Eigentumswohnung kaufen und vermieten, dann durch Hypothek Geld wieder rausnehmen?

[hansi04]

Mir ist da letztens mal ein Gedanke gekommen, gegenüber von mir wird gerade ein Mehrfamilienhaus renoviert und ab und zu kommt der Vermieter vorbei um nach dem Rechten zu sehen und parkt seinen Porsche immer direkt bei mir vor der Tür. Der einzige sichere Weg große Vermögen aufzubauen scheint mir durch Leverage zu sein, und da bieten sich eben Immobilien an da sie relativ Wertbeständig sind, Erträge generieren und u.U. sogar im Wert steigen. 

 

Wäre es nicht clever eine Eigentumswohnung in Bar zu kaufen, zu vermieten, und dann durch eine Hypothek wieder Geld herauszunehmen um eben den Leverage Effekt nutzen zu können? Der Mieter würde einem durch die Mietzahlung die Wohnung abzahlen, und mit einem Teil der entnommenen Hypothek kauft man dann die nächste und verfährt ähnlich.

Jeweils behält man 20% auf einem Sparkonto um bei Leerstand einfach davon weiter die Raten Tilgen zu können. Ich habe gelesen man kann eine Immobilie mit bis zu 70% beleihen:

 

1. Wohnung 200k -> 140k, 28k aufs Sparkonto

2. Wohnung 112k -> 78.4k, 15.7k aufs Sparkonto

3. Wohnung 63k -> 44.1, 8k aufs Sparkonto

4. Wohnung 36k

 

Gesamt: 411k Immobilienwert, 262.5k Hypotheken, 51.7k Sparkonto

Mieteinnahmen rund 1774.1€/Monat

[Gewinnrendite]

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[Peter23]

Es lohnt sich mehr direkt beim Kauf den Kredit aufzunehmen, weil man ihn ansonsten nicht von der Steuer absetzen kann.

[Bassinus]

Was machste mit dem Geld eigentlich?

Ich konkretisiere:

 

Was machst du jetzt mit dem Geld eigentlich?

 

Man braucht übrigens gar kein Geld für ne Immobilie: 

 

Aber Mann muss dann schon Banken finden die mitmachen

[Peter23]

vor 1 Stunde von hansi04:

Der Mieter würde einem durch die Mietzahlung die Wohnung abzahlen, und mit einem Teil der entnommenen Hypothek kauft man dann die nächste und verfährt ähnlich.

[Bast]

vor 3 Stunden von hansi04:

Der einzige sichere Weg große Vermögen aufzubauen scheint mir durch Leverage zu sein

mmmmmh 

[hansi04]

Am 14.8.2020 um 21:51 von Bast:

mmmmmh 

Geh mal auf Google und suche nach den 100 reichsten Menschen. 

99% davon haben ihr Vermögen durch Unternehmensbeteiligungen gemacht, deren Wert sich durch die zukünftigen Renditeerwartungen der Anleger an die Unternehmung ergibt, je nach KGV Jahrzehnte im Voraus. Und die Unternehmungen haben selber Kredite und Fremdkapital in der Bilanz.

Mehrfache Leverage auf unterschiedlichen Ebenen.

[Maury]

Der einzige Weg große Vermögen aufzubauen ist tatsächlich Leverage. Die Frage ist nur, ob das sicher ist? Geh mal auf Google und suche nach Menschen, die durch Leverage Haus und Hof verloren haben. Die hatten mehrfache Leverage auf unterschiedlichen Ebenen bis das Kartenhaus zusammengebrochen ist. Rendite = Risiko

[monopolyspieler]

Am 14.8.2020 um 20:15 von Peter23:

Am 14.8.2020 um 18:19 von hansi04:

Der Mieter würde einem durch die Mietzahlung die Wohnung abzahlen, und mit einem Teil der entnommenen Hypothek kauft man dann die nächste und verfährt ähnlich.

Erinnert mich an ein Pyramidensystem.

Kippen einige Bausteine um, wackelt das ganze Ding.

(Mietnomaden, sinkende Immobilienpreise, unvorhergesehene Ausgaben, Steuererhöhungen, Mietpreisbremsen und andere feuchte Träume mancher Parteien...).

 

[SlapShot]

Hoffentlich haben alle die hier kommentieren auch eigene Erfahrungen mit Immobilien und nicht nur über Dritte etwas mitbekommen. Einige Beiträge klingen sehr nach Vorurteil.

 

Deine Überlegungen sind grundsätzlich richtig. Durch den Kredithebel (möglich sogar bis über 100% des Kaufpreises, in meinen Augen aber nur bis ca. 80% sinnvoll und das auch nur mit entsprechenden Rücklagen) erhältst du eine relativ hohe Eigenkapitalrendite und der Mieter "zahlt quasi deinen Kredit". Am Ende brauchst du aber konkrete Zahlen, um zu prüfen, ob es sich rechnet oder nicht. Je nach Lage sind die Unterschiede enorm. Darüber hinaus befinden wir uns aktuell in den Ballungsgebieten Deutschlands in einem Verkäufermarkt. Du musst also deutlich kreativer sein, als nur auf Immoscout zu suchen. Hier gibt es nur ab und an mal etwas durch Zufall.

 

Wie Gewinnrendite bereits geschrieben hat kannst du mit 200k auch relativ entspannt (bei passender Bonität sonst) größere Projekte realisieren.

 

Der Schlüssel zum Erfolg ist aber Eigenkapital welches du wahrscheinlich am besten als Unternehmer aufbauen kannst. Je schneller du EK beschaffst, desto schneller kannst du wachsen. Alles in allem ist das Thema super spannend aber auch deutlich komplexer, als es viele Privatvermieter betrachten.

[Wusel83]

Der Plan geht in der Theorie schon. Das Zauberwort heisst nachhaltiger Beleihungswert der ungleich dem Kaufpreis sein kann in der Regel auch ist aber nicht sein muss. 

 

Wenn du es schaffst Immobilien unter Markt zu kaufen kann es funktionieren. Du kaufst also unter Marktwert und am besten nachaltigem Beleihungswert  gehst zur Bank und bekommst die Kohle wieder. 

 

Nach meiner Info gibt es auch steuerlich kein Problem solange da zeitlich ein Zusammenhang darstellbar ist oder man mit dem wieder freien Kapital auf der jagt nach dem nächsten Objekt ist.

 

Das Problem sind halt Objekte so preiswert zu finden das du am besten unter dem nachhaltigen Beleihungswert bist. Irgendwann gab's mal einen Immopreneurpodcast wo das auch so ähnlich diskutiert wurde.

 

Aktuell kannst du vermutlich davon ausgehen das Banken mindestens 20% unter Marktwert den nachhaltigen Beleihungswert ansetzten und davon wieder nur ungern mehr als 80% beleihen. Bonität vorrausgesetzt gibt die Bank dir gerne natürlich mehr. Der Zinssatz wird halt immer höher und wenn die Objekte eben zu hoch beliehen sind drehen die Banken selbst beim Zahnarzt ab einem gewissen Punkt den Hahn zu. Stichwort Stressanuität.

 

Viel Glück bei der Suche nach solchen Schnäppchen  

[soulmate]

Meiner Erfahrung aktuell nur möglich, wenn man (weil man zb dort wohnt) "Insider-Wissen" über unterbewertete Immobilien hat und selber in der Lage ist diese unter Marktpreis zu renovieren. Neben den daraus meist resultierenden Klumpenrisiko tauscht man idR seine Arbeitszeit gegen Geld. In A und B Lagen top direkt vermietbare Immobilien unter Marktpreis zu kaufen halte ich derzeit für ausgeschlossen.