Immobilienfinanzierung mit Stuttgarter FlexRente performance-safe

[Aiakos]

Hallo zusammen!

 

Ein MLP Berater hat mir empfohlen mittelfristig eine kleine Wohnung zu kaufen und dann zu vermieten, da das steuerlich attraktiv sei und um mein Vermögen etwas zu streuen. Meine Frage bezieht sich aber nicht darauf, ob der Kauf einer Immobilie für mich in meiner aktuellen Situation Sinn macht, sondern um die Art der Finanzierung, die er dazu vorgeschlagen hat.

 

Er empfiehlt nämlich die FlexRente performance-safe der Stuttgarter als Sicherheit für einen langlaufenden, endfälligen Immobilenkredit zu nutzen. Der Vorteil dabei sei, dass das Kapital in der Flexrente deutlich besser verzinst würde als ich Zinsen für den Kredit zahlen müsse. Beispielhaft hat er hier 4% Rendite im Rentenvertrag und 1,5% Zins für den Kredit genannt.

 

Die Flexrente bei der Stuttgarter habe ich bereits. Hier zahle ich aktuell 300€ monatlich ein. Als Wertsicherungsfonds ist der DWS Garant 80 ETF-Portfolio ausgewählt und als freier Fond der iShares Core MSCI World ETF. Der Anteil des Wertsicherungsfonds beträgt aktuell 10% und müsse dann je nach Bank, die mir den Immobilienkredit gewährt auf 60 bis 80% hochgesetzt werden. Mit 62 könne ich dann das angesparte Vermögen auszahlen lassen (und muss dann nur die Hälfte der Kapitalerträge mit meinem persönlichen Steuersatz versteuern, anstatt 25% Kapitalertragssteuer auf alle Erträge zu zahlen) und damit den Kredit tilgen.

 

Ich habe zuvor nicht davon gehört, dass soetwas machbar oder gar empfehlenswert ist und bin daher skeptisch. Ich will auf alle Fälle nachrechnen ob / in wie weit sich das tatsächlich lohnen würde. Allerdings bin ich mir nicht sicher worauf ich bei dieser Rechnung achten muss - nicht, dass ich nachher irgendeinen wichtigen Faktor vergesse. Die zweite - und fast noch wichtigere - Frage, die sich mir stellt ist allerdings, welche Risiken mit dieser Methode verbunden sind. Eure Meinungen zu dem vorgeschlagenen Konzept und meinen beiden Fragen würden mich sehr interessieren. Was haltet ihr davon?

 

Viele Grüße
Aiakos

[Cai Shen]

vor 7 Minuten von Aiakos:

Er empfiehlt nämlich die FlexRente performance-safe der Stuttgarter als Sicherheit für einen langlaufenden, endfälligen Immobilenkredit zu nutzen. Der Vorteil dabei sei, dass das Kapital in der Flexrente deutlich besser verzinst würde als ich Zinsen für den Kredit zahlen müsse. Beispielhaft hat er hier 4% Rendite im Rentenvertrag und 1,5% Zins für den Kredit genannt.

Das Modell kapitalbildende Versicherung plus endfälliger Immobilienkredit ist seit mindestens 10 Jahren tod, erstaunlich dass diese Geldvernichtungswaffe immer noch angeboten wird.

Vorteile für den Vermittler: hohe Vergütung für den Abschluss, zusätzlich laufende Vergütung und das neben der sowieso notwendigen Finanzierung.

 

Die durchschnittliche Verzinsung von Rentenversicherungsverträgen liegt unter 2,5%.

Hier hilft nur ein Excel mit den Zahlungsströmen, um zu erkennen, welche Rendite der Versicherungsvertrag vor Kosten bringen müßte, um die Finanzierung mit 3% Tilgung zu schlagen.

 

Laufende Kosten zwischen 1,5% und 2,5%, je nach Fondsauswahl.

[Aiakos]

Hi Cai Shen,

 

vielen Dank für deine Antwort! Ich habe inzwischen die Zeit gefunden und die von dir vorgeschlagene Rechnung aufgestellt. Ich stelle vier Modelle gegenüber:

1. Ein Annuitätendarlehen, das ich möglichst schnell tilge,
2. ein Annuitätendarlehen mit der Laufzeit der FlexRente,
3. das Modell FlexRente + endfälliges Darlehen und
4. Fondsparen bis ich 100% Eigenkapital zusammen habe.

Dabei treffe ich folgende Annahmen:

1. Kaufpreis / Kreditsumme: 200.000€
2. Darlehenszins: 1,5% p.a.
3. freies Einkommen zur Tilgung: 9600 €/Jahr
4. Nettomietrendite: 2%
5. Der Wert der Immobilie bleibt konstant (keine Wertsteigerung)
6. Rendite Aktienteil (MSCI World ETF): 6% p.a.
7. Rendite Sicherungsteil (DWS Garant 80 ETF-Portfolio): 3% p.a. (die Hälfte der Aktienrendite, basierend auf dem Vergleich zum MSCI World ETF in den letzten 3 Jahren)
8. Kosten der FlexRente: 1,5% p.a. (entsprechend der Angaben in den Verkaufsunterlagen)
9. Rendite der FlexRente bei 70% Sicherungsteil nach Abzug der Kosten: 2,4% p.a. (liegt also nahe bei den von dir genannten 2,5%)
10. Laufzeit der FlexRente: 35 Jahre.

 

Fall 1 (Annuitätendarlehen): Ich tilge möglichst schnell mit meinem freien Einkommen + den Mieteinnahmen (13600€ pro Jahr). Damit ist der Kredit nach knapp 17 Jahren abbezahlt und der Gesamtaufwand beläuft sich auf 227.646€ (ich zahle also 27.646€ Zinsen).

 

Fall 2 (Annuitätendarlehen): Ich zahle das Darlehen langsam über 35 Jahre ab (knapp 7386€ pro Jahr). Der Gesamtaufwand beläuft sich dann auf 258.535€ (ich zahle also 58.535€ Zinsen).

 

Fall 3 (FlexRente + endfälliges Darlehen): Ich zahle 35 Jahre lange 3000 €/Jahr Zinsen (insgesamt also 105.000€ Zinsen). Die Differenz zur Rate aus Fall 2 zahle ich in die FlexRente ein (4386 €/Jahr). Damit sollte sich dort nach 35 Jahren ein Vermögen von 226.064€ angespart haben. Der Gesamtaufwand (Kreditsumme + gezahlte Zinsen + Einzahlung FlexRente - Wert FlexRente) ist in diesem Fall 232.470€, also ganz ähnlich zu Fall 1. Was hier unberücksichtigt bleibt ist der Steuervorteil, der sich aus der größeren Zinsbelastung des endfälligen Kredits ergibt. Allerdings will der MLP Berater mir bei dem vorgeschlagenen Konsturkt ja vermutlich auch die Immobilie und den Kredit vermitteln und dabei werden auch wieder Gebühren anfallen? Das verrechne ich jetzt einfach mal mental mit dem Steuervorteil, oder seht ihr das anders?

 

Fall 4 (Depotsparen): Ich spare mein freies Einkommen (9600 €/Jahr) in ein kostenloses ETF-Depot mit der o.g. Aktienrendite von 6% p.a. Nach 15 Jahren sollte der Depotwert nach Steuern bei knapp 209.000€ liegen, die ich zum Kauf der Immobilie nutze. In den 15 Jahren musste ich natürlich auf die Mietrendite verzichten. Der Gesamtaufwand aus den Einzahlungen ins Depot + dem "Mietausfall" beläuft sich auf 204.000€. Das sieht erstmal nach der besten Option aus - ändert sich aber schnell wenn man eine Wertsteigerung der Immobilie annimmt (wodurch ja der Fremdkapitalhebel erst richtig greift). Nehme ich nur (?) 0,5% Wertsteigerung der Immobilie pro Jahr an, so muss ich 16 Jahre depotsparen und komme auf einen Gesamtaufwand (inkl. verpasster Wertsteigerung von 16.614€) von 234.214€, was wiederrum sehr ähnlich zu den Fällen 1 und 3 ist.

 

Fazit:

• Um Vermögen aufzubauen scheinen die Fällen 1 und 3 laut Rechnung mehr oder weniger gleich gut zu sein. Allerdings erscheint mir Fall 3 deutlich komplizierter und damit auch risikoreicher. Was sind hier aus eurer Sicht die größten Risiken? (Abgesehen davon, dass ich mich irgendwo verrechnet habe.)
• Wenn es nur darum geht Vermögen zu streuen bzw. in Immobilien "zu sicheren" wäre wohl eher Fall 4 empfehlenswert, oder?
• Die ganze Rechnung steht und fällt natürlich mit den Annahmen. Von daher würde ich mich sehr über Meinungen hierzu freuen: Habe ich einen wichtigen Aspekt vergessen? Liege ich mit meinen Annahmen irgendwo grob falsch?

[FranzFerdinand]

Finanzierungen sind heutzutage so billig, dass der ganze Aufwand über Makler und Versicherungen sich eigentlich gar nicht lohnen kann. Daher nur zwei Punkte zum Bedenken:

 

- Eine Wohnung mit 2% Rendite ist VIEL zu teuer. Du brauchst mind. 4%, besser 5%. Und zwar als realistische Normalmiete, nicht möblierte Expat-Vermietung oder AirBnB.

- Der Renditevorteil bei Immos kommt durch den Hebel einer Kreditfinanzierung. Der entfällt bei deinem Fall 4.

 

Also: Konzentiere ich dich auf Fall 1 und stecke die Energie v.a. in die Auswahl der Wohnung. Gute Lage, marktgängig (keine komischen Zuschnitte o.ä.) und geh zu einem reinen Baukreditvermittler. Dort dann einen billigen Kredit mit 20 Jahren Laufzeit und du hast deinen Frieden.

[Aiakos]

Hi FranzFerdinand,

 

vielen Dank für deine schnelle Antwort! Dein Fazit dämmerte mir nach meiner Rechnung auch. ;-)

vor 1 Stunde von FranzFerdinand:

- Eine Wohnung mit 2% Rendite ist VIEL zu teuer. Du brauchst mind. 4%, besser 5%. Und zwar als realistische Normalmiete, nicht möblierte Expat-Vermietung oder AirBnB.

Nur um Missverständnisse zu vermeiden: Beziehst du dich ebenfalls auf die Nettorendite? Kommer geht im Mittel von 2,4% Nettorendite und 4,5% Bruttorendite aus.

vor 1 Stunde von FranzFerdinand:

- Der Renditevorteil bei Immos kommt durch den Hebel einer Kreditfinanzierung. Der entfällt bei deinem Fall 4.

Ja, das ist mir bewusst. Hier muss man sich also entscheiden, ob man Rendite oder Sicherheit will. Ich habe dazu einen zweiten Thread eröffnet:

 

[FranzFerdinand]

Ich meinte die Brutto-Rendite, denn nur die ist objektiv erkennbar, die netto-rendite hängt aus meiner Sicht von zu vielen persönlichen Faktoren ab (Steuerlast, Cashflow usw.)

Bezüglich der Sicherheit halte ich die nicht sichtbaren strukturellen Risiken von REITs und Fonds für eine Schein-Sicherheit. Gerade weil man die betroffenen Objekte meist nicht kennt. Nach meiner Erfahrung funktioniert "ein bisschen" Immobilien deutlich schlechter, als Direktinvestments, dafür sind die Hürden für Direktinvestments (zu Recht) wesentlich höher.

[Aiakos]

vor einer Stunde von FranzFerdinand:

Bezüglich der Sicherheit halte ich die nicht sichtbaren strukturellen Risiken von REITs und Fonds für eine Schein-Sicherheit. Nach meiner Erfahrung funktioniert "ein bisschen" Immobilien deutlich schlechter, als Direktinvestments

Magst du das im o.g. Thread ein wenig näher erklären, oder dort einen entsprechenden Link posten? Das würde mich interessieren.

[FranzFerdinand]

Zu lesen gibt es dazu viel, meine Erfahrung besagt nur: In solchen Fonds/REITs sind Immobilien von großen Gesellschaften gekauft worden, die bekommen selten den besten Preis (außer es ist ein so großes Objekt, dass es kaum noch Käufer gibt). Das Management will sein Geld verdienen, der Vertrieb der REITs will verdienen, alle wollen sich absichern (Versicherungen, Währungssicherung usw.). Das kostet alles Geld. Am Ende kann man die Bewertungen der Immos nicht anschauen, so dass man ein Investment über die 3 Ecken hat. Da ist der ganze "Rahm" einfach abgeschöpft, ohne dass auch nur einer was böses oder dummes getan hat. Deswegen bleiben ja zB beim Hausinvest am Ende so um die 2,4% brutto übrig, obwohl Gewerbevermietung unter 10% Rendite nur Hasardeure machen. Und wenn jetzt da noch einer der "Abschöpfer" kriminelle Energie reinsteckt, zB durch überhöhte Bewertungen, wird es in der Krise echt mal eng.

Kann man also schon machen, aber mit einem echten Immo-Invest hat es wenig zu tun. Und mit echter Diversifikation auch nicht unbedingt. Die Kurse der offenen Immofonds sind deswegen stabil, weil die Bewertungen der Bestände halt mit großer zeitlicher Verzögerung erfolgen. Belastbar sind die Werte deswegen aber noch lange nicht. Nicht falsch verstehen, den hausinvest habe ich auch im Portfolio, als kleines Gegengewicht zu meinem (echten) Wohnimmo-Portfolio.

 

Mit ordentlich bewirtschafteten, selbstgekauften Wohnimmobilien schafft man anfangs 4-5, später 8-10% Rendite. Und das, anders als bei REITs, kreditgehebelt. Macht aber, zugegebenermaßen, auch deutlich mehr Arbeit.