Geplante Eigentumswohnung als Kapitalanlage

[Michael_digg]

Hallo zusammen,

 

ich plane eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen.

 

Ich weiß, dass unabhängig von der Kalkulation auch andere Faktoren noch eine wichtige Rolle spielen (Lage, Zukunft des Ortes, Mieter, Mietausfall etc.), mir geht es hier jedoch erstmal nur um die reine Kalkulation und ob ich etwas vergessen habe:

 

2 Zimmer, 55 m²

Kaufpreis 70.000 

Finanzierung Kaufpreis: 100,00 %

Nebenkosten aus Eigenkapital

 

Kaltmiete: 358,33

Nebenkosten

umlagefähig: 143,00

nicht umlagefähig: 67,00

 

Warmmiete: 501,33

Überschuss: 291,33

 

Tilgung 3%: 175,00 

Zins 1,6%: 93,33 

 

Überschuss: 23,00

 

Mietrücklage 3%: 10,74 pro Monat

Instandhaltung 5,00/m²: 22,91

 

Überschuss: -10,65

 

Was haltet ihr grundsätzlich davon, habe ich Punkte vergessen? Bezüglich der eigenen Rücklagen, würde ich schauen, ob eine Mieterhöhung machbar ist (in den letzten 10 Jahren hatte der Mieter keine) und/oder ob beim Kaufpreis noch etwas möglich ist.

 

In erster Linie geht es mir wie gesagt darum, ob ich eventuell Kostenpunkte vergessen habe für die Kalkulation. 

 

Vielen Dank vorab!

 

 

[Karl-Heinz]

wenn Du es lehrbuchreich gestalten willst, dann nimm für die Instandhaltung 10,00/m² und rechne dann auch noch die Steuer mit ein.

[BlackCatzchen]

und Abschreibung + Leerstand

[Michael_digg]

vor einer Stunde von BlackCatzchen:

und Abschreibung + Leerstand

 

Den Leerstand habe ich ja eigentlich mit der Mietrücklage eingeplant. 

 

vor 1 Stunde von Karl-Heinz:

wenn Du es lehrbuchreich gestalten willst, dann nimm für die Instandhaltung 10,00/m² und rechne dann auch noch die Steuer mit ein.

 

Hat da jemand Erfahrung, wie ich die Steuer mit einberechne?

 

Danke!

 

[Archimedes]

Ist die 100% Finanzierung das beste Angebot?

Ich bekomme die besten Konditionen bei 20% + Kosten, als Eigenanteil.

Heute hatte ich ein Angebot mit 10-jähriger Zinsbindung zu 0,75%, 2% Tilgung.

Die Abschreibung ist 2% pro Jahr, reicht meist gerade für Steuer auf die Miete.

 

 

[Michael_digg]

vor 16 Minuten von Archimedes:

Ist die 100% Finanzierung das beste Angebot?

Ich bekomme die besten Konditionen bei 20% + Kosten, als Eigenanteil.

Heute hatte ich ein Angebot mit 10-jähriger Zinsbindung zu 0,75%, 2% Tilgung.

Die Abschreibung ist 2% pro Jahr, reicht meist gerade für Steuer auf die Miete.

 

 

Da muss ich mit Sicherheit nochmal im Detail schauen und vergleichen. War erstmal das erste Angebot was ich bekommen hatte und womit ich rechnen konnte. Geht bestimmt besser...

[mipla]

Bei kleineren Wohnungen hast du auch mal Leerstand bzw. Öfter mal einen mieterwechsel. 

 

Bruttomietrendite liegt bei ca. 6%. Das ist gut wenn die Lage auch passt. 

Würde das ek so erhöhen dass du bei einer 90% Finanzierung liegst. 

Die letzten 10% sind immer recht teuer. 

 

 

[Hansolol]

6% Bruttorendite sehen doch erstmal nicht schlecht aus. Darf man fragen um welche Region es sich handelt?

[Karl-Heinz]

vor 17 Stunden von Michael_digg:

Hat da jemand Erfahrung, wie ich die Steuer mit einberechne?

 

 

Google

 

Vermietung Rendite Tool

 

Gibt nen Haufen kostenfreie Rendite Rechner, wo auch der Steuerpart mit drin ist

[Lindoro]

... und dann natürlich noch diesen Blog-Beitrag von Kommer lesen:

 

https://www.gerd-kommer-invest.de/vermietungsimmobilien/

[Karl-Heinz]

vor 59 Minuten von Lindoro:

... und dann natürlich noch diesen Blog-Beitrag von Kommer lesen:

 

https://www.gerd-kommer-invest.de/vermietungsimmobilien/

Das ETF-Buch von Kommer finde ich sehr gut, sein Buch mit dem Vergleich Kaufen oder mieten finde ich sehr bescheiden!

 

Dieser Blog-Beitrag hat teilweise gute und richtige Ansätze, aber ist leider auch wieder viel zu pauschal gehalten ohne konkret zu werden, von daher ist er auch nicht viel besser als die in dem Blog kritisierten Immobilienratgeber....Schade!

[Systemrelevant]

Wie sollte er denn konkreter werden? Der Punkt ist, dass das Risiko bei nur 1, 2 Wohnungen überdurchschnittlich ansteigt und die Rendite schnell bei Null oder sogar negativ ist wenn nicht alles nach Plan läuft. Wenn ich nur eine Wohnung mit 5k Einnahmen/Jahr vermiete tun Anwaltskosten in Höhe von 2k und Mietausfälle von 3k eben mehr weh als wenn ich 10 Wohnungen mit 50k Einnahmen habe. 

[Albanest]

Was mich bei Kommer stört, ist, dass steuerliche Implikationen vollständig außer Acht gelassen werden. Das deutsche Steuersystem ist aber eindeutig Pro Immobilie und Contra Wertpapier. Nur mal ein paar Punkte

• Fremdkapital ist gewünscht und wird gefördert (und nicht wie bei Aktien als zocken verpönt)
• AfA
• Werbungskostenabzug für Fremdkapitalzinsen
• steuerfreier Veräußerungsgewinn nach 10 jähriger Fremdvermietung

Ohne diese Incentives wären (fremdvermietete) Immobilien (im Rahmen von Vermietung durch Tante Erna, die 2 ETW vermietet und ihre Rente versucht aufzubessern oder Onkel Klaus, der eine DHH vermietet) tatsächlich uninteressant. 

[herbert_21]

Du wolltest wissen, ob du etwas vergessen hast. Die Haushaltsversicherung.

[Lindoro]

Man sollte auch bedenken, dass man meistens nur von erfolgreichen Immobilien-Investments hört. Die vielen Immobilieninvestments, die schlecht gelaufen sind, werden verschwiegen oder stillschweigend liquidiert.

 

Nennt sich auch survivorship Bias : https://de.wikipedia.org/wiki/Survivorship_Bias

 

Dazu kommt dann oft noch Selbstüberschätzung : https://de.wikipedia.org/wiki/Selbstüberschätzung

 

und Post Purchase rationalisation : https://de.wikipedia.org/wiki/Nachträgliche_Begründungstendenz

 

Das sollte man sich vorher noch mal anschauen, bevor man eine Immobilie kauft.

[Moneycruncher]

vor 38 Minuten von Lindoro:

Man sollte auch bedenken, dass man meistens nur von erfolgreichen Immobilien-Investments hört. Die vielen Immobilieninvestments, die schlecht gelaufen sind, werden verschwiegen oder stillschweigend liquidiert.

 

Nennt sich auch survivorship Bias : https://de.wikipedia.org/wiki/Survivorship_Bias

 

Dazu kommt dann oft noch Selbstüberschätzung : https://de.wikipedia.org/wiki/Selbstüberschätzung

 

und Post Purchase rationalisation : https://de.wikipedia.org/wiki/Nachträgliche_Begründungstendenz

 

Das sollte man sich vorher noch mal anschauen, bevor man eine Immobilie kauft.

Gibt für Immobilienthemen nicht geeignetere Foren als das WPF? Das WPF ist - nomen est omen - tendenziell pro Wertpapiere und contra Immobilien(-direkt)investments. Das ist übrigens der einzige Kritikpunkt am WPF, den ich habe.

[odensee]

vor 1 Minute von Moneycruncher:

Gibt für Immobilienthemen nicht geeignetere Foren als das WPF?

Bestimmt gibt es die. Aber ich finde es nicht schlecht für mich als (noch nicht / nicht mehr)-Immobilienbesitzer gelegentlich einen Blick über den Tellerrand zu werfen. Da finde ich es ganz angenehm, dass das Thema hier doch öfter aufpoppt. Und in einem "Immobilienforum" ist man wahrscheinlich eher "pro Immo" eingestellt, da ist doch auch für die hier Fragenden ein kritischer Blick "von der andere Seite" recht sinnvoll. (Ansonsten will ich die hier laufende Diskussion nicht weiter stören.)

[Karl-Heinz]

vor 3 Stunden von Systemrelevant:

Wie sollte er denn konkreter werden? Der Punkt ist, dass das Risiko bei nur 1, 2 Wohnungen überdurchschnittlich ansteigt und die Rendite schnell bei Null oder sogar negativ ist wenn nicht alles nach Plan läuft. Wenn ich nur eine Wohnung mit 5k Einnahmen/Jahr vermiete tun Anwaltskosten in Höhe von 2k und Mietausfälle von 3k eben mehr weh als wenn ich 10 Wohnungen mit 50k Einnahmen habe. 

Ab wann sind denn Wohnungen zu teuer?

Ab welchem Kaufpreisfaktor wird es uninteressant?

Allein alles darauf beruhen zu lassen, dass der private Käufer gegenüber dem gewerblichen Käufer Nachteile hat ist keine allzugroße Erkenntnis.

Der ganze Beitrag ist größtenteils im Konjunktiv geschrieben!

 

Klar hat er recht wenn er die ganzen Immo-Ratgeber verteufelt, das sehe ich auch so. Aber Mietimmobilien so pauschal madig zu reden zeugt in erster Linie von Populismus und Clickbait statt wirklich fundierter Analyse

[JosefSpa]

vor 5 Stunden von Karl-Heinz:

ETF-Buch von Kommer finde ich sehr gut, sein Buch mit dem Vergleich Kaufen oder mieten finde ich sehr bescheiden!

Bescheiden ist sehr nett ausgedrückt. Der Titel "Mieten ist besser als Kaufen" hätte mit seiner Argumentation besser gepasst. Die dämlichen Gründe dafür sind mir sehr suspekt...

 

Allgemein gilt doch für Aktien/Immos das Selbe: Ist das Angebot gut, dann Kauf. Sonst lass es. Problem ist aber eben die Aufteilung. Während du einfach 10 Aktien kaufen kannst, wirst du dich schwer tun 10 immos gleichzeitig zu kaufen.

Das heißt wenn du nur eine Immo hast trifft dich ein Ereignis 10 mal so hart.

[Systemrelevant]

vor 2 Stunden von Karl-Heinz:

Ab wann sind denn Wohnungen zu teuer?

Ab welchem Kaufpreisfaktor wird es uninteressant?

Allein alles darauf beruhen zu lassen, dass der private Käufer gegenüber dem gewerblichen Käufer Nachteile hat ist keine allzugroße Erkenntnis.

Der ganze Beitrag ist größtenteils im Konjunktiv geschrieben!

 

Klar hat er recht wenn er die ganzen Immo-Ratgeber verteufelt, das sehe ich auch so. Aber Mietimmobilien so pauschal madig zu reden zeugt in erster Linie von Populismus und Clickbait statt wirklich fundierter Analyse

 

 

 

 

Von Kaufpreis und Miete sieht die Wohnung des TE schon interessant aus. Aber zwischen interessant aussehen und interessant sein besteht eben auch ein Unterschied. In Berlin sahen wir vor über 10 Jahren noch eine Leerstandsquote von über 5%, dementsprechend waren die Kaufpreise lange Jahre im Keller. Als privater Investor wäre mir der Faktor demografischer Wandel allein ein unkalkulierbares Risiko weil sich der Markt, eventuell auch in den Ballungsräumen, so verändern könnte dass wir schneller wieder zu einem Mietermarkt zurückkehren als wir schauen können. 

Dazu eben noch die großen, laufenden Kosten die der Besitz und die Instandhaltung einer Immobilie mit sich bringt. Die unkalkulierbaren Faktoren wie Mietausfälle versucht der TE zwar einzuberechnen, nur funktioniert die Rechnung aber auch erst mit ausreichend Streuung wie im Artikel angemerkt. Statistische 3% Ausfall sind eine andere Hausnummer, wenn sie 100% der Einnahmen ausmachen. Am besten noch einen angenehmen Zeitgenossen, der die Wohnung halbwegs desolat hinterlässt und man hat zusätzliche Kosten an der Backe die schnell mal 5stellig werden. 

 

Klar, alles Worst Case. Kann alles auch superglatt laufen, aber überspitzt sehe ich das inzwischen schon so, dass die Rendite bei Vermietung hauptsächlich aus der  Wertsteigerung + angesprochener Steuerfreiheit   rsultiert. Allein bei der Rücklage für Instandhaltung könnte man je nach Alter des Objekts und Region gut und gerne auch 15% der geplanten Mieteinnahmen ansetzen. Bei meiner selbstbewohnten ETW würden sie derzeit, für die Länge von 3 Jahren, vorübergehend sogar gut 30% der möglichen und durchschnittlichen Mieteinnahmen betragen, anschließende Nachzahlung in Höhe von mindestens einer Jahreskaltmiete nicht ausgeschlossen. (dabei lag die Rücklage bei Kauf bei über 10% der damals möglichen Miete) 

[Michael_digg]

vor 10 Stunden von Hansolol:

6% Bruttorendite sehen doch erstmal nicht schlecht aus. Darf man fragen um welche Region es sich handelt?

Neumünster. Ich bin mir an diesem Punkt auch noch unsicher. Die Wachstumszahlen sind in den Prognosen leicht negativ. Die Arbeitslosenquote hingegen ist okay. Neumünster gilt ein wenig als Arbeiterstadt. Die Wohnung liegt in einem ruhigen Wohnviertel. Die Mikrolage sieht sehr anständig aus. Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an die Stadt und Parks in der Nähe.

 

vor 5 Stunden von herbert_21:

Du wolltest wissen, ob du etwas vergessen hast. Die Haushaltsversicherung.

stimmt, danke. Da recherchiere ich nochmal! 

[odensee]

vor 56 Minuten von Michael_digg:

 Da recherchiere ich nochmal! 

Haushaltsversicherung: Kann mir jemand verraten, was das ist und warum ein Vermieter die nicht vergessen sollte? Google meint immer, mich auf Hausratversicherung lenken zu müssen. Aber die Hausratversicherung ist doch Sache des Mieters.

[Michael_digg]

vor 12 Minuten von odensee:

Haushaltsversicherung: Kann mir jemand verraten, was das ist und warum ein Vermieter die nicht vergessen sollte? Google meint immer, mich auf Hausratversicherung lenken zu müssen. Aber die Hausratversicherung ist doch Sache des Mieters.

Ja bei mir auch. Ich bin generell nur noch auf das Thema Versicherung gekommen und dann auf 

 

Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

 

Und

 

Wohngebäudeversicherung

 

gestoßen. 

[Lindoro]

vor 18 Stunden von Moneycruncher:

Gibt für Immobilienthemen nicht geeignetere Foren als das WPF? Das WPF ist - nomen est omen - tendenziell pro Wertpapiere und contra Immobilien(-direkt)investments. Das ist übrigens der einzige Kritikpunkt am WPF, den ich habe.

 

Gerade eben nicht - denn hier werden viele Punkte noch einmal kritisch hinterfragt, die man sonst nur zu leicht übersieht. Besser, man schaut sich solche Sachen VOR dem Kauf an, anstatt hinterher. Bei Aktien, die ich interessant finde, lese ich auch immer zuerst die negativen Analystenschätzungen, denn die zeigen mir ja meistens Punkte auf, die ich in meiner "Euphorie" vielleicht nicht gesehen habe oder nicht sehen wollte.

[DerFremde]

Hast Du wirklich schon mit der Bank gesprochen?

 

1,6% ist bei der derzeitigen Zinssituation viel zu teuer! Ich zahle 1,05% bei 110% Finanzierung!

 

Warum Eigenkapital mitbringen, wenn es in anderen Assetklassen bessere Rendite bringt?

 

Gruß

 

 

vor 22 Stunden von Michael_digg:

Ja bei mir auch. Ich bin generell nur noch auf das Thema Versicherung gekommen und dann auf 

 

Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

 

Und

 

Wohngebäudeversicherung

 

gestoßen. 

 

Das ist Sache der WEG, nicht des einzelnen Wohnungseigentümers. Ist übrigens Umlagefähig und zahlt daher der Mieter!

 

Gruß