Neubau Vermietungsimmobilie als Kapitalanlage

[MonetenManfred]

Guten Tag,

 

ich möchte gerne den Neubau einer Vermietungsimmobilie sauber kalkulieren, um die zu erwartende Rendite abschätzen zu können.
Ich frage mich was ich dabei alles berücksichtigen muss.

 

Erstmal die Eckdaten:
-Neubau einer Vermietungsimmobilie durch Bauträger (Fixpreis, schlüsselfertig)
-Grundstück ist bereits seit > 20 Jahren im eigenen Besitz, bisher unbebaut
-Lage in Süddeutschland, zentral in einer Stadt mit ca. 100.000 Einwohnern
-Finanzierung wäre theoretisch mit wenig EK möglich, es sind aber andere Immoblien als Sicherheit vorhanden, die einen hohen FK-Anteil möglich machen sollten

 

Folgendes muss meiner Meinung nach berücksichtigt werden:

Immobilie
-Gebäudewert (Baukosten + Grundstückswert)
-Kaufnebenkosten (sollten hier keine Anfallen)
-Instandhaltungskosten: 1-2% da Neubau
-Erwartete Mieteinnahmen pro Jahr: Abschätzung über örtliche Vergleichsmiete
-Pauschale für Mietausfall: 2%
-Erwartete Mietsteigerung pro Jahr: 1% - dies würde ich gleichbedeutend mit einer Wertsteigerung von 1% sehen (bei Durchfürhung der nötigen Instandhaltung)
-Erwartete Kostensteigerung pro Jahr: 1%

 

Finanzierung
-Anteil EK
-Anteil FK
-Zinsbindung (Dauer)
-Zinssatz

 

Steuern
-Einhaltung der Baukostengrenze von 3.000€/qm
-persönlicher Steuersatz
-Abschreibung: linear 2% + Sonderabschreibung 5% in den ersten vier Jahren

 

Habe ich bei meiner Berechnung noch etwas vergessen? Wie würdet ihr die angenommenen Parameter (Instandhaltungskosten, Mietsteigerungen, ect..). bewerten?

Kennt jemand geeignete Tools (Excel), um das ganze durchzurechnen?

Es geht mir darum das Ganze nach Angebot des Bauträgers einmal sauber zu rechnen. Die erreichbare Rendite sollte bei 3-4 % liegen...

 

Vielen Dank im Voraus!

[Albanest]

• Laufende, nicht umlegbare Kosten (zB für den Verwalter oder, falls du alles selber machen möchtest, dein kalkulatorischer Stundensatz). Das sind schnell 5-10% der Jahres(kalt)miete, je nachdem von welcher Größenordnung an Objekten wir hier sprechen.
• Maklerkosten (auch hier: falls du es selber machen möchtest: dein kalkulatorischer Stundensatz). Falls du keinen Paketdeal aushandeln kannst (zB mehrere Wohnungen oder die Vermarktung auch über die finanzierende Bank) sind schnell 25% der ersten Jahresmiete weg.
• Das Einkalkulieren von graduellen Mietsteigerungen ist sehr schwierig. Meiner Meinung nach, muss sich eine Immobilie auch ohne steigende Ausschüttungen tragen. Wenn sie (die Steigerungen) dann kommen, umso besser.

 

vor 2 Stunden von MonetenManfred:

Die erreichbare Rendite sollte bei 3-4 % liegen...

Vor oder Nach Steuern?

[MonetenManfred]

1 hour ago, Albanest said:

Vor oder Nach Steuern?

 

Eigenkapitalrendite (bei Fremdfinanzierung) nach Steuern.

[MonetenManfred]

12 hours ago, Albanest said:

• Laufende, nicht umlegbare Kosten (zB für den Verwalter oder, falls du alles selber machen möchtest, dein kalkulatorischer Stundensatz). Das sind schnell 5-10% der Jahres(kalt)miete, je nachdem von welcher Größenordnung an Objekten wir hier sprechen.
• Maklerkosten (auch hier: falls du es selber machen möchtest: dein kalkulatorischer Stundensatz). Falls du keinen Paketdeal aushandeln kannst (zB mehrere Wohnungen oder die Vermarktung auch über die finanzierende Bank) sind schnell 25% der ersten Jahresmiete weg.

Größenordnung sind ca. 300 qm Wohnfläche, wahrscheinich auf 3 Wohnungen aufgeteilt.

[Musketier78]

vor 16 Stunden von MonetenManfred:

Erstmal die Eckdaten:
-Neubau einer Vermietungsimmobilie durch Bauträger (Fixpreis, schlüsselfertig)
-Grundstück ist bereits seit > 20 Jahren im eigenen Besitz, bisher unbebaut
 

Wenn das Grundstück dir gehört, kann es kein Bauträger sein.

Da es kein Bauträger ist, kann der Generalunternehmer dir auch nicht alle Kosten als Fixpreis anbieten (Stichtwort Baunebenkosten). Dazu entstehen in der Regel während des Baus noch zusätzliche Kosten durch Aufmusterung, zusätzliche Maßnahmen in Folge des Bodengutachtens etc. Dazu kommt, dass Schlüsselfertig nicht bezugsfertig ist. Da fehlen in der Regel noch Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten und je nach Bauunternehmen auch noch weitere Leistungen.

Daneben sind noch weitere Kosten, die nicht direkt im Zusammenhang mit dem Gebäude entstehen zu berücksichtigen z.B. Errichtung Außenanlagen, ggf. auch Einbauküchen, Garagen, Carports  etc.

[MonetenManfred]

4 hours ago, Musketier78 said:

Wenn das Grundstück dir gehört, kann es kein Bauträger sein.

Da es kein Bauträger ist, kann der Generalunternehmer dir auch nicht alle Kosten als Fixpreis anbieten (Stichtwort Baunebenkosten). Dazu entstehen in der Regel während des Baus noch zusätzliche Kosten durch Aufmusterung, zusätzliche Maßnahmen in Folge des Bodengutachtens etc. Dazu kommt, dass Schlüsselfertig nicht bezugsfertig ist. Da fehlen in der Regel noch Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten und je nach Bauunternehmen auch noch weitere Leistungen.

Daneben sind noch weitere Kosten, die nicht direkt im Zusammenhang mit dem Gebäude entstehen zu berücksichtigen z.B. Errichtung Außenanlagen, ggf. auch Einbauküchen, Garagen, Carports  etc.

danke für den Hinweis. Es handelt sich um einen Generalunternehmer.

Die Baunebenkosten sind mir soweit bekannt, bzw. schon angefallen (Erschließung, Vermessung, Bodengutachten, Anschlusskosten, ...).