die 15% Nebenkosten, die auf den zusätzlichen Kaufpreis anfallen würden. 

Klar, man könnte auch mieten und wenn die Kinder raus sind, in eine kleinere Wohnung ziehen. Aber genauso könnte man das Eigenheim verkaufen und in ne Wohnung ziehen. 

 

Ein gewisses Lebensrisiko hat man leider immer. 

 

*aktuell ist Öl drin, ab 2024 sollen keine neuen Ölheizungen mehr verbaut werden dürfen, wie lange wird man Alte noch nutzen dürfen, bis 2050?

 

vor 4 Stunden von Anleger Klein:

Das ist es ja - es geht nur um die Sichtbarkeit des Geldes im Depot vs. "weg" im Kredit. Auf der Habenseite hast du es in beiden Fällen. Mir hätte gelegentlich Komfort im Leben Vorrang vor der Rendite, aber muss jeder selber wissen. Was die 11.000€ angeht auf die 60 Jahre: Viel hätte/vielleicht/wenn, in dem Zeithorizont kann man alles vorhersagen. Ich mache auch eine Vorhersage: Du wirst mit 93 keine Kreuzfahrt mehr machen ;-)

 

Naja, wenn man 15k braucht und es im Haus steckt, kann man schwerer drauf zugreifen als wenn es im Haus steckt. Und ich meinte, wenn ich 60 alt wäre, wären es 11 000 mehr. Wie fit ich mit 93 Jahren wäre (in 60 Jahren)? Puh, wer weiß, was sich bis dahin medizinisch tut. Vielleicht wird mein Bewusstsein auf einen jungen Körper gespielt. Ok, dann mach ich auch keine Kreuzfahrten, sondern reise als Backpacker  

[Chips]

vor 18 Minuten von FranzFerdinand:

Man muss bei Immobilien schon etwas genauer zwischen renovieren und sanierung unterscheiden. Die billigen Preise die man hört sind meistens renovieren. Eine Wand spachteln und anmalen ist freilich nicht teuer. Einen billigen Vinyl-Boden kann auch ein Amateuer verlegen. Ein Bad gehört nach x-Jahren halt mal richtig gemacht, inkl. neuer Leitungen (zu- und Abfluss). Und Wasserleitungen und Heizungsrohre gehen halt oft durchs ganze Haus. Wenn sowas kommt, sind alle vorherigen bloßen Renovierungen in der Regel versenktes Geld. Deswegen haben wir bei einem 50 Jahren alten Haus halt alles neu gemacht.

 

Gibt aber natürlich Leute, die sich in hellblauen Bädern von 1965 wohlfühlen und die ein Wasserrohrbruch auch nicht stört. Und der zweite und dritte Rohrbruch auch nicht. Manche versorgen auch gerne ganze Zimmer über Mehrfachsteckdosen. Da sind die Leute sehr verschieden. Aber ein Bad mit neuen Leitungen und Fliesen kostet idR 25k bis nach oben offen. Ich kenne auch Leute die sanieren seit 10 Jahren nach dem Konzept "Zimmer für Zimmer, Fenster für Fenster". Es muss halt zu einem passen. Und zum eigenen Geldbeutel. Aber die Faustregel ist trotzdem: Es wird immer teurer als du denkst.

Ja, kann natürlich sein. Ich kenne das mit Rohrbruch aus unsrer Mietwohnung. Also ich rechne auf alle Fälle damit, dass bei dem Haus Einiges an Kosten auf uns zu kommt. Das ist eben wie beim Wagenkauf. Man kann einen 10 Jahre altes Auto für 4000€ kaufen oder einen Neuwagen für 30 000€. Bei Ersterem kommen eben Reparaturen sofort, bei Letzterem erst später. Auch wenn du alles neu machst, muss du (oder die Nacheigentümer) irgendwann wieder ran, weil es veraltet ist. 

Was Geldanlagen und Notreserve angeht, bin ich ein risikofreudiger Mensch und hab nichts dagegen, da fast alles in Aktien zu haben. Auch rechne ich damit, dass meine Aktien eine 1% Zins eines Immobilienkredit schlagen. Aber das A und O ist, dass die Rate bezahlt werden kann. Steckt man viel in Sanierungen, muss man das fremdfinanzieren und es stellt sich die Frage, wie hoch die monatliche Rate wird und ob man sich das noch komfortabel zutraut. 

[Anleger Klein]

Warten bis ihr euch das leisten könnt...puh, ehrlich, von was willst du nochmal weitere 10.000-20.000€ ansparen? Reichen die überhaupt?

 

Wenn du mietest, hast du keine sechsstelligen Schulden, einen Wohnungswechsel wenn es sein muss innerhalb von Monaten vollzogen und keine weiteren Verpflichtungen, viele Dinge wie Rohrbruch/Fenster/Sanierung/Heizung/Straße/(...) sind erstmal nicht dein operatives Problem. Wenn du ein altes Haus kaufst, ist das mit den Sanierungen nicht halb so optional, wie du dir das jetzt vorstellst. Im Freundeskreis gibt es zwei Käufe von 1936 und 1962, was ich da sehe ist Bedarf, egal was man sich einbildet. Du hast Kinder, willst du wirklich überall im Haus Steckdosen haben, in denen kein Schutzleiter ist und aufgrund dessen kein FI-Schutzschalter funktioniert? Darfst du das überhaupt noch? Dach undicht? Nichts mit optional. Heizung? Schon mal in die Verordnung zu erneuerbaren Energien geschaut und was da zu Heizungen und Eigentümerwechsel steht? Auf 2050 für Ölheizungen würde ich an deiner Stelle nicht wetten. Wasserleitungen voll kalk und undicht, die Wand wird  porös? Nichts mit optional. Das sind Dinge, denen es egal ist ob du sie dir gerade leisten willst, das musst du finanzieren können. 

 

 

 

[Chips]

Die angepeilte Immobilie wird nun wohl etwas günstiger, da es Probleme mit dem Gewohnheitsrecht für die Garagenzufahrt gibt. Auch hier ist das wieder eine Lifestyle-Entscheidung. Parkt man sein Auto womöglich die ganze Zeit am Straßenrand und nutzt die Garage nur für Fahrräder/Motorrad (hab ich nicht) und zahlt womöglich einen 5-stelligen Betrag weniger? Hm. 

 

So wie es auch beim neuen Badezimmer ist und anderem Nice-To-Have. Ich weiß, dass wir als Familie kein all zu hohes Einkommen (mit mir als Alleinverdiener) haben, da sind die Ansprüche anders als bei jemanden, der netto allein 5000€ verdient und bald die Frau auch noch ein paar Tausender auf Teilzeit verdient. 

[Chips]

vor 13 Minuten von Anleger Klein:

Warten bis ihr euch das leisten könnt...puh, ehrlich, von was willst du nochmal weitere 10.000-20.000€ ansparen? Reichen die überhaupt?

 

Wenn du mietest, hast du keine sechsstelligen Schulden, einen Wohnungswechsel wenn es sein muss innerhalb von Monaten vollzogen und keine weiteren Verpflichtungen, viele Dinge wie Rohrbruch/Fenster/Sanierung/Heizung/Straße/(...) sind erstmal nicht dein operatives Problem. Wenn du ein altes Haus kaufst, ist das mit den Sanierungen nicht halb so optional, wie du dir das jetzt vorstellst. Im Freundeskreis gibt es zwei Käufe von 1936 und 1962, was ich da sehe ist Bedarf, egal was man sich einbildet. Du hast Kinder, willst du wirklich überall im Haus Steckdosen haben, in denen kein Schutzleiter ist und aufgrund dessen kein FI-Schutzschalter funktioniert? Darfst du das überhaupt noch? Dach undicht? Nichts mit optional. Heizung? Schon mal in die Verordnung zu erneuerbaren Energien geschaut und was da zu Heizungen und Eigentümerwechsel steht? Auf 2050 für Ölheizungen würde ich an deiner Stelle nicht wetten. Wasserleitungen voll kalk und undicht, die Wand wird  porös? Nichts mit optional. Das sind Dinge, denen es egal ist ob du sie dir gerade leisten willst, das musst du finanzieren können. 

Mag sein, gewisse Sachen muss man machen. Sei es aus wirtschaftlichen Gründen oder aus absoluten Mussgründen (Dach ist undicht). Beim Mieten hat man das Problem nicht, jedoch gibt es relativ wenig Mietmöglichkeiten für ein Haus. Zudem steigt die Miete wohl Pi mal Daumen mit dem Einkommen mit. Beim Mieten weiß man nicht, wie lange man da bleiben kann. Man hat weniger Gestaltungsmöglichkeiten und nichts zum vererben. 

Die monatlichen Kosten sind bei einem Kauf vermutlich erstmal höher, va. wenn man Sanierungen mitrechnet. Zukünftige Sanierungskosten steigen mit der Inflation mit, der Rest nicht. 

Beispiel: Wir bekommen das Haus für 300 000€ und rechnen tatsächlich mit 100 000€ Sanierungskosten am Anfang (also 400k Kredit). Das wäre bei 1,2% Zins und 2% Anfangstilgung um die 1083€ Rate pro Monat. Bei 3000€ Einkommen wären das 36%. Wenn es 1% Inflation gäbe und das Einkommen real um 2% pro Jahr steigt, wären das nach 20 Jahren 5400€. Die Rate wäre aber immer noch 1083, also 20% vom Einkommen. Es versteht sich von selbst, dass dann auch höhere Tilgungsraten drin wären. 

 

Ein Haus für 1083€ kalt (ohne Nebenkosten) zu mieten ist jedoch nicht (unbedingt) realistisch, aber hängt natürlich von Größe und Ausstattung ab. 

 

Aktuell sehe ich 3 von 30 Wohnungen mit mehr als 4 Zimmern unter 1000€ Kaltmiete(keine einen Garten), von 20 Häusern zur Miete ist die Günstigste 1150€ kalt. 

 

Wir planen noch ein Kind Nachwuchs und sind dann zu 5t. 

[Pfennigfuchser]

vor 1 Stunde von Chips:

*aktuell ist Öl drin, ab 2024 sollen keine neuen Ölheizungen mehr verbaut werden dürfen, wie lange wird man Alte noch nutzen dürfen, bis 2050?

Wenn die Ölheizung von vor 1990 sein sollte und kein Brennwert oder Niedertemperaturmodell (was damals noch sehr untypisch war), dann bist Du als neuer Besitzer der Immobilie verpflichtet, die innerhalb von wenigen Jahren (2 oder 4, ich weiß es nicht mehr genau) auszutauschen. Und der Schorni schaut auch drauf, dass das erfolgt! Die von Dir zitierte lange Nutzung der alten gilt leider nur, so lange die Immobilie nicht den Eigentümer wechselt.

 

Und wie schon gesagt, nicht alles ist optional: gegen die Gebührenerhebung für eine neue Straße kannst Du Dich nicht wehren, ein undichtes Dach sollte auch geflickt werden (wobei ich 15 Jahre in einem Haus mit Eimern auf dem Dachboden gelebt habe, geht auch). Bei Bad und Küche gebe ich Dir Recht, es muss nicht alles schick und neu sein, so lange es halbwegs funktioniert. 

[Merol Rolod]

Nach Studium des Threads muss ich für mich feststellen, dass ich doch risikoaverser bin als ich bisher dachte. Ich hielt mich mit meinem relativ geringen liquiden RK1-Anteil für recht risikoaffin, aber wenn ich sehe, was der TO hier mit dem ihm zur Verfügung stehenden Nettoeinkommen mit aktuell vier und zukünftig fünf Personen als Alleinverdienter plant, schlackere ich mit den Ohren.

Mir wäre das auch zu sehr auf Kante genäht und ich würde dieses Risiko nicht eingehen. Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, lange Krankheit des Alleinverdieners und das Kartenhaus fällt zusammen. Unter Umständen zieht dann ein risikoaverser Zeitgenosse in das dann teilweise sanierte Haus nach kostengünstiger Übernahme im Zuge einer Zwangsversteigerung ein und der TO darf mit Restkredit nach einer Mitewohnung suchen.

Ich drücke deshalb auf jeden Fall die Daumen, dass es gut ausgeht.

[Pfennigfuchser]

vor 1 Stunde von Chips:

Beispiel: Wir bekommen das Haus für 300 000€ und rechnen tatsächlich mit 100 000€ Sanierungskosten am Anfang (also 400k Kredit). Das wäre bei 1,2% Zins und 2% Anfangstilgung um die 1083€ Rate pro Monat. Bei 3000€ Einkommen wären das 36%. Wenn es 1% Inflation gäbe und das Einkommen real um 2% pro Jahr steigt, wären das nach 20 Jahren 5400€. Die Rate wäre aber immer noch 1083, also 20% vom Einkommen. Es versteht sich von selbst, dass dann auch höhere Tilgungsraten drin wären. 

Das stimmt. Und das ist ein Muster, nach dem viele Immobilien finanziert sind. bei dem meisten klappt es, bei einigen nicht. Mal Butter bei die Fische: wie sieht Dein Plan B aus, wenn Du arbeitslos/krank/berufsunfähig oder auch einfach nur Frührentner wirst? Kann Deine Frau einspringen? Absicherung? Wie lange haltet ihr ohne Einkommen aus?

[Anleger Klein]

vor 1 Stunde von Chips:

Mag sein, gewisse Sachen muss man machen. Sei es aus wirtschaftlichen Gründen oder aus absoluten Mussgründen (Dach ist undicht). Beim Mieten hat man das Problem nicht, jedoch gibt es relativ wenig Mietmöglichkeiten für ein Haus. Zudem steigt die Miete wohl Pi mal Daumen mit dem Einkommen mit. Beim Mieten weiß man nicht, wie lange man da bleiben kann. Man hat weniger Gestaltungsmöglichkeiten und nichts zum vererben. 

Die monatlichen Kosten sind bei einem Kauf vermutlich erstmal höher, va. wenn man Sanierungen mitrechnet. Zukünftige Sanierungskosten steigen mit der Inflation mit, der Rest nicht. 

Beispiel: Wir bekommen das Haus für 300 000€ und rechnen tatsächlich mit 100 000€ Sanierungskosten am Anfang (also 400k Kredit). Das wäre bei 1,2% Zins und 2% Anfangstilgung um die 1083€ Rate pro Monat. Bei 3000€ Einkommen wären das 36%. Wenn es 1% Inflation gäbe und das Einkommen real um 2% pro Jahr steigt, wären das nach 20 Jahren 5400€. Die Rate wäre aber immer noch 1083, also 20% vom Einkommen. Es versteht sich von selbst, dass dann auch höhere Tilgungsraten drin wären. 

 

Ein Haus für 1083€ kalt (ohne Nebenkosten) zu mieten ist jedoch nicht (unbedingt) realistisch, aber hängt natürlich von Größe und Ausstattung ab. 

 

Aktuell sehe ich 3 von 30 Wohnungen mit mehr als 4 Zimmern unter 1000€ Kaltmiete(keine einen Garten), von 20 Häusern zur Miete ist die Günstigste 1150€ kalt. 

 

Wir planen noch ein Kind Nachwuchs und sind dann zu 5t. 

 

Vorweg: Ich hoffe, du fühlst dich von mir nicht provoziert, ich versuche dir ein Sparringspartner zu sein, der vielleicht auch mal bewusst den Finger in die Wunde legt. Finanziert habe ich mit 4% Tilgung über eine halbe Million und dafür nicht mal die Hälfte meines Depots ins Haus eingebracht, dennoch mit 20% EK + Nebenkosten konservativ finanziert, daher weiß ich, wovon ich rede oder muss es zumindest ausbaden, wenn nicht. 

 

Die Miete steigt mit dem Einkommen mit? Warum das? Und wieso motiviert es dich, was zu vererben? Ein jahrzehntelang aus der Substanz ausgezehrtes Haus, das heruntergewohnt ist und sechsstelligen Sanierungsstau hat, ist für die Erben sicher alles andere als eine Wohltat. 

Wo bekommst du ein Haus für 300.000€? Leiht die Bank dir in deiner Situation tatsächlich 400.000€? Das glaube ich tatsächlich nicht, wenn die 300.000€ schon bis 67 abgezahlt werden macht da jede Bank den Sack zu und sagt "mehr nicht". Darlehen bis weit nach Renteneintritt macht kaum eine Bank. Mit weiterem Nachwuchs solltest du zusehen, dass du dir das Haus leisten kannst und auf 0 rauskommst, die großangelegte Vermögensbildung erschließt sich mir rechnerisch nicht und ehrlich, ist aus meiner Sicht die falsche Priorität. Haus weg ist für euch ein echtes Problem, dein ganzer Fokus sollte darauf liegen, dieses Szenario zu vermeiden, ETF hin oder her. 

 

*edit*

Philosophie am Nachmittag: Wenn du deinen Kindern etwas mitgeben willst, dann forme ihren Charakter, dass sie selbstständige, integre und selbstbestimmte Menschen werden. Euros sind flüchtig und helfen niemandem. 

 

[permabull]

vor 4 Stunden von Chips:

Zudem steigt die Miete wohl Pi mal Daumen mit dem Einkommen mit.

In den letzten Jahren war das jedenfalls nicht überall so.

(Quelle: https://www.immobilienwissen.net/private-vermieter-sind-besondere-vermieter/)

[Chips]

vor 12 Minuten von permabull:

In den letzten Jahren war das jedenfalls nicht überall so.

(Quelle: https://www.immobilienwissen.net/private-vermieter-sind-besondere-vermieter/)

Hm interessant. Ich würde aber kein logisches Argument sehen, warum Mieten langsamer als Einkommen wachsen sollten bzw. ist es schwer vorherzusehen. Könnte schneller und auch langsamer wachsen, also gehe ich als Erwartungswert davon aus, dass es ähnlich schnell wächst. Die Kreditsumme beim Hauskauf wächst allerdings nicht. 

vor 3 Stunden von Pfennigfuchser:

Wenn die Ölheizung von vor 1990 sein sollte und kein Brennwert oder Niedertemperaturmodell (was damals noch sehr untypisch war), dann bist Du als neuer Besitzer der Immobilie verpflichtet, die innerhalb von wenigen Jahren (2 oder 4, ich weiß es nicht mehr genau) auszutauschen. Und der Schorni schaut auch drauf, dass das erfolgt! Die von Dir zitierte lange Nutzung der alten gilt leider nur, so lange die Immobilie nicht den Eigentümer wechselt.

 

Und wie schon gesagt, nicht alles ist optional: gegen die Gebührenerhebung für eine neue Straße kannst Du Dich nicht wehren, ein undichtes Dach sollte auch geflickt werden (wobei ich 15 Jahre in einem Haus mit Eimern auf dem Dachboden gelebt habe, geht auch). Bei Bad und Küche gebe ich Dir Recht, es muss nicht alles schick und neu sein, so lange es halbwegs funktioniert. 

Ja, manche Sachen muss man machen. Bzgl. Heizung ist das tatsächlich einer der ersten Punkte, die zum Tausch geplant wären. Aber solange die Ölheizung noch erlaubt wäre und noch tut, würden wir die womöglich noch ein paar Jahre nutzen. 

vor 2 Stunden von Pfennigfuchser:

Das stimmt. Und das ist ein Muster, nach dem viele Immobilien finanziert sind. bei dem meisten klappt es, bei einigen nicht. Mal Butter bei die Fische: wie sieht Dein Plan B aus, wenn Du arbeitslos/krank/berufsunfähig oder auch einfach nur Frührentner wirst? Kann Deine Frau einspringen? Absicherung? Wie lange haltet ihr ohne Einkommen aus?

Naja, Fakt ist, dass wir irgendwo leben müssen. Entweder zur Miete oder Hauskauf. Bzgl. Miete ist die aktuelle Wohnung keine Dauerlösung, also bräuchten wir eine neue Mietwohnung oder Haus. Und so eine Miete wird vermutlich höher als die Tilgungsrate des angestrebten Hauses sein. Wenn es also darum geht, ein Dach über dem Kopf zu haben, halte ich den Hauskauf einer alten, aber günstigen Immobilie für das niedrigste Risiko, falls ich arbeitslos/krank/berufsunfähig würde. Ich schließe demnächst noch eine BU + Risikolebensversicherung ab. 

 

Wie lange wir ohne Einkommen durchhalten? Erstmal wird es das nicht geben, denn falls ich arbeitslos würde, gäbe es ALG1. Kindergeld, Unterhalt, Pflegegeld würden weiter fließen. Würde ich 1 Jahr als Softwareentwickler nichts finden, müssten wir Vermögen aufbrauchen. Vor dem Hauskauf würde das länger halten. Aber lohnt es sich wirklich, um jede Eventualität Sorgen zu machen. Gegen einen Zombieangriff sind wir auch wenig vorbereitet... 

vor 2 Stunden von Merol Rolod:

Nach Studium des Threads muss ich für mich feststellen, dass ich doch risikoaverser bin als ich bisher dachte. Ich hielt mich mit meinem relativ geringen liquiden RK1-Anteil für recht risikoaffin, aber wenn ich sehe, was der TO hier mit dem ihm zur Verfügung stehenden Nettoeinkommen mit aktuell vier und zukünftig fünf Personen als Alleinverdienter plant, schlackere ich mit den Ohren.

Mir wäre das auch zu sehr auf Kante genäht und ich würde dieses Risiko nicht eingehen. Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, lange Krankheit des Alleinverdieners und das Kartenhaus fällt zusammen. Unter Umständen zieht dann ein risikoaverser Zeitgenosse in das dann teilweise sanierte Haus nach kostengünstiger Übernahme im Zuge einer Zwangsversteigerung ein und der TO darf mit Restkredit nach einer Mitewohnung suchen.

Ich drücke deshalb auf jeden Fall die Daumen, dass es gut ausgeht.

Ok, was würdest du mit meinem Einkommen denn machen? Was würdest du mit deiner Risikoeinstellung tun? Eine alte, aber günstige Immobilie mit möglichst geringer Monatsrate halte ich für das riskoaverste.