Gerd Kommer - Risiko Immobilien vs. Aktien

[DrFaustus]

vor 7 Minuten von udek:

Wieso ist das so? Vielleicht ist man mit dem aktuellen Wert auch einverstanden und glaubt nur daran, dass das Unternehmen auch in Zukunft Gewinne erzielt die es (teilweise) an die Aktionäre ausschüttet. Wieso muss alles immer im Wert steigen? Es kann doch auch ausreichen, wenn eine Anlage regelmäßig Ertrag bringt oder?

Finanzmathematisch entspricht der aktuelle Kurs/Wert den erwarteten zukünftigen Gewinnen abgezinst auf den heutigen Tag (DCF-Model).

 

 

[Reinsch]

Dürfte daran liegen, dass die meisten Privatinvestoren keine Vollzeit-Portfoliomanager sind.

 

Zweitere sollten natürlich jeden ihrer Posten täglich prüfen, schauen ob sich nicht ein anderes Investment mit besserem Rendite/Risiko Verhältnis bietet und dann ggf. gnadenlos austauschen.

 

Für erstere reicht die Überzeugung, dass ihnen ihre Aktie auch zukünftig eine für sie passende Rendite bieten wird.

 

 

Langsam sind wir aber wirklich arg O.T.

[Columbus83]

vor 6 Stunden von Lindoro:

Was bei vielen Berechnungen nicht angesetzt wird, ist die Abschreibung auf das Haus. Viele Immobilienbesitzer gehen ganz einfach davon aus, dass eine Immobilie "ewig" hält, während ja selbst das Finanzamt davon ausgeht, dass eine Immobilie nach 50 Jahren komplett abgeschrieben ist. Mag sein, dass manche Häuser 80 oder 100 Jahre halten. Viele Immobilien (und ich habe mir gerade eine Menge angesehen) sind nach 40 oder 50 Jahren einfach nur noch abbruchreif. Und genau das wird auch - zumindest hier in der Gegend - mit den Häusern aus den 60er und 70er Jahren gemacht.

 

Dazu kommen dann noch die jährlichen Instandhaltungen, zu denen ich Dinge wie neue Heizung, neue Fenster, neue Dämmung, neue Bäder, neue Küche, etc. rechnen würde. 

Ja und dann will man z.B. eine solche Abbruchimmobilie mit Grundstück kaufen und dann gibt es ein Bieterverfahren, bei welchem einer der Bieter den 3fachen Preis der Abbruchimmobilie aufruft, allein weil das Grundstück zentral liegt und der Bieter/Investor darauf dann ein Mehrfamilienhaus bauen kann. Soviel also zu der Theorie "eine Immobilie ist irgendwann abgeschrieben und damit nix mehr wert", denn das Grundstück hat immer einen Wert bzw. der Wert wird sogar momentan enorm gesteigert. Ich kann auch gerne noch weitere Beispiele liefern.

 

Damit ist Kommer widerlegt, denn Aktien können enorm an Wert verlieren und wer dann zu diesem Zeitpunkt verkaufen muss, hat ein echtes Problem. Hingegen sinkt der Wert einer Immobilie so gut wie nie auf null. Eine Wohnung in München wird immer einen gewissen Wert haben, deswegen ist die Lage das A und O beim Immobilienkauf. Auch Häuser werden, bei einer gute Lage, immer einen Wert haben, da diese sich auf einem Grundstück befinden, welches in Kommers Überlegungen scheinbar keine Rolle spielt.

[udek]

vor 56 Minuten von DrFaustus:

Finanzmathematisch entspricht der aktuelle Kurs/Wert den erwarteten zukünftigen Gewinnen abgezinst auf den heutigen Tag (DCF-Model).

Das stimmt. Aber es ändert ja nichts daran dass es auch Menschen geben mag, die damit zufrieden sind wenn Ihre Aktie in 10 Jahren noch zum gleichen Kurs gehandelt wird, wenn jährlich eine zufriedenstellende Dividende gezahlt wird.

[DrFaustus]

vor 1 Minute von udek:

Das stimmt. Aber es ändert ja nichts daran dass es auch Menschen geben mag, die damit zufrieden sind wenn Ihre Aktie in 10 Jahren noch zum gleichen Kurs gehandelt wird, wenn jährlich eine zufriedenstellende Dividende gezahlt wird.

Ich glaube du hast nicht verstanden, was ich geschrieben habe...

[Peter23]

Am 28.10.2019 um 10:52 von hund555:

Warum bekommt man aber für Immobilienfinanzierung viel tiefere Zinsen als für Aktienkauf auf Kredit ? Wenn man dazu noch das Klumpenrisiko - wie viele es meinen - berücksichtigt, müssten Zinsen höher als für Aktienkauf sein.

Die Bank hat ja kein Klumpenrisiko bzw. diversifiziert über sehr viele Kredite.

[udek]

vor 23 Minuten von DrFaustus:

Ich glaube du hast nicht verstanden, was ich geschrieben habe...

Magst du mich aufklären oder auf die Sprünge helfen? Ich meinte das in Bezug auf einen vorherigen Post: "Im Grunde glauben alle Aktionäre eines Unternehmens, dass dieses mehr Wert ist als der aktuelle Kurs, sonst würden sie zum aktuellen Kurs verkaufen."

[DrFaustus]

vor 3 Minuten von udek:

Magst du mich aufklären oder auf die Sprünge helfen? Ich meinte das in Bezug auf einen vorherigen Post: "Im Grunde glauben alle Aktionäre eines Unternehmens, dass dieses mehr Wert ist als der aktuelle Kurs, sonst würden sie zum aktuellen Kurs verkaufen."

Wie gesagt: Der aktuelle Kurs stellt alle erwarteten Gewinne/Cashflows abgezinst auf den heutigen tag dar.

Die Gewinne, die das Unternehmen in den nächsten 10,20,30 oder 40 Jahren macht, sind also im aktuellen Kurs reflektiert, sofern diese die Erwartungen der Marktteilnehmer treffen.

 

 

[s1lv3r]

vor 2 Stunden von Columbus83:

Damit ist Kommer widerlegt

 Schön, dass wir das geklärt haben. 

 

Ich vermute allerdings irgendwie, dass du um Kommer zu widerlegen, erst einmal verstehen müsstest, welche These Kommer überhaupt vertritt. Die ganze Aussage seines Buches und seiner diversen Vorträge und Blog-Einträge ist doch einfach nur, dass ein Mieter mit Aktiendepot bei gleichem Kapitaleinsatz zum Renteneintritt statistisch gesehen mit mehr Vermögen dastehen wird, als der Immobilienkäufer. Und daher Aktien besser zur Altersvorsorge geeignet sein dürften als Immobilien.

 

Irgendeine grundlegende Widerlegung dieser These, oder zumindest fachlich fundierte Kritik an seinen Quellen und Beispielrechnungen habe ich allerdings irgendwie noch gar nicht gelesen ... 

 

vor 2 Stunden von Columbus83:

Ich kann auch gerne noch weitere Beispiele liefern.

 

Das ist doch das grundlegende Problem an der ganzen Diskussion: Bis auf Beispiele und Anekdoten hat kaum einer wirkliche Argumente beizutragen. Aber was bringt uns das, wenn der Schwager deines besten Freundes mit seinen 4 Immobilien in München in den letzten 15 Jahren  ein Vermögen erwirtschaft hat? Bedeutet das etwa, dass Immobilien deswegen generell eine gute Investition für Jedermann und jeden Zeitraum sind?

Bei Aktien würde komischerweise niemand so argumentieren und vom Einzelfall irgendeines aktiven Traders, der innerhalb eines begrenzten Zeitraumes zu Geld gekommen ist, auf die allgemeine Rentabilität einer ganzen Asset-Klasse schließen, ohne die durchschnittliche Rendite über die komplette Asset-Klasse über einen möglichst langfristigen Zeitraum zu betrachten.

[Schwachzocker]

vor 2 Stunden von Columbus83:

...

Damit ist Kommer widerlegt...

Nein, denn Du hast das, was Du widerlegen möchtest, offenkundig nicht verstanden. Im übrigen widerlegt man durch persönliche Anekdoten überhaupt nichts.

 

vor 2 Stunden von Columbus83:

... denn Aktien können enorm an Wert verlieren und wer dann zu diesem Zeitpunkt verkaufen muss, hat ein echtes Problem. Hingegen sinkt der Wert einer Immobilie so gut wie nie auf null. Eine Wohnung in München wird immer einen gewissen Wert haben, deswegen ist die Lage das A und O beim Immobilienkauf. Auch Häuser werden, bei einer gute Lage, immer einen Wert haben, da diese sich auf einem Grundstück befinden, welches in Kommers Überlegungen scheinbar keine Rolle spielt.

Ist der MSCI World denn jemals auf Null gesunken?

Was meinst Du, wo sich Firmengebäude befinden, wenn nicht auf einem Grundstück?

 

vor 2 Stunden von udek:

Das stimmt. Aber es ändert ja nichts daran dass es auch Menschen geben mag, die damit zufrieden sind wenn Ihre Aktie in 10 Jahren noch zum gleichen Kurs gehandelt wird, wenn jährlich eine zufriedenstellende Dividende gezahlt wird.

Es ist leider völlig irrelevant, womit Menschen zufrieden sind. Es gibt auch Menschen, die sind damit zufrieden, wenn sie auf ihr Sparbuch 0,01% Zinsen erhalten. 

Man kann als Dummer wahrscheinlich sehr zufrieden leben.

[s1lv3r]

vor 9 Minuten von Schwachzocker:

Man kann als Dummer wahrscheinlich sehr zufrieden leben.

Das denke ich auch.

 

Um bei deinem Beispiel zu bleiben, hört man seit der Beginn der Niedrigzinsphase ja auch andauernd und überall das Geheule über die schleichende Entwertung der Spareinlagen ("Mein Geld wird immer weniger wert! "), während der real erlittene Wertverlust auf den Sparbüchern im langfristigen Durchschnitt und im Vergleich mit vorangegangenen Zeiträumen wahrscheinlich gar nicht so unglaublich unterschiedlich sein dürfte (im Sinne von 2% Zinsen - 4% Inflation = -2% realer Wertverlust vs. 0% Zinsen - 2% Inflation = ebenso -2% realer Wertverlust).

 

Bei den Immobilien hat man gefühlt eine ähnlich sachliche Diskussion.

[DrFaustus]

vor 33 Minuten von s1lv3r:

 Schön, dass wir das geklärt haben. 

 

Ich vermute allerdings irgendwie, dass du um Kommer zu widerlegen, erst einmal verstehen müsstest, welche These Kommer überhaupt vertritt. Die ganze Aussage seines Buches und seiner diversen Vorträge und Blog-Einträge ist doch einfach nur, dass ein Mieter mit Aktiendepot bei gleichem Kapitaleinsatz zum Renteneintritt statistisch gesehen mit mehr Vermögen dastehen wird, als der Immobilienkäufer. Und daher Aktien besser zur Altersvorsorge geeignet sein dürften als Immobilien.

 

Irgendeine grundlegende Widerlegung dieser These, oder zumindest fachlich fundierte Kritik an seinen Quellen und Beispielrechnungen habe ich allerdings irgendwie noch gar nicht gelesen ... 

 

Nicht? Dann will ich (noch)mal:

 

Ein "durchschnittliches" Aktiendepot kann ich ohne weiteres kaufen. Versuche mal die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie zu kaufen oder zu mieten, mit der Kommer alle seine Thesen errechnet und belegen will.

[s1lv3r]

vor 3 Minuten von DrFaustus:

Versuche mal die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie zu kaufen oder zu mieten, mit der Kommer alle seine Thesen errechnet und belegen will.

 

Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, wohin uns dein Argument führen möchte. Natürlich können wir nur von historischen Durchschnittsrenditen ausgehen. Dies tun wir bei der Betrachtung von Aktien und jeder anderen Form von Anlagen doch auch? Dazu gibt es doch schlicht gar keine andere Alternative? 

 

Die historische Datenbasis für Immobilienpreise ist dabei natürlich leider nicht so breit, wie für Aktien und viele der Hauspreisindizes werden von nicht gerade unabhängigen Institutionen herausgegeben, aber das ist halt das beste Datenmaterial, welches zur Verfügung steht ...

[DrFaustus]

vor 22 Minuten von s1lv3r:

 

Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, wohin uns dein Argument führen möchte. Natürlich können wir nur von historischen Durchschnittsrenditen ausgehen. Dies tun wir bei der Betrachtung von Aktien und jeder anderen Form von Anlagen doch auch? Dazu gibt es doch schlicht gar keine andere Alternative? 

 

Die historische Datenbasis für Immobilienpreise ist dabei natürlich leider nicht so breit, wie für Aktien und viele der Hauspreisindizes werden von nicht gerade unabhängigen Institutionen herausgegeben, aber das ist halt das beste Datenmaterial, welches zur Verfügung steht ...

Das Problem dabei ist, dass die Preise und insbesondere die Preisstabilität bei Immobilien mMn wesentlich besser prognostizierbar ist als bei Aktien. Lage, Lage, Lage.

Auf einem 500 Seelendorf mit Nichts in der Umgebung würde ich niemals, zu keiner Situation ein neues Haus bauen.

Gleichzeitig hast du bei Innenstadtlagen nur ein relativ geringes Risiko, dass du als Vermieter Leerstand hast. Also hast du im Grunde 2 komplett verschiedene Assets, die Kommer aber in einen Topf wirft und den Durchschnitt bildet, den es aber gar nicht gibt.

Beides stimmt auch nicht annähernd vom Chancen-Risikoprofil mit dem von Aktien überein.

Also ein Vergleich Äpfel mit Rotkohl.

Da könnte man sonst auf die Idee kommen ein Aktienportfolio mit 30% Hebel zu empfehlen, das ist historisch deutlich besser gelaufen als alles was Kommer je empfohlen hat.

[Beamter48]

Reden wir von Eigenheimbesitzern oder von Vermietungsobjekten?

 

Ein Aspekt den ich noch in die Runde werfen möchte, ist die Immobilität. 

Bei uns wird gnadenlos verdichtet. Nicht wenige Eigenheimbesitzer bekommen massive Blockbauten vor die Nase gesetzt. Da ist kein emotionales "Meins-"Gefühl mehr. Bei vielen herrscht Frustration, dass sie teilweise kaum noch richtig Sonne in die Wohnung bekommen.

 

Noch frustrierter sind die Gartenbesitzer, die von allen Seiten sprichwörtlich zugemauert sind. Da bleibt einem schon die Luft weg, wenn man sich umschaut.

 

Da verschuldet man sich über 20-30 Jahre und ist gnadenlos der regionalen Entwicklung ausgesetzt. Für einen Normalbürger ist der Kauf eines Eigenheim die zentrale Säule für die Rente. Wenn man dann nur noch ungern dort lebt ist das dann besser?

 

[Schildkröte]

vor 28 Minuten von DrFaustus:

Also ein Vergleich Äpfel mit Rotkohl.

 

Richtig, und es kommt auf den jeweiligen Einzelfall drauf an (Pasewalk vs. Köln-Marienburg). Des Weiteren wird zum einem die emotionale Komponente ("Meins!") ausgeklammert und zum anderem der worst case. Unternehmen können über die Wupper gehen oder verstaatlicht werden. Eine eigene Immobilie kann zwar ebenfall enteignet werden, aber nicht pleite gehen. Gut, es könnte durch ein Erdbeben oder einen Bombenangriff zerstört werden. Ist in Deutschland zwar recht unwahrscheinlich. Aber es bleibt einem dann immer noch das Grundstück, welches man wieder bebauen kann. Letztlich ist aus Kommer'scher Sicht abzuwägen, ob Aktienrenditen dauerhaft Immobilienrenditen übertreffen, wenn man seinem Beispiel nicht folgt (sowie Mietpreissteigerungen, wenn man es doch tut).

[sedativ]

vor 33 Minuten von DrFaustus:

Das Problem dabei ist, dass die Preise und insbesondere die Preisstabilität bei Immobilien mMn wesentlich besser prognostizierbar ist als bei Aktien. Lage, Lage, Lage.

Auf einem 500 Seelendorf mit Nichts in der Umgebung würde ich niemals, zu keiner Situation ein neues Haus bauen.

Gleichzeitig hast du bei Innenstadtlagen nur ein relativ geringes Risiko, dass du als Vermieter Leerstand hast. ...

 

Dieser "Lage, Lage, Lage" Spruch ist typisches Makler-Geschwätz, mit dem völlig überteuerte Innenstadtimmobilien schmackhaft gemacht werden sollen. Woher weißt du, ob die jetzt noch supertolle Lage auch in 30 Jahren noch so hip und angesagt wie heute ist. Vielleicht ist bis dahin die einstige Boomregion wirtschaftlich am Boden und das Viertel längst ein Slum  (siehe Duisburg, Detroit, etc.). Who knows?

 

[Chips]

vor einer Stunde von s1lv3r:

 Schön, dass wir das geklärt haben. 

 

Ich vermute allerdings irgendwie, dass du um Kommer zu widerlegen, erst einmal verstehen müsstest, welche These Kommer überhaupt vertritt. Die ganze Aussage seines Buches und seiner diversen Vorträge und Blog-Einträge ist doch einfach nur, dass ein Mieter mit Aktiendepot bei gleichem Kapitaleinsatz zum Renteneintritt statistisch gesehen mit mehr Vermögen dastehen wird, als der Immobilienkäufer. Und daher Aktien besser zur Altersvorsorge geeignet sein dürften als Immobilien.

 

Hm ok, aber was, wenn wir heute in anderen Zeiten leben als der statistische Durchschnitt. Was,wenn die Aktienrendite der Zukunft niedriger als der Durchschnitt ist (wegen niedrigerer Zinsen wäre auch eine langfristig niedrigere Aktienrendite erwartbar). Was, wenn der Zins auf Immobilienkredite niedriger als der Durchschnitt ist?

 

 

Wie wäre es denn mal mit Modellrechnungen? Ich nehme mal an einen 100% Kredit an. Die 15% Kaufnebenkosten wäre das Anfangsvermögen, dass der Käufer komplett verwenden muss, der Mieter als ETF-Startvermögen einsetzen kann. Desweiteren setze ich einen Prozentwert vom Einkommen an, den man für das Haus + ETF-Sparplan verwenden kann. 

 

Man erkennt schön, dass ab dem Jahr 22 die ETF-Sparrate des Hauskäufers schon höher ist. Im Jahr 30 ist der Kredit abbezahlt und die Sparrate des Käufers ist 3x so hoch wie beim Mieter. Ab dem Jahr 8 ist das Vermögen des Käufers faktisch höher als des Mieters. 

Ich habe 2% Inflation angesetzt, die Wertsteigerung des Haus ebenfalls 2% (real also keine Wertsteigerung des Haus). 

 

 

 

 

 

Leicht andere Werte: 

Statt 2% Inflation nur 1% Inflation, 1% Wertsteigerung des Haus, 1% Einkommenssteigerung und immer noch 5% Rendite auf Aktien. 

-> Der Käufer wird den Mieter nie einholen, was das Vermögen angeht. 

 

 

Wie man sieht, hängt alles davon ab, welche Zahlen man verwendet. 

[DrFaustus]

vor 41 Minuten von sedativ:

 

Dieser "Lage, Lage, Lage" Spruch ist typisches Makler-Geschwätz, mit dem völlig überteuerte Innenstadtimmobilien schmackhaft gemacht werden sollen. Woher weißt du, ob die jetzt noch supertolle Lage auch in 30 Jahren noch so hip und angesagt wie heute ist. Vielleicht ist bis dahin die einstige Boomregion wirtschaftlich am Boden und das Viertel längst ein Slum  (siehe Duisburg, Detroit, etc.). Who knows?

 

Schonmal die Mieten in Downtown Detroit angeschaut? Auch Duisburg Innenstadt bekommt/zahlt man ordentlich Miete. Jedenfalls mehr als auf nem Kaff in Ostsachsen.

Ja, ja überteuerte Innenstadtlage. Hat man vor 5 Jahren schon gesagt. Heute doppelt so "überteuert".

Vielleicht ist Apple, Amazon und Google Morgen Pleite? Vielleicht ist heute das was im MSCI hoch gewichtet ist Morgen zerschlagen durch Kartellämter oder Sonderbesteuert im Rahmen eines Handelskrieges.

Du willst mit Unsicherheit argumentieren, schön. Die ist bei Aktien aber MINDESTENS genauso hoch.

 

[s1lv3r]

vor einer Stunde von DrFaustus:

Also hast du im Grunde 2 komplett verschiedene Assets, die Kommer aber in einen Topf wirft und den Durchschnitt bildet, den es aber gar nicht gibt.

Wäre das nicht genauso, als wenn du sagen würdest, Value und Growth-Aktien dürfe man nicht in einen Topf werfen, weil Value-Aktien ja eine geringere Volatilität aufweisen? Mit der gleichen Begründung dürfte es dann ja auch gar keinen wirklichen Renditedurchschnitt von dem gemeinsamen Topf aus Value und Growth-Aktien geben ...

 

Defacto ist es ja aber so, dass es für jeden der eine überdurschnittliche Rendite mit seiner Immobilie erwirtschaft (weil er eben z.B. wie du anregst nur in Innenstadtlagen kauft, oder was auch immer ...) eben auch jemandem geben muss, der irgendwo eine Immobilie mit einer unterdurchschnittlichen Rendite kauft.

 

vor 58 Minuten von Schildkröte:

Richtig, und es kommt auf den jeweiligen Einzelfall drauf an

... natürlich, aber das ist ja beim Aktiendepot genauso. Ob jetzt jemand durch Zufall vor 20 Jahren Google-Aktien gekauft hat, oder vorhergesehen hat, dass irgendeine Immobilie in einer besonderen Innenstadtlage eine unglaubliche Wertentwicklung hinlegen wird, macht doch gar keinen Unterschied. 

 

Ich verstehe ehrlich gesagt immer noch kein bisschen, warum man für Aktiendepots die historische Durchschnittsrendite betrachten darf, es aber bei Immobilien auf einmal auf "den jeweiligen Einzelfall" ankommt, wenn man die beiden Anlagearten miteinander vergleichen will. 

 

vor 38 Minuten von Chips:

Wie man sieht, hängt alles davon ab, welche Zahlen man verwendet. 

 

Das stimmt.  Ich muss gestehen, dass ich meine Ausgabe des Kommer-Buches gerade verliehen habe und daher leider nicht nachgucken kann, welche Variablen mit welchen Quellen er in seiner Beispielrechnung genau verwendet hat.

[dev]

vor 7 Stunden von Reinsch:

Zweitere sollten natürlich jeden ihrer Posten täglich prüfen, schauen ob sich nicht ein anderes Investment mit besserem Rendite/Risiko Verhältnis bietet und dann ggf. gnadenlos austauschen.

Was ändert sich täglich bei einer Firma?

[Schildkröte]

vor 23 Minuten von s1lv3r:

Ich verstehe ehrlich gesagt immer noch kein bisschen, warum man für Aktiendepots die historische Durchschnittsrendite betrachten darf, es aber bei Immobilien auf einmal auf "den jeweiligen Einzelfall" ankommt, wenn man die beiden Anlagearten miteinander vergleichen will. 

 

Ich bin Stockpicker und kein ETFler. Und selbst ein Laie sollte erkennen, dass München die Uckermark f...

[sedativ]

vor 25 Minuten von DrFaustus:

Vielleicht ist Apple, Amazon und Google Morgen Pleite? Vielleicht ist heute das was im MSCI hoch gewichtet ist Morgen zerschlagen durch Kartellämter oder Sonderbesteuert im Rahmen eines Handelskrieges.

Du willst mit Unsicherheit argumentieren, schön. Die ist bei Aktien aber MINDESTENS genauso hoch.

 

 

Die wenigsten halten aber nur Aktien einer einzigen Firma. Was soll also der Unsinn?

 

[s1lv3r]

vor 31 Minuten von Schildkröte:

Ich bin Stockpicker und kein ETFler. Und selbst ein Laie sollte erkennen, dass München die Uckermark f...

 

... und deswegen sollte jetzt jeder Immobilien in der Münchener Innenstadt kaufen? Kann ja auch nicht funktionieren. 

 

Ich will dir (und anderen hier) auch nicht die Fähigkeit absprechen entsprechende Überrendite-Immobilien zu identifizieren, aber Kommer schreibt sein Buch halt für die Allgemeinheit und deswegen ist die Geschichte mit "es kommt auf den Einzelfall an" halt ein Nicht-Argument (denn das gilt für jede Anlage zu jeder Zeit!). Grundlage für eine Diskussion über die Richtigkeit von Kommers Thesen kann einfach nur die durchschnittliche Rendite sein, die mit Immobilien zu erwarten ist ...

[Hoshy]

Umfinanzierung: Muss eine Neubewertung erfolgen?

 

Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank so aufwendig, dass in den seltensten Fällen ein neues Wertgutachten erstellt wird.

 

    ▷ Faustregel: Je kleiner der Umschuldungskredit im Verhältnis zum  Immobilienwert, desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes für die Bank.

 

Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn Sie Ihren Kredit umschulden. Haben Sie viel in die Ausstattung des Hauses investiert, könnte die neue Bank die Immobilie höher bewerten als der bisherige Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit.

 

https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/anschlussfinanzierung/umschuldung.html#neubewertung

 

Hier noch ein interessanter Beitrag von Kommer zum Thema:

 

 

Die Große Finanzkrise hatte ihren Beginn 2007 im amerikanischen Wohnimmobiliensektor. Von dort schwappte die Krise auf die Immobilienmärkte der Länder Großbritannien, Irland, Spanien, Portugal, Italien, Griechenland und die meisten osteuropäischen Länder über (nicht aber auf die deutschsprachigen Länder), bevor sie sich auf Banken und Staatsfinanzen ausweitete. Damals brach der Wert des Eigenkapitals von hunderten Millionen Eigenheim-Haushalten weltweit innerhalb von zwei oder drei Jahren um mehr als 50% ein. Zeitweilig hatten ein Viertel aller US-Haushalte mit Immobilienkredit 100% ihres Eigenkapitals in der Immobilie verloren. In Frankreich, Holland, Irland, Spanien, Italien, Portugal, Japan und mehreren osteuropäischen Ländern liegen die realen Wohnimmobilienpreise noch heute so niedrig oder niedriger als 2007. 

 

https://www.gerd-kommer-invest.de/das-risiko-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstehen

 Auch interessant:

Bei Fremdfinanzierungen von Immobilienwerten stellen Graham und Dodd grundsätzlich auf die Unerlässlichkeit einer individuellen Bewertung der einzelnen Objekte ab. In Bezug auf die Eignung extern ermittelter Werte kommen die Autoren zu dem Schluss: „Während der für das Immobiliengeschäft desaströsen Periode zwischen 1923 und 1929 wurden von den Emittenten in der Regel nur zwei Angaben in Bezug auf das mit einer Immobilienanleihe finanzierte Objekt geliefert: eine Prognose der zukünftigen Mieteinkünfte sowie der ermittelte Substanzwert der Immobilie, von welchem der Nominalwert der Anleihe in nahezu allen Fällen rund zwei Drittel betrug. Unglücklicherweise handelte es sich aber um künstlich ermittelte Werte, für die ein Prüfer lediglich im Gegenzug für eine Gebühr bereit war, seine Unterschrift zu leisten, und mit denen einzig und allein das Vermarktungsziel verfolgt wurde, die Anleger von einem bestimmten Sicherheitsziel zu überzeugen.

 

 

https://www.google.de/amp/s/m.faz.net/aktuell/finanzen/fonds-mehr/gastbeitrag-mit-der-finanzkrise-wiederholt-sich-die-geschichte-1546191.amp.html