Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

[MichLen]

Hallo liebes Forum,

 

ich habe vor in Kürze ein bereits bestehendes Unternehmen zu übernehmen. Dieser Aspekt soll an dieser Stelle nicht Thema sein, sondern nur den Kontext erläutern. Der derzeitige Inhaber des Unternehmens ist gleichzeitig der Besitzer der Immobilie in welcher das Unternehmen sich befindet. Mir stehen nun die Möglichkeiten zur Verfügung diese Immobilie zu einer Jahreskaltmiete von ca. 41000€ zu mieten oder zu einem Preis von 580000€ käuflich zu erwerben. Mir erscheint es durchaus attraktiv die Immobilie mitzuerwerben, bin aber gerne auch hierzu auf Meinungen gespannt. Nach meinem derzeitigen Kenntnisstand ist es so, dass im Falle dessen, dass ich die Immobilie als Privatperson erwerben würde die Immobilie zum Teil des Betriebsvermögens würde und ich die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt beim Verkauf voll versteuern müsste. Gleichzeitig würde diese Variante den Nachteil bergen, dass ich die Immobilie nur mit 3% p.a. steuerlich geltend machen könnte.

Deshalb bin ich auf die Möglichkeit aufmerksam geworden, dass es in dieser Konstellation eine sinnvolle Option sein könnte die Immobilie über eine vermögensverwaltende Gmbh zu erwerben deren Geschäftsführer ich wäre. Die Vorteile welche ich dabei sehe:

- Ich könnte die Jahresmiete des Unternehmens voll steuerlich geltend machen

- Ich müsste die Mieteinnahmen nur mit 15,85% in der vvGmbh versteuern + Kosten für Bilanzierung etc. (laut Recherche ca. 3000€ p.a.)

 

Mein Grundgedanke ist es dabei die Einnahmen der vvGmbh primär für eine "schnellere Tilgung" zu nutzen. Damit wäre das Objekt nach etwa 20 Jahren getilgt. Zusätzlich könnte ich die Mehreinnahmen aus dem Unternehmen (da ich die Jahresmiete steuerlich geltend machen kann anstatt nur die Afa von 3%) zur zusätzlichen Tilgung nutzen. Einige Fragen sind für mich aber offen geblieben:

- Gibt es für mich (in dem Moment ja Geschäftsführer und Privatperson) überhaupt die Möglichkeit zusätzliches Geld in die vvGmbh zu stecken mit dem einzigen Zweck den Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nach 10 Jahren sonderzutilgen?  

- Nachdem die Immobilie vollständig getilgt wurde, sollen die dortigen Einnahmen anschließend für einen Vermögensaufbau verwendet werden (ETFs, Aktien etc.), um dann später als Altersvorsorge genutzt zu werden. D.h. es ist nicht die Überlegung das Geld gleich zu entnehmen. Irgendwann im Alter wird aber der Zeitpunkt kommen wo auch ich dann das Unternehmen veräußern werde und von der Altersvorsorge welche ich mir in der vvGmbh aufgebaut habe leben möchte. Wie komme ich denn dann am geschicktesten an das Geld ran? Irgendwie muss ich ja eine meine Altersvorsorge kommen!?

- Wie gestaltet es sich steuerlich wenn ich dann später die Immobilie veräußern möchte? Ist es richtig, dass ich diese dann "nur" mit 25% versteuern muss? 

 

Eine grundlegende Frage ist natürlich ob diese Konstellation aus selbstgenutzter Gewerbeimmobilie und Geschäftsführer der vvGmbh welche die Immobilie besitzt in dieser Form überhaupt geht oder ob die Immobilie dann trotzdem als Betriebsvermögen herangezogen wird? Die Konsultation bei meinem Steuerberater war da nicht eindeutig. Dieser war der Meinung es könnte trotzdem als Betriebsvermögen herangezogen werden. Gleichzeitig ist es so, dass der derzeitige Inhaber aber genau diese Konstellation erfolgreich (!?) gewählt hat, sodass ich davon ausgehe, dass dies umsetzbar ist. Daraus resultiert eine weitere Frage:

- Wenn ich nicht die Immobilie direkt erwerbe, sondern die Gmbh erwerbe deren einziger Inhalt die Immobilie ist, würde dann die Grunderwerberssteuer wegfallen?

- Wenn dabei das einzige Problem sein sollte, dass nur die Immobilie enthalten ist, würde es etwas ändern wenn man beispielsweise irgendeine günstige Garage oder ähnliches in die Gmbh hineinkauft?

 

Zu guter Letzt bin ich auch auf die Möglichkeit gestoßen die Immobilie im Besitz einer Stiftung zu führen. Allerdings konnte ich dazu nur sehr unzureichende Informationen finden und würde mich über einen Link freuen wo man wirklichen Inhalt zu diesem Thema erhält. Alles was ich über google finden konnte war sehr oberflächlich. Hierzu ergeben sich folgende Fragen:

- Kann ich alleiniger Stifter (oder wie nennt sich der Besitzer/Geschäftsführer einer Stiftung?) sein?

- Wie lässt sich das ganze gestalten bzw. lässt es sich überhaupt gestalten für die Konstellation welche ich benötige?

Die Vorteile welche ich bei einer Stiftung gegenüber der vvGmbh sehe sind, dass die Kosten beim Steuerberater (Bilanzierung etc.) deutlich geringer sind, ich die Einnahmen ebenfalls nur mit 15,85% versteuern muss und beim späteren Verkauf (nach 10 Jahren versteht sich) den Veräußerungsgewinn nicht besteuern muss.

 

Die Option, dass einfach eine dritte Person meines Vertrauens die Immobilie erwirbt um eine Trennung zum Betriebsvermögen herzustellen besteht nicht! 

 

 

 

Ich würde mich sehr über kompetente Hilfestellung freuen! Ich habe das Gefühl selbst die Steuerberater sind auf diesem Gebiet leider nicht besonders gut bewandert.

 

Vielen Dank und freundliche Grüße

Michael

[TiloF88]

Wow, interessantes Thema. 

 

Schaut erstmal wie ein super Deal aus, wenn das keine Bruchbude ist und das Ertragspotential langfristig gehalten werden kann. 

 

Und natürlich kann man durch komplizierte Konstrukte manchmal Steuern sparen und am Ende unter dem Strich besser herauskommen. 

Aber damit kreiert man immer auch großen Aufwand und auch Kosten, die man nie komplett abschätzen kann. 

Und die gesetzliche Grundlage für die Steuervorteile kann sich auch immer ändern. 

 

Wenn du die Immobilie privat kaufst, hast du wohl den Vorteil, dass du sie nach 10 Jahren wieder steuerfrei verkaufen kannst, das ist in der GmbH nicht der Fall. 

 

Für alle steuerlichen Fragen ist ein Steuerberater aber der bessere Ansprechpartner als die Leute hier im Forum. 

Ich hab schon mal hier und da gehört, dass es sehr kompliziert werden kann, wenn die Immobilie als Betriebsvermögen betrachtet werden sollte. 

 

Meiner Schätzung nach kostet dich der jährliche Betrieb dieser GmbH mit einem guten Steuerberater (den du brauchst) mindestens 3.000€ pro Jahr + den zusätzlichen Aufwand den du persönlich hast. 

Da ist fast jeder Steuervorteil bei dieser Größe doch relativ schnell ausgeglichen. 

 

Das alles sind keine Empfehlungen oder Beratungen und ich weise darauf hin, dass auch alles, was ich hier schreibe, falsch sein könnte. Bitte unbedingt nur auf einen professionellen Steuerberater hören. Der Totalverlust ist möglich!

 

 

[MichLen]

Vielen Dank für die Rückmeldung! Leider scheinen mir die meisten Steuerberater da leider auch nur ungenügend informiert.

 

vor 27 Minuten von TiloF88:

Wenn du die Immobilie privat kaufst, hast du wohl den Vorteil, dass du sie nach 10 Jahren wieder steuerfrei verkaufen kannst, das ist in der GmbH nicht der Fall. 

 

 

Genau das ist der entscheidende Punkt weshalb ich auf ein oben beschriebenes Konstrukt ausweichen möchte. Es ist nämlich leider so, dass wenn ich gleichzeitig der Inhaber des Unternehmens und Besitzer der Immobilie bin (also Privatperson ohne Gmbh etc.) die Immobilie zum Betriebsvermögen gezählt wird und ich diese beim Verkauf (auch nach 10 Jahren) voll versteuern müsste. Das möchte ich tunlichst vermeiden. Manche lösen das wohl so, dass die Ehefrau die Immobilie erwirbt. Allerdings wird es dann im Falle einer Scheidung so richtig spaßig.

[TiloF88]

vor 22 Minuten von MichLen:

Vielen Dank für die Rückmeldung! Leider scheinen mir die meisten Steuerberater da leider auch nur ungenügend informiert.

 

 

Genau das ist der entscheidende Punkt weshalb ich auf ein oben beschriebenes Konstrukt ausweichen möchte. Es ist nämlich leider so, dass wenn ich gleichzeitig der Inhaber des Unternehmens und Besitzer der Immobilie bin (also Privatperson ohne Gmbh etc.) die Immobilie zum Betriebsvermögen gezählt wird und ich diese beim Verkauf (auch nach 10 Jahren) voll versteuern müsste. Das möchte ich tunlichst vermeiden. Manche lösen das wohl so, dass die Ehefrau die Immobilie erwirbt. Allerdings wird es dann im Falle einer Scheidung so richtig spaßig.

Naja, das halte ich schon für sehr kompliziert nur für diesen Zweck. 

Wenn du das Haus nur privat nutzt und auch keine steuerlichen Vergünstigungen für ein Arbeitszimmer oder ähnliches geltend machst, glaube ich, dass es gut möglich sein sollte, das Haus als Privatvermögen zu behandeln un die Steuerfreiheit zu behalten. 

 

Was natürlich nicht geht: Erst das Arbeitszimmer absetzen und Steuern sparen und am Ende bestreiten, dass das Haus für den Betrieb genutzt werde.

 

Frag deinen Steuerberater doch mal, ob es nicht möglich sein sollte das Haus einfach nur privat und in keiner Weise betrieblich zu nutzen, das sollte dann relativ einfach sein. 

[vanity]

vor 7 Minuten von TiloF88:

... das Haus einfach nur privat und in keiner Weise betrieblich zu nutzen ...

... könnte bei einer Gewerbeimmobilie (siehe Threadtitel) schwerfallen.

[gretex]

Meiner unverbindlichen Meinung nach, solltest du das Konzept der Schwesterkapitalgesellschaften wählen, dh. 2 GmbHs mit identischem Gesellschafterkreis. Die operative GmbH mietet die Immobilie (Grenze für Gewerbesteuerabzugsfähigkeit der Mietausgaben beachten!) von der vermögensverwaltenden GmbH. Alle anderen Konstrukte: Einzelunternehmen operativ, Immobilie in der GmbH führen zur Betriebsaufspaltung welche bei Beendigung eine steuerliche Überraschung parat hält.

Mache ich seit Jahren so. Die Versteuerung eines etwaigen Verkaufsgewinns wird auch nur mit 15,6% besteuert. Innerhalb einer Holding wäre aber selbst das steuerfrei. Dann wird aber eine dritte Gesellschaft notwendig. Im web gibt es eine ganz gute Zusammenfassung. Stichwort Immobilien und Schwesterkapitalgesellschaften suchen.

 

[TiloF88]

vor 16 Minuten von vanity:

... könnte bei einer Gewerbeimmobilie (siehe Threadtitel) schwerfallen.

Da hast du Recht! Das verändert die Situation gewaltig!

 

Ich würde da einen sehr guten Steuerberater konsultieren!

Wenn dessen Rat noch nicht klar genug ist, würde ich ihn um weitere Erklärung bitten oder einen anderen Steuerberater suchen. 

 

Ich kann nur dazu raten, dass ich im Zweifel die einfachere Lösung der steueroptimierten komplizierten Lösung vorziehen würde. 

 

Das geht über meine Hutschnur um ehrlich zu sein und wahrscheinlich auch über die Hutschnur der meisten User hier und man sollte auch nicht zu viel Steuerrat online einholen. Auch Leute, die sich um seriöse Beitrage bemühen und den Anschein von hohem Fachwissen vermitteln, könnten dir am Ende Halbwissen oder Falschwissen vermitteln. 

 

Das Thema ist aber natürlich trotzdem interessant und ich werde mir die kommenden Antworten gespannt durchlesen!

[Laser12]

Moin,

 

der Ansatz, die Immobilie im gewerbesteuerfreien und nach 10 Jahren nicht ESt-pflichtigen Bereich zu halten, ist grundsätzlich richtig. Das ist eine Standardaufgabe für einen Steuerberater.

 

Ein Großteil Deiner Aussagen hört sich haarsträubend an. Du kannst nicht erwarten, dass hier im Forum sämtliche Falschaussagen korrigiert werden.

Irgendwie fühlt sich der Fall für mich wie einer der von beratungsresistenten Mandanten an, die aufgrund einiger Artikel in Zeitschriften wie "Brigitte" sowieso alles besser wissen.

 

Für die Frage, ob die Übernahme wirtschaftlich Sinn macht bzw. ob Kauf oder Miete sinnvoll ist, gibst Du nicht genug Daten an.

[MichLen]

vor 54 Minuten von Laser12:

Moin,

 

der Ansatz, die Immobilie im gewerbesteuerfreien und nach 10 Jahren nicht ESt-pflichtigen Bereich zu halten, ist grundsätzlich richtig. Das ist eine Standardaufgabe für einen Steuerberater.

 

Ein Großteil Deiner Aussagen hört sich haarsträubend an. Du kannst nicht erwarten, dass hier im Forum sämtliche Falschaussagen korrigiert werden.

Irgendwie fühlt sich der Fall für mich wie einer der von beratungsresistenten Mandanten an, die aufgrund einiger Artikel in Zeitschriften wie "Brigitte" sowieso alles besser wissen.

 

Für die Frage, ob die Übernahme wirtschaftlich Sinn macht bzw. ob Kauf oder Miete sinnvoll ist, gibst Du nicht genug Daten an.

Vielen Dank für deinen Kommentar. Ich suche lediglich nach einer geeigneten Möglichkeit die Immobilie zu erwerben, sie selbst gewerblich nutzen und beim späteren Verkauf nicht voll versteuern zu müssen. Mein Steuerberater konnte mir hierzu leider keine Lösung aufzeigen. Vielleicht ist er auch einfach nicht besonders bewandert auf diesem Gebiet. Ich erwarte nicht, das hier sämtliche Fragen vollumfänglich geklärt werden, hoffe aber Antworten auf einzelne Fragen und neuen fachlichen Input zu bekomen. Mit diesem Wissen kann ich dann vielleicht meinen Steuerberater auf die Lösung bringen. 

 

Welche Daten möchtest du denn zur Verfügung gestellt bekommen, um eine Einschätzung abzugeben ob der Kauf sinnvoll wäre?

 

Zitat

Meiner unverbindlichen Meinung nach, solltest du das Konzept der Schwesterkapitalgesellschaften wählen, dh. 2 GmbHs mit identischem Gesellschafterkreis. Die operative GmbH mietet die Immobilie (Grenze für Gewerbesteuerabzugsfähigkeit der Mietausgaben beachten!) von der vermögensverwaltenden GmbH. Alle anderen Konstrukte: Einzelunternehmen operativ, Immobilie in der GmbH führen zur Betriebsaufspaltung welche bei Beendigung eine steuerliche Überraschung parat hält.

Mache ich seit Jahren so. Die Versteuerung eines etwaigen Verkaufsgewinns wird auch nur mit 15,6% besteuert. Innerhalb einer Holding wäre aber selbst das steuerfrei. Dann wird aber eine dritte Gesellschaft notwendig. Im web gibt es eine ganz gute Zusammenfassung. Stichwort Immobilien und Schwesterkapitalgesellschaften suchen.

Vielen Dank! Dieses Modell werde ich mir mal näher anschauen. Das eigentliche Unternehmen sollte eigentlich keine Gmbh sein. Es handelt sich dabei um einen freien Beruf. Würde das dann bedeuten es käme zur Betriebsaufspaltung welche dann bei Beendigung steuerliche Überraschungen parat hältso wie du beschrieben hast? Welche Überraschungen wären das?

 

 

[stummlfumml]

Für den Betrieb eines Gewerbes nutzt man niemals eigene Immobilien, eben genau aus diesem Grund, dass die gewerbliche Tätigkeit die Immobilie immer infiziert und man diese niemals wieder steuerfrei veräußert bekommt. So zumindest die Aussage meines damaligen Steuerrechtprofessor, der auch als Steuerberater tätig ist. Eigene Immobilien benutzen nur Leute, die Liebhaberei betreiben, um so nicht noch zusätzlich Mietausgaben zu haben, die dann nicht einmal steuerlich geltend gemacht werden können. Wenn Du z.B. durch die Münchner Innenstadt läufst und dort einen Laden mit politisch korrekten Kinderbüchern für polyamore vegane Akademikerkinder im Alter 1-2,5 siehst, dann kannst Du davon ausgehen, dass die keine Gewinnerziehlungsabsicht haben und tatsächlich in ihrer eigenen Immobilie sitzen. Einen der beiden Fälle wird Dir das Finanzamt unterstellen: Liebhaberei oder dass die Immobilie Betriebsvermögen ist.

 

Bei einer echten gewerblichen Nutzung immer eine andere Immobilie anmieten und die eigene vermieten! Eine Spielart wäre es noch, wenn Du jemanden in einer ähnlichen Situation findest, dann könnt ihr zumindest quervermieten und behaltet die Steuerfreiheit bei der privaten Veräußerung nach 10 Jahren.

[MichLen]

@stummlfumml Es handelt sich um einen freien Beruf bei dem keine Gewerbesteuer anfällt. Dennoch würde die Immobilie zum Betriebsvermögen gehören wenn ich diese als Privatperson (ohne Umwege der Gmbh etc.) erwerben würde und der Veräußerungsgewinn müsste später beim Verkauf mit der Einkommensteuer versteuert werden. 

Die Überlegung die Immobilie zu erwerben rührt daher, dass ich vorhabe das Unternehmen die nächsten 20-30 Jahre an diesem Standort fortzuführen und anstatt die Miete in Höhe von 41 t€ jährlich zu zahlen den Betrag zum tilgen des Kredits und zahlen der Zinsen nutzen möchte. Wenn ich also den Kaufpreis von 580 t€ nehme und die Kaufnebenkosten von ca. 10% komme ich auf etwa 640 t€. Nehme ich noch 20% dazu welche in dem Zeitraum fällig würden für Reparaturen und Instandhaltung bin ich bei 760t€. Wenn ich die Immobilie für die nächsten 20 Jahre mieten würde (vermutlich eher länger), habe ich schon davon profitiert.

Oder hat sich da ein Denkfehler eingeschlichen?

[bobby13]

Durch diese Konstruktion verschiebst du ein bisschen die Steuerlast in die Zukunft, denn wenn du irgendwann an das Geld möchtest, musst du noch die Kapitalertragssteuer darauf zahlen.

 

Im Betriebsvermögen gibt es noch die Thesaurierungsrücklage nach §34a EStG. Die ist zwar etwas unbeliebt, aber damit kannst du deinen Steuersatz teilweise auf 25% drücken.

Also hätte die GmbH einen "Vorteil" von 10%.

 

Bei den momentan niedrigen Zinsen und den hohen Nebenkosten der GmbH ist die Einsparung also nicht so groß (vielleicht sogar nicht vorhanden). 

Vielleicht wollte dich deine Steuerberater auch nur davor bewahren.

[stummlfumml]

Die Absicht dahinter habe ich schon verstanden, ist schließlich der Standardgedankengang von Laien. Aber so wie Du schon sagst, führt das immer dazu, dass die Immobilie Betriebsvermögen wird und spätere Veräußerungsgewinne zu versteuern sind und Du den Tilgungsanteil des Kredits nicht geltend machen kannst. Beim Mieten hast Du hingegen den Vorteil, dass Du die Mietausgaben als Betriebsausgabe steuerlich geltend machen kannst, was für den Ausschüttungsfall rund 20.000€ mehr an Nachsteuergewinn pro Jahr bedeutet. Dazu hast Du auch nicht das hohe zusätzliche Risiko von (vermutlich größtenteils fremdfinanzierten) 640.000€ Kreditschulden. Der einzig nicht-negative Aspekt, den ich sehe, ist, dass die Immobilie in deinem Fall beim Erwerb zumindest keine stillen Reserven enthält, die ebenfalls bei der Veräußerung zu versteuern sind. 

 

Beim Vergleich Mieten vs. Kaufen für eigenen Gewerbebetrieb wirst Du in Deutschland steuerlich immer zum Mieten gedrängt werden, das ist vom Gesetzgeber einfach so gewollt und damit musst Du leben. Wo sich eine Betrachtung lohnen kann, ist Mieten vs. Kaufen zur Fremdvermietung+anderes Objekt mieten. Das hat dann allerdings nichts mehr mit Deinen ursprünglichen Vorhaben zu tun.  

 

 

[gretex]

Meine Meinung zu dem Thema ist völlig anders, allerdings basiert sie auch auf der Erfahrung die ich im Münchener Raum gemacht habe. Du solltest auf jeden Fall deine Gewerbeimmobilie selber über eine GmbH besitzen. Hier wird immer davon ausgegangen, dass du diese selber im Betriebsvermögen hältst. Das ist aus offensichtlichen Gründen unvorteilhaft.

Gewerbeimmoblien anzumieten bedeutet jemand anderem einen Vervielfältiger von 15-20 zu ermöglichen, dh. eine Rendite von 5-7%. Gleichzeitig hast du bei guter Bonität aktuell Refinanzierungszinssätze von 1-2%.

Du hast gleichzeitig die Möglichkeit eine Miete im oberen Bereich (Fremdvergleichsprinzip) zu vereinbaren und somit Überschüsse in deine Immo-GmbH zu verschieben. Dort ist der Steeursatz immer besser als im operativen Unternehmen.

Das Thema mit der Betriebsaufspaltung kann ich nicht korrekt wiedergeben, das ist was für den Steueranwalt. Es hängt aber nicht mit dem Entstehen der Betriebsaufspaltung zusammen, sondern mit deren Beendigung, die häufig "aus Versehen" erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt werden scheinbar stille Reserven aufgelöst und es folgt eine Steuerlast. Wie gesagt, die Details dazu habe ich nicht mehr im Kopf, aber die Worte vom Steueranwalt schon noch: "Schwesterkapitalgesellschaften oder gar nicht". Ich kann dir auf jeden Fall empfehlen es auch in deiner Größenordnung zu machen. Steuerberater sind keine Steueroptimierer und häufig die falschen Ansprechpartner. Sauge das Wissen aus dem Web auf, kalkuliere deine Tilgung usw. durch und lasse es dann vom Steuerfachanwalt ausarbeiten.

Für den steuerlich nicht-kriminellen Mittelstand ist das eine der letzten Möglichkeiten enorme Vermögenszuwächse zu generieren.