Freude an Kleinimmobilien - eine Milchmädchenrechnung?

[MontBlanc]

Am 21.12.2019 um 14:47 von Coucy:

 

Will schon länger mal auf meinen eigenen Thread hier antworten - erstmal: Vielen Dank für Eure Beiträge. Wird mir ein Spaß sein, diesen Thread über die Weihnachtstage mal ordentlich durchzuarbeiten!

 

Was Deine Fragen angeht, @MontBlanc so soll es nicht abwiegelnd oder angreifend gemeint sein, wenn ich und Andere Dir sagen, dass Du Dich vielleicht besser informieren solltest: 

Immocation, z. B. ist meines Erachtens keine seriöse Quelle: Ausgehend von dem Immobilienboom der letzten zehn Jahre werden dort Gewinne auf eine Zeitspanne hin versprochen, die man in Wirklichkeit noch nicht absehen kann. Nettes Studenten-Startup, schlaues Marketing, aber deckt sich halt einfach nicht mit objektiveren Formen der Marktanalyse. UM's etwas überspitzt zu sagen: Rechne mal selbst, mit HIlfe anderer Quellen als Immocation hoch, was die so vollmundig versprechen

 

Meinerseits ist der entscheidende Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist grundsätzlich, dass sie halt belehnbar sind, also im Fall der Notwendigkeit eines Kredits als Sicherheit herhalten können. Darüber hinaus glaube ich aber auch, dass sie als Renditemöglichkeit, außer in sehr individuellen Einzelfällen, kaum geeignet sind - gerade wenn man sich die aktuelle Marktlage mal mit offenen Augen anschaut.

Vielen Dank für Deine Zeilen. Über den Jahreswechsel werde ich mal ein paar Beispiele mir anschauen. Mit der Beleihung sehe ich es auch wie Du. Weiterer Vorteil zumindest ein Teil der Immo zahlt mir der Mieter. Sprich für diesen Teil brauch ich mein hart versteuertes Geld nicht anlegen. Bei Aktien kaufe ich ja aus meinen versteuerten Netto und hoffe dann auf Wertzuwachs. Die Immo verkaufe ich irgendwann steuerfrei und einen Teil davon hat der Mieter aufgebaut, wie gesagt wie hoch auch immer dieser Teil ist. 

 

Beobachtet habe ich das schön öfter das "Profi" die in den letzten zehn Jahren mit Immo Geld gemacht haben nun dies geschickt vermarkten und Immo als das Mittel zum Vermögensaufbau preisen. Beispielhaft sei hier noch genannt der "Inv Punk" oder Herr "Dr. Z". Die Namen möchte ich hier nicht ausschreiben aber der geneigte Leser weiß wer gemeint ist. Die Liste könnte man noch mit weiteren Namen füllen. Danke für Eure Meinungen.

[asche]

vor einer Stunde von MontBlanc:

Bei Aktien kaufe ich ja aus meinen versteuerten Netto und hoffe dann auf Wertzuwachs. Die Immo ... einen Teil davon hat der Mieter aufgebaut, wie gesagt wie hoch auch immer dieser Teil ist. 

Diese Unterscheidung ist Unfug. In beiden Fällen gilt: Du investierst € X aus dem versteuerten Netto, bekommst € Y Rückflüsse - als Mieten oder als Dividenden -, die Du in beiden Fällen versteuern musst, und am Ende € Z beim Verkauf. 

 

Gedankenexperiment:

1. Du vermietest eine Immobilie, kassierst Miete und verkaufst die Immobilie später.

2. Du verpackst eine Immobilie in einer Aktiengesellschaft, kassierst Dividende und verkaufst die Aktien später.

 

Hat da "der Mieter" im zweiten Fall nichts "mit aufgebaut" ??

 

Richtig ist, dass der Verkauf der Immobilie nach der entsprechenden Frist steuerfrei ist. Das ist natürlich vorteilhaft.

[MontBlanc]

vor 1 Stunde von asche:

Diese Unterscheidung ist Unfug. In beiden Fällen gilt: Du investierst € X aus dem versteuerten Netto, bekommst € Y Rückflüsse - als Mieten oder als Dividenden -, die Du in beiden Fällen versteuern musst, und am Ende € Z beim Verkauf. 

 

Gedankenexperiment:

1. Du vermietest eine Immobilie, kassierst Miete und verkaufst die Immobilie später.

2. Du verpackst eine Immobilie in einer Aktiengesellschaft, kassierst Dividende und verkaufst die Aktien später.

 

Hat da "der Mieter" im zweiten Fall nichts "mit aufgebaut" ??

 

Richtig ist, dass der Verkauf der Immobilie nach der entsprechenden Frist steuerfrei ist. Das ist natürlich vorteilhaft.

Diesen Unterscheidung habe ich so gemeint:

Ich habe als Beispiel 100.000€, aus bereits versteuerten Netto z.B. Gehalt. Diese zahle ich als Einmalzahlung in ein Depot für 10 Jahre. Ich unterstelle jetzt mal die Dividende bringt über 10 Jahre die selbe Rendite wie die im Vergleich eine Immobilie. Die 100.000 € Startkapital nutze ich für eine Immo die 10 Jahre vermietet wird. Sagen wir mal die Immo kostet 200.000 und das Darlehen von 100.000 zahlt mir der Mieter zurück. Dann habe ich nach 10 Jahren eine Immo die ich steuerfrei verkaufen kann die dann eventuell 200.000 oder mehr Wert ist. Reparaturen und Instandhaltungen müssen natürlich bezahlt werden, was halt auch immer in 10 Jahren anfällt. Könnte aber steuerlich zumindest genutzt werden.  Das Depot müsste dann ebenfalls auf 200.000 gelaufen sein. 

 

Habe ich irgendwo einen Denkfehler?  Ich korrigiere mal den ersten Denkfehler das Depot müsste auf 200.000 inkl. der Dividenden gelaufen sein denn die Miete habe ich ja nicht zusätzlich wie Dividende (Sorry für meine blöde Darstellung)

[asche]

Denkfehler m.E.: "das Darlehen von 100.000 zahlt mir der Mieter zurück."

 

Löse Dich von "der Mieter zahlt zurück" (das klingt nach leicht verdientem Geld) und schaue nur auf die erwarteten Zahlungsströme. Da kommt Miete rein und Du musst Zinsen an die Bank zahlen und Instandhaltungsrücklagen bilden und ggfs. auch zwischendurch mal ein neues Bad einbauen.

 

Ein "Vorteil" der Immo ist sicherlich, dass Du die Immo beleihen kannst und daher am Anfang 200.000 investierst statt 100.000 (plus x = Wertpapierkredit) bei den Aktien. Sog. Leverage. Das kann aber auch in beide Richtungen losgehen, daher die "".

 

 

[MontBlanc]

vor 6 Minuten von asche:

Denkfehler m.E.: "das Darlehen von 100.000 zahlt mir der Mieter zurück."

 

Löse Dich von "der Mieter zahlt zurück" (das klingt nach leicht verdientem Geld) und schaue nur auf die erwarteten Zahlungsströme. Da kommt Miete rein und Du musst Zinsen an die Bank zahlen und Instandhaltungsrücklagen bilden und ggfs. auch zwischendurch mal ein neues Bad einbauen.

 

Ein "Vorteil" der Immo ist sicherlich, dass Du die Immo beleihen kannst und daher am Anfang 200.000 investierst statt 100.000 (plus x = Wertpapierkredit) bei den Aktien. Sog. Leverage. Das kann aber auch in beide Richtungen losgehen, daher die "".

 

 

Ok, verstehe. Also der Reingewinn (Mietertrag abzgl. Zins abzl. eventueller Steuer abzgl. Instandhaltungen etc.) dient der Rückzahlung des Darlehen und baut in Summe X Vermögen auf. Ist es eigentlich nicht blöd die Assetklasse Immobilien mit Aktiendepot zu vergleichen? Es gibt zu viele Unterschiede und Feinheiten das man sagen das eine ist besser oder das andere. Man sollte einfach in das investieren wozu man Lust hat und wo man sich wohl füllt.

[Peter23]

Am 23.12.2019 um 11:47 von asche:

n "Vorteil" der Immo ist sicherlich, dass Du die Immo beleihen kannst und daher am Anfang 200.000 investierst statt 100.000 (plus x = Wertpapierkredit) bei den Aktien. Sog. Leverage. Das kann aber auch in beide Richtungen losgehen, daher die 

Das klingt bei Euch allen so, als ob man bei Aktien nicht leveragen kann. Tatsächlich geht das bei Aktien aber noch viel besser als bei Immobilien:

- Futures

- Optionen

- Leveraged ETF

- Zertifikate (inkl. Mini-Futures, Optionsscheine etc.)

 

Leider sind aber die ersten beiden nur was für Profis und die letzten beiden teuer in den laufenden Kosten.