Freude an Kleinimmobilien - eine Milchmädchenrechnung?

[Nachtfalke]

Hey, 

 

ich selbst bin momentan mit ganz, ganz anderen Dingen beschäftigt, aber --- am Kaffeeautomaten, neulich, wurde ich belehrt von zwei gesetzten Herren, die wohl der Ansicht waren, dass dieser Fuchs ein Hamster ist: 

 

"Spar' auf zwei kleine Wohnungen, Bub. Dann kauf' eine dritte auf Kredit, und nutz' die Mieteinnahmen der ersten zwei, um die Dritte abzubezahlen."

 

So weit, so einleuchtend. In der Theorie. - Ein Investmentmodell, wie ich es in den vergangenen Jahren hier und da immer mal wieder beschrieben gesehen habe; allerdings nie aus irgendeiner seriösen Quelle. Und auf Anhieb fallen mir auch tausend Gründe ein, um ein solches Investment nicht zu versuchen - die fehlende Rendite, die Hochpreisphase momentan, die unüberschaubaren Instandhaltungskosten, und die Standortrisiken. Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte? 

Schönen Gruß,

Rafe

[Ramstein]

Dazu fällt mir ein:

 

[Conus]

Hat vielfach in den vergangenen Jahrzehnten geklappt. Maximal gehebelt und alles auf Rot. Kann gut gehen. Muss nicht gut gehen. Und keiner kann sagen, was die Immobilienpreise, Mieter, Gesetzesinitiativen & lokalen Marktbegebenheiten der Zukunft hergeben. Gibt ja immer noch die Möglichkeit der Privatinsolvenz.

Zitat

Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte? 

Das Prinzip Hoffnung.

[FranzFerdinand]

Was davon soll denn nun das Geschäftsmodell sein?

 

Es stecken ein paar wahre Sachen drin. An kleine Immobilien kann man sicher weniger leicht verheben, drei kleine Wohnungen haben u.U. ein bessere Risikoprofil als eine große, zB bei Mietausfall oder Sanierungsfällen. Kleine Wohnungen sind auch leichter zu vermieten, als die 160m2 Wohnung in der teuren Großstadt. Die mag zwar begehrt sein, aber der potentielle Mieterkreis wird immer kleiner. Der Aufwand bei mehreren Whgen steigt dafür sogar um mehr als den Faktor 3, weil die Basisaufwände und Kosten dreimal entstehen.

Welche Wohnung welche bezahlt ist dagegen gedankliche Buchhaltung und sinnlos. Eine Wohnung sollte sich selbst tragen, egal ob fremd- oder eigenfinanziert. Die Finanzierungskosten im Kopf hin- und her zu schieben ist tatsächlich Modell Milchmädchen.

 

Geld verdienen kann man mit Wohnungen jeder Größe.

Ein intelligenter Investor, erkennt halt rechtzeitig, ob die Rahmenbedingungen dafür passen.

 

Ich habe z.B. in den letzten Jahren einige kleine und mittelgroße Wohnungen in Großstädten gekauft und verkauft und damit mehr verdient, als mit allen Aktiengeschäften in den 10 Jahre davor. Inzwischen sollte man statt Wohnungen eher Mietshäuser kaufen, aber diesem Tipp kann verständlicherweise nicht jeder folgen. Und aus Deiner Art zu fragen ("unüberschaubare Instandhaltungsrisiken") schließe ich: Für Dich ist das sowieso nichts. Risiken muss man einpreisen und dann ggf. aushalten. Wenn einen schon der Gedanke an Risiken stört => Tagesgeld.

[herbert_21]

Die Fragestellung lässt sich in verschiedene Richtungen beantworten:

 

Haben Immobilien in der Vergangenheit zum Vermögenaufbau beigetragen? In meinem Fall ja, habe mit einer ETW in Wien 7,3% p.a. erzielen können, der Gewinn steuerfrei, da selbst bewohnt.

Glaube ich, dass das wieder möglich ist? Eher nein. Ich hatte die Wohnung im März 2008 gekauft, mitten in der ärgsten Immobilienkrise, und diese 2018 verkauft.

 

In Österreich gibt es das steuerschonende Modell einer Vorsorgewohnung. Hier wird beim Kauf Umstatzsteuer (USt) bezahlt, von der dann über die Jahre abgesetzt werden kann (Steuergutschriften).

Nehmen wir dieses lustige Inserat mit dem lustigen Betreff:

https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/niederoesterreich/sankt-poelten-land/-vorsorgewohnung-sofortgewinn-312993261/

Zitat

Wohnnutzfläche: 76,17m2
Balkon: 6,84m2
Kellerabteil
EUR 255.823- Kaufpreis netto zuzüglich 20% Ust
Betriebskosten: EUR 207,00 inkl. 10%Ust
Nettomiete: EUR 742,00-

Berechnen wir daraus die Rendite:

12*742 Mieteinnahmen8904 / 255.823€ sind

 

Ich gehe im obigen Beispiel davon aus, dass der Mieter 950€ bezahlen muss für eine Wohnung im Erstbezug. Wenn der kündigt, wird's mit der Wiedervermietung nicht so leicht.

Lesen wir das Inserat weiter:

Zitat

Der Erwerb von Grund und Boden ist aktuell die sicherste wie auch gewinnbringendste Sparform in Österreich. Sie kaufen aber nicht Grund und Boden, sondern ganz einfach eine Eigentumswohnung, die vermietet wird (= Anlegerwohngen) und so von Anfang an ein regelmäßiges Zusatzeinkommen ermöglicht. Diese Sparform ist für viele Menschen finanzierbar und hat den Vorteil, dass

* Ihr Kapital durch eine Grundbuchseintragung abgesichert ist,
* sie steuerlich begünstigt ist,
* die Vermietung regelmäßiges Einkommen bringt und
* sie neben der Mieteinnahmen durch die Wertsteigerung zweifachen Gewinn erzielt.

 

... und berechnen die Rendite:

 

 

 

[herbert_21]

Verkauft wird also eine neue vermietete Wohnung. Wenn wir den Steuervorteil unberücksichtigt lassen, aber den echten Kaufpreis annehmen, werden es:

306987,60 Kosten 2,64% Rendite 336960,58 Gesamtkosten.

 

Jetzt müsste man noch den Kredit dazu berechnen...

 

Sorry fürs Thread kapern, aber ich finde, diese Art von Bauernfängerei passt gut zum Bild.

 

[herbert_21]

Schauen wir mal, wenn die Kreditzinsen steigen, auf 2%, was dann mit unserem Cashflow passiert, obwohl wir mit 136k bzw 87k Eigenmittel finanziert haben:

 

Finanzierung auf 30 Jahre!

Erster Fall, 200k EUR Kreditsumme, derzeit Rate zu 0,625% = 131€ Cashflow

Zinsen steigen, Finanzierung 250k EUR, dann 2% = -185,53€

 

[hund555]

vor 40 Minuten von herbert_21:

Haben Immobilien in der Vergangenheit zum Vermögenaufbau beigetragen? In meinem Fall ja, habe mit einer ETW in Wien 7,3% p.a. erzielen können, der Gewinn steuerfrei, da selbst bewohnt.

Habe bei mir ausgerechnet: Nach 9 Jahren, wenn ich die eingesparte Miete zu dem aktuellen Markpreis drauf rechne sind es 12,8% p.a. steuerfrei.

Natürlich glaube ich auch nicht, dass es in den nächsten 9 Jahren auch so sein wird. Die Preise sollen aber weiter steigen, bis 2030 um bis zu 62% , bis 2060 soll das Wohnen teuer bleiben in meinem Fall wären es noch immer ~7% p.a ab jetzt bis 2030.

 

[penga]

5 hours ago, Coucy said:

Hey, 

 

ich selbst bin momentan mit ganz, ganz anderen Dingen beschäftigt, aber --- am Kaffeeautomaten, neulich, wurde ich belehrt von zwei gesetzten Herren, die wohl der Ansicht waren, dass dieser Fuchs ein Hamster ist: 

 

"Spar' auf zwei kleine Wohnungen, Bub. Dann kauf' eine dritte auf Kredit, und nutz' die Mieteinnahmen der ersten zwei, um die Dritte abzubezahlen."

 

So weit, so einleuchtend. In der Theorie. - Ein Investmentmodell, wie ich es in den vergangenen Jahren hier und da immer mal wieder beschrieben gesehen habe; allerdings nie aus irgendeiner seriösen Quelle. Und auf Anhieb fallen mir auch tausend Gründe ein, um ein solches Investment nicht zu versuchen - die fehlende Rendite, die Hochpreisphase momentan, die unüberschaubaren Instandhaltungskosten, und die Standortrisiken. Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte? 

Schönen Gruß,

Rafe

Wozu Zeit und Risiken mit den ersten zwei Wohnungen verschwenden? Kauf die dritte.

[Archimedes]

Am 27.11.2019 um 09:57 von Coucy:

"Spar' auf zwei kleine Wohnungen, Bub. Dann kauf' eine dritte auf Kredit, und nutz' die Mieteinnahmen der ersten zwei, um die Dritte abzubezahlen."

Das Zitat stammt aus einer Zeit in der sich Wohnungen noch nicht selbst getragen haben.

Heute gibt es noch wesentlich bessere Lösungen.

 

Ich habe dieses Jahr eine Mietwohnung mit 0.75% zu 80% finanziert.

Da sieht die Rechnung so aus:

Aus 100% Kaltmiete:

13,5% Zinsen

36% Tilgung

50% Cashflow-Überschuss

D.h. 86% gehen an mich.

Früher war der Cashflow-Überschuss null und man hatte oft noch was draufzuzahlen für den Kredit.

 

[smarttrader]

vor 3 Stunden von Archimedes:

Das Zitat stammt aus einer Zeit in der sich Wohnungen noch nicht selbst getragen haben.

Heute gibt es noch wesentlich bessere Lösungen.

 

Ich habe dieses Jahr eine Mietwohnung mit 0.75% zu 80% finanziert.

Da sieht die Rechnung so aus:

Aus 100% Kaltmiete:

13,5% Zinsen

36% Tilgung

50% Cashflow-Überschuss

D.h. 86% gehen an mich.

Früher war der Cashflow-Überschuss null und man hatte oft noch was draufzuzahlen für den Kredit.

 

Was ist das für ein Immobilie?

 

Wir sind mit mit ca 21% Netto Rendite schon ganz weit vorne, Miete 40% über ortsüblich und keinerlei Renovierung oder Instandhaltung berücksichtigt. Wir sanieren eh komplett. Aber 86% wirken mir sehr utopisch.

 

 

2-4% nach Steuern soll schon gut sein, so hört man zumindest.

 

[Systemrelevant]

Aus aktuellem Anlass kann ich euch aber auch an den mittelfristigen Kosten teilhaben lassen, die so auf Eigentümer zukommen. Ich wohne in einem MFH bzw. schon eher Wohnblock. Die nächste Sanierung wird langsam eingeleitet, wobei mein Anteil der Rücklagen ca. 35k Euro ausmachen wird. Die 35k sind dabei in einem Zeitraum von gut 20 Jahren zu sehen. Bis vor einem Jahr lagen meine monatliche Kosten bei gut 350 Euro, also Nebenkosten + Verwaltungsgebühr + Rücklagen. Seitdem sind sie auf über 500 angestiegen und werden in den kommenden 10 Jahren auch nicht mehr sinken. 

 

Mit 1000 Euro warm würden wir in meinem Fall am oberen Ende des Mietspiegels liegen.

 

Bei einer 90%-Finanzierung über 20 Jahre würde sich meine Wohnung im Falle der Vermietung nicht mehr selber tragen und ich dürfte zumindest die kommenden Jahre 200 Euro selbst oben drauflegen. Pi x Daumen. 

Im Wohnhaus meiner Tante drohte wegen Legionellen  die komplette Erneuerung der Rohrleitungen. Kostenpunkt wäre da auch bei gut 30k pro Eigentümer gelegen, aber ohne Rücklagen.  

Keine Ahnung, zum selbst drin wohnen geht es schon klar zu besitzen. Zum Vermieten  ist es mir zu viel Risiko, zu wenig Rendite in der Regel und am Ende einfach  zu viel Stress dafür. 

[Noob1981]

vor 13 Stunden von Systemrelevant:

Aus aktuellem Anlass kann ich euch aber auch an den mittelfristigen Kosten teilhaben lassen, die so auf Eigentümer zukommen. Ich wohne in einem MFH bzw. schon eher Wohnblock. Die nächste Sanierung wird langsam eingeleitet, wobei mein Anteil der Rücklagen ca. 35k Euro ausmachen wird. Die 35k sind dabei in einem Zeitraum von gut 20 Jahren zu sehen. Bis vor einem Jahr lagen meine monatliche Kosten bei gut 350 Euro, also Nebenkosten + Verwaltungsgebühr + Rücklagen. Seitdem sind sie auf über 500 angestiegen und werden in den kommenden 10 Jahren auch nicht mehr sinken. 

 

Mit 1000 Euro warm würden wir in meinem Fall am oberen Ende des Mietspiegels liegen.

 

Bei einer 90%-Finanzierung über 20 Jahre würde sich meine Wohnung im Falle der Vermietung nicht mehr selber tragen und ich dürfte zumindest die kommenden Jahre 200 Euro selbst oben drauflegen. Pi x Daumen. 

Im Wohnhaus meiner Tante drohte wegen Legionellen  die komplette Erneuerung der Rohrleitungen. Kostenpunkt wäre da auch bei gut 30k pro Eigentümer gelegen, aber ohne Rücklagen.  

Keine Ahnung, zum selbst drin wohnen geht es schon klar zu besitzen. Zum Vermieten  ist es mir zu viel Risiko, zu wenig Rendite in der Regel und am Ende einfach  zu viel Stress dafür. 

Solche Beispiele kann ich teilen, wir hatten eine üppige Tiefgaragensanierung und in den Jahren eine fast zweistellige Anzahl an Rechtsstreiten vor Gericht. Viele verstehen den Unterschied zw. gefühlter Gerechtigkeit und dem dt. Gesetz nicht. Das müssen sie dann in der Regel auf dem schmerzhaften Weg lernen, selbst wenn du gewinnst, ist es trotzdem nervig... seitdem nur noch komplette Objekte und kein Teileigentum. 

[sobbi]

Wenn ich das Stichwort "Cashflow" im Zusammenhang mit Immobilienenbewertung höre, stellen sich mir die Nackenhaare auf. Die dahinterstehende Philosophie, verbreitet von Seiten wie "immocation", "vermieter-tagebuch.de", etc. ist zwar für Unkundige schnell verständlich, wird alle diese "Investoren" aber irgendwann in den Untergang treiben, da bin ich mir ziemlich sicher. Aber das nur am Rande.

 

Zur Ausgangsfrage: Prinzipiell können Immobilieninvestments lohnenswert sein, das ist richtig. Aber es kommt eben immer darauf an, was man sich da zugelegt hat und vor allem: zu welchem Preis.

 

Alles was angesprochen wurde an Hinderungsgründen kann auch tatsächlich ein solcher sein:

 

a) "die fehlende Rendite" -> wenn die fehlt, sollte man in der Tat nicht kaufen. Entscheidend ist natürlich die Frage, wie man die berechnet, ob mit einem (sorry.. schwachsinnigen) "Cashflow-Modell", oder auf eine sinnvolle Weise.

 

b) die Hochpreisphase momentan -> Absolute Zustimmung

 

c) die unüberschaubaren Instandhaltungskosten -> weniger. Wenn man sich ein bisschen auskennt, sind diese Kosten eben nicht "unüberschaubar", sondern ganz im Gegenteil, kann man sowas mit etwas Erfarung eben doch abschätzen

 

d) die Standortrisiken -> auch das weniger. Hier sollte man sich eben auch etwas auskennen bzw. da braucht man einen "guten Riecher"

 

 

"Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte?"

 

Ja, wenn das Objekt und der Preis stimmt. Zugegebenermaßen ist das in den allermeisten Fällen aktuell nicht mehr gegeben.

[herbert_21]

Auf was sollte man denn bei einer vermieteten ETW schauen, wenn nicht auf den Cash Flow? Wie soll ich den Preis anders berechnen als durch Lagevergleich und Bruttorendite?

 

Etwas polemisch gefragt: Soll sich die Wohnung von alleine tragen, oder soll ich in mein Hobby investieren?

 

Ich kann die Jungs von immocation auch überhaupt nicht leiden. Ich möchte den grundsätzlichen Einwand dennoch gerne verstehen. Geht das am Wesentlichen vorbei, nämlich langfristigen Kapitalaufbau?

 

Ich würde die Rendite nur mal berechnen, ob es Sinn macht, und erst in zweiter Linie auf die Substanz gehen (baulicher Zustand,Lage, langfristige Vermietbarkeit usw.) - soll das an erster Stelle stehen?

[sobbi]

Der Grundfehler bei der "Cashflow"-Methode ist, dass a) Tilgung als "Ausgabe" angesehen wird und b) die langfristige Wertentwicklung der Immobilie quasi ignoriert wird.

 

Genau andersherum ist es m.E. richtig:

 

- Die langfristige Wertentwicklung ist absolut entscheidend. Ich baue kein Vermögen auf, wenn ich heute eine Eigentumswohnung kaufe, bis unters Dach finanziere und in fünf Jahren ist sie nur noch halb so viel wert. Vielmehr habe ich dann gute Chancen, in die Zwangsversteigerung zu schlittern und alles zu verlieren, und zwar nicht nur die gekaufte ETW, sondern auch noch anderes Vermögen, sofern vorhanden.

 

- Tilgung ist keine "Ausgabe", sondern eine Investition. Kann also bei der Bewertung der Immobilie im Prinzip komplett ignoriert werden. Allein schon deshalb, weil verschiedene Banken einem verschiedene Tilgungsraten anbieten werden.

 

Richtig idiotisch wird es, wenn auf Seiten wie "vermieter-tagebuch" der Guru schwadroniert: "Es muss monatlich ein Cashflow von 1 Promille vom Kaufpreis übrigbleiben, sodass sich das Objekt für mich lohnt." Dümmer geht es gar nicht mehr. Denn durch eine niedrigere Tilgungsrate (oder durch höheren Eigenkapitalanteil) STEIGT der Cashflow, multipliziert mit 1000 "lohnt" sich dadurch ein noch höherer Kaufpreis.

 

Dass solche Typen, die selbst offenbar wenig bis keine Ahnung haben, jetzt Tipps für Immobilienkauf für jedermann geben, ist für mich ein weiteres Zeichen, dass der Immo-Crash naht. Ein bisschen wie ein Focus-Money-Bericht "Jetzt reich werden mit Aktien" kurz vor dem Börsencrash.

[Systemrelevant]

Cashflow klingt aber intelligent und nach  Kompetenz. Aber um mal mein Beispiel mit Sanierung ein bisschen weiter zu spinnen: Die Sanierung findet gerade statt. Statt positiven CF muss man derzeit Geld drauflegen. Der Mieter muss aus beruflichen Gründen raus und weil wegen der Baustelle keiner wirklich Lust hat da sofort einzuziehen hast du ein halbes Jahr lang Leerstand. Schwupsdiewups wird aus einem negativen CF von gut 1000 Euro in einem halben Jahr ein negativer CF von fast 10k. 

Das muss man sich leisten können. Bei einem Neubau wird man solche Probleme natürlich nicht haben, aber bei einem Preis von gut 40 oder mehr Jahreskaltmieten von Rendite zu sprechen verbietet sich halt auch. 

[fnord]

Ich bin mittlerweile dazu übergegangen Immobilienaktien zu kaufen und diese als Immobilieneigentum zu bewerten für mich. 

 

Ich habe ein Konglomerat aus ca 15 verschiedene Immobilien Titel national und international welche ich nur Nachmieter und Mietsteigerung bewerte. Ganz bewusst Grenze ich dieses Investment ab zu meinen Indexfonds oder anderen Einzelaktien. 

 

Die Dividendenrenditen der Immobilienfirmen sind im Schnitt bei ca 4,5 % mit dabei sind deutsche Titel wie Hamborner reit wohnovia und auch viele amerikanische REITs. 

 

Keine Anrufe von Mietern keine Eigentümerversammlungen oder Defekte bei der um die ich mich kümmern muss

[Archimedes]

Am 28.11.2019 um 21:22 von smarttrader:

Was ist das für ein Immobilie?

 

Wir sind mit mit ca 21% Netto Rendite schon ganz weit vorne, Miete 40% über ortsüblich und keinerlei Renovierung oder Instandhaltung berücksichtigt. Wir sanieren eh komplett. Aber 86% wirken mir sehr utopisch.

 

 

2-4% nach Steuern soll schon gut sein, so hört man zumindest.

 

Die Gemeinde hat altersgerechte, barrierefreie Wohnungen gebaut und dann verkauft.

Vermutlich handelt es sich um eine aktive Wohnungsbaupolitik - nicht jeder Politiker redet nur.

In der Tat sind 86% schon recht üppig, die erste Wohnung vor vier Jahren war noch mit 1.5% finanziert.

 

[Bassinus]

Am 27.11.2019 um 09:57 von Coucy:

"Spar' auf zwei kleine Wohnungen, Bub. Dann kauf' eine dritte auf Kredit, und nutz' die Mieteinnahmen der ersten zwei, um die Dritte abzubezahlen."

Also auf 2 kleine Wohnungen hier in Konstanz am Bodensee zu sparen, entspricht meiner geplanten Enddepotsumme vor Pensionseintritt. Was mache ich also falsch 

[MontBlanc]

Am 27.11.2019 um 09:57 von Coucy:

Hey, 

 

ich selbst bin momentan mit ganz, ganz anderen Dingen beschäftigt, aber --- am Kaffeeautomaten, neulich, wurde ich belehrt von zwei gesetzten Herren, die wohl der Ansicht waren, dass dieser Fuchs ein Hamster ist: 

 

"Spar' auf zwei kleine Wohnungen, Bub. Dann kauf' eine dritte auf Kredit, und nutz' die Mieteinnahmen der ersten zwei, um die Dritte abzubezahlen."

 

So weit, so einleuchtend. In der Theorie. - Ein Investmentmodell, wie ich es in den vergangenen Jahren hier und da immer mal wieder beschrieben gesehen habe; allerdings nie aus irgendeiner seriösen Quelle. Und auf Anhieb fallen mir auch tausend Gründe ein, um ein solches Investment nicht zu versuchen - die fehlende Rendite, die Hochpreisphase momentan, die unüberschaubaren Instandhaltungskosten, und die Standortrisiken. Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte? 

Schönen Gruß,

Rafe

Fehlende Rendite? Es gibt Investoren die haben 6-8 Prozent. Hochpreisphase ? Wer sagt das? Wahrscheinlich irgendwelche Internetgenossen. Unüberschaubare Instandhaltungskosten ? Was kostet denn Instandhaltung? Standortrisiko ? Dagegen hilft Streuung genau wie bei Aktien. 

[smarttrader]

vor 13 Stunden von MontBlanc:

Fehlende Rendite? Es gibt Investoren die haben 6-8 Prozent. Hochpreisphase ? Wer sagt das? Wahrscheinlich irgendwelche Internetgenossen. Unüberschaubare Instandhaltungskosten ? Was kostet denn Instandhaltung? Standortrisiko ? Dagegen hilft Streuung genau wie bei Aktien. 

Das die Immobilien aktuell überbewertet sind, kann auch @MontBlanc selbst sehen, wenn er sich darum bemüht.

 

Für mich eindeutige Hinweise darauf:

Finanzierungsanfragen bei Banken sinken

Immobilieninserate sind paar mehr zu finden

Verfügbarkeitsdauer der Immobilien

 

Wir bzw. mehr ich, suchen ja auch immer noch 1-2 Objekte. Und wenn ich die ortsübliche Miete als Schnitt nehme, alle Erwerbsnebenkosten (auf die geplante Fianzierungsdauer) mit reinrechne, Zinsen und nicht umlegbare Aufwändungen berücksichtige ist es meisten was bei -1 bis 2%.

 

Der Makler des letzten Objektes, hatte eine Netto Rendite von 3,1% ermittelt. Maklercourtage war nicht dabei, fand ich toll. Leistung umsonst, trotz Ankündigung. Instandhaltung/Renovierung war mit 0,5% angesetzt. Neubau vielleicht für 10 Jahre möglich, aber Baujahr 1981 schien mir das schon sehr schön gerechnet zu sein. Zumal in den letzten Protokollen von 2017 bis 2019 keinerlei Hinweise auf durchgeführte Sanierungen/Renovierungen zu finden waren. Das Objekt sah gut aus, alles sehr ordentlich. Nix wirklich kaputt, aber der Zahn der Zeit.

 

Ich habe es gelassen, da die von mir ermittelte Netto Rendite bei 1,2% lag, ohne Leerstand etc. . Wenn man sich an der AFA halten würde, wäre es tatsächlich möglich gewesen, bei 3% zu landen. Reines Mietobekt, alles unter 6% Netto fliegt raus.

 

Aber das leidige Thema. Will man sein Mietern das zumuten, was man selbst als demütigend und abwertend gefunden hat? Es wird nix saniert oder renoviert, was nicht wirklich kaputt ist. Wenn es so ist, wer hat den Schaden zu verantworten usw. . Ich streite mich schon zu 90% der Zeit mit Angestellten und Auftraggebern. Da sollte im Privatleben zumindest die Harmonie dominieren.

 

 

[MontBlanc]

Am 30.11.2019 um 02:47 von sobbi:

Wenn ich das Stichwort "Cashflow" im Zusammenhang mit Immobilienenbewertung höre, stellen sich mir die Nackenhaare auf. Die dahinterstehende Philosophie, verbreitet von Seiten wie "immocation", "vermieter-tagebuch.de", etc. ist zwar für Unkundige schnell verständlich, wird alle diese "Investoren" aber irgendwann in den Untergang treiben, da bin ich mir ziemlich sicher. Aber das nur am Rande.

 

Zur Ausgangsfrage: Prinzipiell können Immobilieninvestments lohnenswert sein, das ist richtig. Aber es kommt eben immer darauf an, was man sich da zugelegt hat und vor allem: zu welchem Preis.

 

Alles was angesprochen wurde an Hinderungsgründen kann auch tatsächlich ein solcher sein:

 

a) "die fehlende Rendite" -> wenn die fehlt, sollte man in der Tat nicht kaufen. Entscheidend ist natürlich die Frage, wie man die berechnet, ob mit einem (sorry.. schwachsinnigen) "Cashflow-Modell", oder auf eine sinnvolle Weise.

 

b) die Hochpreisphase momentan -> Absolute Zustimmung

 

c) die unüberschaubaren Instandhaltungskosten -> weniger. Wenn man sich ein bisschen auskennt, sind diese Kosten eben nicht "unüberschaubar", sondern ganz im Gegenteil, kann man sowas mit etwas Erfarung eben doch abschätzen

 

d) die Standortrisiken -> auch das weniger. Hier sollte man sich eben auch etwas auskennen bzw. da braucht man einen "guten Riecher"

 

 

"Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte?"

 

Ja, wenn das Objekt und der Preis stimmt. Zugegebenermaßen ist das in den allermeisten Fällen aktuell nicht mehr gegeben.

Kannst du das bitte näher erläutern. Ich schaue nämlich auch immer die immocation jungs. Danke

[Brezel]

Am 27.11.2019 um 09:57 von Coucy:

Gibt's aber denn Gründe, warum ein, äh, intelligenter Investor sich im Jahr 2019 oder 2020 auf ein solches oder auf ein ähnliches Geschäft einlassen sollte? 

MMn praktisch:

- vielleicht sammelt dieser Investor die Wohnungen über die Zeit bedingt durch eigene Wohnentscheidungen für sich und Kinder/Verwandte. Wegen hoher Transaktionskosten und Knappheit (irgendwo soll das Kapital ja sicher liegen, neben Bank und Depot) behält er einfach bei Umzug und „muss“ dann vermieten -> bemitleidenswerter Kapitalist ;-)

 

- zahlreiche (Semi-)Profis haben emotional mehr Zugang zur Immobilie als zum rebalancierten ETF-Weltportfolio und die haben Insider-Zugang (natürlich nicht jeder und immer, aber die haben das oft schon vor immocation, vor YT und sogar vor dem Internet gemacht ;-) ):

 Handwerker, HVs, Makler, Banker, Kommunalpolitiker, Unternehmer usw. usf.

 

- tbc

[Nachtfalke]

On 12/20/2019 at 1:09 PM, MontBlanc said:

Kannst du das bitte näher erläutern. Ich schaue nämlich auch immer die immocation jungs. Danke

 

Will schon länger mal auf meinen eigenen Thread hier antworten - erstmal: Vielen Dank für Eure Beiträge. Wird mir ein Spaß sein, diesen Thread über die Weihnachtstage mal ordentlich durchzuarbeiten!

 

Was Deine Fragen angeht, @MontBlanc so soll es nicht abwiegelnd oder angreifend gemeint sein, wenn ich und Andere Dir sagen, dass Du Dich vielleicht besser informieren solltest: 

Immocation, z. B. ist meines Erachtens keine seriöse Quelle: Ausgehend von dem Immobilienboom der letzten zehn Jahre werden dort Gewinne auf eine Zeitspanne hin versprochen, die man in Wirklichkeit noch nicht absehen kann. Nettes Studenten-Startup, schlaues Marketing, aber deckt sich halt einfach nicht mit objektiveren Formen der Marktanalyse. UM's etwas überspitzt zu sagen: Rechne mal selbst, mit HIlfe anderer Quellen als Immocation hoch, was die so vollmundig versprechen

 

Meinerseits ist der entscheidende Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist grundsätzlich, dass sie halt belehnbar sind, also im Fall der Notwendigkeit eines Kredits als Sicherheit herhalten können. Darüber hinaus glaube ich aber auch, dass sie als Renditemöglichkeit, außer in sehr individuellen Einzelfällen, kaum geeignet sind - gerade wenn man sich die aktuelle Marktlage mal mit offenen Augen anschaut.