Immobilienkredit Wechsel der Sicherheit

[Peter23]

Hi,

 

mal angenommen ich nehme einen Kredit mit 10 Jahren Sollzinsbindung auf, dann müsste ich ja normalerweise Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich nach 5 Jahren die Immobilie A (dann doch) verkaufen will. Wenn ich dann aber noch eine freie (schon eingetragene) Grundschuld auf Immobilie B habe (bei der gleichen Bank), die den offenen Kredit auf Immobilie A abdeckt, könnte man dann den Kredit auch einfach weiterlaufen lassen mit geänderter Sicherheit (Änderung von Immobilie A auf B) und könnte ich dann somit der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen und trotzdem verkaufen? Was würde so eine Änderung der Sicherheit kosten? (Annahme: eingetragene Grundschuld besteht schon und ist frei). Könnte die Bank einen solchen Wechsel verweigern?

[SkyWalker]

Grundsätzlich möglich, aber von der Zustimmung der Vank abhängig. Kosten schwanken stark je nach Institut, musst du daher bei deiner Bank erfragen. 

[easyjo]

In der Bankerterminologie nennt man das einen OBJEKTWECHSEL. Im Normalfall wird die Gläubigerbank zu deren Gunsten zwei Immobilien mit Grundschuld/en belastet sind dem Objektwechsel zustimmen soweit folgende Voraussetzungen gegeben sind:

a) wichtig: identische Nutzungsart (wohnwirtschaftlich genutzt) 

b) vorlastenfrei (also Grundschuld jeweils ohne wertmindernde - so nennt man das - Vorlasten im Grundbuch;

c) die auf dem "Austausch"-Objekt lastende Grundschuld sollte (muss) im sogenannten Beleihungsauslauf im Rahmen von maximal 80 % des der "Austausch"-Immobilie von der Bank zugemessenen Beleihungswertes liegen. Bankbeleihungswert liegt je nach Nutzungsart deutlich unter dem Markt-/Verkehrswert.

Hinsichtlich der Gebühren legt die Bank diese individuell fest. Da wird es i.d.R. auch keine Information im Preisaushang geben.

Die Bank lässt sich eine neue Grundschuldzweckerklärung unterschreiben.

Die Sachbearbeitung kostet sicherlich etwas.

Ich (war selbst 30 Jahre im Kreditbereich einer Bank tätig) gehe davon aus dass die Kosten des Objektwechsels der Haftungsgrundschuld bei rd. 100 € liegen dürften 

[Peter23]

vor 5 Stunden von easyjo:

Ich (war selbst 30 Jahre im Kreditbereich einer Bank tätig) gehe davon aus dass die Kosten des Objektwechsels der Haftungsgrundschuld bei rd. 100 € liegen dürften 

Vielen Dank für die sehr aufschlussreiche Antwort. 

vor 5 Stunden von easyjo:

die auf dem "Austausch"-Objekt lastende Grundschuld sollte (muss) im sogenannten Beleihungsauslauf im Rahmen von maximal 80 % des der "Austausch"-Immobilie von der Bank zugemessenen Beleihungswertes liegen.

Wie hoch sollte die neue Grundschuld auf dem "Austausch"-Objekt sein? So hoch wie der ursprüngliche Kreditbetrag (und die ursprüngliche Grundschuld) oder so hoch wie der aktuell noch ausstehende Kreditbetrag?

 

[easyjo]

Natürlich muss sich die Höhe der Grundschuld (zumindest) in Höhe des Valutabetrages des Darlehens belaufen. Die Differenz zwischen der Höhe der Grundschuld und der Darlehensvaluta stellt den nicht valutierenden Grundschuldteilbetrag (im Bankenjargon: freier GTB) dar.