Frage zu einem Grundstückskauf - Umwandlung in Bauland

[Rexel]

Hallo zusammen,

 

wir spielen seit längerem mit dem Gedanken uns ein schönes Eigenheim zu bauen. Langsam werden die Planungen etwas konkreter.

Über einen Verwandten meiner Frau können wir wohl vergleichsweise günstig an ein passendes Grundstück kommen. Das Problem ist allerdings, dass das Grundstück aktuell nicht als Bauland ausgewiesen ist und dementsprechend auch noch nicht erschlossen ist (an das Grundstück anschließend existiert bereits Bebauung, also hoffen wir, dass eine Umwandlung möglich ist). 

Da wir aber natürlich kein Grundstück kaufen wollen wo wir hinterher nicht drauf bauen können müssen wir bei der Stadtverwaltung nachfragen ob ein Bau hier überhaupt möglich ist.

Wie läuft das ganze ab? Kann es passieren, dass die Stadt aufgrund unserer Anfrage das Land vorsorglich in Bauland umwandelt? Dann hätte der aktuelle Besitzer wohl ein steuerliches Problem. Das Grundstück gehört zu einem landwirtschaftlichen Betrieb. Dann müsste der Verwandte meiner Frau die Wertsteigerung ja versteuern, oder?

Wie sollen wir am besten vorgehen ohne eine Wertsteigerung versteuern zu müssen?

[SumSum]

1. Schau erstmal im Internet nach, ob es bereits Pläne gibt, soweit ich weiß muss das alles online zur Verfügung gstellt werden (hier bei uns ist es jedenfalls der Fall). Viellicht findest Du da ja bereits eine Lösung.

2. Frag den derzeitigen Eigentümer, ob der nicht bei der Gemeinde mal anfragen kann ...

3. Bei Verkäufen unter "nachen Verwandten" kann es Sonderregelungen in Bezug auf die Kaufsumme geben.  Da wir das Problem nicht haben ("in ein gemachtes Nest gefallen"), hab ich mich damit auch noch nie bschäftigt. Ich weiß nur, dass es bei Vermietung unter nachen Angehörigen (Kinder z.B.) die 0% Regelung gibt (keine Miete, dafür aber auch keine Absetzbarkeit der Kosten, die "66% Regelung" (-> mindestens 66% der üblichen Miete, aber steuerlich sind aber 100% der Kosten absetzbar -> hier also "hilft" der Staat, indem er Steuerliche Vorteile schafft). Aus dem Grund aben wir das riesige Glück gar keine Miete zahlen zu müssen ....

> Ich kann mir vorstellen, dass es eine ähnliche Regelung auch für Grundstücksverkäufe unter Verwandten gibt -> im Zweifel Steuerberater fragen

[Hansolol]

Also soweit ich weiß ist eine Umwandlung ein langwieriger Prozess, wo unzählige Gutachten erstellt werden müssen (Schall, Boden, Verkehr etc.) und wo sämtliche Ämter involviert werden im Zuge eines B-Plan Verfahrens. Inwieweit man das abkürzen kann, zumal es offenbar nur ein kleines Grundstück sein soll, würde ich bei der zuständigen Baubehörde erfragen. Inwieweit hier dann überhaupt Gewinn erzielt wird, bei der Umwandlung, kann man erst sagen, nachdem man alle Kosten für die Umwandlung kalkuliert hat. Bei so kleinen Grundstücken dürfte da nicht viel bei rumkommen. 

 

Es macht auch Sinn sich mal die Bebauungspläne anzugucken, die in der näheren Nachbarschaft gelten. Daran kann man sich orientieren. 

 

Ich würde zur Behörde gehen, grundsätzlich Fragen, was hier möglich ist und dann einen Architekten mit einem Entwurf beauftragen, mit dem man dann wieder zum Amt geht. 

[Bolanger]

Für sowas stellt man eine Bauvoranfrage. Wenn die positiv beschieden wird, dann kann man sich darauf berufen und loslegen. Die kostet auch nicht bsoneders viel und kann meines Wissens nach sogar ohne Architekten gestellt werden.

[Rexel]

Aber wie würde denn die Umwandlung in Bauland vonstatten gehen? Muss da ein Antrag gestellt werden? Kann ich mich von der Behörde vorab beraten lassen, ohne dass die Behörde von sich aus in Bauland umwandelt?

Kann ich vor dem Grundstücksübergang überhaupt eine Voranfrage stellen ohne dass mir das Grundstück überhaupt gehört??

 

Am liebsten wäre mir wenn der Grundstücksübergang erst stattfindet wenn die Behörde ihr "Go" gibt (Das muss jetzt kein genehmigter Bauantrag sein. Aber ich will sicher gehen, dass ich am Ende ein Grundstück habe auf dem ich auch bauen kann).

[oddtodd]

Wenn das Grundstück kein Bauland ist, kannst du darauf nicht bauen.

Eigentlich ganz einfach.

 

[Coral]

der jetzige Eigentümer sollte eigentlich wissen ob dieses Grundstück Bauerwartungsland ist!
Was ist Bauerwartungsland: Unter Bauerwartungsland versteht man im Allgemeinen Flächen und unbebaute Grundstücke, die in naher Zukunft bebaut werden dürfen. Die Bebauung wird demnach erwartet. Innerhalb der Entwicklung von Grundstücken kann Bauerwartungsland zwischen dem Ackerland und dem endgültigen Bauland eingeordnet werden. Bauerwartungsland hat eine Wertsteigerung gegenüber Ackerland erfahren, ist aber noch nicht für die Bebauung zugelassen
Ob es sich bei einer Fläche um Bauerwartungsland handelt und ob dieses zukünftig für die Bebauung zugelassen wird, entscheidet die örtliche Gemeinde. Hinweise darauf finden Sie im Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde oder Stadt. Ist das Land beispielsweise als Wohngebiet gekennzeichnet, können Sie von einer baldigen baulichen Nutzung ausgehen. Ferner können städtische Entwicklungen, wie das Verlegen von Versorgungsleitungen, darauf schließen lassen, dass zukünftig eine bauliche Nutzung geplant ist.

Als Eigentümer können Sie für das Bauerwartungsland eine Umwidmung bei der Gemeinde oder Stadt beantragen. Dieser Antrag ist schriftlich und formlos Daten beim Gemeindeamt einzureichen!

[Bolanger]

mal langsam. Im Baurecht gibt es die Begriffe Bauland und Bauerwartunsgland nicht.

 

Die Bebaubarkeit von Grundstücken richtet sich nach ein paar ganz einfachen regeln:

 

1) Es gibt einen Bebauungsplan, der aus einem Flächennutzungsplan und den planerischen Wünschen und Vorstellungen der Gemeinde entwickelt wurde. Darin steht dann ganz genau, wo auf welchen Grundstücken was gebaut werden darf.

2) innerhalb geschlossener Ortschaften darf man Grundstücke gemäß der Nachbarbebauung und des Flächennutzungsplanes bebauen. Kurz gesagt: was die Nachbarn dürfen, darf auch der TE.

3) außerhalb geschlossener Ortschaften ist eine Wohnbebauung nur in Ausnahmefällen zulässig (z.B. das Wohnhaus eines Bauern)

 

wahrscheinlich sieht der FNP in diesem Fall eine Nutzung als Ackerland vor. Einen B-Plan gibt es nicht und es gibt auch keine Nachbarbebauung, aus der man ein Baurecht ableiten könnte. Der TE müsste nun die Gemeinde dazu motivieren, den FNP zu ändern. hat er die Überzeugungsarbeit geleistet, dann ist das ein normaler verwaltungsakt, bei der der geänderte Plan erstellt wird, er wird ausgelegt, kann von der Öffentlichkeit attakiert werden oder auch nicht, kann dann in Kraft gesetzt werden, ggf. angefochten werden etc. wenn es dann geschafft ist, den FNP anzupassen (das kann mehrere Jahre dauern), dann müsste man gucken ob inenrhalb geschlossener ortschaft oder B-Plan. Ggf. müsste man dann die gemeinde zur Erstellung eines passenden B-Planes motivieren, der wieder ausgelegt wird zur Stellungsnahme, ggf. angefochten wird etc.

 

Der TE sollte einfach bei der Gemeinde vorsprechen. dann merkt er schon, ob es eine Bereitschaft gibt oder nicht. Je nach seiner zeitplanung kann er dann versuchen, die entsprechenden verwaltungsakte ggf. auch mit anwaltlicher Hilfe in Gang zu setzen. Erfolgsaussichten kann man auf die ferne nicht beurteilen. wahrscheinlich ist aber, dass seine Nerven zum Erzwingen einer beugenehmigung nicht ausreichen.

 

   

 

 

 

 

 

 

 

[Rexel]

Danke für deine ausführliche Antwort Bolanger. 

In direkter Nachbarschaft ist tatsächlich Bebauung mit EFH vorhanden. Das wäre ja schonmal nicht die Schlechteste Voraussetzung. 

[John Silver]

  Am 8.10.2020 um 12:49 von Bolanger:

Für sowas stellt man eine Bauvoranfrage. Wenn die positiv beschieden wird, dann kann man sich darauf berufen und loslegen. Die kostet auch nicht bsoneders viel und kann meines Wissens nach sogar ohne Architekten gestellt werden.

 

  Am 8.10.2020 um 13:04 von Rexel:

...

Am liebsten wäre mir wenn der Grundstücksübergang erst stattfindet wenn die Behörde ihr "Go" gibt (Das muss jetzt kein genehmigter Bauantrag sein. Aber ich will sicher gehen, dass ich am Ende ein Grundstück habe auf dem ich auch bauen kann).

Wie Bolanger richtig schreibt, kannst Du eine Bauvoranfrage stellen. Das kann man auch, wenn man nicht(!) Eigentümer des Grundstücks ist.

Die Gemeinde und/oder das Kreisbauamt werden die Anfrage dann ablehnen oder ihr zustimmen. Bei Ablehnung hat es Sinn sich die Gründe erläutern zu lassen (z.B. vom Bürgermeister oder Bauausschuss-Vorsitzenden) oder man besucht gleich die Bauausschuss-Sitzung und hört sich die Begründung an. Ein solcher Punkt sollte in der Regel, trotz Datenschutz, öffentlich behandelt werden.

  Am 8.10.2020 um 15:20 von oddtodd:

Wenn das Grundstück kein Bauland ist, kannst du darauf nicht bauen.

Eigentlich ganz einfach.

Das ist so pauschal leider falsch, es gibt einige Ausnahmen, siehe z.B. unten das Beispiel mit dem Bauern.

  Am 8.10.2020 um 15:40 von Coral:

der jetzige Eigentümer sollte eigentlich wissen ob dieses Grundstück Bauerwartungsland ist!
Was ist Bauerwartungsland: Unter Bauerwartungsland versteht man im Allgemeinen Flächen und unbebaute Grundstücke, die in naher Zukunft bebaut werden dürfen. Die Bebauung wird demnach erwartet. Innerhalb der Entwicklung von Grundstücken kann Bauerwartungsland zwischen dem Ackerland und dem endgültigen Bauland eingeordnet werden. Bauerwartungsland hat eine Wertsteigerung gegenüber Ackerland erfahren, ist aber noch nicht für die Bebauung zugelassen
Ob es sich bei einer Fläche um Bauerwartungsland handelt und ob dieses zukünftig für die Bebauung zugelassen wird, entscheidet die örtliche Gemeinde. Hinweise darauf finden Sie im Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde oder Stadt. Ist das Land beispielsweise als Wohngebiet gekennzeichnet, können Sie von einer baldigen baulichen Nutzung ausgehen. Ferner können städtische Entwicklungen, wie das Verlegen von Versorgungsleitungen, darauf schließen lassen, dass zukünftig eine bauliche Nutzung geplant ist.

Als Eigentümer können Sie für das Bauerwartungsland eine Umwidmung bei der Gemeinde oder Stadt beantragen. Dieser Antrag ist schriftlich und formlos Daten beim Gemeindeamt einzureichen!

Das hast Du wahrscheinlich irgendwoher aus dem Internet kopiert, vielleicht aus der folgenden Quelle,

https://www.vermietet.de/bauerwartungsland

es ist aber in weiten Teilen nicht richtig bzw. falsch, wie Bolanger unten richtig schreibt.

 

  Am 8.10.2020 um 16:13 von Bolanger:

mal langsam. Im Baurecht gibt es die Begriffe Bauland und Bauerwartunsgland nicht.

 

Die Bebaubarkeit von Grundstücken richtet sich nach ein paar ganz einfachen regeln:

 

1) Es gibt einen Bebauungsplan, der aus einem Flächennutzungsplan und den planerischen Wünschen und Vorstellungen der Gemeinde entwickelt wurde. Darin steht dann ganz genau, wo auf welchen Grundstücken was gebaut werden darf.

2) innerhalb geschlossener Ortschaften darf man Grundstücke gemäß der Nachbarbebauung und des Flächennutzungsplanes bebauen. Kurz gesagt: was die Nachbarn dürfen, darf auch der TE.

3) außerhalb geschlossener Ortschaften ist eine Wohnbebauung nur in Ausnahmefällen zulässig (z.B. das Wohnhaus eines Bauern)

 

wahrscheinlich sieht der FNP in diesem Fall eine Nutzung als Ackerland vor. Einen B-Plan gibt es nicht und es gibt auch keine Nachbarbebauung, aus der man ein Baurecht ableiten könnte. Der TE müsste nun die Gemeinde dazu motivieren, den FNP zu ändern. hat er die Überzeugungsarbeit geleistet, dann ist das ein normaler verwaltungsakt, bei der der geänderte Plan erstellt wird, er wird ausgelegt, kann von der Öffentlichkeit attakiert werden oder auch nicht, kann dann in Kraft gesetzt werden, ggf. angefochten werden etc. wenn es dann geschafft ist, den FNP anzupassen (das kann mehrere Jahre dauern), dann müsste man gucken ob inenrhalb geschlossener ortschaft oder B-Plan. Ggf. müsste man dann die gemeinde zur Erstellung eines passenden B-Planes motivieren, der wieder ausgelegt wird zur Stellungsnahme, ggf. angefochten wird etc.

 

Der TE sollte einfach bei der Gemeinde vorsprechen. dann merkt er schon, ob es eine Bereitschaft gibt oder nicht. Je nach seiner zeitplanung kann er dann versuchen, die entsprechenden verwaltungsakte ggf. auch mit anwaltlicher Hilfe in Gang zu setzen. Erfolgsaussichten kann man auf die ferne nicht beurteilen. wahrscheinlich ist aber, dass seine Nerven zum Erzwingen einer beugenehmigung nicht ausreichen.

 

Dein Punkt 2) gilt natürlich nur, wenn wie unter 1) kein B-Plan besteht. Dann gilt die umliegende Bebauung als maßgeblich §34 (1) BauG und ff.

 

Natürlich kann man die Gemeinde motivieren den F-Plan zu ändern. Das ist aber nicht billig und kein einfacher Verwaltungsakt. Das wird wie Bolanger richtig schreibt vermutlich nicht sehr einfach werden. 

Und selbst dann kann man immer noch nicht bauen, selbst wenn die Fläche als für die Bebauung geplant ausgewiesen wird (natürlich mit einigen Ausnahmen, wie immer). Es muss i.d.R. noch ein B-Plan erstellt werden, der ebenfalls erhebliche Kosten nach sich zieht. 

 

Man muss auch nicht schlau sein was passiert, wenn so eine o. g. Gefälligkeitsänderung gemacht wird. Wenn das so einfach wäre, dann würde auch jeder der ein unbebautes Grundstück hat, das kein Bauland ist, einen Brief an den Bürgermeister schreiben und ihn bitten den F-Plan zu ändern und / oder den gültigen B-Plan. 

Bolanger hat jedenfalls recht, dass ein Gespräch mit dem Bürgermeister grundsätzlich nie schaden wird.

 

 

 

[gruber]

Weil wir eh schon munter lustig durcheinander springen, werfe ich noch das Wort "Vorkaufsrecht" in den Ring.

 

Das Baugesetzbuch erlaubt der Gemeinde unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht auszuüben. Speziell an den Ortsrand bzw. die Bebauung angrenzende landwirtschaftliche Flächen sind da gerne genommen.

Je nach Bundesland gibt es weitere Vorkaufsrechte zu beachten, z.B. für den Naturschutz, Wasserwirtschaftsamt, benachbarte landwirtschaftliche Betriebe etc.

 

 

[chaosmuc]

  Am 8.10.2020 um 19:59 von gruber:

Weil wir eh schon munter lustig durcheinander springen, werfe ich noch das Wort "Vorkaufsrecht" in den Ring.

 

Da kommt darauf an, wie Verwandt der Veräußerer ist.

Siehe: Baugesetzbuch §26: https://dejure.org/gesetze/BauGB/26.html

[Rexel]

  Am 8.10.2020 um 20:47 von chaosmuc:

 

Da kommt darauf an, wie Verwandt der Veräußerer ist.

Siehe: Baugesetzbuch §26: https://dejure.org/gesetze/BauGB/26.html

Jetzt ist nur noch die Frage was eine Seitenlinie dritten Grades ist

Im konkreten Fall handelt es sich um den Bruder der Mutter meiner Frau. Also der Onkel...

 

/edit: Google sagt, dass der Onkel noch unter diese Bedingung fallen würde...