Gerd Kommer - Risiko Immobilien vs. Aktien

[Schildkröte]

vor 8 Stunden von s1lv3r:

... und deswegen sollte jetzt jeder Immobilien in der Münchener Innenstadt kaufen? Kann ja auch nicht funktionieren. 

 

Ich will dir (und anderen hier) auch nicht die Fähigkeit absprechen entsprechende Überrendite-Immobilien zu identifizieren, aber Kommer schreibt sein Buch halt für die Allgemeinheit und deswegen ist die Geschichte mit "es kommt auf den Einzelfall an" halt ein Nicht-Argument (denn das gilt für jede Anlage zu jeder Zeit!). Grundlage für eine Diskussion über die Richtigkeit von Kommers Thesen kann einfach nur die durchschnittliche Rendite sein, die mit Immobilien zu erwarten ist ...

 

Das ist das Problem vieler User: Sie haben Kommer gelesen und predigen gebetsmühlenartig seine Thesen runter. So bleibt man natürlich durchschnittlich bzw. entwickelt sich nicht weiter und ist mit ETFs wohl am besten aufgehoben. Ziel des Forums sollte es jedoch sein sich weiterzuentwickeln. Ich kann nachvollziehen, dass Einzelaktien für viele riskant bzw. schwer zu analysieren sind (die ETF-Denke mit den Markt schlagen kommt noch hinzu). Wer allerdings nicht auf den Kopf gefallen ist, sollte fähig sein sich mit dem Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierung zu beschäftigen. Wenn die Finanzierung solide, die Lage gut und das Gebäude kein Driss ist, spricht doch nichts dagegen. Und letzteres sollte halt nicht in Wanne-Eickel sein. Duisburg wurde hier ja auch genannt. Duisburg-Süd ist im im Prinzip Düsseldorf-Nord, verkehrstechnisch gut an Düsseldorf angebunden, sehr idyllisch und die Rheinnähe gibt es als Schnaps oben drauf.

[reko]

vor einer Stunde von Schildkröte:

Das ist das Problem vieler User: Sie haben Kommer gelesen und predigen gebetsmühlenartig seine Thesen runter. So bleibt man natürlich durchschnittlich bzw. entwickelt sich nicht weiter und ist mit ETFs wohl am besten aufgehoben.

Das sehe ich auch so. Das gilt dann für alles, auch so wie hier bei Immobilien. Warum sich Gedanken über die Lage machen, der Durchschnitt reicht. Der Durchschnitt ist immer der Durchschnitt. Um den zu bekommen muß man sich aber dann auch durchschnittlich viel Gedanken machen. There is no free Lunch. Auch nicht mit ETFs

Tom Sosnoff meint dazu:  I belive, the single most tangerous thing we have in finance today is passive investing .. because nobody learns anything.

 

Es kann ja durchaus sein, dass man zu der Überzeugung kommt, dass eine Immobilie in der eigenen Situation ungünstiger ist, das ist dann aber eine persönliche Entscheidung. Wer es sich wegen Kommers Thesen verbietet darüber nachzudenken hat eine Chance verpaßt und wer zu viele Chancen verpaßt der bleibt unterdurchschnittlich.

[Schwachzocker]

@Schildkröte   @reko

 

Bitte einmal den verlinkten Beitrag von Herrn Kommer lessen, damit Ihr wisst, worum es hier geht.

[Columbus83]

vor 13 Stunden von s1lv3r:

 Schön, dass wir das geklärt haben. 

 

Ich vermute allerdings irgendwie, dass du um Kommer zu widerlegen, erst einmal verstehen müsstest, welche These Kommer überhaupt vertritt. Die ganze Aussage seines Buches und seiner diversen Vorträge und Blog-Einträge ist doch einfach nur, dass ein Mieter mit Aktiendepot bei gleichem Kapitaleinsatz zum Renteneintritt statistisch gesehen mit mehr Vermögen dastehen wird, als der Immobilienkäufer. Und daher Aktien besser zur Altersvorsorge geeignet sein dürften als Immobilien.

 

Irgendeine grundlegende Widerlegung dieser These, oder zumindest fachlich fundierte Kritik an seinen Quellen und Beispielrechnungen habe ich allerdings irgendwie noch gar nicht gelesen ... 

 

Es geht um die These von Kommer, Immobilien seien genauso riskant wie Aktien. Dass man mit beidem ein gutes Vermögen aufbauen kann, bestreitet hier keiner, nur ist das Risiko bei Aktien höher.

 

vor 13 Stunden von s1lv3r:

Das ist doch das grundlegende Problem an der ganzen Diskussion: Bis auf Beispiele und Anekdoten hat kaum einer wirkliche Argumente beizutragen. Aber was bringt uns das, wenn der Schwager deines besten Freundes mit seinen 4 Immobilien in München in den letzten 15 Jahren  ein Vermögen erwirtschaft hat? Bedeutet das etwa, dass Immobilien deswegen generell eine gute Investition für Jedermann und jeden Zeitraum sind?

Bei Aktien würde komischerweise niemand so argumentieren und vom Einzelfall irgendeines aktiven Traders, der innerhalb eines begrenzten Zeitraumes zu Geld gekommen ist, auf die allgemeine Rentabilität einer ganzen Asset-Klasse schließen, ohne die durchschnittliche Rendite über die komplette Asset-Klasse über einen möglichst langfristigen Zeitraum zu betrachten.

 

Es geht hier um das Risiko und Immobilien lassen sich da einfacher einschätzen wie Aktien. Deswegen investieren viele in ETFs um genau das Risiko durch Streuung zu reduzieren. Bei einer Immobilie macht das keiner, warum nicht, wenn es doch das gleiche (höhere) Risiko laut Kommer sein soll?

[DrFaustus]

vor 10 Stunden von s1lv3r:

Wäre das nicht genauso, als wenn du sagen würdest, Value und Growth-Aktien dürfe man nicht in einen Topf werfen, weil Value-Aktien ja eine geringere Volatilität aufweisen? Mit der gleichen Begründung dürfte es dann ja auch gar keinen wirklichen Renditedurchschnitt von dem gemeinsamen Topf aus Value und Growth-Aktien geben ...

Doch, weil man eben bei Aktien leicht "den Markt" und somit "den Durchschnitt" investieren kann. Wenn man damit zufrieden ist und glaubt, dass es "der Durchschnitt" ist.

Bei Immobilien ist das unmöglich und würde eh keiner machen. Denn freiwillig würde niemand mit klarem Verstand eine neue Immobilie in der Pampa als Wertanlage kaufen.

vor 10 Stunden von s1lv3r:

 

Defacto ist es ja aber so, dass es für jeden der eine überdurschnittliche Rendite mit seiner Immobilie erwirtschaft (weil er eben z.B. wie du anregst nur in Innenstadtlagen kauft, oder was auch immer ...) eben auch jemandem geben muss, der irgendwo eine Immobilie mit einer unterdurchschnittlichen Rendite kauft.

Das Problem bei dem Gedanken ist: Natürlich gibt es eine durchschnittliche Rendite, nur ist die Müll. Weil, wie gesagt, darin auch Schrottimmobilien drin sind, die nicht aus Renditegesichtspunkten gekauft werden. Beispiel:

Du baust in deinem Heimatdort mit 500 Einwohnern und 50km zur nächsten Mittelstadt ein Einfamilienhaus. Baukosten sagen wird 400000 EUR inkl. Grundstück. Das Grundstück ist nichts wert, also fast nichts, weil nicht knapp. Das Haus ist nach 2 Jahren mal locker am Markt 30% weniger wert. Unter Garantie!

Und so eine Immobilie geht eben auch in den "Durchschnitt" ein.

Es ist mir egal und für die Argumentation auch nicht relevant ob ich jetzt entscheiden kann ob München oder Berlin die nächsten 5 Jahre besser läuft. Denn was ich weiß ist: München oder Berlin oder Hamburg oder Düsseldorf laufen unter Garantie besser als das oben genannte Haus.

 

vor 10 Stunden von s1lv3r:

 

... natürlich, aber das ist ja beim Aktiendepot genauso. Ob jetzt jemand durch Zufall vor 20 Jahren Google-Aktien gekauft hat, oder vorhergesehen hat, dass irgendeine Immobilie in einer besonderen Innenstadtlage eine unglaubliche Wertentwicklung hinlegen wird, macht doch gar keinen Unterschied. 

Doch, denn das Risiko ist ein Anderes. Das Risiko eines Totalverlustes ist bei deutschen Großstädten in Innenstadtlage nicht vorhanden. Selbst das Risiko 50% Wertverlust hinzunehmen ist so gut wie 0.

vor 10 Stunden von s1lv3r:

 

Ich verstehe ehrlich gesagt immer noch kein bisschen, warum man für Aktiendepots die historische Durchschnittsrendite betrachten darf, es aber bei Immobilien auf einmal auf "den jeweiligen Einzelfall" ankommt, wenn man die beiden Anlagearten miteinander vergleichen will. 

Investierbarkeit!

Weil du das eine investieren kann, das andere nicht. Und selbst wenn, macht es 0 Sinn, wenn man auch nur 2 Minuten drüber nachdenkt in ein "durchschnittliches" Wohnimmobilienportfolio zu investieren.

 

[odensee]

vor 4 Minuten von DrFaustus:

 Und selbst wenn, macht es 0 Sinn, wenn man auch nur 2 Minuten drüber nachdenkt in ein "durchschnittliches" Wohnimmobilienportfolio zu investieren.

Vonovia-Aktie?

Wertgrund Wohnselect OI? Ja, Risiken von OIs sind bekannt, geht nur um die grundsätzliche Investierbarkeit in ein diversifiziertes Wohnimmoportfolio.

 

(Ja, ich weiß, dass du "durchschnittlich" schreibst und ich "diversifiziert")

[Schwachzocker]

vor 24 Minuten von Columbus83:

...Es geht hier um das Risiko und Immobilien lassen sich da einfacher einschätzen wie Aktien. Deswegen investieren viele in ETFs um genau das Risiko durch Streuung zu reduzieren. Bei einer Immobilie macht das keiner...

Quatsch! Natürlich wird das gemacht. einfach mal hier im Forum lesen, bitte. Das ist auch absolut empfehlenswert, sofern es  um Geldanlage geht.

Bei einer Immobilie, in der ich selbst wohnen will, geht die Risikostreuung natürlich nicht. Genau das ist das Problem.

[DrFaustus]

vor 10 Minuten von odensee:

Vonovia-Aktie?

Wertgrund Wohnselect OI? Ja, Risiken von OIs sind bekannt, geht nur um die grundsätzliche Investierbarkeit in ein diversifiziertes Wohnimmoportfolio.

 

(Ja, ich weiß, dass du "durchschnittlich" schreibst und ich "diversifiziert")

Dagegen spricht ja nichts*, dort zu investieren.

Nur "Durchschnitt" und "diversifiziert" ist halt ein Unterschied.

Würde der Wertgrund in Immobilien in ostdeutschen Dörfern investieren, wäre es für mich eher kein Kauf.

 

*edit: grundsätzlich meine ich natürlich. Ob konkret eines von den beiden ein gutes Investment ist, kann ich aktuell nicht beurteilen.

 

[reko]

vor 34 Minuten von Schwachzocker:

Bitte einmal den verlinkten Beitrag von Herrn Kommer lessen, damit Ihr wisst, worum es hier geht.

Herr Kommer ist der Meinung dass er mit der historischen Volatilität der Aktienkurse das zukünftige Risiko "messen" kann - wie mit einen "iPhone X". M.M. liegt er da falsch.
Ich kann mir eine konkrete Immobilie sehr viel genauer ansehen als einen großen Konzern wie Apple. Ich kann mir eine Meinung bilden und das ist dann ein sehr viel besseres qualitatives Risikomaß als eine quantitative historische Volatilität.

Auch mit einen Nokia-3310 kann man telefonieren.

[Siggi_LE]

vor 13 Stunden von DrFaustus:

Auf einem 500 Seelendorf mit Nichts in der Umgebung würde ich niemals, zu keiner Situation ein neues Haus bauen.

Dafür kannst du dort sehr billig kaufen, zum Teil schon gute Häuser.

 

vor 13 Stunden von DrFaustus:

Gleichzeitig hast du bei Innenstadtlagen nur ein relativ geringes Risiko, dass du als Vermieter Leerstand hast. Also hast du im Grunde 2 komplett verschiedene Assets, die Kommer aber in einen Topf wirft und den Durchschnitt bildet, den es aber gar nicht gibt.

Als Vermieter hat man inzwischen ein enormes politisches Risiko - Berlin mit RRG welches sich an Vermieter als Hassobjekte abarbeitet. Darf man meiner Meinung nach auch nicht außer Acht lassen inzwischen.

[DrFaustus]

vor 7 Minuten von Siggi_LE:

Dafür kannst du dort sehr billig kaufen, zum Teil schon gute Häuser.

Was an "neues Haus" und "bauen" war so schwer zu verstehen?

Warum glaubst du sind die so billig? Und glaubst du, die waren schon immer so billig?

Und glaubst du die behalten ihren Wert? Wenn ja, warum?

Siehst du vielleicht sogar Potenzial für Wertsteigerungen? Wenn ja, warum?

Knapp sind diese Häuser jedenfalls nicht.

Zitat

 

Als Vermieter hat man inzwischen ein enormes politisches Risiko - Berlin mit RRG welches sich an Vermieter als Hassobjekte abarbeitet. Darf man meiner Meinung nach auch nicht außer Acht lassen inzwischen.

Abwarten.

Enteignung ist ja auch so ein Thema, was immer wieder rumschwirrt. Aber Enteignung heißt nicht unentgeltlich, sondern zum Marktwert. Also: Eher kein Problem.

[Columbus83]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Quatsch! Natürlich wird das gemacht. einfach mal hier im Forum lesen, bitte. Das ist auch absolut empfehlenswert, sofern es  um Geldanlage geht.

Bei einer Immobilie, in der ich selbst wohnen will, geht die Risikostreuung natürlich nicht. Genau das ist das Problem.

Und hier sind wir wieder beim Anfang der Diskussion: Vergleichen wir Immobilien als Kapitalanlage vs. Aktien oder selbstgenutzte Immobilie vs. Aktien?

[Siggi_LE]

Kann ja jeder für sich entscheiden.

Meine Frau kommt aus der Altmark, absolut am Ende die Region. Da bekommste nen Hof mit >1000m² und nem Haus wo du einziehen kannst, für 10-20k.

Der Wert kommt nicht von irgendwoher, sondern weil die Region ausstirbt. Witzigerweise, gibt es dort trotzdem Arbeit ohne Ende.

Warum nun also in der Großstadt wohnen und nen ... voll Miete zahlen, wenn ich dort auch Arbeit habe und nen Witz als Preis für ne Immobilie?

Wird vllt. nun endlich die Autobahn dort in der Region gebaut, kann sich die Region auch schnell wieder besser entwickeln.

 

vor 5 Minuten von DrFaustus:

Enteignung ist ja auch so ein Thema, was immer wieder rumschwirrt. Aber Enteignung heißt nicht unentgeltlich, sondern zum Marktwert. Also: Eher kein Problem.

Es werden nicht umsonst der Mietendeckel UND die Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer gefordert.

Dann brauchste auch nicht mehr enteignen und kannst Vermieter relativ einfach in die Knie zwingen.

RRG, besonders der Linken, trau ich alles zu.

[DrFaustus]

vor 2 Minuten von Siggi_LE:

Kann ja jeder für sich entscheiden.

Meine Frau kommt aus der Altmark, absolut am Ende die Region. Da bekommste nen Hof mit >1000m² und nem Haus wo du einziehen kannst, für 10-20k.

Der Wert kommt nicht von irgendwoher, sondern weil die Region ausstirbt. Witzigerweise, gibt es dort trotzdem Arbeit ohne Ende.

Warum nun also in der Großstadt wohnen und nen ... voll Miete zahlen, wenn ich dort auch Arbeit habe und nen Witz als Preis für ne Immobilie?

Wird vllt. nun endlich die Autobahn dort in der Region gebaut, kann sich die Region auch schnell wieder besser entwickeln.

Das ist ja voll schön und so. Nur leider nicht das Thema...

Zitat

 

Es werden nicht umsonst der Mietendeckel UND die Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer gefordert.

Dann brauchste auch nicht mehr enteignen und kannst Vermieter relativ einfach in die Knie zwingen.

RRG, besonders der Linken, trau ich alles zu.

Da steht immernoch das Verfassungsgericht dazwischen.

Zudem werden sie recht schnell merken, dass die Bautätigkeit rapide abnehmen wird, wofür man dann zwar öffentlich die bösen Investoren verantwortlich machen wird, aber überleg mal was steigende Nachfrage und stagnierendes Angebot mit den Preisen machen wird...

[Siggi_LE]

vor 1 Minute von DrFaustus:

Da steht immernoch das Verfassungsgericht dazwischen.

Was erstmal pro Vermieter entscheiden muss

Eingriff ins Eigentum zum Wohle der Mieter wurde erst legitimiert. Schauen wir mal was bei rum kommt.

 

vor 2 Minuten von DrFaustus:

Das ist ja voll schön und so. Nur leider nicht das Thema...

Ansichtssache. Nutze ich die Immobilie selber, habe ich ne Ersparnis (und damit ja quasi ne Rendite), davon träumen andere.

[DrFaustus]

vor 1 Minute von Siggi_LE:

Was erstmal pro Vermieter entscheiden muss

Eingriff ins Eigentum zum Wohle der Mieter wurde erst legitimiert. Schauen wir mal was bei rum kommt.

 

Ansichtssache. Nutze ich die Immobilie selber, habe ich ne Ersparnis (und damit ja quasi ne Rendite), davon träumen andere.

Was zahlt man so Miete in einem vergleichbarem Objekt?

Und reicht diese um Instandhaltungen zu bezahlen?

Ich hab da so meine Zweifel.

[hund555]

vor 9 Stunden von Hoshy:

In Frankreich, Holland, Irland, Spanien, Italien, Portugal, Japan und mehreren osteuropäischen Ländern liegen die realen Wohnimmobilienpreise noch heute so niedrig oder niedriger als 2007. 

Das kann vielleicht stimmen, trotzdem kann Immobilie in diesen Ländern sehr gelohnt haben. Nehmen wir an real hat die Immobilie keinen plus erzielt (heute noch so niedrig), Inflation liegt bei 3% und Jahreskaltmiete bei 1/16 des Hauspreises (Beim Kauf im Jahr 2007 nicht unwahrscheinlich) . Das ergibt eine Rendite von bis zu 9,25% (6,25% Mietersparnis bzw. Mietrendite + 3% Preissteigerung wegen Inflation), Nicht eingerechnet ist Instandhaltung aber auch Mietsteigerung der letzten 12 Jahre.

[Schildkröte]

vor 53 Minuten von reko:

Herr Kommer ist der Meinung dass er mit der historischen Volatilität der Aktienkurse das zukünftige Risiko "messen" kann

 

Volatilität ist nicht gleich Risiko. Fällt eine Aktie kurstechnisch geradlinig nach unten, ist die Vola gleich Null. Bei Immobilien ist die Vola erheblich geringer als bei Aktien. Das sollte jedoch kein Indiz dafür sein, dass sie durchschnittlich entspr. weniger riskant sind (Stichworte Subprime-Krise, Schließung und Abwicklung von OIs, durch die Decke gehende Immobilienpreise in Metropolen, früher oder später wieder steigende Zinsen etc.).

[dev]

vor 32 Minuten von DrFaustus:

Da steht immernoch das Verfassungsgericht dazwischen.

Zudem werden sie recht schnell merken, dass die Bautätigkeit rapide abnehmen wird, wofür man dann zwar öffentlich die bösen Investoren verantwortlich machen wird, aber überleg mal was steigende Nachfrage und stagnierendes Angebot mit den Preisen machen wird...

Neubauten sind nicht betroffen, nur die Altbauten, diese werden aktuell als Spekulationsprojekte statt als Wohnraum gesehen und die Bewohner werden als Melkkühe genutzt, um die Rendite für zu teure Käufe zu sichern. Da mußte der Staat halt eingreifen, gut so.

[Schildkröte]

vor 57 Minuten von DrFaustus:

Was an "neues Haus" und "bauen" war so schwer zu verstehen?

Warum glaubst du sind die so billig? Und glaubst du, die waren schon immer so billig?

Und glaubst du die behalten ihren Wert? Wenn ja, warum?

Siehst du vielleicht sogar Potenzial für Wertsteigerungen? Wenn ja, warum?

Knapp sind diese Häuser jedenfalls nicht.

 

Nun, wenn man eine Immoblie in einer schlechten Lage zu einem günstigen Preis bekommt (Graham´scher Zigarrenstummel), kann das ein besseres Geschäft sein als der Kauf einer Immobilie in einer guten Lage zu einem (zu) teuren Preis. Jedenfalls unter Value-Kriterien. Ich kenne einen Immobilieninvestor, der Immobilien mit Zehnjahreskrediten erwirbt, die Kreditzinsen steuerlich abschreibt und die Immoblie nach zehn Jahren gewinnbringend steuerfrei verkauft (bei selbstgenutzen Immoblien gilt die Spekulationsfrist übrigens nur drei Jahre - bei Immoblien von OIs wurde sie vor kurzem gestrichen, was ich verfasssungsrechtlich für bedenklich halte). Er verfolgt dabei also einen Growth-Ansatz. In der Walachei gibt es kaum Potenzial für große Wertsteigerungen (aber auch dort kann vereinzelt Ackerland als Bau- oder Gewerbegebiet ausgewiesen werden). Jedoch wachsen auch in Metropolen Bäume nicht in den Himmel - daher sollte man dort ebenfalls keine Mondpreise zahlen (Verquickung von Value und Growth nach Buffett und Munger). Des Weiteren lassen sich Immoblien in guten Lagen deutlich leichter/schneller (zu einem Preis, der einem vorschwebt) verkaufen als in schlechten Lagen. Ergo muss man für eine schlechte Lage nach Börsendenke auch noch eine Illiquiditätsprämie einkalkulieren.

[Schwachzocker]

vor 51 Minuten von Columbus83:

Und hier sind wir wieder beim Anfang der Diskussion: Vergleichen wir Immobilien als Kapitalanlage vs. Aktien oder selbstgenutzte Immobilie vs. Aktien?

Bitte nochmal den ersten Beitrag mit Verlinkung lessen, dann weißt Du, dass wir Immobilien und Aktien vergleichen. Ich weiß, Du möchtest es nicht vergleichen; Herr Kommer möchte es aber.

[Schildkröte]

vor 44 Minuten von Siggi_LE:

Ansichtssache. Nutze ich die Immobilie selber, habe ich ne Ersparnis (und damit ja quasi ne Rendite), davon träumen andere.

 

Das Grundstück ist in Buxtehude in der tat billiger als in Blankenese. Das Gebäude nebst Instandhaltung nicht.

[Columbus83]

vor 3 Minuten von Schwachzocker:

Bitte nochmal den ersten Beitrag mit Verlinkung lessen, dann weißt Du, dass wir Immobilien und Aktien vergleichen. Ich weiß, Du möchtest es nicht vergleichen; Herr Kommer möchte es aber.

Vielleicht solltest du nochmal meinen Beitrag durchlesen, ist nur eine Zeile und nicht schwer zu verstehen.

[hund555]

vor einer Stunde von Columbus83:

Und hier sind wir wieder beim Anfang der Diskussion: Vergleichen wir Immobilien als Kapitalanlage vs. Aktien oder selbstgenutzte Immobilie vs. Aktien?

Sowohl, als auch.

[Columbus83]

vor 2 Minuten von hund555:

Sowohl, als auch.

Das sollte man meines Erachtens trennen, da wir sonst Äpfel mit Birnen und Bananen vergleichen. Mit einer selbstbewohnten Immobilie gehen die Leute anders um, als mit einer Kapitalanlage.