Gerd Kommer - Risiko Immobilien vs. Aktien

[Schwachzocker]

vor 6 Minuten von Columbus83:

Das sollte man meines Erachtens trennen, da wir sonst Äpfel mit Birnen und Bananen vergleichen....

Na und? Dann vergleichen wir eben Äpfel, Birnen und Bananen. Warum nicht?

 

vor 7 Minuten von Columbus83:

...Mit einer selbstbewohnten Immobilie gehen die Leute anders um, als mit einer Kapitalanlage.

Na und? Die haben trotzdem eine Rendite. Und die fließt mit in den Durchschnitt ein.

[hund555]

vor 9 Minuten von Columbus83:

Das sollte man meines Erachtens trennen, da wir sonst Äpfel mit Birnen und Bananen vergleichen. Mit einer selbstbewohnten Immobilie gehen die Leute anders um, als mit einer Kapitalanlage.

Ist richtig, allerdings sehe ich auch beim Herr Kommer hier keine Unterscheidung. Alleine schon dass man durch Mietersparnis bei eigener Immobilie keine Steuern zahlt, wird bei ihm auch nirgendswo erwähnt. (Die hohen Kaufkosten werden aber berücksichtigt)

[Schildkröte]

vor 11 Minuten von Columbus83:

Das sollte man meines Erachtens trennen, da wir sonst Äpfel mit Birnen und Bananen vergleichen. Mit einer selbstbewohnten Immobilie gehen die Leute anders um, als mit einer Kapitalanlage.

 

Zwischen schwarz und weiß gibt es immer noch grau bzw. die Grenzen sind fließend. Man kann in einer eigenen Immobilie wohnen und auf eine Wertsteigerung setzen. Zumindest sollte das eingesetzte Kapital erhalten bleiben bzw. auf jeden Fall nicht zu sehr an Wert verlieren - denn im Alter (Kinder sind aus dem Haus, man will nicht mehr wegen jedem Driss mit dem Auto wohin, barrierefreies wohnen etc.) wird man die bisher genutzte Immobilie womöglich verkaufen und in eine altersgerechte Immobilie ziehen. Sowohl der Kauf einer neuen Immobilie als auch die Unterbringung in einem Pflegeheim kosten Geld.

[Schwachzocker]

vor 2 Minuten von hund555:

Ist richtig, allerdings sehe ich auch beim Herr Kommer hier keine Unterscheidung. Alleine schon dass man durch Mietersparnis bei eigener Immobilie keine Steuern zahlt, wird bei ihm auch nirgendswo erwähnt. (Die hohen Kaufkosten werden aber berücksichtigt)

Die Steuern werden deshalb nicht berücksichtigt, weil es keinen Einfluss auf das Risiko der Anlageklasse hat. Und nur darum ging es. Das hast Du halt noch immer nicht verstanden.

[Sascha.]

Immobilien vs. Aktien....

Ich denke eine günstige selbstgenutzte Immobilie macht Sinn, solange man nicht damit spekuliert.

Die selbstgenutzte Immobilie muss sich halt für einen selber lohnen. Man sollte eine Immobilie erwerben, in der man selber bis zum Ende leben möchte.

Insbesondere sollte kein Gewinn beim Verkauf erwartet werden.

Die Makler in den Städten erzählen den Käufern ja gerne, dass man die Immobilie später jederzeit mit Gewinn wieder verkaufen kann.

Diesen Optimismus teile ich nicht. Dafür gibt es nie eine Garantie.

Die Bevölkerung altert immer schneller. Es kommen weniger junge Leute nach, als alte ihre Häuser verkaufen müssen.

Auch die Hauskäufer altern immer mehr (https://news.immowelt.de/n/2445-durchschnittsalter-40-immobilienkaeufer-werden-immer-aelter.html)

Ich frage mich momentan, wer in 40 Jahren diese ganzen Häuser und Wohnungen bewohnen soll, b.z.w. diese Häuser den alten Leuten abkaufen soll, wenn sie ins Pflegeheim kommen.

 

Ich fürchte die ganze Sache wird ähnlich laufen wie heute mit den Häusern auf dem Land.

Hier bekommt man renovierte Häuser für 80.000€ und ungedämmte Häuser mit alter Heizung und Fenstern die man selber renovieren muss für ca. 10.000-20.000€.

Wer auf eine Zwangsversteigerung wartet kann auch für 5.000€ ein solides unrenoviertes Haus bekommen.

Einfach weil es keine Jugend gibt, welche die Häuser übernehmen werden.

 

Mit Blick auf die demografische Entwicklung gehe ich davon aus, dass das mit Sicherheit ab 2035 - 2045 auch in den Städten so kommen wird.

 

Ich selber übernehme in den nächsten Jahren das Haus meiner Eltern. (Vertrag wird gerade vom Notar vorbereitet)

Der Unterhalt des Hauses wird ein wenig teurer sein, als meine Miete, welche ich jetzt bezahle. Aber dafür auch größer in der Wohnung und mit großem Grundstück.

Das sind die Mehrkosten mir wert. Ich habe vor, bis ich irgendwann evtl. ins Pflegeheim komme, dort zu wohnen.

Ich sehe kaum Möglichkeiten das Haus später einmal zu verkaufen. Was daraus werden soll, wenn ich nichtmehr bin oder ich ausziehen muss, ist mir völlig unklar.

Dauert aber auch noch. Bin ja noch keine 40 .

 

Vermutlich wird bis dahin die Einwohnerzahl des Dorfs auf die Hälfte geschrumpft sein.

Aber wer weiß schon, was in 40 Jahren sein wird.....

[hund555]

vor 6 Minuten von Schwachzocker:

Die Steuern werden deshalb nicht berücksichtigt, weil es keinen Einfluss auf das Risiko der Anlageklasse hat. Und nur darum ging es. Das hast Du halt noch immer nicht verstanden.

Ich habe schon mal geschrieben, dass ich mich nicht nur auf diesen Artikel beziehe, sondern seine gesamten Aussagen, die gegen Immobilien tendieren, bewerte. Und da zählt er eben diese Punkte nicht auf.

Und durch Steuern sinkt meine Nettorendite. Risiko-Ertrags-Verhältnis muss immer berücksichtigt werden.

 

Und hör bitte auf mit diesen arroganten "das hast du halt noch immer nicht verstanden" auf!

Wer in diesem Forum viel nicht verstanden hat, bist du!

 

[ueberdax]

vor 47 Minuten von Schildkröte:

 

Volatilität ist nicht gleich Risiko....Bei Immobilien ist die Vola erheblich geringer als bei Aktien...

Natürlich ist die Vola ein Maß für das Risiko von Kursschwankungen.

Wie bekommt man bei einer best. Immo (gibts da auch "Börsenkurse" im Sekundentakt?) die Vola berechnet?

[DrFaustus]

vor 1 Minute von ueberdax:

Natürlich ist die Vola ein Maß für das Risiko von Kursschwankungen.

Wie bekommt man bei einer best. Immo (gibts da auch "Börsenkurse" im Sekundentakt?) die Vola berechnet?

Glaubst du Vola wird "im Sekundentakt" gemessen?

[ueberdax]

vor 8 Minuten von DrFaustus:

Glaubst du Vola wird "im Sekundentakt" gemessen?

Geht nicht ums "Glauben", sondern um die Möglichkeit der Berechnung. Die ist bei Aktien wegen der quasi fortlaufenden Kursbildung einfacher/genauer. Bei Immos hat man da Probleme.

 

PS: Im übrigen wäre nicht Sekundentakt für börsengehandelte Optionen / Warrants etwas ungünstig. Siehe auch VDAX, VIX, etc.

 

PPS: Wie berechnet man die Vola bei einer best. Immo? Ist der Wert im Vgl. zu Vola bei Aktien genauer?

[DrFaustus]

Gerade eben von ueberdax:

Geht nicht ums "Glauben", sondern um die Möglichkeit der Berechnung. Die ist bei Aktien wegen der quasi fortlaufenden Kursbildung einfacher/genauer. Bei Immos hat man da Probleme.

Nochmal die Frage konkreter:

Glaubst du die Vola bei Aktien wird anhand von sekündlichen Kursschwankungen errechnet?

[Sascha.]

Die Volatilität kannst du sowiso nur ins Nachhinein berechnen.

Ein Haus ist meiner Meinung nach wesentlich volatiler als Aktien. Weil es darauf ankommt einen Käufer zu finden, der einen hohen Preis dafür zahlt.

Das geht bei Aktien einfach. Der Kurs ist der Preis den man momentan bekommt.

Beim Haus muss man selber Werbung machen u.s.w. Und selbst dann findest du heute vielleicht jemanden, der dir 120.000€ gibt und morgen jemanden, der dir nur 60.000€ geben will/kann.

Wie willst du jetzt die Volatilität berechnen?

Höchster Preis im Januar gegen höchsten Preis im Februar oder höchster Preis 2018 gegen höchsten Preis 2019 könntest du rechnen.

Je länger der Zeitraum der einzelnen Messungen, je weniger volatil sollte das Haus werden. Wenn du die Volatilität im Tagesrythmus misst, wird das Haus extremst Volatil sein.

 

Beim Haus sind auch die Kaufnebenkosten viel größer, sodas man schon direkt nach dem Kauf direkt einen großen Verlust im Wert realisieren muss, der auch zur Volatilität gehört.

Und das man jederzeit einen Käufer für ein Haus findet ist auch eher Wunschdenken. Vielleicht kaufst du heute ein Haus für 250.000€ und morgen findest du erstmal garkeinen Käufer. Dann ist das Haus 0€ wert oder 250.000€?

 

Ist bei Aktien aber genauso. Aktien die kaum gehandelt werden sind meisstens auch viel volatiler als die Blue Chips.

[Schwachzocker]

vor 18 Minuten von hund555:

Ich habe schon mal geschrieben, dass ich mich nicht nur auf diesen Artikel beziehe, sondern seine gesamten Aussagen, die gegen Immobilien tendieren, bewerte. Und da zählt er eben diese Punkte nicht auf.

Und durch Steuern sinkt meine Nettorendite. Risiko-Ertrags-Verhältnis muss immer berücksichtigt werden.

 

Und hör bitte auf mit diesen arroganten "das hast du halt noch immer nicht verstanden" auf!

Wer in diesem Forum viel nicht verstanden hat, bist du!

 

Jetzt kapiere bitte wenigstens, dass Du auf Grundbesitz Steuern zahlst, wenigstens das.

[Columbus83]

 

vor 33 Minuten von Schildkröte:

 

Zwischen schwarz und weiß gibt es immer noch grau bzw. die Grenzen sind fließend. Man kann in einer eigenen Immobilie wohnen und auf eine Wertsteigerung setzen. Zumindest sollte das eingesetzte Kapital erhalten bleiben bzw. auf jeden Fall nicht zu sehr an Wert verlieren - denn im Alter (Kinder sind aus dem Haus, man will nicht mehr wegen jedem Driss mit dem Auto wohin, barrierefreies wohnen etc.) wird man die bisher genutzte Immobilie womöglich verkaufen und in eine altersgerechte Immobilie ziehen. Sowohl der Kauf einer neuen Immobilie als auch die Unterbringung in einem Pflegeheim kosten Geld.

Es soll aber explizit ein Schwarz-Weiß-Vergleich in diesem Thread diskutiert werden. Dass in der Realität viele vermögende Menschen sowohl Immobilien als auch Aktien besitzen, spielt bei dieser Diskussion hier keine Rolle. Es soll der Extremvergleich "alles auf eine Karte" diskutiert werden.

[DrFaustus]

vor 11 Minuten von Sascha.:

Die Volatilität kannst du sowiso nur ins Nachhinein berechnen.

Ein Haus ist meiner Meinung nach wesentlich volatiler als Aktien. Weil es darauf ankommt einen Käufer zu finden, der einen hohen Preis dafür zahlt.

DAS ist mal eine sehr exklusive Ansicht.

vor 11 Minuten von Sascha.:

Das geht bei Aktien einfach. Der Kurs ist der Preis den man momentan bekommt.

Beim Haus muss man selber Werbung machen u.s.w. Und selbst dann findest du heute vielleicht jemanden, der dir 120.000€ gibt und morgen jemanden, der dir nur 60.000€ geben will/kann.

Wie willst du jetzt die Volatilität berechnen?

Und was hat das genau mit der Vola zu tun?

Wenn ich bei der VW eine Kauforder für 10 EUR in den Markt lege, ändert das was am Kurs?

 

vor 11 Minuten von Sascha.:

Höchster Preis im Januar gegen höchsten Preis im Februar oder höchster Preis 2018 gegen höchsten Preis 2019 könntest du rechnen.

Je länger der Zeitraum der einzelnen Messungen, je weniger volatil sollte das Haus werden. Wenn du die Volatilität im Tagesrythmus misst, wird das Haus extremst Volatil sein.

Unsinn.

 

[reko]

vor 8 Minuten von Columbus83:

Es soll aber explizit ein Schwarz-Weiß-Vergleich in diesem Thread diskutiert werden. Dass in der Realität viele vermögende Menschen sowohl Immobilien als auch Aktien besitzen, spielt bei dieser Diskussion hier keine Rolle. Es soll der Extremvergleich "alles auf eine Karte" diskutiert werden.

Das kann ich aus den Eröffnungspost nicht herauslesen

Zitat

Ich bin der Meinung, dass das Risiko bei - vor allem eigengenutzte - Immobilie viel tiefer ist als bei Aktien, das sehen wohl Banken genauso.

 

[Columbus83]

vor 15 Minuten von reko:

Das kann ich aus den Eröffnungspost nicht herauslesen

 

 

Ok, was genau soll hier im Thread verglichen werden? Mein letzter Stand war, es soll der Immobilieninvest vs. Aktieninvest für die Risikoabschätzung verglichen werden. Die Behauptung von Kommer lautet, ein Immobilieninvest ist nicht risikoärmer als ein Aktieninvest in Form von ETFs.

[Sascha.]

vor 32 Minuten von DrFaustus:

Wenn ich bei der VW eine Kauforder für 10 EUR in den Markt lege, ändert das was am Kurs?

Wenn du der Einzige bist, der über einen längeren Zeitraum 10€ für die Aktie bietet und nun irgendwer der in Insolvenz geht deine Aktien verkaufen MUSS, kann das durchaus den Kurs extrem beeinflussen.

Das nennt man dann starke Volatilität. Passiert z.B. wenn gerade eine Börsen-Crash ist.

vor 32 Minuten von DrFaustus:

Und was hat das genau mit der Vola zu tun?

Im Grunde genommen ist genau das Volatilität.

 

(Definition Volatilität: Ausmaß der Schwankung von Preisen innerhalb einer kurzen Zeitspanne)

Wobei "kurze Zeitspanne" ein dehnbarer Begriff ist .

Gerade bei Häusern macht wie oben beschrieben eine Zeitspanne von Tagen keinen Sinn, weil am Markt weniger gehandelt wird.

 

Ich kann ja auch nicht sagen: "Meine Aktien sind solange nicht volatil, wie ich nicht damit handele."

Die Volatilität meines Hauspreises müsste ich ermitteln, indem ich die Preise etwa gleicher Häuser ermittle, die in den letzten Tagen verkauft wurden, wenn ich es ähnlich wie die Volatilität am Aktienmarkt berechnen will.

 

Wenn ich das mache werde ich auch Preise von z.B. Häusern in Zwangsversteigerungen u.s.w. dabei haben und dann habe ich eine sehr hohe Volatilität am Immobilienmarkt.

[DrFaustus]

vor 1 Minute von Sascha.:

Wenn du der Einzige bist, der über einen längeren Zeitraum 10€ für die Aktie bietet und nun irgendwer der in Insolvenz geht deine Aktien verkaufen MUSS, kann das durchaus den Kurs extrem beeinflussen.

Das nennt man dann starke Volatilität. Passiert z.B. wenn gerade eine Börsen-Crash ist.

Im Grunde genommen ist genau das Volatilität.

Nein, Vola wird anhand der festgestellten Kurse bemessen.

vor 1 Minute von Sascha.:

 

(Definition Volatilität: Ausmaß der Schwankung von Preisen innerhalb einer kurzen Zeitspanne)

Bingo! Nicht Angeboten! Preisen!

vor 1 Minute von Sascha.:

Wobei "kurze Zeitspanne" ein dehnbarer Begriff ist .

Gerade bei Häusern macht wie oben beschrieben eine Zeitspanne von Tagen keinen Sinn, weil am Markt weniger gehandelt wird.

 

[hund555]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Jetzt kapiere bitte wenigstens, dass Du auf Grundbesitz Steuern zahlst, wenigstens das.

Und? Was hat das eine mit dem anderen zu tun?

Diese Steuer zahlen die Mieter auch, die ist nämlich umlagefähig. Der Mieter zahlt aber indirekt noch die Steuern für die Miete die der Vermieter bekommt (natürlich nur wenn der Vermieter nach GV Rechnung noch was zu versteuern hat, was im Normalfall der Fall ist), der Eigenheimbesitzer aber nicht.

 

Wenn du nicht in angemessenen Ton unterhalten kannst, dann lass bitte in Zukunft meine Beiträge unkommentiert stehen!

[Schildkröte]

vor 1 Stunde von Sascha.:

Mit Blick auf die demografische Entwicklung gehe ich davon aus, dass das mit Sicherheit ab 2035 - 2045 auch in den Städten so kommen wird.

 

Danke für Deine Einschätzung. Historisch gesehen gibt es immer mal wieder eine Landflucht, momentan boomen eher die Städte (raus aus den Kartoffeln, rein in die Kartoffeln). Ich denke, dass die demographische Entwicklung früher oder später auch die Städte betrifft. Unter Investmentaspekten würde ich daher nur in gute Innenstadtlagen investieren. Neben der demographischen Entwicklung würde ich außerdem noch die Zunahme von Heimarbeit berücksichtigen. Nimmt man noch hinzu, dass pendeln stressig ist und vom Staat immer unattraktiver gemacht wird (überfüllte und unpünktliche Züge, überfüllte Straßen, Erhöhung der CO2-Steuer, Einführung von Umweltspuren etc.), könnte das eine erneute Landflucht begünstigen. Zwar wird dies den demographischen Wandel im ländlichen Raum nur dämpfen. Jedoch könnte es wie steigende Zinsen den Immobilienboom in den Städten leicht kippen.

[Schildkröte]

vor 1 Stunde von ueberdax:

Natürlich ist die Vola ein Maß für das Risiko von Kursschwankungen.

Wie bekommt man bei einer best. Immo (gibts da auch "Börsenkurse" im Sekundentakt?) die Vola berechnet?

 

Kursschwankungen sind für Dich ein Risiko? Wenn ein Unternehmen mit großer Wahrscheinlichkeit nicht pleite geht und der Kurs in einer gewissen Bandbreite um den inneren Wert schwankt, wo ist dann das Risiko? Im Gegenteil, im unteren Bereich der Bandbreite stellt die Schwankung sogar eine gute Chance für einen Kauf (sowie im oberen Bereich für einen Verkauf) dar. Die (in schlechten Lagen erheblich) niedrigere Liquidität von Immobilien wurde bereits erwähnt. Aber Du kannst Dir ja mal einen Spaß machen: Geht mal vor Dein Haus und frag die vorbeikommenden Leute, was sie Dir für Dein Haus zahlen würden. Schon hast Du an dem Tag eine wesentlich höhere Volatilität für Dein Haus als die durchschnittliche Vola am Aktienmarkt.

[ueberdax]

vor 44 Minuten von Schildkröte:

 

Kursschwankungen...frag die vorbeikommenden Leute

Die Vola ist unstrittig ein Maß für das Risiko von Kursschwankungen. siehe Dr. google et al.

Die Vola wird übrigens keinesfalls per Meinungsumfrage/Demoskopie ermittelt.

 

vor 2 Stunden von DrFaustus:

 

Nochmal die Frage konkreter:

Glaubst du die Vola bei Aktien wird anhand von sekündlichen Kursschwankungen errechnet?

Wie schon gesagt, ist dies keine Glaubensfragen, sondern eine der Möglichkeit.

Es gibt sicher auf der Welt irgendwen, der irgendeine Vola im Sekundentakt (wenn es ums Erbsenzählen geht: Berechnungsintervall ist Bruchteil eines Tages) berechnet.

[reko]

vor 41 Minuten von Schildkröte:

Ich denke, dass die demographische Entwicklung früher oder später auch die Städte betrifft.

Dabei muss man auch die Zuwanderung berücksichtigen.

DE wird zum Einwanderungsland werden müssen. Deutschland braucht Fachkräfte, weltweit gibt es genügend. Wer hier arbeiten will, der wird bevorzugt in Regionen mit guten Verdienstmöglichkeiten ziehen.

 

Ein anderer Punkt:  die Haushalte werden kleiner, die Wohnfläche pro Person immer größer.

[Sascha.]

vor 20 Minuten von reko:

DE wird zum Einwanderungsland werden müssen. Deutschland braucht Fachkräfte, weltweit gibt es genügend. Wer hier arbeiten will, der wird bevorzugt in Regionen mit guten Verdienstmöglichkeiten ziehen.

Die Firmen brauchen keine "Fachkräfte" an sich.

Wir brauchen Fachkräfte, die in vielen Bereichen längeren Arbeitszeiten wie im Ausland für weniger Geld in kauf nehmen wollen.

Ich habe da erhebliche Zweifel, das da viele kommen werden.

Beim Pflegepersonal, Ärzten u.s.w. sind Arbeitszeiten und Bezahlung mitlerweile so schlecht, das man selbst ausserhalb der EU kaum noch jemanden findet, der zu den Bedingungen hier arbeiten möchte.

 

Der Fachkräftemangel besteht nur für Stellen die ohnehin, wegen schlechter Bezahlung, schlechten Arbeitsbedingungen und doofen Arbeitszeiten, niemand besetzen möchte.

 

vor 20 Minuten von reko:

Ein anderer Punkt.  Die Haushalte werden kleiner. Die Wohnfläche pro Person immer größer.

Die Haushalte werden kleiner und die Wohnfläche pro Person größer, weil eben viele Gebäude da sind, aber keine Personen, welche dort leben wollen.

In meinem Elternhaus haben vor 20-30 Jahren 7 Personen gelebt. Jetzt sinds noch 2.

Bald sinds wieder 4.

Und wenn ich 70 bin wohne ich vermutlich dort alleine.

Wenn ich dann sterbe wohnen dort 0.

Dann wird es warscheinlich wegen mangelnder Nachfrage abgerissen.

 

Das die Fläche pro Person immer größer wird zeigt doch eigentlich nur, das Wohnraum zur Verfügung steht, der sich auf immer weniger Personen verteilt.

 

 

[hund555]

vor 24 Minuten von Sascha.:

Der Fachkräftemangel besteht nur für Stellen die ohnehin, wegen schlechter Bezahlung, schlechten Arbeitsbedingungen und doofen Arbeitszeiten, niemand besetzen möchte.

Nein, es gibt auch zu wenig Richter, Ingenieure, Informatiker, etc. mit guten Arbeitsbedingungen, guter Bezahlung und guten Arbeitszeiten.

Aber das ist jetzt OT, also bitte nicht weiter ausbreiten.