Afa und Umschuldung

[FranzFerdinand]

Hallo,

 

bei folgendem Sachverhalt brauche ich etwas Input, da meine Gedanken noch ein paar (Wissens-)lücken aufweisen. (Personen, Orte und Zahlen sind alle leicht verfremdet, DSGVO und so Summen) liegen aber wegen der Zahl der Geschwister unter den Freibeträgen)

 

Ausgangslage:

Meine Mutter besitzt ein Mehrfamilienhaus in Bayern. Schuldenfrei und zur Hälfte geerbt, zur Hälfte vom Bruder vor 5 Jahren erworben. AfA wegen des Zustands (gutachterlich) auf 6,66% erhöht, aber nur für den nachträglich erworbenen Anteil, Rest ist schon abgeschrieben. Haus ist voll vermietet. Bewertung Haus +Grundstück aus Hochrechnung des Kaufpreises (aus 50%-Erwerb vom Bruder) auf 100% etwa 400.000 Euro. Grundstück laut Bodenrichtwert 300.000 Euro, das FA hat sich aber auf eine Bewertung des Grundstücks mit ca. 200.000 Euro eingelassen.

Zur (steuerlichen) Einordnung:

Mutter = Renterin mit guter Rente und Betriebsrente

Kinder = Anfang und Mitte 30, beide verdienen 6-stellig. Enkel sind vorhanden.

 

Idee:

Meine Schwester und ich kaufen das Haus von meiner Mutter zu einem Preis am oberen Rand des aktuellen Marktwertes (zB Faktor 30) für 700.000 Euros. Der Kaufpreis wird zu 80% zinsgünstig finanziert und fliesst an meine Mutter. Die Zahlung des EK-Anteils der Kinder wird gestundet. UNABHÄNGIG hiervon unterstützt meine Mutter ihre Kinder in den Folgejahren mit erheblichen Geldgeschenken zur Tilgung der Immobilienschulden der Kinder (Eigenheime).

 

(erhoffte) Ergebnisse:

1. Es werden in der Familie gut 560.000 Euro für 0,70% Zinsen als Cash verfügbar. Dadurch werden Kredite mit 2,5% und 1,3% abgelöst unter Nutzung sämtlicher Sondertilgungsoptionen und ggf. abwarten von Fristen. Evtl. werden auch weitere Kapitalanlage-Immos angeschafft.

2. Die Afa für das vermietete Haus erhöht sich ganz massiv von 6,66% aus 100.000 Euro (=50% des Hauswertes, die ja erst vor 5 Jahren erworben wurden) auf 6,66% aus 400-500.000 Euro (je nach Bewertung des Grundstücks). Der bauliche Zustand ist ja erstmal unverändert, das Gutachten gilt also fort.

3. Die erhöhte Afa vermeidet eine Erhöhung der Einkommen bei den Kindern, die s.o., gut verdienen. Bisher kommen Mieteinnahmen ja zu Mutter. Mit der genannten AfA dürften anfänglich Einnahmen von 0 erzielt werden, mit Mietsteigerung nach Renovierung aber Überschuss erzielt werden.

4. Anpassungen bezüglich der Zahlen ist unproblematisch. Hauptziel wäre die Afa zu erhöhen und Steuern zu sparen. Cash "frei" zu bekommen wäre nur ein netter Nebeneffekt.

5. Mittelfristige (ca. 15 Jahre) Planung für das Grundstück: Neubau-MFH auf das Grundstück und Abverkauf oder dauerhafte VuV.

 

Fragen:

1. Macht die Bank das so einfach mit oder will die Belege, dass der EK-Anteil tasächlich (durch Überweisung) geflossen ist? Dem Notar ist es ja egal, aber auch der Bank? Denn der EK-Anteil im Kaufvertrag dient natürlich v.a. dazu, die Zinsen zu senken (zB 80% Beleihungsgrenze). Steuerlich ist es ja sauber, da der reale Geldfluss für die Besteuerung nicht relevant ist, die Berechnungsgrundlage ist ja in jedem Fall der vereinbarte Kaufpreis. Da ich keine 70k herumliegen habe, wäre das etwas mühsamer.

2. Ist es richtig, dass innerhalb der Familie dieser Erwerb

2a. grunderwerbssteuerfrei ist?

2b. "Spekulationssteuerfrei" ist? Oder muss für die Wertsteigerung des vor 5 Jahren gekauften Anteils (aus 50% = 200k wurden 50%=350k) ESt gezahlt werden?

3. Habe ich etwas übersehen? Gibt es Gestaltungsoptionen, die ich übersehen habe? Liege ich völlig falsch?

 

Freue mich auf euren Input!

[HnsPtr]

Die Grundidee funktioniert schon so.

Was deine Bank mitmacht hängt von dir und deiner Bank ab. Ob die Bank den Wert der Immo ausreichend hoch ansetzt, damit ihr beste Konditionen bekommt ist fraglich. Schließlich ist "oberes Limit am Markt" und erhöhte Abschreibung etwas widersprüchlich.

 

Wann welches Geld wohin fließt, müsst ihr abstimmen und in den Kaufvertag aufnehmen - ggf .mit dem Notar klären. Da könnt Ihr schon irgendwie reinschreiben: Kaufpreis 700.000 Euro und dann ausmachen, wie dieses Geld fließt oder was gestundet wird. Das hat nur bedingt mit der Bank zu tun. Die kriegt nur vom Notar die Info, dass xy Euro an Konot xc zu zahlen sind. Solange das innerhalb der vereinbarten Finanzierung liegt, zahlt das die Bank natürlich.

 

 

[Taxadvisor]

Auf die Wertsteigerung des zugekauften Anteils fällt Steuer gem. § 23 EStG an. GrErwSt fällt gem. § 3 Nr. 7 GrErwStG nicht an. Für den "EK-Anteil" müsste natürlich auch ein Darlehensvertrag her, wenn keine Zahlung erfolgt.

 

Gruß

Taxadvisor

[Aktie]

Das wäre ein Fall, bei dem ich mich steuerlich beraten lassen würde.

 

Ein Problem ist natürlich, dass mit steigendem Kaufpreis in der Regel die Nebenkosten (insb. Notar) immer teurer werden, gleiches gilt meist für die Finanzierungskosten. Je besser der Kontakt zu eurer Bank ist, desto eher würde ich die von vornherein mit einbeziehen. Evtl. würde die Bank vorher schon einmal eine Beleihungswertermittlung durchführen und könnte euch dann Auskunft geben, wie viel Kredit sie euch zu welchen Konditionen geben würde. Wenn ihr ein gutes Verhältnis zur Bank habt (empfehlenswert bei mehreren laufenden Finanzierungen), suchen die euch vielleicht auch Möglichkeiten einer günstigen Finanzierung (vielleicht bestehen z.B. sowieso freie Grundschuldteile oder noch unbelastetes Vermögen oder die Mutter (wenn vermögend) bürgt für einen Teil wenn ihr das wollt).

 

Bei der AfA ist glaube ich noch ein Denkfehler bzw. müsste man sich da mal eine Strategie überlegen. Die erfolgt ja grundsätzlich erstmal nicht nach Prozenten, sondern nach Restnutzungsdauer. Als deine Mutter vor 5 Jahren den Anteil erworben hat, ist der Gutachter also von einer RND von 15 Jahren (=6,66%) ausgegangen. Demzufolge beträgt ja jetzt die RND nur noch 10 Jahre (=10%). Wenn man es aber zu sehr übertreibt, kann das schnell Probleme mit dem Finanzamt geben und ins Gegenteil umschlagen. Hier hätte ein ortsansässiger Steuerberater vielleicht eine gewisse Erfahrung mit dem lokalen Finanzamt. Dagegen rechnen muss man natürlich die Einkünfte aus V+V, auf die Ihr vermutlich einen höheren Steuersatz habt als deine Mutter. Die könnte sich natürlich auch ein Nießbrauchrecht zurückbehalten und die Mieten kassieren, aber das würde eben den Wert der Immobilie erheblich mindern.

 

Um zu vermeiden, dass deine Mutter den Gewinn aus dem erworbenen Anteil versteuern muss könntet ihr natürlich einfach noch 5 Jahre abwarten. Die Stundung könnte man alternativ zu einem Darlehensvertrag wahrscheinlich auch im Kaufvertrag regeln. Allerdings dürfte entweder deine Mutter die Zinszahlungen zu versteuern haben (wenn tatsächlich geflossen) oder du den Zinsvorteil (wenn nicht geflossen).

 

Bei entsprechendem Vermögen der Mutter würde sich natürlich anbieten, die Erbschaft-/Schenkungsteuerfreibeträge trotzdem zu nutzen. Andererseits könntet Ihr euch auch mit schnellen großen Geldschenkungen nach dem Verkauf den Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs einhandeln. Hier könnte man evtl. auch mit dem Steuerberater mal eine Planung aufstellen, wie die Freibeträge alle 10 Jahre ausgenutzt werden können um das weitere vorhandene Vermögen von der Mutter auf die Kinder zu übertragen. Vielleicht würden sich da weitere Immobilien besser eignen wenn verfügbar. Vorsicht: Auch Geldschenkungen sind grundsätzlich innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt anzeigepflichtig.

 

Ich finde solche Modelle einerseits immer schwierig, weil es irgendwann so viele Ebenen werden, dass man Vor- und Nachteile kaum noch eindeutig und mit vertretbarem Aufwand abwägen kann. Andererseits hast du es aber schon ganz gut durchdacht und ich wünsch euch viel Erfolg!

[MeinNameIstHase]

Deine Mutter sollte auch an §23 Abs. 3 Satz 4 EStG beim entgeltlich erworbenen Teil des Bruders denken. Bei 5 Jahren * 6,66% macht das 1/3 des hälftigen Gebäudewertes aus.

Ob die Erwerber ebenfalls die Restnutzungsdauer für Afa ansetzen können ... ich wäre da vorsichtig. Der Gebäudepreis und die Vermietung (Mietverträge auf unbestimmte Zeit) könnten im Einzelfall dagegen sprechen. Wer mietet ein Objekt, das in 10 Jahren abbruchreif sein soll? Zumal der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts verantwortlich ist (und die Nutzbarkeit durch den Vermieter sicherstellen muss). Bei Wohnungen hätte man u.U. Probleme Mieter zwecks Abbruch zu kündigen, wenn die erst mal 10 Jahre darin wohnen. Bei arg "kurzen" Zeitspannen könnte das FA sogar auf die Idee kommen, dass der Kaufpreis dann Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes sind, das in ~10 Jahren als Nachfolgegebäude entsteht (falls ein solcher Plan existiert).
Das FA wird die Totalgewinnprognose in Frage stellen, wenn die Restnutzungsdauer nur 10 oder 15 Jahre beträgt (allgemein stark verkürzt ist). Das Kalkül ist: Die Mieten müssen in der Zeit dann auch den entsprechenden Ertrag erbringen (bei 30-fachem Preis). Wie soll das gehen? Folge wäre, dass jährliche Verluste aus V & V nicht anerkannt werden.
Auch die Bank kriegt Bauchschmerzen, wenn sie eine abbruchreife Bude mit 80% beleihen soll.

 

Das so meine spontanen Überlegungen dazu. Das ist nicht stimmig.

[Aktie]

Ich hatte heute nochmal über die AfA nachgedacht. Als Erwerber hättest du ja regulär erst einmal den AfA-Satz von i.d.R 2% anzusetzen. Eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) müsstest du nachweisen und das Finanzamt wird ein aktuelles Gutachten sehen wollen. Du hättest also wieder Kosten mit dem nicht unwahrscheinlichen Ergebnis, dass der Gutachter eine höhere RND annehmen wird.

[FranzFerdinand]

Danke euch für euren hochwertigen Input. Ein paar Runden muss ich mit der Idee wohl noch drehen.

 

Ich hätte allerdings nicht so große Bedenken, gegenüber der Bank und dem Finanzamt unterschiedlich zu argumentieren. Lässt sich auch gut darstellen, denn ggü. dem Finanzamt argumentiere ich mit dem Renovierungsbedarf und gegenüber der Bank mit der Ertragsfähigkeit (WG-Vermietung ist recht ertragreich ggü. normaler Vermietung).

 

Deswegen noch ein paar Folgefragen:

- kann man eine "bestimmte" Hälfte weiterverkaufen (nämlich die geerbte), und dadurch §23 Abs. 3 Satz 4 EStG vermeiden? Denn diese Hälfte ist ja schon länger als 10 Jahre in Eigentum In fünf Jahren kann dann evtl. (aktuell keine Verkaufsabsicht ) die zweite Hälfte auch steuerfrei verkauft werden.

- Verlangt die Bank in so einer Konstellation nicht auch einen Nachweis, dass das Eigenkapital auch wirklich geflossen ist? Ich muss bei meinen Projekten immer vorrangig das EK nachweisen, bzw. den Geldfluss. (Würde ich natürlich auch mit der Bank klären, aber will dort ja kein Misstrauen wecken). Soll man die dort die (steuerlich) erforderliche Darlehenskonstellation darlegen? Darlehen wäre zinslos oder nahezu zinslos, was ja heutzutage schon praktisch marktgängig ist.

- Gäbe es denn eine alternative Konstruktion, bestehend aus Schenkung und Belastung mit einer Grundschuld zur freien Verwendung. Machen Banken sowas? Kommt man dann irgendwie an eine neue AfA?

- AfA und Mieten würden wir schon ins Verhältnis setzen, so dass am Ende auf Sicht ein Überschuss verbleiben wird.

- Konstruktionen mit ET-Erwerb durch uns und Niessbrauch für die Mieteinnahmen würden das Haus wohl unfinanzierbar machen  oder?

[MeinNameIstHase]

vor 9 Stunden von FranzFerdinand:

kann man eine "bestimmte" Hälfte weiterverkaufen (nämlich die geerbte)

Nein, beide Hälfte bilden das Ganze, und die Hälfte ist 50% vom Gesamten. Solange das Haus als Einheit im Grundbuch steht, geht das nach Bruchteilen. Anders wäre es, wenn man für Gebäudeteile Sondereigentum im Grundbuch hat (z.B. Eigentumswohnungen). Funktioniert hier aber nicht rückwirkend für den Anteil vom Bruder.

Ganz ehrlich, der Bank ist das EK eigentlich egal. Die sagt sich: Was ist die Hütte wert? Darauf kann ich (die Bank) max. xx% Kredit geben (und zwar erstrangig im Grundbuch abgesichert). Woher der Rest kommt, interessiert nicht. Könnte auch Eigenleistung sein. Sie wird aber eine Kreditwürdigkeitsprüfung über den Wert hinaus machen und die Frage stellen: Kann der FranzFerdinand denn monatlich die Zins/Tilgungsraten auch aufbringen? Verdient er dafür genug? Diese Haushaltrechnung ist unterm Strich wichtiger. Die Bank verdient ihr Geld dadurch, dass die Leute die Kredite zurückzahlen, nicht dadurch, dass sie Sicherheiten verwerten muss. Dann wäre das eigentliche Geschäft ja schon geplatzt. Bestimmte Fördermaßnahmen können aber durchaus EK zur Bedingung machen.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, sich über die Verwendung des Kredits zu informieren. Vereinbaren kann man da aber vieles. Schutzzweck ist, dass der Kredit möglichst zurückgezahlt wird und die Bank als "System" nicht Spielsüchtige finanziert und pleite macht, weil sie zu leichtfertig Kredite vergibt. Das sehen die Sparer der Bank nicht so gern, denn die verleiht ja ihr Gespartes.

 

Nießbrauchregelungen haben ihre Tücken. Ein Fall, der in die Hose ging, war BFH-Urteil vom 03.09.2019 - IX R 8/18.

https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=03.09.2019&Aktenzeichen=IX R 8/18