Wann ist ein Immobilienerwerb nicht mehr sinnvoll?

[HansK]

vor 1 Minute von palikari:

Wir hätten zum Beispiel gerne einen Kamin. Der Eigentümer ist zwar einverstanden, aber nur solange wir selber zahlen (ca. 1000€). Das macht man gefühlt eher im eigenen Haus, als dem Vermieter jetzt auch noch den Kamin zu bezahlen ...

Ihr macht es doch gerade nicht für den Vermieter, sondern für euch, wenn ihr noch mehrere Jahre darin wohnt. Der Vermieter würde ihn vielleicht sogar wieder ausbauen, wenn ihr auszieht.

[Totti3004]

vor 49 Minuten von palikari:

Aber eine abbezahlte Immobilie in der man leben möchte ist mE eine sehr sichere Anlage.

Warum? Der Wert dieser Anlage kann schwanken und auch ein nachhaltiger Wertverlust kann eintreten.

[Flughafen]

Bei dem Preis wirst Du kein Geld verdienen, da hilft wahrscheinlich auch eine Mietersparnis nicht. Das sind münchner Preise und München führt derzeit die internationale Blasenliste von UBS an. Bei solchen Preisen kauft man als Immobilieninvestor nicht, um Gewinne zu machen, man kauft nur für eine Vermögenssicherung. Wenn man denn Bedarf hat.

 

Einen Beispiel an anderen Menschen aus Deiner Umgebung zu nehmen bringt Dir nichts. Sie haben andere Lebensentwürfe und andere Eckdaten. Eventuell günstig gekauft vor 20 Jahren, als die Zinsen noch hoch waren, dann fallende Zinsen als Geschenk bekommen und wollen die nächsten 40 Jahren halten. Und werden Cash erst beim Umzug in einen Altersheim im hohen Alter brauchen. Sie sind für Dich kein Beispiel.

[Peter23]

vor 6 Stunden von Bassinus:

Das ist ein Irrtum und eher ne "Bauernweisheit". Wichtig ist der Bank vor allem bei Kauf, dass die Nebenkosten gedeckt sind, da

Bei meinen Finanzierungen war das immer ganz genau so. Der Zinssatz wurde sukzessive besser je mehr EK man eingebracht hat. Komischerweise hatte der Zinssatz sonst aber gar nichts mit meiner Bonität zu tun bzw. wurde die erst gecheckt als die Konditionen schon verhandelt waren.

[Peter23]

vor 3 Stunden von palikari:

Der Eigentümer ist zwar einverstanden, aber nur solange wir selber zahlen (ca. 1000€).

Was für einen Kamin bekommt man denn für 1000 Euro? Und wenn es so günstig ist, dann sollte es nun wirklich nicht relevant sein für die Frage, ob man eine Immobilie erwirbt, die mal locker das 500fache kostet.

[Peter23]

vor 5 Stunden von Bassinus:

Alles preislich attraktive wäre mit Umzug und den einhergehenden Nachteilen verbunden: Fahrzeit zur Arbeit, Kinderbetreuung, zweites Auto, ...

Das gilt beim Mieten ganz genauso. So einfach ist es dann auch nicht.

[Flughafen]

Das Gehaltsniveau ist auch eine ausreichende Absicherung gegen ein hohes Mietniveau. Die Mieten können nicht wesentlich über dem steigen, was die Leute verdienen. Kaufpreise schon, Mieten nicht. 

 

Ja, wegen Eigenbedarf kannst schon rausgeschmissen werden. Kommt aber nicht so oft vor. Dafür ist das Risiko, dass Du als Eigentümer irgendwelche Energie-Vorschriften plötzlich umsetzen und dafür mehr Geld als für einen Umzug ausgeben musst, gefüllt höher.

[Peter23]

vor 1 Stunde von Flughafen:

Das Gehaltsniveau ist auch eine ausreichende Absicherung gegen ein hohes Mietniveau. Die Mieten können nicht wesentlich über dem steigen, was die Leute verdienen. Kaufpreise schon, Mieten nicht. 

Das ist doch in den letzten 10 Jahren in München durchaus passiert. Mieten verdoppelt, aber Gehälter nur moderat gestiegen.

[Theobuy]

Am 15.7.2020 um 23:57 von palikari:

Ferienhaus im Ausland (geplanter Ruhesitz)

 

vor 15 Stunden von palikari:

meine Frau hätte gerne eine Immobilie. Sie fragt mich, warum wir unserem Vermieter das Haus finanzieren.

Wie passen diese beiden Umstände zusammen?

 

Vielleicht hilft dir dieses Video "The 5 Principles Behind the 10 Secrets" weiter - ab ca. Minute 38 geht es um Immobilien aus Sicht eines Investments. Für mich war das Augen öffnend (das Video insgesamt und auch das Video zu den 10 Secrets). Meine Frau hat sich zum Glück bereits selber die Finger an einer Immobilie verbrannt, so dass wir das zurückstellen, bis wir es mit Cash bezahlen können und uns entschieden haben, wo...

 

Letztlich ist es eine Entscheidung für oder gegen Freiheit (Klumpenrisiko vielleicht nicht so ausgeprägt in deinem Fall, aber 20 Jahre einer Bank Geld zahlen vs jederzeit umziehen können). Und um gegen den Strom zu schwimmen ("alle haben aber ein Haus ... ") ist immer nicht ganz einfach.

[Flughafen]

vor 7 Stunden von Peter23:

Das ist doch in den letzten 10 Jahren in München durchaus passiert. Mieten verdoppelt, aber Gehälter nur moderat gestiegen.

Dann geben die Gehälter halt die höheren Mieten her. Entweder sind mehr hochqualifizierte und besser bezahlte Leute auf den Markt gekommen (zugezogen), oder sie können einen größeren Anteil von ihrem Gehalt für Mieten ausgeben.

 

Beim Immokauf geben die Leute öfters mehr Geld aus, als es von ihrem Gehalt her machbar wäre. Sie fügen gerne Geld aus anderen Quellen dazu, wie z.b. Gelder aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, Erbe, größere Geldgeschenke von Verwandten, Auflösen von Sparverträgen etc. Aber bei Mieten sind die Menschen i.d.R. nicht bereit, Mieten aus anderen Quellen zu subventionieren, zusätzlich zum Gehalt. Wahrscheinlich weil Mieten im Volksmund als rausgeschmissenes Geld wahrgenommen werden (eigentlich ist es eine eingekaufte Dienstleistung). Situationen wie bei meinem münchner Bekannten, der 18€/qm für eine ca. 100 qm Altbau-Wohnung in einem gehobenen münchner Stadteil bezahlt, und diese Miete u.a. durch Vermieten eines Appartments am Strand von Rio de Janeiro finanziert, sind m.E. eher eine Seltenheit, kenne solche Fälle sonst nicht.

 

Übrigens hat sich Corona recht interessant auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, wenngleich das bei uns es anders als in den USA noch wenig sichtbar ist, unser Immobilienmarkt ist wohl mehr träge. Die Leute machen jetzt deutlich mehr HomeOffice. Dadurch sparen sie auch Geld für Sprit und Tickets und die Firmen sparen sich Geld für Büros. Einerseits haben jetzt die Leute und Firmen mehr in der Tasche und könnten mehr für Miete ausgeben. Andererseits ist der Bedarf an Büroraum vorerst gesunken. Vor Corona hatte unsere Firma ein Daerplazproblem, schaute sich immer wieder nach neuen Böroräumen um. Jetzt stehen die Räume in unserer Abteilung halbleer. Eine Kollegin, die früher von HomeOffice geträumt hat, zeigt sich jetzt in der Firma einmal in 1-2 Wochen. Bei dieser Arbeitsorganisation könnte sie locker wieder aus der Stadt wegziehen.

[Sovereign]

Am 15.7.2020 um 22:57 von palikari:

Kann man diese Situation objektiv beurteilen? Welche Fragen muss ich mir hier stellen?

Die meisten Leute schaffen sich kein Wohneigentum an weil ihnen das Eigenkapital fehlt. Das sind die 40, 50 oder 60% die man angespart hat.

Hat man die, ist es keine Frage mehr denn mit Wohneigentum bildet man Vermögen und sorgt für seine eigene Altersvorsorge.

Mit Mietzahlungen sorgt man für die Altervorsorge des Vermieters.

Beispiel: Meine Nachbarin ist nach 20 Jahren ausgezogen. Vor 20 Jahren wurde die Wohnung für ca 100.000 Euro gekauft, in den 20 Jahren hat sie ca 140.000 Euro Miete gezahlt.

Spruch vom Vermieter: Ich will die Wohnung gar nicht bezahlen, meine Mieter sollen sie mir bezahlen.

 

Ich kenne auch noch die Faustregel: Kaufpreis = 12 Jahre * Nettokaltmiete.

Aber die Zeiten kommen nicht wieder.

 

[wertpapiertiger]

vor 45 Minuten von Sovereign:

Die meisten Leute schaffen sich kein Wohneigentum an weil ihnen das Eigenkapital fehlt. Das sind die 40, 50 oder 60% die man angespart hat.

Hat man die, ist es keine Frage mehr denn mit Wohneigentum bildet man Vermögen und sorgt für seine eigene Altersvorsorge.

Mit Mietzahlungen sorgt man für die Altervorsorge des Vermieters.

 

Die Aussage ist viel zu pauschal und wenn man so weit verallgemeinert dann ist sie vermutlich sogar eher falsch.

Langfristig ist der gesamte Immomarkt eher ein Nullsummenspiel. Mit den bekannten Extremen wie München und Flecken in Ostdeutschland.

Ob man als Immokäufer nach 20-30 wirklich besser darsteht in Bezug zu seiner AV als mit anderen Anlageformen wage ich zu bezweifeln.

Persönlich gehe ich von 0% Rendite (nach Inflation) aus und sehe die Immobilie als Konsumgut das man sich leistet wenn man glaubt

in den eigenen Wänden und auf dem eigenen Grund leben zu müssen. (Ist halt ein rein subjektives Wohlbefinden)

 

[moonraker]

vor 1 Stunde von Sovereign:

Beispiel: Meine Nachbarin ist nach 20 Jahren ausgezogen. Vor 20 Jahren wurde die Wohnung für ca 100.000 Euro gekauft, in den 20 Jahren hat sie ca 140.000 Euro Miete gezahlt.

Spruch vom Vermieter: Ich will die Wohnung gar nicht bezahlen, meine Mieter sollen sie mir bezahlen.

Das ist auch eine ziemliche Milchmädchenrechnung - die gezahlte Miete ist ja nicht 1:1 der Gewinn des Vermieters...

[Marklam]

vor 2 Stunden von Flughafen:

Dann geben die Gehälter halt die höheren Mieten her. Entweder sind mehr hochqualifizierte und besser bezahlte Leute auf den Markt gekommen (zugezogen), oder sie können einen größeren Anteil von ihrem Gehalt für Mieten ausgeben.

 

Beim Immokauf geben die Leute öfters mehr Geld aus, als es von ihrem Gehalt her machbar wäre. Sie fügen gerne Geld aus anderen Quellen dazu, wie z.b. Gelder aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, Erbe, größere Geldgeschenke von Verwandten, Auflösen von Sparverträgen etc. Aber bei Mieten sind die Menschen i.d.R. nicht bereit, Mieten aus anderen Quellen zu subventionieren, zusätzlich zum Gehalt. Wahrscheinlich weil Mieten im Volksmund als rausgeschmissenes Geld wahrgenommen werden (eigentlich ist es eine eingekaufte Dienstleistung). Situationen wie bei meinem münchner Bekannten, der 18€/qm für eine ca. 100 qm Altbau-Wohnung in einem gehobenen münchner Stadteil bezahlt, und diese Miete u.a. durch Vermieten eines Appartments am Strand von Rio de Janeiro finanziert, sind m.E. eher eine Seltenheit, kenne solche Fälle sonst nicht.

 

Übrigens hat sich Corona recht interessant auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, wenngleich das bei uns es anders als in den USA noch wenig sichtbar ist, unser Immobilienmarkt ist wohl mehr träge. Die Leute machen jetzt deutlich mehr HomeOffice. Dadurch sparen sie auch Geld für Sprit und Tickets und die Firmen sparen sich Geld für Büros. Einerseits haben jetzt die Leute und Firmen mehr in der Tasche und könnten mehr für Miete ausgeben. Andererseits ist der Bedarf an Büroraum vorerst gesunken. Vor Corona hatte unsere Firma ein Daerplazproblem, schaute sich immer wieder nach neuen Böroräumen um. Jetzt stehen die Räume in unserer Abteilung halbleer. Eine Kollegin, die früher von HomeOffice geträumt hat, zeigt sich jetzt in der Firma einmal in 1-2 Wochen. Bei dieser Arbeitsorganisation könnte sie locker wieder aus der Stadt wegziehen.

Das ist ein spannender Punkt. Ich glaube der Abteil an HO wird im Vergleich zur Situation sehr hoch bleiben, wenn auch nicht 100%. Ea gab letztens eine Umfrage, da gaben die meisten an sich ca. 3 Tage HO zu wünschen. In der Tat ist das sehr relevant, da sich die aufzubringende Zeit für den Arbeitsweg im durchschnitt mehr als halbiert, weil ich viel seltener hinfahren muss. Die Frage ist halt wie schnell sich Raumkonzepte auch ändern. Man könnte sagen, sowohl der Bürobedarf in der Stadt sinkt und gleichzeitig wollen mwhr Leute nun eher weiter weg wohnen, weil sie nicht mehr so oft ins Office wollen. Ob sich das wirklich nachhaltig mit einem merkbaren Effekt in den nächsten Jahren so einstellt ist aber eine andere Frage.

[DarkBasti]

Wenn die Arbeit genausogut von Mcpom für BMW gemacht werden kann, warum soll man dann Münchner Mieten/Immobilien mit den Faktor von ca 10 zahlen? 

Oder eben zB. Brandenburg. 

 

Ich kenne einen Münchner Polizisten der sich in einem 3 Leute Dorf ein Haus bauen lassen hat für ca 150k inklusive Grundstück. Ist nur paar Tage im Jahr da, aber ist auch ruck zuck abbezahlt.

Jedenfalls mit Münchner Gehalt. In München hätte er dafür kaum mehr als eine Besenkammer bekommen. 

 

Langsam schweift es vom Thema ab. Aber das wichtigste an einer Immobilie ist meiner Meinung nach, das man sie auch will. 

Stell dir vor alle um dich rum kaufen Porsche und du hast kein Führerschein oder hast keine Lust auf schnell fahren. Das macht dann keinen Sinn einen zu kaufen.

 

Wenn man eine Immobilie als Altersvorsorge erwirbt macht es übrigens auch keinen Sinn sie mit der Rente abzubezahlen. Ja es gibt viele die das nicht schert, aber für mich ist das dann Bauernfängerei. 

Spätestens mit 60 und besser viel viel eher sollte sie abbezahlt sein. 

 

[Merol Rolod]

Wenn du diese Immobilie eigentlich nicht erwerben willst, dann kauf sie nicht. Was die Bekannten um euch rum erzählen, ist doch wurscht.

Wieso redet ihr überhaupt als über das Thema? Gibt es sonst nichts zu schwätzen? Ich wüsste jetzt nicht, wann ich mal mit Freunden/Bekannten darüber rede, wer zur Miete wohnt oder im Eigenheim und was besser ist oder nicht. Das macht jeder wie er denkt (der eine mietet, der andere kauft, der dritte baut selbst) und gut ist.

Für mich hat das einen leichten ganz dezenten FOMO-Touch. Ich bin mir sicher, dass du hierbei nichts verpasst und solltest das Thema deshalb einfach abhaken. Bezüglich der Gespräche mit den Bekannten wäre eventuell die Ergründung neuer Themen interessant. Oder alternativ neue Bekannte.

[s1lv3r]

Das ist ja mal wieder eine Diskussion, die sehr bedroht ist schnell in die üblichen Grabenkämpfe abzurutschen. 

 

Ich bin der Meinung, wer für sich in Anspruch nimmt, seine Investmententscheidungen auf Basis von rationalen Denkprozessen und Berechnungen zu treffen, wird wohl nicht viel auf Sprüche wie "Mieten bedeutet dem Vermieter die Rente zu bezahlen" geben. Im Gegenteil wird er wissen, dass die erwartbare Nettorendite nach allen Kosten, Steuern und Inflation, die durchschnittlich von privaten Kleinvermietern mit weniger als 5 Objekten in Deutschland erwirtschaft wird, so ziemlich bei 0% liegt und damit nur zum Werterhalt und als Zwangssparplan taugt - was aber natürlich für die finanzielle Vorsorge des Durchschnittsbürgers nicht einmal schlecht ist. Das ist zumindest das, was die (zugegebenermaßen maue) statistische Datenbasis zur Zeit hergibt.

 

Wenn der OP wirklich nur auf der Suche nach Bestätigung für seine Meinung sein sollte, würde ich ihm tatsächlich ebenfalls das genannte Buch von Gerd Kommer ("Kaufen oder mieten") empfehlen. Der ist schließlich bekennender Mieter und liefert in dem Buch wirklich für jedes nur denkbare pro-Kauf-Argument ein passendes Gegenargument.

 

Ich würde mich allerdings davor hüten, die erlesen Argumente in irgendeiner Form weiter verbreiten zu wollen. Die (oft allzu dogmatisch verteidigten) Investmententscheidungen von Freunden und Bekannten mit kleingeistigen statistischen Nervereien und mehr oder weniger durchdachten kritischen Rückfragen zu hinterfragen, ist oft der schnellste Weg zur kompletten sozialen Isolation. 

[HansK]

vor 4 Stunden von Marklam:

Das ist ein spannender Punkt. Ich glaube der Abteil an HO wird im Vergleich zur Situation sehr hoch bleiben, wenn auch nicht 100%. Ea gab letztens eine Umfrage, da gaben die meisten an sich ca. 3 Tage HO zu wünschen.

Glaubt ihr, dass es so kommen wird? Das ist eine wichtige Frage im Hinblick auf die Preisentwicklung von Immobilien. Ich profitiere zwar auch vom HO bzw. mache es gerne, aber ich bin mir nicht sicher, dass es flächendeckend so bleiben wird. Mein Hauptargument ist, dass die Arbeitskräfte, deren Job definitiv nicht im HO zu erledigen ist, irgendwann rebellieren könnten. Wieso darf Person X daheim arbeiten und die Familie oft sehen und wieso muss ich fünf Tage in der Woche woanders arbeiten?

[s1lv3r]

vor 9 Minuten von HansK:

Wieso darf Person X daheim arbeiten und die Familie oft sehen und wieso muss ich fünf Tage in der Woche woanders arbeiten?

 

Ich glaube nicht, dass das ein Problem darstellt. Nach der Logik müssten ja auch Müllmänner rebellieren, weil andere Leute einen Job haben, der mit weniger Geruchsbelästigung verbunden ist. Generell kann man doch gar nicht davon ausgehen, dass Arbeitsleistung/Lohn/sonstige Vergünstigen verschiedener Jobs überhaupt in irgendeiner fairen Relation zueinander stehen ... - der Arbeitsmarkt ist sozusagen mit ziemlicher Sicherheit kein "effizienter Markt". 

[Moneycruncher]

vor einer Stunde von HansK:

Glaubt ihr, dass es so kommen wird? Das ist eine wichtige Frage im Hinblick auf die Preisentwicklung von Immobilien. Ich profitiere zwar auch vom HO bzw. mache es gerne, aber ich bin mir nicht sicher, dass es flächendeckend so bleiben wird.

Ich bin fast sicher, dass es so bleibt. Lebe in Stuttgart, ebenfalls hochpreisiger Immobilienmarkt. Bei 3 Tagen und mehr HO pro Woche stellt sich wohl für viele die Frage, warum man im hochpreisigen Umfeld des Arbeitgeberstandorts wohnen muss. Weiter weg ist es schöner und günstiger. Das wird m.E. nicht nur die Preise für Gewerbeimmobilien beeinflussen, sondern auch Privatimmobilien. Hat sich nur noch nicht herumgesprochen.. 

[Flughafen]

vor 2 Stunden von HansK:

Glaubt ihr, dass es so kommen wird? Das ist eine wichtige Frage im Hinblick auf die Preisentwicklung von Immobilien. Ich profitiere zwar auch vom HO bzw. mache es gerne, aber ich bin mir nicht sicher, dass es flächendeckend so bleiben wird.

In den USA findet dieser Wegzug-aus-Metropolen bereits statt. Und meine Bereitschaft, sich eine Immobilie anzutun, hat diese Möglichkeit auch signifikant beeinflußt. Früher habe ich mit Unbehagen an einen möglichen Rauswurf wegen Eigenbedarfskündigung meiner Mietwohnung gedacht, weil am Rande einer überteuerten deutschen Großstadt eine andere Wohnung mit einem großen kinderfreundlichen Garten zu bezahlbaren Preisen zu finden nahezu unmöglich ist. Aber jetzt sehe ich das weeesentlich lockerer, weil ich mir tatsächlich gut vorstellen kann, in eine schöne Kleinstadt zu ziehen und für nur 2 Tage mit einer Übernachtung bei Verwandten in die Großstadt zu kommen. Ich würde das nicht gerne machen, bin eigentlich ein HO-Muffel, aber vorstellbar ist es und machbar ist es auch. Früher war das unrealistisch, jetzt ist es realistisch geworden.

[Shonsu]

vor 4 Stunden von Moneycruncher:

Ich bin fast sicher, dass es so bleibt. Lebe in Stuttgart, ebenfalls hochpreisiger Immobilienmarkt. Bei 3 Tagen und mehr HO pro Woche stellt sich wohl für viele die Frage, warum man im hochpreisigen Umfeld des Arbeitgeberstandorts wohnen muss. Weiter weg ist es schöner und günstiger. Das wird m.E. nicht nur die Preise für Gewerbeimmobilien beeinflussen, sondern auch Privatimmobilien. Hat sich nur noch nicht herumgesprochen.. 

Als ebenfalls Betroffener:

 

Das Problem ist, dass der Umkreis Stuttgart zwar billiger ist, als die Kernstadt, aber auch der Speckgürtel bis 1h Fahrzeit im Prinzip schon völlig überteuert. Billig wird es erst auf der Alb oder richtung Schwarzwald. Dort ist es zwar schön, aber die Infrastruktur (Schulen, etc.) für Familien suboptimal. Gesteigertes Homeoffice wird den Radius 1h Fahrzeit eher noch vergrößern und damit den Speckgürtel erweitern.

 

 

[Hansolol]

Am 16.7.2020 um 10:56 von Bassinus:

Die Chance nach Inflation +/- 0 raus zu kommen ist auf jeden Fall hoch.

 

Für viele Aktienbesitzer sieht es doch nicht anders aus. Mit ETF vielleicht nicht, aber in der Realität verlieren doch auch viele Privatanleger. plusminus 0 ist daher doch gar nicht so verkehrt. Man kann dann mit dem Geld zumindest sonst kein Blödsinn machen.

[Moneycruncher]

vor 1 Stunde von Shonsu:

wird den Radius 1h Fahrzeit eher noch vergrößern

Warum so zaghaft? Kollegen wohnen bereits im Odenwald oder in der Rhön. Einmal pro Woche oder sogar seltener kann man die Strecke fahren. Es könnte ein völlig neues Spiel werden.

[Peter23]

Am 16.7.2020 um 13:58 von Bassinus:

Am 16.7.2020 um 13:19 von Peter23:

Das würde ich aber nicht empfehlen. 30% EK sollte man mitbringen, weil dann auch der Zinssatz signifikant niedrig wird.

Das ist ein Irrtum und eher ne "Bauernweisheit".