Immobilie: Fremdgenutztes Wohneigentum oder REITs?

[Aiakos]

Hi zusammen,

 

ich beschäftige mich zur Zeit damit ob und wie ich in Immobilien investieren möchte. Mein Ziel ist dabei nicht Vermögen um jeden Preis (mit beliebigem Risiko) aufzubauen, sondern mein Gesamtvermögen möglichst diversifiziert anzulegen. Bisher verteilt sich mein Vermögen grob so:

• 50% Festgeld (sehr alter Prämiensparvertrag mit sehr attraktiven festen Zinsen, aber leider nur noch 2 Jahren Restlaufzeit)
• 30% 3er-ETF-Weltportfolio mit BIP-Gewichtung (Anlagehorizont 30 Jahre)
• 12% Bargeld (Wobei ich im Zuge der aktuellen Krise wohl noch das ETF Depot ein wenig aufstocken werde)
• 8% Edelmetalle

 

Bevor ich mich damit auseinandergesetzt habe, plante ich mit dem Geld aus dem Prämiensparvertrag eine Immobilie als fremdgenutztes Wohneigentum in Deutschland zu kaufen. Inzwischen habe ich einige Artikel gelesen, die mich von diesem Plan eher wieder abgebracht haben:

 

1. Der Zins sinkt schon immer und wird es weiter tun (Interview Paul Schmelzing). Allerdings schwanken sie in kürzeren Zeiträumen (wie den für mich relevanten 30 Jahren) auch sehr:
   • Spricht generell für eine anhaltende Vermögenspreisinflation und damit für ein frühzeitiges Investment in Immobilien.
2. Demografischer Wandel: Die Nachfrage und somit die Immobilienpreise in Deutschland werden fallen, Leerstand wird zunehmen. (Interview Andreas Beck)
   • Spricht gegen (breit gestreute) Immobilieninvestments in Deutschland (vielleicht abgesehen von Pflegeimmobilien). Dem steht evtl. gegenüber, dass der Klimawandel in Zukunft für mehr Migration in unsere Breiten und damit auch nach Deutschland sorgen wird. Es wird also wichtiger die "richtige" Immobilie in der richtigen Lage zu finden. Erinnert mich ein wenig ans Stock-Picking, was meint ihr?
3. Im Vergleich EU / USA / China wächst die Bevölkerung in den USA am stärksten und auch der Anteil der arbeitsfähigen Bevölkerung wird im Jahr 2060 am größten sein.
   • Spricht vielleicht eher für ein breit gestreutes Investment in Wohnimmobilien in den USA.

 

Diese drei Punkte sprechen aus meiner Sicht eher dafür entweder

1. eine "gute" Immobilie in Deutschland "zeitnah" per Kredit zu finanzieren (siehe auch meinen Thread dazu hier im Forum), oder
2. nach und nach in US-REITs zu investieren, die Wohnimmobilien halten. Allerdings ergab meine Recherche, dass die meisten ETFs zum Großteil REITs mit gewerblichen (und damit sehr konjunkturabhängigen) Immobilien enthalten. Man stünde also hier eher vor dem Problem ein paar geeignete einzelne REITs zu finden, womit wir letztendlich schon wieder beim Stock-Picking wären. Meine oberflächliche Suche nach auf Wohnimmobilien spezialisierte REITS lieferte z. B. diese Seite mit folgenden drei Vorschlägen:
   • AvalonBay Communities (NYSE: AVB) [Apartments]
   • American Homes 4 Rent (NYSE: AMH) [Single-family homes]
   • American Campus Communities (NYSE: ACC) [Student housing]
3. Eine andere Alternative wäre es natürlich doch alles in Aktien zu stecken und nicht speziell in Immobilien zu investieren. Im MSCI World stecken die REITs ja ohnehin mit drin und ich bin mir bewusst, dass einige hier im Forum ein gesondertes Investment in REITs als Sektorwette abtun. Herr Kommer argumentiert ja bekanntlich auch in diese Richtung. Allerdings habe ich dabei den Eindruck, dass es ihm mehr um die erzielbare Rendite als um etwaige Diversifikationseffekte geht.

 

Sicherlich sind meine drei Punkte oben aber nicht die einzigen relevanten Überlegungen. Deshalb interssiert mich wie ihr das seht und ob ihr weitere interessante Links zu diesem Thema habt.

[S.i.mon]

vor 5 Stunden von Aiakos:

ich beschäftige mich zur Zeit damit ob und wie ich in Immobilien investieren möchte. Mein Ziel ist dabei nicht Vermögen um jeden Preis (mit beliebigem Risiko) aufzubauen, sondern mein Gesamtvermögen möglichst diversifiziert anzulegen.

Das schließt 

vor 5 Stunden von Aiakos:

1. Eine andere Alternative wäre es natürlich doch alles in Aktien zu stecken und nicht speziell in Immobilien zu investieren. Im MSCI World stecken die REITs ja ohnehin mit drin und ich bin mir bewusst, dass einige hier im Forum ein gesondertes Investment in REITs als Sektorwette abtun. Herr Kommer argumentiert ja bekanntlich auch in diese Richtung. Allerdings habe ich dabei den Eindruck, dass es ihm mehr um die erzielbare Rendite als um etwaige Diversifikationseffekte geht.

 

das aus, da du schon in Aktien investiert bist

[Mithrandir77]

Neben AvalonBay gäbe es auch noch Essex Property Trust (nur Westküste der USA) und Equity Residential. 

Alle drei keine schlechten REITs, die Mieter arbeiten häufig bei grossen Technologiefirmen, also werden die wenigsten Probleme mit der Miete haben.

Neue Projekte verzögern sich natürlich in diesem Jahr.

[Aiakos]

Danke für die anderen beiden Tipps! Wenn ich die drei so vergleiche hinkt AvalonBay ein wenig hinterher - ist das nur Rauschen oder gibts dafür Gründe?

 

In meinem anderen Thread vertritt @FranzFerdinanddie Auffassung, dass Wohnimmobilien-REITs nicht zur Diversifikation beitragen, weniger rentabel und riskanter seien als ein Direktinvestment. Wie ist denn deine Meinung dazu?

vor 19 Stunden von FranzFerdinand:

Zu lesen gibt es dazu viel, meine Erfahrung besagt nur: In solchen Fonds/REITs sind Immobilien von großen Gesellschaften gekauft worden, die bekommen selten den besten Preis (außer es ist ein so großes Objekt, dass es kaum noch Käufer gibt). Das Management will sein Geld verdienen, der Vertrieb der REITs will verdienen, alle wollen sich absichern (Versicherungen, Währungssicherung usw.). Das kostet alles Geld. Am Ende kann man die Bewertungen der Immos nicht anschauen, so dass man ein Investment über die 3 Ecken hat. Da ist der ganze "Rahm" einfach abgeschöpft, ohne dass auch nur einer was böses oder dummes getan hat. Deswegen bleiben ja zB beim Hausinvest am Ende so um die 2,4% brutto übrig, obwohl Gewerbevermietung unter 10% Rendite nur Hasardeure machen. Und wenn jetzt da noch einer der "Abschöpfer" kriminelle Energie reinsteckt, zB durch überhöhte Bewertungen, wird es in der Krise echt mal eng.

Kann man also schon machen, aber mit einem echten Immo-Invest hat es wenig zu tun. Und mit echter Diversifikation auch nicht unbedingt. Die Kurse der offenen Immofonds sind deswegen stabil, weil die Bewertungen der Bestände halt mit großer zeitlicher Verzögerung erfolgen. Belastbar sind die Werte deswegen aber noch lange nicht. Nicht falsch verstehen, den hausinvest habe ich auch im Portfolio, als kleines Gegengewicht zu meinem (echten) Wohnimmo-Portfolio.

 

Mit ordentlich bewirtschafteten, selbstgekauften Wohnimmobilien schafft man anfangs 4-5, später 8-10% Rendite. Und das, anders als bei REITs, kreditgehebelt. Macht aber, zugegebenermaßen, auch deutlich mehr Arbeit.

 

 

[Proma]

Wie stehst du zu UK Wohnimmobilien REITS?

[Gilligan]

Ich sehe Vorteile für die Vermietung von Wohneigentum.

 

Aber auch der Wert von Immobilien schwankt und kann entgegen dem Trend der letzten Jahre auch sinken.

Anders als bei den meisten Wertpapieren findet für Immobilien eben keine laufende Bewertung statt, sodass man den Marktwert einer Immobilie nicht immer "präsent" hat.

Dadurch unterliegen viele dem Irrglauben einer absoluten Wertbeständigkeit ihres Betonsgoldes...

 

Zwingende Voraussetzung für die eigene vermietete Immobilie sind aus meiner Sicht:

1. Ausreichende Größe des Gesamtvermögens (Kein Klumpenrisiko)

2. Rentabilität des Objektes

3. Lage, Lage, Lage

 

[Bavarese]

Hallo Aiakos,

 

ich finde die Entscheidung Immobilien pro/ contra ist nicht nur eine rein finanzielle Betrachtung.

Ganz vereinfacht:

Wenn ich Eine Immobillie vermiete muss ich mich darum kümmern, sei es Reparaturen, Instandhaltungen oder auch die Wiedervermietung. D.h. der Aufwand ist dabei deutlich höher als bei einer Investition in Aktien bzw. REITs. Investiere ich das Geld hingegen in Aktien o.ä., muss ich mich um wenig, im besten Fall um nichts, kümmern. Eine Immobilie zum Vermieten macht m.E. auch nur Sinn, wenn es in der Nähe ist, um auchmal nach dem berühmten tropfenden Wasserhahn zu sehen, ohne dass man einen Handwerkeer braucht.

 

Gruß

Bavarese

[Gast230418]

vor 2 Stunden von Proma:

Wie stehst du zu UK Wohnimmobilien REITS?

Den Vorteil von UK-REITs erkenne ich nicht. Den ewigen Brexit würde ich da auch als Nachteil sehen; zumal die REITs sinnigerweise stark mit Aktien korrelieren. Da halte ich so manchen Immofonds für besser bzw. solider. 

[oscarello]

vor 42 Minuten von Gilligan:

Ich sehe Vorteile für die Vermietung von Wohneigentum.

 

Aber auch der Wert von Immobilien schwankt und kann entgegen dem Trend der letzten Jahre auch sinken.

Anders als bei den meisten Wertpapieren findet für Immobilien eben keine laufende Bewertung statt, sodass man den Marktwert einer Immobilie nicht immer "präsent" hat.

Dadurch unterliegen viele dem Irrglauben einer absoluten Wertbeständigkeit ihres Betonsgoldes...

 

Zwingende Voraussetzung für die eigene vermietete Immobilie sind aus meiner Sicht:

1. Ausreichende Größe des Gesamtvermögens (Kein Klumpenrisiko)

2. Rentabilität des Objektes

3. Lage, Lage, Lage

 

4. den "richtigen" Mieter

 

[Proma]

53 minutes ago, Oli83 said:

Den Vorteil von UK-REITs erkenne ich nicht. Den ewigen Brexit würde ich da auch als Nachteil sehen; zumal die REITs sinnigerweise stark mit Aktien korrelieren. Da halte ich so manchen Immofonds für besser bzw. solider. 

Wo/wie kann ich in solche Immofonds investieren?

[Gast230418]

vor 4 Minuten von Proma:

Wo/wie kann ich in solche Immofonds investieren?

Über die KAG, Vermittler oder direkt über die Börse. 

[Proma]

Just now, Oli83 said:

Über die KAG, Vermittler oder direkt über die Börse. 

Gibt es eine Übersicht zu verschiedenen Immofonds, in die ich investieren kann im Netz / auf diesem Forum?

[Peter Grimes]

vor 10 Minuten von Proma:

Gibt es eine Übersicht zu verschiedenen Immofonds, in die ich investieren kann im Netz / auf diesem Forum?

https://www.fondsweb.com/de/suchen/afocus/244-245/sort/psf

[Proma]

2 hours ago, Peter Grimes said:

https://www.fondsweb.com/de/suchen/afocus/244-245/sort/psf

Danke!

Ich überlege mir eine nicht börsennotierte Anleihe für meine Immobiliengesellschaft zu begeben. Die Anleihe soll 5 % jährlich quartalsweise auszahlen und ist mit voll vermieteten Wohnimmobilien in UK besichert. Darf ich auf diesem Forum eine Umfrage starten, ob so was von Interesse wäre? Vorteile von so einer Anleihe für Anleger sind das es keine Gebühren gibt, keiner der dazwischen was verdient, und einen zuverlässigen Cashflow liefert.

[vanity]

vor 6 Minuten von Proma:

Darf ich auf diesem Forum eine Umfrage starten, ob so was von Interesse wäre?

Nein.

[Gilligan]

Am 4.5.2020 um 14:37 von oscarello:

4. den "richtigen" Mieter

Ja natürlich, aber wie viele Mieter sind tatsächlich Mietnomaden?

Meiner Ansicht nach wird dieses Schreckgespenst häufig an die Wand gemalt, wobei die tatsächliche Quote eher gering ausfällt.

Das Ausfallrisiko mancher viel gehandelter Anleihe ist höher als einem Mietnomaden zum Opfer zu fallen und bei mehrfacher Kindersicherung bewegt man sich auch vom Volumen im Bereich einer Eigentumswohnung.