Immobilie vermieten oder verkaufen

[Lindoro]

Ob Immobilien oder Aktien sich die nächsten Jahre besser entwickeln, wissen wir nicht. Ob sich diese eine Immobilie des Threadstarters besser entwickeln wird, sowieso nicht.

 

Man sollte es auch ein wenig von sich selber abhängig machen. Schlägt man sich gerne mit Mietern herum? Ist man der handwerkliche Typ, der viele kleine Schäden und Pannen im Haus selber reparieren kann, ohne gleich einen (teuren) Handwerker rufen zu müssen? Kümmert man sich gerne und ausdauernd um so eine Immobilie ? Hat man vielleicht auch noch ein gutes (privates) Netzwerk aus Handwerkern, die einem schnell und unkompliziert helfen können? Wohnt man nahe bei der Immobilie, so dass man schnell und regelmäßig "nach dem Rechten" schauen kann?

 

Irgendwo eine Immobilie kaufen und darauf setzen, dass die "von alleine" Geld verdient und im Wert steigt - wäre für mich zu gewagt.

[JosefSpa]

vor 17 Stunden von s1lv3r:

 

Die Frage ist doch die folgende: Wären diese Leute nicht bei gleicher Investitionsdisziplin und gleichem Risiko- und Kapitaleinsatz mit einem Aktiendepot nicht noch wohlhabender? Das ist doch die Rechenaufgabe, die der OP für sich gerade lösen muss.

 

Für mich sind die Hauptargumente, welche eine breite Masse dazu bringen Vermögensaufbau über Immobilien zu betreiben, einfach nur:

1. Gesellschaftliche Akzeptanz eines hohen Fremdkapitaleinsatzes unter Ausblendung der Risiken (Aktien auf Pump = Zockerei, Immobilie auf Pump = sinnvolles Investment).
2. Durch hohe Kauf/Verkaufsnebenkosten, eine verminderte Sichtbarkeit von Wertschwankungen, sowie einer steuerlichen Förderung von langen Haltedauern (10 Jahresfrist) und der Hypothek als langfristigem "Zwangssparplan" wird der Anleger automatisch dazu verleitet, "Buy&Hold" zu betreiben. Niemand verkauft panikartig Immobilien, wenn eine geplatzte Immobilienblase die Preise gerade halbiert hat.

Ich denke das sind ebenfalls die Gründe, warum es vielen Leuten auch tatsächlich gelingt, Vermögen mit Immobilien aufzubauen. Mit einer real vorhandenen überdurchschnittlichem Rendite im Vergleich mit anderen Asset-Klassen, hat das hingegen m.M.n gar nichts zu tun.

 

PS: Habe das Kommer-Buch ebenfalls und finde die Schreibweise generell zwar auch sehr einseitig, denke aber dennoch, dass man es gelesen haben sollte.

Ein Wort: Hebeleffekt.

 

Nicht möglich bei Aktien.

[TiloF88]

vor 7 Minuten von JosefSpa:

Ein Wort: Hebeleffekt.

 

Nicht möglich bei Aktien.

Ein Wort: falsch. 

 

[Karl-Heinz]

vor 18 Stunden von morini:

 

Eine so hohe Rendite, dass ich dafür bereit wäre, mich mit Mietern rumzuschlagen, kann eine Immobilie gar nicht abwerfen. Da habe ich mit meinen Aktien deutlich weniger Stress...

 

also ich finde Eigenkapitalrenditen von 20% und mehr eigentlich recht sexy.

 

Die Kunst ist es im Moment genau diese Perlen zu finden im Immobilienbereich. Aktuell nur mit Glück oder Top Netzwerk machbar!

[whister]

vor einer Stunde von JosefSpa:

Ein Wort: Hebeleffekt.

Der Hebeleffekt hat ich den meisten Zeiträumen einen negativen Einfluss auf die Eigenkapitalrendite gehabt.

[s1lv3r]

vor einer Stunde von JosefSpa:

Nicht möglich bei Aktien.

 

Geht bei beiden Anlageformen (bei Aktien z.B. per Lombardkredit). Bei Immobilien ist es bloß einfach gesellschaftlich akzeptierter, sich zu verschulden um zu spekulieren.

vor 58 Minuten von Karl-Heinz:

 

Die Kunst ist es im Moment genau diese Perlen zu finden im Immobilienbereich.

Durchaus richtig, aber da ist man dann halt auf dem gleichen Diskussionsniveau, wie beim Stockpicking ....

 

Einer Mehrheit der Leute kann es nun mal leider statistisch bedingt nicht gelingen, eine Immobilie zu finden, die eine überdurchschnittliche Rendite aufweist ...

[soulmate]

Am 5.11.2019 um 17:29 von stummlfumml:

Ach dann hast Du damit ja sogar noch ein weiteres Szenario, das Du durchrechnen kannst. Die gemischte Investition in Immobilie und Aktien. Dann starte mal die Excel-Tabellen.

 

Da kein fundamentaler Unterschied zum kreditfinanzierten Immobilienkauf besteht, wirst Du das schon schaffen zu rechnen.

@stummlfumml scheint sich, zumindest nach etwas rechnerei bei aktuellen lombardkredit-angeboten (zb https://www.etf-fonds.org/lombardkredit/) nicht zu lohnen, wenn man von einer durchschnittlichen rendite von 4% ausgeht. Im Vergleich zu aktuellen Kredite für Immo, welche ~1% liegen scheint die bepreisung der banken hier anders zu sein, oder gibt es andere anbieter für kreditfinanzierten ETF-Kauf?

[Shari]

Meine Erfahrung seit 1984 mit Immobilien und seit 1987 mit Aktien.

Ich habe 1984 meine erste 1 ZKB ETW mit umgerechnet 10.000,00 Euro zur Vermietung gekauft. Mit Aktien handle ich erst seit dem Crash im Oktober 1987. Im Laufe der Jahre habe ich immer die Aktiengewinne als Anzahlung für eine Immobilie verwendet und die Mieter haben diese dann weiter abbezahlt. Bei über 10 ETW, Büros, Ladengeschäften war dann die Grenze erreicht, einfach alleine nicht mehr von der Zeit machbar, geschweige den von den x-Problemen, die aufgetreten sind. Aber meine Vorfahren haben auch sehr viel gearbeitet und dann das wertlose Geld verbrannt, deshalb Immobilien. Mit Aktien hatten wir in der Familie keine Erfahrung und eine Immobilie ist was handfestes. Da wo ich selber wohne sind keine Kredite drauf. Im Laufe der Jahrzehnte sind die Preise nicht immer nur gestiegen, sondern auch gefallen. Es ist so wie alles, die Hälfte ist Können und die andere Hälfte Glück. In den letzten Jahren habe ich fast alle verkauft, trotz teilweise lukrativer Renditen, vorhandenen Handwerkern und genügend Erfahrung.

Bei Immobilien hat man mit Menschen zu tun, bei Aktien mit Zahlen.

 

Immobilienentwicklung: Ölpreiskrise 1973 und keiner kaufte mehr. In den 80igeren stiegen die Preise gewaltig an um dann ab 1984 wieder einzubrechen.

Dann kam 1988 die Wende und die Zuwanderung aus der DDR. Anfang der 90iger Jahre wurde alles unbezahlbar, am Ende der 90iger Jahre waren Immobilien wieder günstig zu kaufen bzw. teilweise unverkäuflich.

Und jetzt kosten die Immobilien das 2-3 fache des Kaufpreises von 1999.

Und was ist in 10 Jahren ? Solange die Zinsen günstig bleiben wird die Party weitergehen und wie es ausschaut bleiben die Zinsen langfristig niedrig, aber ich weis es auch nicht.

https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/finanzen/preise/immobilienpreisindex

 

Im Nachhinein würde ich wahrscheinlich keine Immobilien mehr kaufen, viel zu aufwendig und riskant im Gegenteil zu Aktien, trotz diversen Krisen sind direkte Aktieninvestitionen deutlich stressfreier und lukrativer als alle anderen Anlagen. Trotz dieser Aussage habe ich jetzt durch Zufall wieder eine Immobilie mit voraussichtlich 10-15 % jährliche Rendite und weiterer Wertsteigerung innerhalb der nächsten 10 Jahren gekauft, Irrsinn ? Weis ich noch nicht, im Notfall wird es ein soziales Projekt. Man sollte Aktien und Immobilien haben, es ist aber deutlich einfacher eine lukrative Aktie zu finden als eine lukrative Immobilie.

 

Ein Bekannter von mir hat sein eigen genutztes Haus belastet, in Aktien investiert und in der Krise 2000 alles verloren und das Haus wurde zwangsversteigert, deshalb keine Aktien auf Kredit.

Weder die Miete von 15 K, noch die weitere Wertsteigerung, noch die Aktienentwicklung ist sicher, alles ein Risiko, das sollte einem bewusst sein. Was ist wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt und die Wohnung verwüstet ? Viel Arbeit und Ärger !

Aktien verkauf ich sofort und das Geld wird mit -0,5 Negativzinsen gelagert oder auf mehere Banken verteilt. Bei der Wohnung verkauf ich im Notfall dann ein paar m²?, geht nicht. Also nicht nur auf den eventl. höheren Ertrag in 30 Jahren schauen, sonder möglichst flexibel investieren. Hat man immer ein gutes Einkommen ?

 

 

 

 

[stummlfumml]

@soulmate Effektenkredite mit variablen Zinssatz gibt es bei Interactive Brokers oder Degiro derzeit im Bereich von 1-1,5% p.a., wobei ich diese persönlich niemals mit mehr als 20% FK-Anteil fahren würde. Reguläre Ratenkredite mit bis zu 50.000€/10 Jahre Laufzeit gibt es ohne besonders hohe Anforderungen ab 2,45% eff. Zins p.a. und wenn er einen Kredit mit Beleihung der vorhandenen Immobilie aufnimmt, dann sollte da auch größere Summen zu 1-2% p.a. möglich sein. Das soll wie gesagt keine Empfehlung sein, für den Vergleich dürfte aber wohl letzteres das realistischste Vorgehen sein.

[JosefSpa]

vor einer Stunde von whister:

Der Hebeleffekt hat ich den meisten Zeiträumen einen negativen Einfluss auf die Eigenkapitalrendite gehabt.

Tja genau die spielt eben keine Rolle...

[morini]

vor 7 Stunden von Karl-Heinz:

 

also ich finde Eigenkapitalrenditen von 20% und mehr eigentlich recht sexy.

 

Die Kunst ist es im Moment genau diese Perlen zu finden im Immobilienbereich. Aktuell nur mit Glück oder Top Netzwerk machbar!

 

Eigenkapitalrenditen von 20% im Immobilienbereich wären natürlich enorm hoch, aber auf Glück kann man ja wohl kaum bauen.

 

Mit Glück sind Eigenkapitalrenditen von 20% und mehr auch an der Börse ohne weiteres möglich, vermutlich sogar sehr viel wahrscheinlicher als mit Immobilien, und wohl auch mit deutlich weniger Arbeit verbunden, aber halt eben auch hier nur mit sehr viel Glück.

[morini]

vor 5 Stunden von Shari:

Ein Bekannter von mir hat sein eigen genutztes Haus belastet, in Aktien investiert und in der Krise 2000 alles verloren und das Haus wurde zwangsversteigert, deshalb keine Aktien auf Kredit.

 

Sowas ist natürlich richtig übel, der absolute Super-Gau halt und auf jeden Fall eine menschliche Tragödie. Falls dein Bekannter zu diesem Zeitpunkt verheiratet gewesen sein sollte, dürfte zudem die Ehe sehr gekriselt haben.

[Investment_Freak]

Wir haben vor ein paar Jahren ein geerbtes Haus auch verkauft. Wir wohnen 350 km entfernt von dem Haus und haben nicht vor, später in diese Richtung zu ziehen. Mit Mietern weiß man nie, welche Kollegen man erwischt und man hört schließlich überall von Mietnomaden, die oft ganze Häuser komplett zerstören. Da bleib ich doch lieber bei meinen Aktien und Wertpapieren. 

[rubberneck]

Die Mischung macht's - ist meine Meinung!

 

Wir haben unsere eigene Hütte anfang der 80er Jahre gebaut - bezahlt und was übrig blieb wieder in Wertpapieren angelegt - damals Discountzertifikate, deren Gewinn nach einem Jahr noch steuerfrei war - Mitte der 90er ein Grundstück gekauft und zur Jahrtausendwende 2 Hütten drauf gebaut - die waren kurz darauf nicht mal die Baukosten wert - aber zum Glück gut vermietet - Finanzierung leicht tragbar und so haben wir als Immo's "verschenkt" wurden in 2008 auch eine Hütte ersteigert - aufgehübscht und vermietet. Aus den freien Mieterträgem und Einkommen wurde das Aktiendepot und ein Anleihendepot weiter aufgebaut und nach einigen Jahre wieder eine Immo gesucht - 2015 wurden wir wieder fündig und haben eine weitere Hütte erworben und vermietet. Seit 2 Jahren suchen wir nicht die Perle aber die Stecknadel im Heuhaufen - der Markt an rentierlichen Immo's ist so gut wie leergefegt - Neubau und Vermietung rechnet sich aus meiner Sicht nicht. Alle unsere Hütten wären heute sehr gut verkäuflich - werden wir aber nicht tun!

Was wir für uns immer beachtet haben:

nur Hütten im nahen Umkreis - bei uns max. 15km

gute Lage - nie in der Pampa

nie in Teileigentum investiert - wir bestimmen selbst wann etwas gemacht wird und können das auch steuerlich nutzen

keine Hütte gekauft - wenn's Preis-/Leistungsverhältnis nicht stimmt dann lassen wir die Finger davon

immer ausreichend finanziellen Spielraum für Leerstände, usw.

 

Nur Finanzanlagen wär für uns nicht's - Steine geben irgendwie ein "sicheres" Gefühl! - und wir sind damit bisher gut gefahren

 

 

[sedativ]

vor 2 Stunden von rubberneck:

Wir haben unsere eigene Hütte anfang der 80er Jahre gebaut - bezahlt und was übrig blieb wieder in Wertpapieren angelegt - damals Discountzertifikate, deren Gewinn nach einem Jahr noch steuerfrei war - Mitte der 90er ein Grundstück gekauft und zur Jahrtausendwende 2 Hütten drauf gebaut - die waren kurz darauf ...

 

 

 

Welche Discountzertifikate waren das denn?

[Maury]

Am 5.11.2019 um 21:50 von JosefSpa:

Schön rechnen brauche ich nicht. Habe 4 Immobilien bereits mit Gewinn verkauft. Klar nicht repräsentativ aber Kommers fadenscheinige Aussagen genausowenig.

 

Einfach mal recherchieren womit die meisten in den letzten Jahrzehnten wohlhabend wurden... Ohne die top Profis zu sein.

 

Aber du kannst doch nicht die Vergangenheit in die Zukunft fortschreiben! Meine Familie hat in den letzten 20 Jahren zwei Immobilien verkauft. Und zwar 1998 und 2019 und das in absolut vergleichbarer Lage. 1998 zu 10% unter BPI-Wert nach 9 Monaten verkauft, 2019 zu 15% über BPI innerhalb von vier Wochen verkauft.

Und schau dir doch mal an, was die Immobilienpreise von 1994 (130,6) bis 2010 (133,9) gemacht haben und was dann abging. 2018 stand der Index bei 220,9! https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/finanzen/preise/immobilienpreisindex

 

Diejenigen, die wohlhabend wurden, haben in den letzten zehn Jahren wohl einfach nur ein extrem gutes Timing gehabt. Wer 2010 verkaufen musste, hat wohl nicht so das Geschäft seines Lebens mit Immos gemacht.

[Tordal]

vor 13 Minuten von Maury:

Aber du kannst doch nicht die Vergangenheit in die Zukunft fortschreiben! Meine Familie hat in den letzten 20 Jahren zwei Immobilien verkauft. Und zwar 1998 und 2019 und das in absolut vergleichbarer Lage. 1998 zu 10% unter BPI-Wert nach 9 Monaten verkauft, 2019 zu 15% über BPI innerhalb von vier Wochen verkauft.

Und schau dir doch mal an, was die Immobilienpreise von 1994 (130,6) bis 2010 (133,9) gemacht haben und was dann abging. 2018 stand der Index bei 220,9! https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/finanzen/preise/immobilienpreisindex

 

Diejenigen, die wohlhabend wurden, haben in den letzten zehn Jahren wohl einfach nur ein extrem gutes Timing gehabt. Wer 2010 verkaufen musste, hat wohl nicht so das Geschäft seines Lebens mit Immos gemacht.

Wer verkaufen muss, macht höchstwahrscheinlich nie ein gutes Geschäft. Wer 2010 aus freien Stücken verkauft hat, hat vermutlich kein gutes Geschäft gemacht, ja.

[Angsthase]

vor 24 Minuten von Maury:

Und schau dir doch mal an, was die Immobilienpreise von 1994 (130,6) bis 2010 (133,9) gemacht haben und was dann abging. 2018 stand der Index bei 220,9! https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/finanzen/preise/immobilienpreisindex

Seit 2010 maximal verdoppelt bis heute? Da hatte man mit dem weltweiten Aktienmarkt aber mehr Freude...

[rubberneck]

vor 13 Stunden von sedativ:

 

Welche Discountzertifikate waren das denn?

Ganz normale Discount Zertifikate wie sie auch heute noch handelbar sind - damals hab ich immer welche mit Mindestlaufzeit 1 Jahr gekauft und je nach Cap eine steuerfreie Rendite zwischen 10-20%/Jahr erzielt

 

vor 10 Stunden von Angsthase:

Seit 2010 maximal verdoppelt bis heute? Da hatte man mit dem weltweiten Aktienmarkt aber mehr Freude...

Rückblickend stimmt das - aber die Zukunft kennt keiner! - deswegen steh ich lieber auf mehreren Beinen - also auch Steinen!

[rubberneck]

vor 10 Stunden von Angsthase:

Seit 2010 maximal verdoppelt bis heute? Da hatte man mit dem weltweiten Aktienmarkt aber mehr Freude...

und auch immer der Zeitpunkt für den Vergleich!

Dax30 im Jahr 2000 bei  rund 8000

Dax30 im Jahr 2007/8 bei rund 8000

da seh ich bis heute auch kein Verdoppelung!

[sedativ]

vor einer Stunde von rubberneck:

Ganz normale Discount Zertifikate wie sie auch heute noch handelbar sind - damals hab ich immer welche mit Mindestlaufzeit 1 Jahr gekauft und je nach Cap eine steuerfreie Rendite zwischen 10-20%/Jahr 

 

In den 80ern gab es noch überhaupt keine Discountzertifikate. Der Rest deiner Ausführungen dürfte ebenso frei erfunden sein.

 

[Angsthase]

vor 1 Stunde von rubberneck:

und auch immer der Zeitpunkt für den Vergleich!

Dax30 im Jahr 2000 bei  rund 8000

Dax30 im Jahr 2007/8 bei rund 8000

da seh ich bis heute auch kein Verdoppelung!

Wenn man die Dividenden mit einbezieht, dürften sich auch in diesem Zeitraum Aktien insgesamt besser entwickelt haben.

[sedativ]

vor 36 Minuten von Angsthase:

Wenn man die Dividenden mit einbezieht, dürften sich auch in diesem Zeitraum Aktien insgesamt besser entwickelt haben.

 

Der DAX ist ein Performanceindex. Die Dividenden sind also bereits einbezogen.

 

 

[rubberneck]

vor 2 Stunden von sedativ:

 

In den 80ern gab es noch überhaupt keine Discountzertifikate. Der Rest deiner Ausführungen dürfte ebenso frei erfunden sein.

 

Deine Antwort hat mich jetzt in den Speicher gebracht! - der erste Disk.Zert.-Kauf war tatsächlich erst am 10.07.2002 - (war der Meinung es wär noch in den 90zigern gewesen) - sorry für den zeitlichen Irrtum! War ein Zerti der Dt.Bank auf Basiswert Metro Wp-Knr. DE0006711203  mit Fälligkeit am 22.12.2003 - gekauft über Entrium zum Kurs von 23,97€ und abgerechnet zum Cap von 30,--€ - vorher waren's "nur" Aktien und zu Beginn ein Sparkassen-Depot.

Den Rest Deiner Antwort lasse ich mal unkommentiert so stehen!

[Angsthase]

vor 8 Stunden von sedativ:

 

Der DAX ist ein Performanceindex. Die Dividenden sind also bereits einbezogen.

 

 

Ja, einverstanden. Aber von 2000 bis 2008 haben die Immobilienpreise halt auch kaum angezogen. Richtig ist, dass sie die Talfahrt nach unten nicht mitgemacht haben. Der Einbruch nach 2000 am Aktienmarkt war extrem, deutlich stärker (weil lang anhaltender) als 2008 und alle Branchen waren betroffen.