Self Storage Investition Köln

[kidex]

Ich bin gerade über das hier gestolpert. - Eine Investition in self storage Fläche mit Grundbucheintrag.

 

Taugt das? Ist zufällig jemand hier investiert? Die Lage ist eigentlich sehr gut und langfristig wird hier eher mehr als wenig Bedarf existieren.

 

Expose

 

[Bassinus]

vor 39 Minuten von kidex:

 mit Grundbucheintrag.

Und schon in die Falle getappt xD 

 

Da sind die Zahlen sogar gleich zu den DM Beträgen für Schiffscontainer...

 

Selfstorage - Schiffscontainer 2.0

[kidex]

vor 9 Minuten von Bassinus:

Und schon in die Falle getappt xD 

 

Da sind die Zahlen sogar gleich zu den DM Beträgen für Schiffscontainer...

 

Selfstorage - Schiffscontainer 2.0

 

Verstehe ich nicht?

[Bassinus]

vor 14 Minuten von kidex:

Verstehe ich nicht?

Ja, merke ich. Und solange du das nicht verstehst: Finger weg von solchen Investitionen! Ansonsten hätte ich hier auch noch ein Schreibheft rumliegen wo ich Grundbuch drauf schreiben könnte, wenn du unbedingt sowas haben möchtest.

 

Und wenn du es verstehst - historisch Schiffscontainer nachlesen.

 

Man soll ja nicht in die Vergangenheit schauen... Aber das hier ist nützlich um sich nicht die (jungen) Finger zu verbrennen.

[kidex]

Gerade eben von Bassinus:

Ja, merke ich. Und solange du das nicht verstehst: Finger weg von solchen Investitionen! 

 

Und wenn du es verstehst - historisch Schiffscontainer nachlesen.

 

Man soll ja nicht in die Vergangenheit schauen... Aber das hier ist nützlich um sich nicht die (jungen) Finger zu verbrennen.

Nein, ich verstehe nur den Zynismus nicht. Letztendlich ist das eine Immobilien Anlage. Ich sehe den Zusammenhang nicht zu Schiffscontainern.

[Bassinus]

Nein.

 

Das denkst du nur. Der Anbieter schreibt es aber anders. Er versucht es aber sehr gut zu suggerieren. Und daher behaupte ich du bist perfekt in die Falle getappt.

 

Edit: Jetzt hab ich es. Scheint doch tatsächlich WEG zu sein. Dann nehm ich den Zynismus zurück. Das war an 3 Stellen so ausgedrückt, als hätte der Anbieter ein "eigenes Grundbuch" mit einem Notar der dann für die Scheineintragung in einem rechtlich wertlosen Buch garantiert, dass da was drin steht. Das ändert aber nichts am Vergleich mit den Schiffscontainer!

[kidex]

Wo genau ist denn die Falle? Es gibt sogar ein Formular für den Notartermin.

[cmx]

Lustig finde ich, dass dieses Lager in Köln nur mit 5-Sterne Bewertungen bei Google bewertet wurde (alle in den letzten Tagen geschrieben) - laut Homepage aber noch nichtmal eröffnet wurde. Sind das vielleicht die noch hoffnungsvollen Investoren?

[kidex]

vor 20 Minuten von cmx:

Lustig finde ich, dass dieses Lager in Köln nur mit 5-Sterne Bewertungen bei Google bewertet wurde (alle in den letzten Tagen geschrieben) - laut Homepage aber noch nichtmal eröffnet wurde. Sind das vielleicht die noch hoffnungsvollen Investoren?

stimmt, das muss "optimerte" Werbung sein

[workingcapital]

Super Investition. Sofern ich den Lagerplatz vom ersten Tag an zum vollen Preis von 185 € pro Monat durchgehend vermiete (abzüglich Kosten für Verwaltung u.s.w.) hätte ich meine Einsatz nach knapp 25 Jahren wieder drin. Und danach kommt der Gewinn.

Wenn bis dahin nicht die Bitumenschweißbahnen auf dem Dach undicht geworden oder Schäden an den 8 cm dicken Stahlleichtbetonwänden entstanden sind. Die Instandsetzung natürlich der Besitzer bezahlen muss.

[Aktie]

Solche Investitionen muss man sich immer im Einzelfall anschauen. Ob es sich rentiert, hängt ganz entscheidend vom Verwalter ab.

 

Meine Meinung: Solche Dinger haben durchaus was und sind gefragt. Ich würde aber immer denjenigen misstrauen, der sowas als Kapitalanlage vertreibt (und am Besten noch mit steuerlichen Verlusten wirbt). Meist ist das der einzige, der am Projekt verdient. Wenn dann würde ich selbst bauen oder mich als einer von 2-5 Geldgebern beteiligen, wo ich den Bauherren persönlich kenne und selbst ggf. Einfluss auf das Projekt als Ganzes nehmen kann. Dazu gab es auch mal einen ganz interessanten Podcast (ich glaube Finanzrocker Folge 123).

[bondholder]

vor 1 Stunde von Aktie:

Meist ist das der einzige, der am Projekt verdient.

Gibt es keinen Vertrieb auf Provisionsbasis?

[Bolanger]

mich würde stören, dass ich mein Invest nicht mehr mal eben abstoßen kann. Man muss einen Käufer finden, der dann die Notar- und Grundbuchgebühren übernimmt. Ach ja, Grunderwerbsteuer wird auch noch fällig. Ob es da einen Käuferkreis gibt?

[vn5p7aw58aw357pw]

Mir wäre das zu illiquide für die Rendite. Zudem glaube ich, dass es bei dem Markt eine irgendwann eine Grenze des Wachstum geben wird und sich da schon echt viele drauf tummeln. 
 

Hier ist eine Bewertung zu dem Unternehmen. 

[SlapShot]

Ich bin kein Fan von solchen "Vertriebsinvestitionen". Alles was sich nur mit tollen Prospekten verkaufen lässt, kann ja so toll nicht sein. Die richtig guten Investments (gerade im Immobilienbereich) gehen über Whatsapp und ein schlechtes Handyfoto weg, weil der Deal so gut ist, dass es einfach nicht mehr braucht.

 

Zu Storage allgemein: Der Markt ist super spannend. Mit dem richtigen Grundstück/Gewerbeobjekt lässt sich damit gutes Geld verdienen. Dies kann man sogar (mit genug Engagement) selbst umsetzen und ist vom Aufwand her etwa auf dem Niveau einer Wohnungssanierung. Da sind dann Renditen von +20% drin. In diesem Fall kannst du dir auch vorstellen, wo die meiste Rendite landet. Bei mir in der Region sind die Lagerboxen mit 1m³ zur Zeit ausgebucht. Ich habe kürzlich bei 3 Anbietern nachgefragt, alle hatten eine Warteliste. (Stadt: 540k Einwohner)

[Yoko]

Sofern man an Self-Storage interessiert ist, und es nicht zwingend Deutschland sein muss, wäre ein Investment in Public Storage (https://en.wikipedia.org/wiki/Public_Storage) die deutlich bessere Wahl. Dort hat man 50 Jahre Erfahrung (und war entsprechend erfolgreich), man ist über mehrere tausend Standorte diversifiziert, es gibt Skaleneffekte in allen Bereichen (Vertrieb, Verwaltung, Wartung), es gibt eine strenge Aufsicht durch die Börsenaufsicht & Co., mit entsprechend großen Ankeraktionären. Die Chance bei Public Storage verarscht zu werden ist deutlich geringer als bei diesem Angebot. Langfristig das deutlich bessere Investment. Und braucht man sein Geld, kommt man deutlich einfach an sein Geld.

 

Ansonsten zu dem Angebot selber sollte man stets vorsichtig sein, wenn sich dieses an Kleinanleger richtet. Diese werden gerne über den Tisch gezogen und am Ende verdient nur der Verwalter / Vertrieb. Alarmworte sind dort immer, wenn man mit scheinbaren Sicherheiten wirbt (Stichwort Grundbuch) und mit Renditeerwartungen (6,1% Bruttorendite). Der Kleinanleger frohlockt über diese Schlagworte, beim professionellen Anleger gehen dort aber die Alarmglocken. 

 

Ganz ehrlich, eine Renditeberechnung kann eigentlich schwierig seriös gemacht werden. Kann man abschätzen, wie viele der Einheiten tatsächlich zum vollen Preis vermietet werden? Wie entwickelt sich die Konkurrenz in den nächsten 10 Jahren? Steigen die Mietpreise oder werden sie fallen? Welche Schäden und Auflagen fallen in den kommenden 10 Jahren in dem Sektor an? 

 

Bei Beispielrechnungen zu Renditen sollte man immer sehr sehr vorsichtig sein, da diese extrem geschönt sind: Mietpreis wird am oberen Limit angegeben, Leerstandsquote faktisch nicht vorhanden, Verwaltung und Instandhaltung auf einem minimalen Niveau. Da klingt dann die Rechnung am Ende toll. Je stärker es auf Kleinanleger zugeschnitten ist, desto stärker weicht die Rechnung dann von der Realität ab.

 

 

 

Die Lage ist eigentlich sehr gut

Das weißt du wo her? Warst du am Standort in Köln? Weißt du, welche Lagen Kunden für Self Storage nachfragen? Oder hast du dich von den tollen Bildern und den tollen Aussagen im Prospekt beeinflussen lassen? Jeder der etwas verkaufen will behauptet, dass die Lage toll ist. 

 

 

[Schildkröte]

Melde mich mal als Kölner zu Wort. In der Tat ist Köln eine attraktive Stadt. Aber das Geschäftsmodell ist doch schon was speziell und das Veedel Pesch jwd. Für zentral wohnende Kölner gibt es besser erreichbare Lagermöglichkeiten. Für die Betriebe in dem Gewerbegebiet bietet es sich von der Erreichbarkeit her eher an. Allerdings haben die doch in der Regel genügend eigene Lagermöglichkeiten? Auch bei Privatleuten sehe ich nur bedingt Bedarf für sowas. Überflüssigen Kram verkauft oder verschenkt man doch bzw. schmeißt ihn weg. Wertsachen sind im Bankschliessfach besser aufgehoben. Lediglich zur vorübergehenden Einlagerung sehe ich einen größeren Sinn darin, etwa bei einem Umzug. Das ist dann jedoch nur temporär und dementsprechend mit zwischenzeitlichem Leerstand sowie höherem Verwaltungsaufwand verbunden. Wer entscheidet eigentlich darüber und nach welchen Kriterien, welche Einheit vermietet wird, wenn bei einer konkreten Anfrage mehrere Einheiten mit ähnlicher Größe zur Verfügung stehen? 30k bis 108k für eine einzelne Einheit ist nicht ganz ohne für sowas spezielles. Damit könnte man auch in etwas simpleres investieren, etwa in eine Garage oder in eine (kleine) Eigentumswohnung, meinetwegen auch in ein Mikroappartment. Ist auch wesentlich weniger von der Konjunktur abhängig. Das PDF-Dokument richtet sich offensichtlich an Privatanleger. Ich wäre da sehr vorsichtig. Es wäre kein großer Umweg für mich am Freitag nach der Arbeit da mal vorbei zu schauen und dann hier zu berichten, was ich für einen persönlichen Eindruck von dem Objekt und dem Gewerbegebiet habe, falls Interesse besteht.

[kidex]

vor 22 Stunden von Yoko:

Zitat

Die Lage ist eigentlich sehr gut

 

Das weißt du wo her? Warst du am Standort in Köln? Weißt du, welche Lagen Kunden für Self Storage nachfragen? Oder hast du dich von den tollen Bildern und den tollen Aussagen im Prospekt beeinflussen lassen? Jeder der etwas verkaufen will behauptet, dass die Lage toll ist. 

Die Autobahn wo die Box liegt ist eine der Haupt-Zufahrtsstraßen nach Köln rein. Ich bin da schon oft lang gefahren, ja.

[Ramstein]

vor 23 Stunden von Yoko:

Bei Beispielrechnungen zu Renditen sollte man immer sehr sehr vorsichtig sein, da diese extrem geschönt sind: Mietpreis wird am oberen Limit angegeben, Leerstandsquote faktisch nicht vorhanden, Verwaltung und Instandhaltung auf einem minimalen Niveau.

Leerstandsquote wird mit bis zi 10% genannt. Allerdings in den Renditerechnungen ist sie nicht berücksichtigt. Das fiel mir sofort auf. Unklar war mir im Prospekt auch, ob es Elektroinstallation mit Zähler gibt, oder ob nur Leerrohre da sind und man selbst draufzahlen muss. Die Baubeschreibung passt nicht ganz zu den "netten Bildern". Vor einer Investition (die ich sowieso nicht machen würde) sehe ich noch deutlichen Klärungsbedarf an Details.

[Yoko]

Am 16.7.2020 um 08:23 von kidex:

Die Autobahn wo die Box liegt ist eine der Haupt-Zufahrtsstraßen nach Köln rein. Ich bin da schon oft lang gefahren, ja.

Dies sagt über die Qualität der Lage recht wenig aus.

 

Weiß man, wer Self-Storage in Köln hauptsächlich nachfragt? Wo wohnen die entsprechenden Personen? Und wo wollen sie ihren Self-Storage haben? Sind dies eher Stadtmenschen, die zentral wohnen und kein Auto haben? Dann wollen sie das Self-Storage in der Nähe haben. Die Box wäre ggf. gut gelegen für Pendler, aber wer außerhalb wohnt hat meistens ausreichend viel Platz im Keller/Garage und zahlt keine 185 Euro/Monat dafür. Sind die Kunden bereit, bis ins Gewerbegebiet zu fahren, um an ihre Fläche zu kommen? Wie sieht es mit der Konkurrenz in vergleichbaren Lagen aus? Ist es schwierig in Köln guten Self-Storage zu bekommen oder gibt es diesen in vergleichbaren Lagen im Überfluss? Und wie entwickelt sich das über die kommenden 10 Jahre?