Immobilie vermieten oder verkaufen

[soulmate]

Hallo zusammen,

 

ich habe vor 6 Jahren eine Immobilie in einem Neubaugebiet einer großen deutschen Stadt gekauft. Der Kaufpreis betrug 420k€ + NK. Auf der Immobilie ist keine Hypothek mehr.

Nun planen meine Frau und ich den Erwerb einer neuen Immobilie, welche ~1Mio.€ kosten wird und ich überlege, ob ich die Immobilie mit 350k€ beleihen und vermieten möchte oder verkaufen möchte um die neue Immobilie mit zu finanzieren.

 

Nun sind in den vergangenen Jahren die Preise für ähnliche Immobilie (ist ein großes Viertel, daher sehr gut vergleichbar) gestiegen. Die Immobilie könnte derzeit für ~550k€-600k€ verkauft werden. Alternativ könnte die Immobilie für 15k€ kalt p.a. vermietet werden. 

Die Finanzierung könnte für die existierende Immobilie mit ~1,2% erfolgen. Die Immobilie hätte sich - auch nach konservativer Betrachtung mit Berücksichtigung von Reperatur und Mietausfällen - nach ca 32 Jahren (liegt vor Rentenbeginn) selbst finanziert. Wenn ich 2% Wertzuwachs nach Inflation unterstelle hätte die Immobilie nach 32 Jahren einen Wert von ~1Mio und würde ca 19k Euro Gewinn nach Steuern pro Jahr ausschütten.

 

Würde ich hingegen die Wohnung zu 550k verkaufen und das Delta von 200k€ anlegen hätte ich bei 4% Rendite p.a. einen Endbetrag von 675k€.

 

Dies würde bedeuten, dass die Vermeitung der Immobilie, trotz massiv gestiegener Verkaufspreise, wesentlich positiver ist. 

Übersehe ich hier eventuell etwas?

 

Besten Dank!

[Superwayne]

Wenn ich 2% Wertzuwachs nach Inflation unterstelle hätte die Immobilie nach 32 Jahren einen Wert...

 

2% real über 30 Jahre ist für Immobilien recht viel. Die vergangenen 30 Jahre haben das bei weitem nicht hergegeben, 4% real gab es für Wertpapiere aber schon.

[whister]

vor 10 Minuten von Superwayne:

2% real über 30 Jahre ist für Immobilien recht viel. Die vergangenen 30 Jahre haben das bei weitem nicht hergegeben, 4% real gab es für Wertpapiere aber schon.

So ist es. Kommer hat eine durchschnittliche reale Wertsteigerung von Immobilien von -2,1% p.a. errechnet. Dazu kommen dann noch die Mieteinnahmen.

[JustLuckNoSkill]

Ich kann dir an dieser Stelle das Buch Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer ans Herz legen. Dort wird die von dir beschriebene Entscheidungsfindung aus vielen Blickwinkeln beleuchtet, mit Statistiken untermauert und auch sehr verständlich begründet. Viel Erfolg weiterhin!

[Lindoro]

Durchschnittlich benötigt man bei einer Immobilie ca. 1-2% vom Kaufpreis pro Jahr, um Reparaturen und Instandhaltungen zu bezahlen. Bei einer neuen Immobilie ist es anfangs natürlich weniger, später wird es tendenziell mehr.

 

Vermietete Immobilien können auch mal eine Zeitlang leer stehen. Dann hat man nur Kosten, aber keine Einnahmen. 

[s1lv3r]

Die logische Antwort, wenn man in einem Wertpapierforum nach Immobilien-Ratschlägen fragt. 

 

Spaß beiseite. Ich sehe das ehrlich gesagt ähnlich wie meine Vorredner. Deine Rechnung hängt am angenommenen Wertzuwachs. Der Merksatz "vergangene Performance ist kein Indikator für zukünftige Performance" gilt aber eben auch für Immobilien. Eine Wertsteigerung von 2% real p.a. für die nächsten 32 Jahre - nur auf Basis der überdurchschnittlichen Entwicklung der vergangenen Jahre - anzunehmen, ist daher eher gewagt.

 

Im Prinzip läuft es dann wieder auf eine ähnliche Diskussion wie bei aktiv vs. passiv hinaus. Wenn man davon ausgeht, dass der Immobilienmarkt an sich keine 2% real p.a. über diesen Zeitraum hergibt, könnte man ja immer noch argumentieren, dass diese besondere Immobilie (besondere Lage etc.) diese Wertsteigerung bzw. eine überdurchschnittliche Rendite nach allen Kosten im Vergleich mit dem allgemeinen Immobilienmarkt eben doch hergibt. Im Endeffekt ist das zwar möglich, aber für einen privaten Einzelvermieter im Wettbewerb mit gewerblichen Vermietern (fehlende Skaleneffekte, weniger Knowhow als Vermieter, die das hauptberuflich betreiben, etc.) auch eher unwahrscheinlich. Das schlüssig zu beurteilen, kannst im Prinzip aber nur du.

 

Im Endeffekt läuft es daher meiner Meinung nach auf die folgende Entscheidung hinaus:

 

1. Wenn du dir sehr sicher bist, dass der Immobilienmarkt in den nächsten 32 Jahren eine überdurchschnittliche Rendite im Vergleich zum historischen Verlauf hergibt, oder du dir sehr sicher bist, dass deine Immobilie auf Grund von besonderen Faktoren in den nächsten 32 Jahren eine überdurchschnittliche Wertsteigerung und Mietrendite erwirtschaften wird, Haus behalten und vermieten.
2. Wenn du es für wahrscheinlich hältst, dass die Wertsteigerung für Wohnimmobilien sich in den nächsten Jahren eher wieder zum statistischen Mittelwert normalisiert, momentane Überbewertung ausnutzen und Haus verkaufen.

[stummlfumml]

vor 12 Stunden von soulmate:

Würde ich hingegen die Wohnung zu 550k verkaufen und das Delta von 200k€ anlegen hätte ich bei 4% Rendite p.a. einen Endbetrag von 675k€.

Mal davon abgesehen, dass 200k€+1,04^32 702k€ sind, kann ich nicht nachvollziehen, warum Du nur das Delta betrachtest? Wenn Du das Haus für 550k€ verkaufst, dann kannst Du diese ja komplett anlegen und sie erwirtschaften eine andere Rendite als in Deinem Ausgangsszenario. Ebenso scheinst Du auch noch nicht das Szenario betrachtet zu haben, dass Du Deine ursprüngliche Immobilie behältst und vermietest, diese mit 350k€ beleihst und anlegst. Das soll jetzt keine Empfehlung sein, aber es erscheint mir deutlich fairer/sinnvoller den kreditfinanzierten Immobilienkauf mit dem kreditfinanzierten Aktienkauf zu vergleichen, um halbwegs Waffengleichheit im Bezug auf das Risiko zu schaffen. 

[Investment_Freak]

Kommt auch darauf an, was demnächst an Reparaturen anstehen. Wenn viele Reparaturen in den nächsten Jahren zu erwarten sind, würde ich verkaufen und in Wertpapiere etc. investieren. Vor allem hast Du da nie Ärger mit Mietern.

[Moneycruncher]

vor 3 Minuten von Investment_Freak:

Kommt auch darauf an, was demnächst an Reparaturen anstehen. Wenn viele Reparaturen in den nächsten Jahren zu erwarten sind, würde ich verkaufen und in Wertpapiere etc. investieren. Vor allem hast Du da nie Ärger mit Mietern.

Ich habe mich kategorisch gegen Kauf+Vermietung entschieden: Klumpenrisiko, Mieterrisiko, Standortrisiko, Objektrisiko und dazu noch eine Menge Arbeit bei überschaubarer Rendite (wenn überhaupt). Es gibt so viele bequeme, diversifizierte und liquide Möglichkeiten sein Geld anzulegen, übrigens auch im Immobilienbereich. Immobilien sind Profigeschäft und nichts für Privatanleger.

[DerFremde]

Ich stehe vor der selben Problematik. Habe für mich aber eine ganz andere Lösung gefunden!

 

Verkauf der selbstgenutzten Immobilie und Anlegen des Verkaufserlöses in meinem Aktiendepot! 

 

Mieten der neuen Wohnung! Eine neue Wohnung zu kaufen ist bei diesen Preisen vollkommen absurd! 

 

Einer der ausschlaggebenden Gründen war das ich 42% Einkommensteuer auf Gewinne aus Vermietung und Verpachtung zahlen muss, ich so auf einen Faktor von 52 komme wenn ich Vermieten würde. Auf Kapitalerträge aus Aktien zahle ich nur 26,725% Kapitalertragssteuer!

 

Gruß

 

 

[TiloF88]

Ich würde ebenfalls die alte Immobilie verkaufen, eine neue Immobilie nur mieten und das Geld in Aktien-ETFs anlegen. 

Zum aktuellen Preisniveau eine Immobilie für 1mio. € zu kaufen, halte ich für extrem gewagt. 

Du bürdest dir damit eine wahnsinnige Schuldenlast auf, die du vielleicht dein ganzes Leben bereuen wirst. 

 

Zudem wird in deinem Beispiel die Vermietung der alten Immobilie schöngerechnet. 

2% Wertsteigerung nach Inflation halte ich für nahezu ausgeschlossen. 

Ich halte 1% Wertsteigerung nach Inflation für das Grundstück und -2% Wertminderung nach Inflation für die Bausubstanz für realistischer. 

Mit den Aktienmärkten sollten dagegen langfristig 4% nach Inflation möglich sein. 

Dann hat die Immobilie in 32 Jahren etwa den gleichen Wert wie heute (nach Inflation), ein Aktiendepot hätte dagegen ziemlich sicher einen deutlich höheren Wert. 

[Lindoro]

Naja, Aktien sind im Moment auch nicht gerade günstig bewertet - auch wenn Hr. Kommer da was anders meint.

 

Den Mehrerlös beim Haus streicht man nach 10 Jahren steuerfrei ein, bei Aktien muss man (trotz Wertverlust durch Inflation) den Mehrerlös versteuern.

[K_R_Weisser]

vor 15 Minuten von Lindoro:

Den Mehrerlös beim Haus streicht man nach 10 Jahren steuerfrei ein, bei Aktien muss man (trotz Wertverlust durch Inflation) den Mehrerlös versteuern.

 

Wenn Du verkaufen möchtest, dürfte es Sinn machen, zu warten bis die besagten zehn Jahre voll sind. Sonst wird der Wertzuwachs steuerpflichtig 

[DrFaustus]

Bei selbst genutzter Immobilie gelten die 10 Jahre nicht.

[K_R_Weisser]

vor 3 Minuten von DrFaustus:

Bei selbst genutzter Immobilie gelten die 10 Jahre nicht.

Vollkommen korrekt. Das konnte ich nur nicht zu 100% rauslesen und es könnte möglicherweise zu einem Problem werden, wenn man "nur mal übergangsweise vermietet". Mutter der Porzellankiste und so...

[Beamter48]

Verkaufen und anlegen. Kaufen bei 1 Mio €; kommen da noch Erwerbsnebenkosten hinzu?

Andererseits kennen wir dein monatlich zur Verfügung stehendes Einkommen nicht. Wenn du 20000€ Verdienst kannst nicht so viel falsch machen 

[soulmate]

vor 8 Stunden von stummlfumml:

Mal davon abgesehen, dass 200k€+1,04^32 702k€ sind, kann ich nicht nachvollziehen, warum Du nur das Delta betrachtest? Wenn Du das Haus für 550k€ verkaufst, dann kannst Du diese ja komplett anlegen und sie erwirtschaften eine andere Rendite als in Deinem Ausgangsszenario. Ebenso scheinst Du auch noch nicht das Szenario betrachtet zu haben, dass Du Deine ursprüngliche Immobilie behältst und vermietest, diese mit 350k€ beleihst und anlegst. Das soll jetzt keine Empfehlung sein, aber es erscheint mir deutlich fairer/sinnvoller den kreditfinanzierten Immobilienkauf mit dem kreditfinanzierten Aktienkauf zu vergleichen, um halbwegs Waffengleichheit im Bezug auf das Risiko zu schaffen. 

@stummlfummlBei meiner Überlegung möchte ich die 350k€ für die neue private Immobilie als Eigenkapital nutzen. Dh diese wird für die Finanzierung der anderen Immobilie benötigt, bei Verkauf würde ich daher nur das Delta noch 200k€ anlegen können, da der andere Betrag direkt in der anderen Wohnung steckt.

 

Mit den Kreditfinanzierten Aktienkauf kenne ich mich aber in der Tat nicht aus.

vor 7 Minuten von Beamter48:

Verkaufen und anlegen. Kaufen bei 1 Mio €; kommen da noch Erwerbsnebenkosten hinzu?

Andererseits kennen wir dein monatlich zur Verfügung stehendes Einkommen nicht. Wenn du 20000€ Verdienst kannst nicht so viel falsch machen 

@Beamter48Bei der 1 Mio sind die Erwerbsnebenkosten enthalten. 

Das monatliche Einkommen reicht, um die noch ausstehende Tilgung nach Einbezug des Familieneigenkapitals, welches über 75% beträgt, Zins + Tilgung zu decken, daher überlege ich hier wirklich nur, ob es Sinn macht die Immobilie zu halten oder zu verkaufen.

 

Vielen dank aber für die bisherigen Beiträge, in der Tat scheinen mir die 2% Wertzuwachs bei genauerer Betrachtung der statistischen Werte ambitioniert zu sein. 

[stummlfumml]

vor 10 Minuten von soulmate:

@stummlfummlBei meiner Überlegung möchte ich die 350k€ für die neue private Immobilie als Eigenkapital nutzen. Dh diese wird für die Finanzierung der anderen Immobilie benötigt, bei Verkauf würde ich daher nur das Delta noch 200k€ anlegen können, da der andere Betrag direkt in der anderen Wohnung steckt.

Ach dann hast Du damit ja sogar noch ein weiteres Szenario, das Du durchrechnen kannst. Die gemischte Investition in Immobilie und Aktien. Dann starte mal die Excel-Tabellen.

 

vor 10 Minuten von soulmate:

Mit den Kreditfinanzierten Aktienkauf kenne ich mich aber in der Tat nicht aus.

Da kein fundamentaler Unterschied zum kreditfinanzierten Immobilienkauf besteht, wirst Du das schon schaffen zu rechnen.

[JosefSpa]

vor 22 Stunden von whister:

Kommer hat eine durchschnittliche reale Wertsteigerung von Immobilien von -2,1% p.a. errechnet. Dazu kommen dann noch die Mieteinnahmen.

 

vor 21 Stunden von JustLuckNoSkill:

Ich kann dir an dieser Stelle das Buch Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer ans Herz legen. Dort wird die von dir beschriebene Entscheidungsfindung aus vielen Blickwinkeln beleuchtet, mit Statistiken untermauert und auch sehr verständlich begründet. Viel Erfolg weiterhin!

Weg mit diesen Buch. Das ist komplett einseitig und teilweise auch falsch dargestellt. Wurde in diesen Forum bereits mehrfach ausführlich diskutiert...

[whister]

vor 2 Stunden von JosefSpa:

 

Weg mit diesen Buch. Das ist komplett einseitig und teilweise auch falsch dargestellt. Wurde in diesen Forum bereits mehrfach ausführlich diskutiert...

Hast du bessere repräsentative Zahlen? Oder musst du dir deine Immobilie schönrechnen?

[JosefSpa]

vor 22 Minuten von whister:

Hast du bessere repräsentative Zahlen? Oder musst du dir deine Immobilie schönrechnen?

Schön rechnen brauche ich nicht. Habe 4 Immobilien bereits mit Gewinn verkauft. Klar nicht repräsentativ aber Kommers fadenscheinige Aussagen genausowenig.

 

Einfach mal recherchieren womit die meisten in den letzten Jahrzehnten wohlhabend wurden... Ohne die top Profis zu sein.

 

Mir scheint als wolle Kommer nur alle Immos für sich selbst...

[whister]

vor 17 Minuten von JosefSpa:

Einfach mal recherchieren womit die meisten in den letzten Jahrzehnten wohlhabend wurden... Ohne die top Profis zu sein.

Und wie viele sind nicht wohlhabend geworden oder haben kräftig Geld verloren? Meinst du diese berichten gleichermaßen über ihre "Erfolge"?

[JosefSpa]

vor 1 Minute von whister:

Und wie viele sind nicht wohlhabend geworden oder haben kräftig Geld verloren? Meinst du diese berichten gleichermaßen über ihre "Erfolge"?

Weil die Gruppe deutlich kleiner ist. Man konnte blöd gesagt alles kaufen und machte über die letzten Jahre tolle Gewinne, wie auch bei Aktien. Das war keine Kunst. Verloren haben nur die, die ein außerordentlich schlechtes Angebot annahmen...

[morini]

Am 4.11.2019 um 20:27 von soulmate:

Alternativ könnte die Immobilie für 15k€ kalt p.a. vermietet werden. 

 

Wenn ich 2% Wertzuwachs nach Inflation unterstelle hätte die Immobilie nach 32 Jahren einen Wert von ~1Mio und würde ca 19k Euro Gewinn nach Steuern pro Jahr ausschütten.

 

Eine so hohe Rendite, dass ich dafür bereit wäre, mich mit Mietern rumzuschlagen, kann eine Immobilie gar nicht abwerfen. Da habe ich mit meinen Aktien deutlich weniger Stress...

 

Und mal ehrlich: Was sind schon 15k€ kalt p.a. bei einer Immobilie, die ~550k€-600k€ wert ist?

Eventuell kommen auch noch Reparatur- und Instandhaltungskosten auf einen zu, sodass diese abgezogen werden müssten. Was bleibt denn dann noch übrig?

 

Außerdem: Dass eine Immobilie in den kommenden 32 Jahren 2% Wertzuwachs nach Inflation haben wird, daran kann ich kaum glauben. Schließlich ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilienpreise sich irgendwann in die andere Richtung entwickeln, gar nicht mal gering, zumal da die Immobile älter wird.

[s1lv3r]

vor 1 Stunde von JosefSpa:

Einfach mal recherchieren womit die meisten in den letzten Jahrzehnten wohlhabend wurden...

 

Die Frage ist doch die folgende: Wären diese Leute nicht bei gleicher Investitionsdisziplin und gleichem Risiko- und Kapitaleinsatz mit einem Aktiendepot nicht noch wohlhabender? Das ist doch die Rechenaufgabe, die der OP für sich gerade lösen muss.

 

Für mich sind die Hauptargumente, welche eine breite Masse dazu bringen Vermögensaufbau über Immobilien zu betreiben, einfach nur:

1. Gesellschaftliche Akzeptanz eines hohen Fremdkapitaleinsatzes unter Ausblendung der Risiken (Aktien auf Pump = Zockerei, Immobilie auf Pump = sinnvolles Investment).
2. Durch hohe Kauf/Verkaufsnebenkosten, eine verminderte Sichtbarkeit von Wertschwankungen, sowie einer steuerlichen Förderung von langen Haltedauern (10 Jahresfrist) und der Hypothek als langfristigem "Zwangssparplan" wird der Anleger automatisch dazu verleitet, "Buy&Hold" zu betreiben. Niemand verkauft panikartig Immobilien, wenn eine geplatzte Immobilienblase die Preise gerade halbiert hat.

Ich denke das sind ebenfalls die Gründe, warum es vielen Leuten auch tatsächlich gelingt, Vermögen mit Immobilien aufzubauen. Mit einer real vorhandenen überdurchschnittlichem Rendite im Vergleich mit anderen Asset-Klassen, hat das hingegen m.M.n gar nichts zu tun.

 

PS: Habe das Kommer-Buch ebenfalls und finde die Schreibweise generell zwar auch sehr einseitig, denke aber dennoch, dass man es gelesen haben sollte.