Aus Zeitmietvertrag herauskommen

[HansK]

Hallo,

 

ich suche Hilfe bzw. Erfahrungsberichte bei einem Thema, bei dem um durchaus viel Geld geht: Aus beruflichen Gründen habe ich mir vor Längerem eine Zweitwohnung gesucht und bin durch einen Zeitvertrag noch etwa ein Jahr daran gebunden. Nun haben sich meine Aufgabengebiete verändert, sodass ich die Wohnung nicht mehr brauche. Klarerweise möchte der Vermieter mich nicht einfach so aus dem Vertrag gehen lassen. Eine Lösung wäre es, einen Nachmieter zu finden.

 

Hier fängt das Problem an: Der Vermieter hat nach einem Gespräch zugesagt, nach einem Nachmieter zu suchen und möchte die Suche nicht mir überlassen. Allerdings habe ich Zweifel daran, dass er das ernsthaft betreiben wird, insbesondere aufgrund der Coronakrise. Was kann ich tun? Ihm Fristen setzen oder doch auf eigene Faust nach einem Nachmieter suchen? Kann ich eventuell mit der üblichen Kündigungsfrist aus dem Vertrag, falls ich einen Nachmieter finde und der Vermieter ihn ablehnen sollte?

 

Einschätzungen insbesondere von Vermietern selber würden mich interessieren.

 

Danke im Voraus!

[chirlu]

Unter Umständen kannst du untervermieten.

[HansK]

Auch gegen den Willen des Vermieters?

 

Wäre das steuerlich einfach (bisher gebe ich die Kosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung an)?

[MeinNameIstHase]

Überprüfe, ob du aus wichtigem Grund vielleicht kündigen kannst. Es handelt sich um ein Wegfall der Geschäftsgrundlage, falls im Mietvertrag die Anmietung als Zweitwohnung am Arbeitsplatz benannt ist, also der Zweck der Anmietung benannt wurde (wegen Nähe zum Arbeitsplatz). Das kommt dann häufig vor, wenn der Arbeitgeber selbst Vermieter ist. Man muss da den Mietvertrag im Einzelfall mal genau prüfen, auch den Schriftwechsel bei der Vertragsunterzeichnung (z.B. mit Makler usw.).

 

Ansonsten hilft auch ein Blick auf die Webseite des Mieterbunds:

https://www.mieterbund.de/mietrecht/ueberblick/nachmieter.html

Mit einem Nachmieter wäre man ebenfalls raus aus dem Vertrag.

Davon zu unterscheiden ist die Untervermietung. Bei der Untervermietung bleibst du gegenüber dem Vermieter in Haftung (für Erhalt des Miebobjekts und für die Mietzahlungen) und Du solltest auch nur für die Dauer weitervermieten, bis Deine Kündigung selbst wirksam wird.

Die Untervermietung kann faktisch kaum ausgeschlossen werden bzw. der Vermieter muss zustimmen, wenn du die "üblichen" Sorgfaltspflichten bei der Auswahl des Untervermieters beachtest. 

 

Last but not least: Mittels einer Abstandszahlung kann man auch auf dem Verhandlungsweg Verträge im beiderseitigen Einverständnis aufheben.

 

Steuerlich:

Mieteinkünfte aus Untervermietung fallen unter §21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (sofern eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt).

Eine Untervermietung ist allerdings dann ohne Relevanz, wenn du damit nichts verdienst. Also Mieteinnahmen (vom Untervermieter)und Deine Mietaufwendungen sich aufheben. In Deinem Fall machst Du sowas nicht mit Einkunftserzielungsabsicht, sondern um aus dem Vertrag raus zu kommen. Das wäre anders, wenn man eine Wohnung zu aktuellen Marktmieten untervermietet, die man selbst mal vor 10 Jahren noch günstig angemietet hatte. Verluste aus der Vermietung wird das FA mangels Totalüberschussprognose in den Bereich der Privatsphäre einordnen und deshalb unter §21 EStG nicht anerkennen.

Dann wäre noch zu prüfen, inwieweit die zusätzlichen Kosten auch Werbungskosten aus nichtselbstständiger Arbeit usw. sind. Bin da nicht im Thema, was unter Umzugskosten alles geltend gemacht werden kann. Schau mal hier und in den dort genannten Verordnungen: 

http://einkommensteuerrichtlinien.de/LStR-9-9-Umzugskosten.html

 

Außergewöhnliche Belastungen nach §33 EStG haben enge Grenzen (nach Brand, Hochwasser, Vertreibung etc.), setzen also etwas "Unabwendbares" voraus (neuer Job allein reicht nicht). siehe auch: https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/443548_33___2/

[Aktie]

Dem Vermieter mitteilen, dass dein Arbeitsplatz am Zweitwohnsitz durch die Coronakrise weggefallen ist und du die finanziellen Belastungen derzeit nicht stemmen kannst. Mietzahlungen einstellen und darauf verweisen, dass er dir vorerst nicht kündigen darf. Könnte die Verhandlungsposition zu deinen Gunsten drehen und den Vermieter dazu bewegen, einer einvernehmlichen Auflösung zuzustimmen, damit er sich zeitnah einen Nachmieter suchen kann. Voraussetzung ist natürlich, dass es wirklich so oder so ähnlich ist. 

 

https://www.finanztip.de/coronavirus/miet-fragen/

[Totti3004]

vor 18 Stunden von HansK:

Ihm Fristen setzen oder doch auf eigene Faust nach einem Nachmieter suchen?

Eine Frist setzen? Wofür? Das er dich aus Kulanz früher aus dem vereinbarten Vertrag entlassen würde?

 

• Sprich mit deinem Vermieter und erläutere deine (finanzielle) Situation. Er hat sicherlich kein Interesse daran einen zahlungsunfähigen Mieter zu haben (den er aktuell nicht kündigen kann). Eventuell ist auch eine Vertragsauflösung in beiderseitigem Einverständnis gegen eine Zahlung deinerseits möglich. Offene Kommunikation bringt meistens mehr, als gleich mit §§ und Fristen um die Ecke zu kommen.
• Prüfe, ob du untervermieten kannst
• Prüfe ob du aus wichtigen Grund kündigen kannst. 

 

 

[whister]

vor 2 Stunden von Totti3004:

Eine Frist setzen? Wofür? Das er dich aus Kulanz früher aus dem vereinbarten Vertrag entlassen würde?

 

• Sprich mit deinem Vermieter und erläutere deine (finanzielle) Situation. Er hat sicherlich kein Interesse daran einen zahlungsunfähigen Mieter zu haben (den er aktuell nicht kündigen kann). Eventuell ist auch eine Vertragsauflösung in beiderseitigem Einverständnis gegen eine Zahlung deinerseits möglich. Offene Kommunikation bringt meistens mehr, als gleich mit §§ und Fristen um die Ecke zu kommen.
• Prüfe, ob du untervermieten kannst
• Prüfe ob du aus wichtigen Grund kündigen kannst. 

Ich würde auch prüfen ob ein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegt. Dieser ist nur mit sehr starken Einschränkungen zulässig. Falls es sich um einem vereinbarten Kündigungsausschluss handelt (das ist kein Zeitmietvertrag) unterliegt diese Vereinbarung auch Beschränkungen die man prüfen sollte.

[HansK]

Danke für alle bisherigen Antworten. Der Mietvertrag ist nicht an den Job gebunden und ich habe selbigen nicht verloren, allerdings wird die Möglichkeit zum Home Office ausgebaut (eine Folge der Coronakrise). Ich könnte die Wohnung also prinzipiell weiter finanzieren, aber sie wäre Luxus und dafür ist sie mir zu teuer.