Simple Frage zu Finanzierung einer Immobilie

[liszt]

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[Sascha.]

vor einer Stunde von liszt:

1) Wie wirkt sich dieses "semi-unsichere" Arbeitsverhältnis meinerseits auf den Kredit aus?

2) Wie würde sich dies ändern wenn ich verbeamtet wäre?

Zu 1.: Du musst mehr Zinsen zahlen, weil das Risiko für die Bank größer ist.

Zu 2.: Wenn du verbeamtet währest, müsstest du weniger Zinsen zahlen.

 

Dein eigenes Risiko bei der Sache sinkt, meiner Meinung nach, auch drastisch durch die Verbeamtung.

Kaufst du jetzt für 700.000€ eine Immobilie mit 200.000€ auf Kredit und der Immobilienmarkt bricht zusammen und du wirst arbeitslos und musst die Immobilie verkaufen, (ich weiß, das das ein absoluter krasser worst case Fall ist) aber kann halt passieren.

Würde der Wert der Immobilie um 50% fallen auf 350.000 Minus dem Kredit von 200.000, würdest du nurnoch 150.000€ minus Kaufnebenkosten rausbekommen und hättest keine Immobilie.

Dann währe durch den 200.000€ Kredit quasi das meißte der 500.000€ weg.

Währst du verbeamtet, würdest du nicht arbeitslos werden. Also könntest du den Kredit mit einer sehr sehr hohen Warscheinlichkeit immer zahlen.

Das Problem verkaufen zu müssen würde dann warscheinlich garnicht aufkommen können.

 

Ich weiß, das das eine komische Frage ist, aber gibt es keine Immobilien für 500.000€?

200.000€ sind eine Menge Geld, wenn man es abbezahlen muss.

Wesentlich mehr, als wenn man es ausgeben muss.

 

Hättest du keinen Kredit, hättest du im "Worst Case Fall" auch kein Problem, dass du das Haus verkaufen müsstest, weil keine Bank Geld fordert.

[udek]

vor 1 Stunde von liszt:

1) Wie wirkt sich dieses "semi-unsichere" Arbeitsverhältnis meinerseits auf den Kredit aus?

2) Wie würde sich dies ändern wenn ich verbeamtet wäre?

Ich meine, bei Kaufpreis 700k und 500k Eigenkapital muss die Bank doch gar keinen Risikoaufschlag nehmen.

Die bekommen ihr Geld doch locker durch die Immobilie wieder rein. Außer der Immobilienmarkt bricht mit über 70% Verlust zusammen.

Dann wird die Bank aber ganz andere Sorgen haben.

 

Desweiteren hast du doch ein Arbeitsverhältnis. Wenn es danach geht, müsste ja jeder "normale" Angestellte einen Risikoaufschlag für seinen Kredit bezahlen.

 

Ich würde bei der Konstellation zwischen 1.) und 2.) keinen Zinsunterschied erkennen.

[sedativ]

vor 21 Minuten von udek:

Ich würde bei der Konstellation zwischen 1.) und 2.) keinen Zinsunterschied erkennen.

 

Wir sind hier doch nicht bei gutefrage.net. Sascha hat alles völlig korrekt dargestellt. Beamte bekommen fast immer bessere Konditionen eingeräumt.

[bondholder]

vor 34 Minuten von udek:

Ich würde bei der Konstellation zwischen 1.) und 2.) keinen Zinsunterschied erkennen.

Bei welchem Kreditinstitut bist du für die Konditionengestaltung bei Immobilienfinanzierungen verantwortlich?

[Blauauge]

Bei dem ganzen Geldtransfer aber den Punkt Erbschafts-/Schenkungssteuer nicht aus den Augen verlieren.

Vielleicht dauert die Suche nach dem geeigneten Objekt auchnoch die Jahre bis zur Verbeamtung.

[vanity]

vor einer Stunde von Blauauge:

Bei dem ganzen Geldtransfer aber den Punkt Erbschafts-/Schenkungssteuer nicht aus den Augen verlieren.

Bei 500k von einem Elternpaar nicht unbedingt ein Problem.

[Toomi]

Ich würde erst einmal auf die Bank zu gehen und fragen ob du in deiner derzeitigen Lage überhaupt einen Kredit bekommst.

Fakt ist nämlich, derzeit bist du befristet angestellt und das ist für sehr viele Banken ein Ausschlusskriterium. 

 

Denn auch 100-200k wollen monatlich bei der Bank bezahlt werden und dafür dürfte ein sicheres Einkommen eine Grundbedingung sein.
 

[Batman_BU]

Bei 100k € und einem Zins für 15-20 Jahre von vielleicht 1% würde ich mir um das Thema Abtrag keine Gedanken mehr machen. 

Bei 200k € sieht das nicht wirklich anders aus. 

[SumSum]

Ist m. A. bei der Absicherungsquote / Eigenkapitalquote ein A Realkredit, d. h. die ca. 72% EK liegen doch deutlich über der "60% Grenze". Da sollten also schon ziemlich gute Konditionen bei rumkommen. Ggf. werden da einige Banken noch versuchen, einen Risikoaufschlag für das "unsichere" Arbeitsverhältnis zu verlangen. Wer aber die Personalsituation im Lehrerbereich kennt (Deine Angaben deute ich mal so) weiß, dass es da derzeit einen Mangel gibt. Demnach würde ich mich da keine so großen Sorgen machen….

[liszt]

Danke soweit. Ich habe auch noch ca 100k, hauptsächlich in Aktien, aber zb auch 20k TG. Wirkt sich das noch aus?

[Knacker]

vor 47 Minuten von liszt:

Danke soweit. Ich habe auch noch ca 100k, hauptsächlich in Aktien, aber zb auch 20k TG. Wirkt sich das noch aus?

Du bist ja richtig wohlhabend. Warum nur hat sich meine Tochter so einen armen Schlucker ausgesucht?

[vanity]

vor 21 Minuten von Knacker:

Warum nur hat sich meine Tochter so einen armen Schlucker ausgesucht?

Königsweg? 

[FranzFerdinand]

Vermutung:

 

Ja, die Konditionen werden besser sein, ABER: in 3-4 Jahren kosten Immobilien vermutlich nochmal 25% mehr als heute, sofern es nicht massiv kracht. Sofern du überhaupt einen Kredit bekommst (bei der Beleihungssituation so gut wie sicher), dann kauf lieber jetzt und finanziere nur für 5 oder 10 Jahre.

 

Vorteile:

- Lebensqualität direkt gesteigert

- Frage, wie man 500k sinnvoll und sicher anlegt gespart

- Preisanstieg vermieden

- in 5 oder 10 Jahren günstig Anschlussfinanzieren, sofern du nicht schon fertig sein solltest.

 

Nachteil:

- evtl. geringfügig höhere Zinsen auf 200k (na und?)

- beim Eintritt einer Krise hätte man das Haus evtl. billiger bekommen, evtl. aber auch nicht, sondern teuer.

 

Nachdem keiner in die Zukunft schauen kann: Kaufen.

[sedativ]

vor einer Stunde von FranzFerdinand:

Nachdem keiner in die Zukunft schauen kann: Kaufen.

 

Was für eine unsinnige Schlussfolgerung.

[FranzFerdinand]

Na dann eben nochmal differenzierter:

 

Wegen der Aussicht auf bessere Konditionen solltest Du einen Kauf nicht aufschieben. Ein Grund zu warten, wäre eine Festanstellung an einer bestimmten Schule, denn solange der spätere Wirkungsort nicht feststeht, ist ein Immokauf immer ein bisschen Spekulation.

[Andreas900]

Gibt es einen besonderen Grund ein bereits vorhandes Haus (welches man ja vermieten könnte) zu verkaufen und ein NEUES Mietobjekt zu kaufen? Veräußerung und Erwerb der Immobilie kosten Geld. Ich würde nach Möglichkeit das vorhande Haus nutzen.

 

Welche Mieteinnahme erhoffst du dir von einem neuen Objekt?

Um zB aus einem Objekt im Wert von 700.000 € eine vernünftige Rendite von sagen wir mal 6% brutto zu erhalten, müsste es für 3.500 € monatlich vermietet werden. Ist dir das bewusst und kannst du so eine Miete erzielen?

 

Möchtest du unbedingt in nur EIN Objekt investieren? Stichwort Klumpenrisiko falls genau bei dem einen Objekt die Miete ausfällt oder du Krach mit Mietern hast etc.

 

Hast du Vorkenntnisse zu Immobilien?

[kafka]

vor 55 Minuten von Andreas900:

NEUES Mietobjekt zu kaufen?

Wo liest du das?

[Andreas900]

Am 20.9.2019 um 18:43 von liszt:

Meine Eltern veräußern demnächst ein Haus im Wert von ca. einer halben Millionen Euro, das Geld bekomme ich zur Finanzierung. Ich suche eine Immobilie im Bereich bis 700k, dh ggf würde ich neben den 500k noch 100-200k als Kredit aufnehmen.

 

vor 35 Minuten von kafka:

Wo liest du das?

Der TE schreibt doch, dass seine Eltern ein Haus veräußern wollen und er dann eine Immobilie für 700.000 € sucht.

[sedativ]

vor 1 Minute von Andreas900:

 

Der TE schreibt doch, dass seine Eltern ein Haus veräußern wollen und er dann eine Immobilie für 700.000 € sucht.

 

Er sagt aber nicht, dass es sich hier um Mietobjekte handelt. Ich wäre jetzt auch eher davon ausgegangen, dass er ein Haus zur Selbstnutzung sucht, da ihm das vorhandene nicht groß oder nicht repräsentativ genug ist.

[bondholder]

vor 24 Minuten von Andreas900:

Der TE schreibt doch, dass seine Eltern ein Haus veräußern wollen und er dann eine Immobilie für 700.000 € sucht.

Wissen wir, ob die Eltern überhaupt in der gleichen Region leben?

[liszt]

Sie leben in einer anderen Region. Daher das ganze Spiel mit Veräußerung dort und Kauf bei mir.

[trdrjoe]

vor 21 Minuten von liszt:

Sie leben in einer anderen Region. Daher das ganze Spiel mit Veräußerung dort und Kauf bei mir.

Das Haus der Eltern statt verkaufen nur vermieten und als Sicherheit für den Neukauf benutzen habt ihr auch schon überlegt? Würde unter Umständen Transaktionskosten und Steuern sparen aber den Kreditzins etwas nach oben bewegen. 

[liszt]

Ja haben wir überlegt. Aber meine Eltern werden langsam alt und wollen sich nicht mehr um das Haus kümmern müssen (sind 3 Wohnungen drin)

[trdrjoe]

Verwalten könnte man es auch für die Eltern, Wohnimmobilien sind normalerweise nicht wirklich arbeitsintensiv. Ihr müsst in Deutschland aber dann auch Erbschaftssteuer usw. bedenken, wenn ihr es bei den Eltern belasst. Auch eine möglichst günstige Übertragung auf dich wäre noch möglich. Man könnte da vielleicht Freigrenzen verwenden und Stückchenweise übertragen. 

 

Ich bin mit der Situation in Deutschland leider nciht vertraut genug um das gut einschätzen zu können. Wir haben uns in einer ähnlichen Situation, aber in Österreich, für die Vermietungsvariante entschlossen.