Zwei Immobilien geerbt, was tun?

[Haircooles]

Ich habe zwei vermietete Wohnungen im selben Haus in Innsbruck (Österreich) geerbt.

 

Wohnung 1: 83,68 m2 / Kaltmiete: 526,59 € / befristeter Mietvertrag / Wohnung in abgewohntem Zustand 

Wohnung 2: 71,04 m2 / Kaltmiete: 205,99 € / unbefristeter mündlicher Mietvertrag aus ~1970 / kenne den Zustand der Wohnung nicht, da der Mieter nicht anzutreffen war und ich 500km entfernt wohne.

 

Das Haus wurde vor 1945 gebaut, weshalb hier der sogenannten Richtmietzins gilt (Österreichisches Mietrecht...). Ich kann die Mieten also in keiner der Wohnungen erhöhen (außer Indexanpassungen). Die Miethöhe in Wohnung 2 liegt noch unter dem Richtmietzins, kann von mir aber ebenfalls nicht beeinflusst werden, da unbefristeter Mietvertrag, der leider trotzdem er nur mündlich abgeschlossen wurde gültig ist (Anwalt weiß Bescheid). 

Nach Abzug von Betriebskosten, verpflichtenden Rücklagen, Verwaltungskosten bleiben mir für beide Wohnungen insgesamt  pro Monat 666,35 € vor Steuern übrig, also pro Jahr 7996,10 €.

 

Im Zuge der Grundbucheintragung wurde eine Grundstückswertberechnung durchgeführt die beide Wohnungen zusammen mit 133.465€ bewertet.

 

Nächstes Jahr werden die Balkone im ganzen Haus saniert, was für mich einen Kostenanteil von ca. 5.700€ ausmachen wird. 

 

 

Wie man aus dem Text vielleicht raus lesen kann, ist das ganze Thema Immobilien für mich neu und ich kenne mich auf dem Gebiet nicht aus, weshalb ich etwas ratlos bin wie ich mit diesen beiden Immobilien weiter vorgehen soll.

 

Kurz zu meiner Situation:

Wohnort in Wien, also knapp 500km entfernt von den Wohnungen.

31 Jahre, unbefristet Angestellt ~2,7k netto pro Monat

2 Kinder, Freundin und Mutter der Kinder ca gleiches Einkommen

ETF Portfolio (World/EM) ~25% / offener Immofonds ~8,5% / Krypto ~1 % / Cash ~65,5%

 

 

Option 1:

Wohnungen und Mieter behalten (wohnen beide schon lange dort und bezahlen stets pünktlich ihre Mieten) und das überschüssige Geld nach Steuern in das ETF Portfolio transferieren (Die 25% RK3 möchte ich sowieso sukzessive erhöhen).

Frage dazu: Wie viel % der Mieteinnahmen sollte man zusätzlich zur Pflichtrückstellung für Instandhaltung rückstellen? Gibt es hier eine Faustregel pro Quadratmeter? Oder einfach alles in ETFs und wenn notwendig ein paar Anteile verkaufen?

 

Vorteil: wenig Aufwand, ETF Portfolio wird weiter aufgebaut, Mieteinnahmen in der Pension und ich kann die Wohnungen an die Kinder vererben.

Nachteil: Die Mieten sind extrem niedrig für die Größe der Wohnungen und für Ihren Standort. Innsbruck ist eine der teuersten Städte Österreichs. Ich habe mit dieser Option das Gefühl Geld zu verschenken.

 

Option 2: 

Wohnungen verkaufen und mit dem Erlös einen Kredit für 1-2 Wohnungen in Wien aufnehmen mit höheren Mieteinnahmen.

Bei der Grundstückswertberechnung wurde der Wert der Wohnungen ja mit 133k berechnet, was mir aber sehr wenig vor kommt. Ich weiß auch überhaupt nicht, was in diese Berechnung mit eingeflossen ist, also ob der unbefristete Mietvertrag mit der extrem niedrigen Miete da mit berücksichtigt ist usw. Also tatsächlich habe ich keine Ahnung was der Marktwert der Wohnungen ist...

 

Vorteil: Wohnungen in Wien was die Verwaltung vereinfacht, potentiell höhere Mieteinnahmen, Wohnungen potentiell für Kinder zur Eigennutzung 

Nachteil: viel Aufwand, Risiko, keine Kenntnisse über Immobilienbranche 

 

Option 3: 

Beide Wohnungen verkaufen und das Geld entsprechend gewünschter Asset Allocation aufteilen.

 

Vorteil: einfach, potentiell höhere Rendite

Nachteil: Assetklasse "Betongold" nicht mehr im Portfolio also weniger Diversifikation, keine Mieteinnahmen in der Pension, "nur" Vermögen zu vererben und keine Immobilien

 

 

Nach meinem aktuellen Wissenstand würde ich Option 1 bevorzugen. Wie man sieht überfordert mich die Situation noch etwas, da ich auf diesem Gebiet wirklich gar keine Erfahrung habe.

Welche Option würdet ihr am ehesten in Betracht ziehen und welche Quellen könnt ihr mir nennen um mir ein besseres Verständnis anzueignen und die Lage selbst besser beurteilen zu können?

 

Ich freue mich über euren Input!

 

 

 

[Maikel]

vor einer Stunde von Haircooles:

Nach Abzug von Betriebskosten, verpflichtenden Rücklagen, Verwaltungskosten bleiben mir für beide Wohnungen insgesamt  pro Monat 666,35 € vor Steuern übrig, also pro Jahr 7996,10 €.

 

Im Zuge der Grundbucheintragung wurde eine Grundstückswertberechnung durchgeführt die beide Wohnungen zusammen mit 133.465€ bewertet.

 

Ein paar Gedanken dazu:

Wäre das ein realistischer Verkaufs-/Markt-Preis für die Wohnungen? Oder ist der Betrag, wie in D, nach alten Einheitswerten o.ä. ermittelt?

 

Nach deinen Zahlen komme ich auf eine nette Rendite von 6%/anno; selbst mit der viel zu niedrigen Miete für Wohnung 2 (sind das tatsächlich so paradiesische Verhältnisse für Mieter in Österreich?)

 

Du gibst zwar die prozentuale Aufteilung deines Depots an; aber wie groß wäre der Anteil der Wohnungen an deinem Anlagevermögen?

[CobbDouglas]

Wie lange läuft der befristete Mietvertrag noch?

Was sind die Rahmenbedingungen beim unbefristeten Mietvertrag? Also wohnt da seit ca. 50 Jahren der/die selbe MieterIn drinnen oder wurden die Traumkonditionen zwischenzeitlich an die (über)nächste Generation weitergegeben?

 

Auch wenn eine Fernbeurteilung mit den Angaben schwierig ist, Innsbruck ist ja wie schon festgestellt grundsätzlich ein teures Plaster (teurer wie Wien) und die beiden Wohnungen hätten, selbst in schlechtem Zustand/Lage unvermietet einen erheblichen Wert. Konkret kann ich mir kaum unter 3k/m^2 vorstellen, also für beide zusammen sollten es zumindest Richtung 500k sein. Mit viel Luft nach oben, je nach Lage und Zustand und dem entsprechend ist die Mietrendite natürlich überschaubar (Wohnung 1) bzw. nicht vorhanden (Wohnung 2). Wohnung 1 klingt auf den ersten Blick (so es nicht unbedingt ein gestern abgeschlossener 10-Jahres-Vertrag ist) nach Mietvertrag auslaufen lassen und dann verkaufen, bei Wohnung 2 ist die Einschätzung (noch) schwieriger.

[Haircooles]

vor 7 Minuten von CobbDouglas:

Wie lange läuft der befristete Mietvertrag noch?

Was sind die Rahmenbedingungen beim unbefristeten Mietvertrag? Also wohnt da seit ca. 50 Jahren der/die selbe MieterIn drinnen oder wurden die Traumkonditionen zwischenzeitlich an die (über)nächste Generation weitergegeben?

 

Auch wenn eine Fernbeurteilung mit den Angaben schwierig ist, Innsbruck ist ja wie schon festgestellt grundsätzlich ein teures Plaster (teurer wie Wien) und die beiden Wohnungen hätten, selbst in schlechtem Zustand/Lage unvermietet einen erheblichen Wert. Konkret kann ich mir kaum unter 3k/m^2 vorstellen, also für beide zusammen sollten es zumindest Richtung 500k sein. Mit viel Luft nach oben, je nach Lage und Zustand und dem entsprechend ist die Mietrendite natürlich überschaubar (Wohnung 1) bzw. nicht vorhanden (Wohnung 2). Wohnung 1 klingt auf den ersten Blick (so es nicht unbedingt ein gestern abgeschlossener 10-Jahres-Vertrag ist) nach Mietvertrag auslaufen lassen und dann verkaufen, bei Wohnung 2 ist die Einschätzung (noch) schwieriger.

Der befristete Mietvertrag läuft im Juli 2020 aus. Jedoch ist hier die Miete bereits an der Richtmietzinsgrenze. Das heißt von einem neuen Mieter kann ebenfalls nicht mehr Miete verlangt werden. Bzw. kann schon, aber der Mieter könnte die zu viel bezahlte Miete sehr leicht über die Schlichtungsstelle zurück fordern.

 

Der unbefristete Vertrag wurde meines Wissens nach einmal übertragen, der aktuelle Mieter ist ca. 60 Jahre alt. Kann also noch dauern, bis das Mietverhältnis endet.

 

Würdest du die Wohnungen so hoch bewerten obwohl die zu erzielende Mietrendite für potentielle Käufer so gering ist? 

Warum sollte jemand eine Wohnunge für 250k kaufen, wenn die Mietrendite nur 2,5% beträgt? 

[Haircooles]

vor 15 Minuten von Maikel:

 

Ein paar Gedanken dazu:

Wäre das ein realistischer Verkaufs-/Markt-Preis für die Wohnungen? Oder ist der Betrag, wie in D, nach alten Einheitswerten o.ä. ermittelt?

 

Nach deinen Zahlen komme ich auf eine nette Rendite von 6%/anno; selbst mit der viel zu niedrigen Miete für Wohnung 2 (sind das tatsächlich so paradiesische Verhältnisse für Mieter in Österreich?)

 

Du gibst zwar die prozentuale Aufteilung deines Depots an; aber wie groß wäre der Anteil der Wohnungen an deinem Anlagevermögen?

Ob die Bewertung einem Marktpreis entspricht kann ich leider überhaupt nicht beurteilen, weshalb es mir auch schwer fällt hier eine Rendite zu berechnen. Vielleicht sollte ich mal Kontakt mit einem Makler aufnehmen oder bei der Hausverwaltung nachfragen, wie sie den Wert einschätzen.

Siehe Antwort von @CobbDouglas er würde die Wohnungen ganz anders bewerten.

 

Mit der Annahme von 133k Gesamtwert, würden die Immobilien ~70% meines Vermögens ausmachen...

 

[Maikel]

vor 1 Stunde von Haircooles:

Warum sollte jemand eine Wohnunge für 250k kaufen, wenn die Mietrendite nur 2,5% beträgt?

 

Weil das allgemeine Zinsniveau stark gesunken ist sind jetzt auch 2,5% für viele attraktiv.

Ist nach meiner Beobachtung (Vergleich Kaufpreis / Miete) heute eine durchaus übliche Rendite; aber natürlich stark abhängig vom konkreten Objekt. Z.B. wg. des Risikos für Reparaturen/Sanierungen usw., wie die von dir erwähnten Balkone.

 

Meine Frage nach dem Anteil der Wohnungen an deinem Vermögen sollte eine Anregung dazu sein, darüber nachzudenken, ob du dich mit diesem Anteil wohl fühlen würdest.

[Yerg]

vor 3 Stunden von Haircooles:

Warum sollte jemand eine Wohnunge für 250k kaufen, wenn die Mietrendite nur 2,5% beträgt?

Zur Eigennutzung! Wohnung 1 kannst du nicht nur an Kapitalanleger, sondern auch an Eigennutzer verkaufen.

[CobbDouglas]

vor 4 Stunden von Haircooles:

Würdest du die Wohnungen so hoch bewerten obwohl die zu erzielende Mietrendite für potentielle Käufer so gering ist? 

Warum sollte jemand eine Wohnunge für 250k kaufen, wenn die Mietrendite nur 2,5% beträgt? 

 

Weil der Käufer sie selber nutzen möchte? Das würde ich als Option zumindest in Betracht ziehen, auch wenn eine Ferneinschätzung eben schwierig ist. Aber Innsbruck ist teurer wie Wien und in Wien würden mir wenige Wohnungen in der Größe einfallen die wesentlich unter 250k derzeit wert sind. Da muss schon die Lage und die Wohnung selbst jeweils untypsch schlecht sein. In Innsbruck habe ich um unter 3,5k/m2 bei der Schnellsuche keine einzige Wohnung gefunden, nichtmal vermietet und/oder renovierungsbedürftig.

[BarbarossaII]

vor 7 Stunden von Haircooles:

Option 1:

Frage dazu: Wie viel % der Mieteinnahmen sollte man zusätzlich zur Pflichtrückstellung für Instandhaltung rückstellen? Gibt es hier eine Faustregel pro Quadratmeter? 

Erste Infos:

https://de.wikipedia.org/wiki/Instandhaltungsrücklage     (Österreich-Abschnitt)

https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel         (ganz unten im Artikel; nur bedingt geeignet, da für Neu-Objekte)

oder auch Google Suche nach "Instandhaltungsrücklage" bzw. "Instandhaltungsrücklage Mittelwert"   (in den ersten 5 Artikeln gibt es Faustformeln für die Werte [Deutschland] )

 

 

Eine Überschlagsrechnung / Faustformel nützt nur bedingt etwas, wenn gleich im ersten Jahr was größeres ansteht:

vor 7 Stunden von Haircooles:

Nächstes Jahr werden die Balkone im ganzen Haus saniert, was für mich einen Kostenanteil von ca. 5.700€ ausmachen wird. 

 

Gibt es im Haus mehr als Deine 2 Wohnungen? Verwaltet ein Verwalter das Haus? Gibt es dort einen Rücklagentopf? [Situation in Deutschland: Verwalter zieht mit dem Hausgeld neben den laufenden Kosten auch eine Instandhaltungsrücklage von den Eigentümern ein; diese wandert in einen Topf, aus dem die Instandhaltungen bezahlt werden sollen; funktioniert aber nur, wenn die jährliche Umlage hoch genug ist, so dass der Topf bei Instandhaltungen ausreichend gefüllt ist.]

[Haircooles]

vor 16 Stunden von BarbarossaII:

Erste Infos:

https://de.wikipedia.org/wiki/Instandhaltungsrücklage     (Österreich-Abschnitt)

https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel         (ganz unten im Artikel; nur bedingt geeignet, da für Neu-Objekte)

oder auch Google Suche nach "Instandhaltungsrücklage" bzw. "Instandhaltungsrücklage Mittelwert"   (in den ersten 5 Artikeln gibt es Faustformeln für die Werte [Deutschland] )

 

 

Eine Überschlagsrechnung / Faustformel nützt nur bedingt etwas, wenn gleich im ersten Jahr was größeres ansteht:

 

Gibt es im Haus mehr als Deine 2 Wohnungen? Verwaltet ein Verwalter das Haus? Gibt es dort einen Rücklagentopf? [Situation in Deutschland: Verwalter zieht mit dem Hausgeld neben den laufenden Kosten auch eine Instandhaltungsrücklage von den Eigentümern ein; diese wandert in einen Topf, aus dem die Instandhaltungen bezahlt werden sollen; funktioniert aber nur, wenn die jährliche Umlage hoch genug ist, so dass der Topf bei Instandhaltungen ausreichend gefüllt ist.]

 

Danke für die Infos. Es gibt noch 7 weitere Eigentümer, ich muss mit meinen 2 Wohnungen ~22% der Kosten für die Sanierung übernehmen. Rücklagentopf ist vorhanden, allerdings sind da nur ~900€ drin, also irrelevant.

Was ich eingangs nicht extra erwähnt habe, ich muss pro Wohnung ca. 20cent pro Quadratmeter in eine verpflichtende Reparaturrücklage einzahlen, also ~31€ pro Monat. Die anderen Eigentümer zahlen auch so viel, reicht aber offensichtlich nicht für größere Reparaturen...

 

@Maikel , @Yerg & @CobbDouglas

 

Ja, ihr habt natürlich Recht, es wäre möglich, dass jemand die Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag zur Eigennutzung kauft. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob jemand wirklich 3k+ € pro m2 zahlen würde, da die Wohnung ja wie erwähnt auch in keinem Top Zustand ist.

Aber angenommen, die Wohnung wäre wirklich 250k wert, dann hätte ich bei 526,59€ Kaltmiete eine Rendite von ~2,5% pro Jahr vor Steuern und ohne Berücksichtung eventueller Instandhaltung. Das würde natürlich schon für einen Verkauf und Anlage des Kapitals in mein ETF Portfolio sprechen.

Dazu müsste ich aber schnell sein, da der Mietvertrag eben im Juli ausläuft und ich auch die Kündigungsfrist beachten muss...

Wirklich eine schwierige Entscheidung...

 

[SumSum]

Ähm, mal die Option (teilweise selbstgenutzte) Ferienwohnung für eine dieser Wohungen in Betracht gezogen? Insbruck ist ja nun nicht gerade eine touristische Katastrophengegend ....

 

Wenn Du emotional nicht an den Wohnungen hängst, würde ich rein rational ansonsten einfach

(a) nach den Kosten / Ertrag schauen,

(b) nach der Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Insbruck (kann ja auch eine Wertsteigerung nach sich ziehen)

und falls ein Verkauf sinnvoll erscheint, dann

(c) nach entsprechenden Anlagealternativen schauen, ob diese besser sind. Was bringt Dir die Kohle, wenn Du nicht weißt wohin damit ...

 

[Der Horst]

Wenn Du nicht vor hast, perspektivisch in Insbruck zu wohnen, würde ich die Wohnungen (sofern möglich) verkaufen. Du als Vermieterleie wirst nie das Maximum an Rendite rausholen.

 

On 12/2/2019 at 4:31 PM, Haircooles said:

Warum sollte jemand eine Wohnunge für 250k kaufen, wenn die Mietrendite nur 2,5% beträgt? 

Das meine ich. Da gibt es sicher Tricks (Luxus-Sanierung, Abriss & Neubau, Eigennutzung) um auch in Östereich Rendite oberhalb des Richtmietzins zu erzielen. In DE kann man bei Kauf zur Eigennutzung auch Altmieter mit unbefristeten Verträgen rauswerfen. Wenn das in Östereich geht wäre die Wohnung für einen Insbrucker also sehr viel mehr wert als für Dich.

 

Mach es davon abhängig, ob Du zukünftig in Insbruck wohnen willst. Wenn nein, verkaufen.

Als Denkanstoß: Einem 500k Portfolio kannst Du mit 3-4%-SWR 1.200€-1.600€/Monat entnehmen.