Bewertung Immobilie als Kapitalanlage

[Oensen92]

Hallo,

 

ich möchte gerne die Möglichkeit einer Investition in eine Vermietungsimmobilie bewerten (v.a. indem ich die mögliche Rendite berechne).

 

Folgende Eckdaten

3-Zimmer Wohnung (Neubau durch Bauträger)

-Lage: Stadt mit ca. 100.000 Einwohnern in Süddeutschland, Universitätsstadt mit ca. 15.000 Studenten

-Größe: 90 qm + Garage + Kellerabteil

-Kaufpreis: 339.00€

-Erwartete Kaltmiete: 12.000€

-EK: 80 +/-10 T€

Eine Absicherung ist durch eine zweite, abbezahlte und vermietete Immobilie vorhanden.

 

Ich habe nun mit Hilfe eines Excel Tools (Stiftung Warentest) eine Berechnung vorgenommen - siehe Anhang.

 

Heraus kommt eine EK-Rendite nach Steuern von 5,74%. Mir fehlt hier etwas die Einordnung... Natürlich ist das für so ein extremes Klumpenrisiko mit Fremdkapital nicht viel - allerdings liegt man bei einer breit gestreuten Aktienanlage nach Steuern auch nicht höher, oder?

Allerdings liegt die reine Objektrendite mit 2,31% sehr niedrig vor. Dies ist natürlich dem hohen Kaufpreis geschuldet. 

 

Als Vorteile für mich sehe ich den Zwangsspareffekt und eine mögliche potentielle Wertsteigerung, die die Rendite noch erhöhen könnte.

 

Vielen Dank für Eure Einschätzung!

[phlp112]

Ich komme überschlägig auch auf eine Bruttorendite von 3,3%. Das entspricht einem Faktor von 30,51. 
 

Mit wäre das nicht rentabel genug für eine Wohnung zum Vermieten. 
 

Die Betrachtung der EK-Rendite ist nicht so wichtig, da sie immer besser wird, je mehr du fremdfinanzierst. Ich würde mir die Nettorendite nach Finanzierung, nach Rücklagen und nach Steuern sowie den monatlichen Cashflow anschauen. Wenn du monatlich drauf zahlen musst wäre das ein no-go. 

 

[BlacksheepK]

Am 12.4.2020 um 21:23 von phlp112:

Ich würde mir die Nettorendite Finanzierung, nach Rücklagen und nach Steuern und den monatlichen Cashflow anschauen.

Hallo @phlp112

 

Der Satz liest sich nicht ganz rund. Kannst du den auch nochmal etwas erläutern?

[JS_01]

Ich finde 540€ Rücklagen pro Jahr sehr wenig. Sicher ist das jetzt ein Neubau, aber so hast du nach 20 Jahren nur gut 10.000€ ohne dass bis dahin Kosten angefallen sein dürfen.

[monopolyspieler]

90qm und Studenten- das würden dann wohl eher WGs =höherer Grad der Abnutzung.

 

[Niklasschnick]

Die Kaufnebenkosten sind mit ca. 18k von 339k (etwa 5%) extrem niedrig angesetzt. Allein der Grunderwerbssteuersatz (Steuer auf Kauf - ohne Leistung) liegt in BW bei 5% - Das ist noch ohne Grundbuch, Notar, usw.

[phlp112]

vor 18 Stunden von BlacksheepK:

Hallo @phlp112

 

Der Satz liest sich nicht ganz rund. Kannst du den auch nochmal etwas erläutern?

Es fehlte ein „nach“ 

[lacerator1984]

Viele Experten rechnen damit, dass der Markt deutlich runter geht. Mir wäre der Multiplikator von 30 zu hoch. Wenn ich noch Mietrückstände etc. einrechne, ist das alles so eine Sache.

[mipla]

Stimme den vorrednern zu. Das wp forum ist gefühlt oftmals etwas negativ zu immobilien eingestellt aber bei faktor 30 lohnt sich das kaum. Da kann das leverage gern mal in die falsche richtung gehen 

 

[BlacksheepK]

@phlp112

 

Ah okay. 

Wieso findest du den Cashflow bzw. Ob man draufzahlt wichtig?

 

Ich finde die Nettorendite (mit Einpreisung von KaufNK und Rücklagen) an sich viel wichtiger. Es ist ja unterm Strich egal wieviel ich im Monat vom Kredit abbezahle, solange ich es mir leisten kann. 

[lacerator1984]

vor 42 Minuten von BlacksheepK:

@phlp112

 

Ah okay. 

Wieso findest du den Cashflow bzw. Ob man draufzahlt wichtig?

 

Ich finde die Nettorendite (mit Einpreisung von KaufNK und Rücklagen) an sich viel wichtiger. Es ist ja unterm Strich egal wieviel ich im Monat vom Kredit abbezahle, solange ich es mir leisten kann. 

Die Nettorendite kann aber auch deutlich trügen. Womit willst Du das vergleichen? Wenn man das risikoadjustiert berechnet, ist sie lausig. Ich würde hier als Vergleich eher eine Aktienrendite heranziehen, die ich mindestens fordern würde.

Warum? Nunja, du hast ein immenses Klumpenrisiko, also keine Diversifikation. Das kann sehr gut ausgehen oder auch sehr schlecht. Wenn ich mit Aktien 3 % machen würde, dann würde ich von einer lausigen Rendite sprechen. Ähnlich verhält es sich mit dieser Immobilie.

Auch halte ich es nicht für egal wie stark die Tilgung ist, unabhängig was man sich davon leisten kann.

Ich betrachte so was immer als Bruch, d.h. Zähler und Nenner. Der Return steht im Verhältnis zum eingesetzten Kapitel in Relation zum eingegangenen Risiko. Und da brauche ich keine große Rechnung, wenn ich einen Multiplikator von 30 sehe, dann ist das einfach uninteressant.

[BlacksheepK]

@lacerator1984

 

Wieso kann die Nettorendite trügen?

 

Meine Frage wie ihr eine Immobilie bewertet, ist allgemein und nicht auf die Immobilie hier im Thread bezogen. Habe nie gesagt, dass ich die hier dargestellte Immobilie interessant finde.

[lacerator1984]

vor 14 Minuten von BlacksheepK:

@lacerator1984

 

Wieso kann die Nettorendite trügen?

 

Meine Frage wie ihr eine Immobilie bewertet, ist allgemein und nicht auf die Immobilie hier im Thread bezogen. Habe nie gesagt, dass ich die hier dargestellte Immobilie interessant finde.

Wenn die Instandhaltungsrücklage zu niedrig ist, dann ist die kalkulierte Nettorendite zu hoch prognostiziert, ebenso kann ein niedrigerer Endwert stark durchschlagen.

Ebenso ist nicht plausibel, dass man eine Rendite erzielt, die sonst große Gesellschaften erzielen, wenn man nicht viel selber machen kann bzw. Beziehungen hat und dazu noch eine Hausverwaltung benötigt.

[BlacksheepK]

@lacerator1984

 

Habe ja geschrieben, dass Rücklagen (private Rücklage + Rücklage der Hausverwaltung) mit einberechnet werden sollten. Die kann man aufs Baujahr und Instandhaltungszustand relativ genau kalkulieren. Zu diesen laufenden Kosten natürlich noch die Hausverwaltungskosten an sich.

 

Da versteh ich nicht was der Cashflow bringen soll und was die Höhe der Tilgung direkt damit zu tun hat.

 

 

[phlp112]

vor 6 Stunden von BlacksheepK:

@phlp112

 

Ah okay. 

Wieso findest du den Cashflow bzw. Ob man draufzahlt wichtig?

 

Ich finde die Nettorendite (mit Einpreisung von KaufNK und Rücklagen) an sich viel wichtiger. Es ist ja unterm Strich egal wieviel ich im Monat vom Kredit abbezahle, solange ich es mir leisten kann. 

Du kannst dir die netto-Rendite immer so schön rechnen, wie du es brauchst. 
 

Für mich ist ein Investment in eine Immobilie nur dann akzeptabel, wenn sie sich nach allen Kosten selber trägt und ich monatlich keinen Cent draufzahlen muss. Idealerweise bleibt ein Überschuss übrig, mit dem man weitere Rücklagen bilden kann. 

[BlacksheepK]

@phlp112 @lacerator1984

Ne Nettorendite bezieht sich ja auf Fakten.

 

Ich habe eine Nettomiete von 390 Euro im Monat für 37,5qm , Kosten für die Hausverwaltung von 105€ (wovon 80€ Rücklagen sind und 25 Euro kostet die Hausverwaltung), einen festen Kaufpreis inkl. NK von 65000€ und je nach Literatur empfohlene Instandhaltungskosten von 10,50€ pro qm pro Jahr über 12€ bis 25€ pro Jahr und pro qm für die WEG (hier hat die Hausverwaltung aufgrund des Zustands 25,6€ angesetzt). Für die Wohnung selbst 3,50€ bis 18€ pro qm pro Jahr, hier lege ich 12€ entsprechend Zustand und Instandhaltung pro Jahr zurück.

 

Ich kann hier nichts schön und schlecht rechnen, sondern komme immer auf eine Nettorendite von 4,5%.

 

Ob ich jetzt monatlich 250€ über ca. 20 Jahre oder 500€ über ca. 10 Jahre vom Kredit abstottere ist, meiner Meinung nach, für die gesamte Betrachtung dieser Geldanlage egal. Natürlich lasse ich Spielereien mit Steuern und Inflation hierbei außen vor, weil es geht hier ja um "Drauflegen" und den Cashflow.

 

Grüße

 

[lacerator1984]

vor 2 Minuten von BlacksheepK:

@phlp112 @lacerator1984

Ne Nettorendite bezieht sich ja auf Fakten.

 

Ich habe eine Nettomiete von 390 Euro im Monat für 37,5qm , Kosten für die Hausverwaltung von 105€ (wovon 80€ Rücklagen sind und 25 Euro kostet die Hausverwaltung), einen festen Kaufpreis inkl. NK von 65000€ und je nach Literatur empfohlene Instandhaltungskosten von 10,50€ pro qm pro Jahr über 12€ bis 25€ pro Jahr und pro qm für die WEG (hier hat die Hausverwaltung aufgrund des Zustands 25,6€ angesetzt). Für die Wohnung selbst 3,50€ bis 18€ pro qm pro Jahr, hier lege ich 12€ entsprechend Zustand und Instandhaltung pro Jahr zurück.

 

Ich kann hier nichts schön und schlecht rechnen, sondern komme immer auf eine Nettorendite von 4,5%.

 

Ob ich jetzt monatlich 250€ über ca. 20 Jahre oder 500€ über ca. 10 Jahre vom Kredit abstottere ist, meiner Meinung nach, für die gesamte Betrachtung dieser Geldanlage egal. Natürlich lasse ich Spielereien mit Steuern und Inflation hierbei außen vor, weil es geht hier ja um "Drauflegen" und den Cashflow.

 

Grüße

 

Selbst Literatur gibt nur Empfehlungen vor, man weiß am Ende, ob die ausreichen oder nicht. Und nach meiner Kenntnis muss man einen Endwert der Immobilie ansetzen, um die Nettorendite zu ermitteln. Auch das ist eine geschätzte Größe zu Beginn. Also habe ich doch nicht für alle Parameter Fakten oder sehe ich das falsch? Dann erklär mir bitte wo mein Denkfehler liegt.

[BlacksheepK]

@lacerator1984

 

 

Ja natürlich, aber das sind ja Erfahrungswerte, die sich nicht großartig ändern bzw. bei denen Veränderungen mit eingerechnet werden können. Man kann hier schon relativ gut kalkulieren. Nehmen wir zB eine Gastherme, die von Zeit zu Zeit ersetzt werden muss. Du kennst die Größe deiner Gastherme, weißt ob du beste, mittlere oder schlechte Qualität willst und kannst so schon bevor diese kaputt gehen schauen, wie teuer ein Ersatz inkl. Einbau wäre.

 

 

Für die Rendite musst du "lediglich" die Kosten die du mit der Immobilie hast, den Einnahmen gegenüber stellen.

 

In meinem Beispiel:

65000 Euro Kaufpreis + Nebenkosten (Kosten)

und 247,5€ monatliche Kaltmieteinnahmen (Einnahmen: 390€ abzüglich Hausgeld und abzüglich eigener Rücklagen) x 12 = 2970€ Jahresnettokaltmiete.

 

Jahresnettokaltmiete / Kosten × 100 = Nettorendite was hier 4,5% wären.

 

Der Endwert der Immobilie spielt hierfür keine Rolle. Diesen kannst du aber über die Miete ausrechnen. Hier nimmst du die Jahreskaltmiete (390€ × 12 Monate = 4680€) × einem Faktor, der Zustand, Lage und Vergleichsimmobilien entspricht. Wenn wir bei meinem Beispiel bleiben, wäre Faktor 17 angemessen. Hiernach würde die Immobilie 79152 Euro wert sein.

 

Den Endwert der Immobilie kennst du ja erst nach dem Verkauf, damit rechnest du dann den Gesamtgewinn/-verlust der Anlage aus, oder meinetwegen auch die finale Rendite.

[BlacksheepK]

@phlp112 @lacerator1984

 

Stellt doch mal eure Immo-Anlage(n) vor.

 

 

 

 

Für andere Kommentare zu meinem Beispiel bin ich auch offen.

[lacerator1984]

vor 8 Stunden von BlacksheepK:

@phlp112 @lacerator1984

 

Stellt doch mal eure Immo-Anlage(n) vor.

 

 

 

 

Für andere Kommentare zu meinem Beispiel bin ich auch offen.

Ich investiere (derzeit) nicht in Immobilien.

[BlacksheepK]

@lacerator1984

 

Nenn doch einfach deine letzte Immobilie.

 

Grüße

[lacerator1984]

Gerade eben von BlacksheepK:

@lacerator1984

 

Nenn doch einfach deine letzte Immobilie.

 

Grüße

Hatte ich auch nicht.

[BlacksheepK]

@lacerator1984

 

Du hast keine Immobilien noch weißt du wie eine Rendite ausgerechnet wird kannst aber Immobilien bewerten?

 

Hut ab.

[lacerator1984]

vor 2 Minuten von BlacksheepK:

@lacerator1984

 

Du hast keine Immobilien noch weißt du wie eine Rendite ausgerechnet wird kannst aber Immobilien bewerten?

 

Hut ab.

Wieso unterstellst Du mir, ich wüsste nicht wie eine Rendite ausgerechnet wird? Dazu muss ich keine Immobilie besitzen, um das zu können.

Ich hatte lediglich die Inputparamter kritisiert als zu optmistisch.

[BlacksheepK]

vor 7 Minuten von lacerator1984:

Wieso unterstellst Du mir, ich wüsste nicht wie eine Rendite ausgerechnet wird? Dazu muss ich keine Immobilie besitzen, um das zu können.

Ich hatte lediglich die Inputparamter kritisiert als zu optmistisch.

Ich unterstelle es dir nicht, du hast es mit deinen vorherigen Kommentaren in denen du mit "Cashflow", "Endwert" etc. um dich wirfst gezeigt. Ich habe nie gesagt, dass man eine Immobilie zum ausrechnen der Rendite haben muss, ich habe nur gesagt, dass du das eine nicht kannst und das andere nicht hast.

 

Ich wollte ja von dir eine genaue Berechnung haben und habe dir meine Rechnung vorgelegt und genaue Fragen gestellt bzw. mehrmals um einen Kommentar deiner Seite gebeten. Dass du zumindest erklärst wieso es für dich wichtig erscheint am Ende des Monats ein kleines Plus abzüglich aller Kosten inkl. Kreditkosten zu haben. Nur an dieser Stelle kam nicht mehr viel von dir.