Bewertung Immobilie als Kapitalanlage

[MontBlanc]

Am 18.4.2020 um 13:01 von BlacksheepK:

@phlp112

 

Ah okay. 

Wieso findest du den Cashflow bzw. Ob man draufzahlt wichtig?

 

Ich finde die Nettorendite (mit Einpreisung von KaufNK und Rücklagen) an sich viel wichtiger. Es ist ja unterm Strich egal wieviel ich im Monat vom Kredit abbezahle, solange ich es mir leisten kann. 

Cashflow ist immer wichtig. Das Geschäft sollte generell einen Cashflow erwirtschaften. Eine mögliche steuerfrei (nach 10 Jahren, Voraussssetzung Privat) Gewinnveräußerung würde ich nicht von Anfang mit einkalkulieren.

[MontBlanc]

Die Lage der Immobilie wäre Interessant. Für eine Stadt mit 100.000 Einwohner kommt mir der Kaufpreis enorm hoch vor.

[BlacksheepK]

vor 18 Minuten von MontBlanc:

Cashflow ist immer wichtig. Das Geschäft sollte generell einen Cashflow erwirtschaften. Eine mögliche steuerfrei (nach 10 Jahren, Voraussssetzung Privat) Gewinnveräußerung würde ich nicht von Anfang mit einkalkulieren.

 

In meinem Beispiel habe ich ja auch einen monatlichen Cashflow. Aber trotz dessen ist mir nicht ganz klar wo der große Vorteil darin liegt. Ob ich jetzt eine doppelt so hohe Tilgung habe und früher den Kredit abbezahlt habe und dafür dann eher einen höheren Cashflow habe oder ob die Tilgung geringer ist, ich aber über längere Zeit einen niedrigeren Cashflow habe kommt nach 20 Jahren auf dasselbe hinaus.

 

Der einzige Vorteil der mir in den Sinn kommt ist der psychologische: Ich habe jeden Monat geringere Kosten als Einnahmen.

[MontBlanc]

Das stimmt und sehe ich genauso. Man weißt halt nicht ob in 20 Jahren die Immobilie noch einen vernünftigen Wert hat und sich verkaufen lässt. Manche haben dann lieber gleich einen höheren Cashflow

[phlp112]

vor 30 Minuten von BlacksheepK:

 

In meinem Beispiel habe ich ja auch einen monatlichen Cashflow. Aber trotz dessen ist mir nicht ganz klar wo der große Vorteil darin liegt. Ob ich jetzt eine doppelt so hohe Tilgung habe und früher den Kredit abbezahlt habe und dafür dann eher einen höheren Cashflow habe oder ob die Tilgung geringer ist, ich aber über längere Zeit einen niedrigeren Cashflow habe kommt nach 20 Jahren auf dasselbe hinaus.

 

Der einzige Vorteil der mir in den Sinn kommt ist der psychologische: Ich habe jeden Monat geringere Kosten als Einnahmen.

Unter der Annahme, dass du monatlich mehr Geldabfluss als -Zugang bei deiner Immobilie hast, um den Kredit schneller zu tilgen, von welchem Geld bezahlst du dann anfallende Renovierungen nach Auszügen etc., die zwangsläufig immer mal wieder anfallen? Deine Immo-Rücklagen von X EUR/qm werden dafür nicht ausreichen und das bedeutet, dass du frisches Geld nachschießen musst. 
 

Genau das möchte ich verhindern. Ich zahle gerne ein paar mehr Zinsen (von denen mich jeder gezahlte Euro nur knapp 56 Cent kostet) und habe dafür monatlich einen Überschuss, den ich wiederum zur Schaffung zusätzlicher Einnahmen (zB Renovierung nach Auszug mit anschliessender Mieterhöhung) verwenden kann. In meinen Augen ist genau das ein Hebel, den viele Leute bei Immobilien nutzen. Wenn man die Kohle direkt für Konsum etc. aus der Immobilie rausnimmt, fährt man mit deinem Ansatz (schnellstmögliche Tilgung) natürlich in jedem Fall besser. 

vor 18 Stunden von BlacksheepK:

@phlp112 @lacerator1984

 

Stellt doch mal eure Immo-Anlage(n) vor.

 

Ich wüsste nicht, wem das helfen sollte. 

[BlacksheepK]

@phlp112

Wenn man von einem bestimmten Geldtopf Geld zum Kredit hinzuzahlt, kann man das ja auch bei Renovierugen machen. Es ist sowieso nie verkehrt ein Polster für Eventualitäten wie zB Sonderumlagen, Mietausfall etc. zu haben. Wenn man sich dieses erst über den monatlichen Cashflow aufbauen will, aber schon im 4. Monat nach Erwerb der Immobilie einen Mietnomaden rausklagen muss, steht man schlecht da.

 

Bei meinem Beispiel hatte ich einen sehr geringen Kaufpreis, da waren Zuzahlungen schon von Anfang an mit einkalkuliert, die den günstigen Kaufpreis erst gerechtfertigt haben.

 

Man kann den Mietpreis bei einem neuen Vertrag ja auch erhöhen, ohne die Wohnung großartig renoviert zu haben - wobei ich natürlich dazusagen muss, dass wenn man über 10-20 Jahre nichts an der Wohnung macht, die Wohnung stark an Wert einbußt und man höhere Mieteinnahmen verliert.

 

Ich finde es sehr interessant sich darüber auszutauschen, was andere Leute bei einer Immobilie als wichtig erachten, wie sie das ganze angehen und möchte mich deshalb austauschen. Dazu dient ein Forum ja. Ich selber habe noch recht wenig Erfahrung und man würde sehen wo du bei deiner Kalkulation das Augenmerk drauflegst.

 

Grüße

[MontBlanc]

vor 15 Stunden von phlp112:

Unter der Annahme, dass du monatlich mehr Geldabfluss als -Zugang bei deiner Immobilie hast, um den Kredit schneller zu tilgen, von welchem Geld bezahlst du dann anfallende Renovierungen nach Auszügen etc., die zwangsläufig immer mal wieder anfallen? Deine Immo-Rücklagen von X EUR/qm werden dafür nicht ausreichen und das bedeutet, dass du frisches Geld nachschießen musst. 
 

Genau das möchte ich verhindern. Ich zahle gerne ein paar mehr Zinsen (von denen mich jeder gezahlte Euro nur knapp 56 Cent kostet) und habe dafür monatlich einen Überschuss, den ich wiederum zur Schaffung zusätzlicher Einnahmen (zB Renovierung nach Auszug mit anschliessender Mieterhöhung) verwenden kann. In meinen Augen ist genau das ein Hebel, den viele Leute bei Immobilien nutzen. Wenn man die Kohle direkt für Konsum etc. aus der Immobilie rausnimmt, fährt man mit deinem Ansatz (schnellstmögliche Tilgung) natürlich in jedem Fall besser. 

Ich wüsste nicht, wem das helfen sollte. 

Es hilft Leuten die sich nicht so gut auskennen und was lernen wollen.

[MontBlanc]

Ein Cashflow kommt ja zum Teil aus den Mieteinnahmen, sprich fremdes Geld. Wenn ich nun aus dem Topf des fremden Geldes die Immobilie renovieren kann um sie dann später vielleicht auch wieder besser zu veräußern zu können hat mir die Renovierung Quasi jemand anderes bezahlt. Wenn ich also den Cashflow aus der Miete steigern kann macht das Sinn. Zumal ich die Renovierung noch von der Steuer absetzen kann und somit aus Steuererstattungen wiederum einen Cashflow habe. Nehmen wir mal ein Beispiel Wohnung für 1000 vermietet nach Abzug von Tilgung, Hausgeld, nicht umlage fähige kosten etc. 500. Nun steigere ich die Miete um 20 kann aber die Kosten auf 500 halten. Mehr Cashflow von 20. Diese 20 setze ich für Renovierungen ein. Dadurch fließt von meinem "alten" Vermögen nichts ab. Vom "neuem" schon denn die 20 hätte ich genauso gut auch für Privatzwecke verwenden können. Bekomme ich nun bei einem eventuellen steuerfreien Verkauf einen besseren Verkaufspreis durch die Renovierung habe ich Quasi den Wert der Immobilie mit "fremden" Geld gesteigert.