Finanzierung Wohnung zur Vermietung mit oder ohne Eigenkapital?

[YeOldeChap]

vor 31 Minuten von DerFremde:

 

Jetzt zerstöre doch nicht das Weltbild vom YeOldeChap!

Ich geb's auf. 

 

Pass auf, dass der Aluhut nicht zu eng sitzt. 

[akista]

vor 5 Stunden von udek:

 

Ich würde gerne einen Teil in Immobilien stecken. Aber scheinbar gibt es bei mir in der Gegend zur Zeit keine interessanten Objekte.

 

Warum die Flinte so schnell ins Korn werfen? Wie lange hast du gesucht, um die eine Immobilie zu finden, die du hier präsentiert hast?

Du hast im Faden jetzt einige wichtige Tipps und Hinweise bekommen, die du nun für dich sortieren musst. Nicht jeder Tipp passt in jede Situation.

Bspw. bekommst du offensichtlich eine recht günstige 100%-Finanzierung, weil du noch eine andere Immobilie mitbeleihen kannst (dein selbstbewohntes Haus/Wohnung?). Das ändert die Renditeerwartungen. Im manchen Regionen findest du ohne Probleme 8-10% Bruttomietrendite. Wenn das so ein Mega-Schnäppchen wäre, würde das gegen die meisten mir bekannten Marktprinzipien verstoßen. Dennoch kann es in einer bestimmten Situation für Einzelne attraktiv sein.

Auch eine 3-4%-Wohnung kann attraktiv sein, wenn man bspw. selber Handwerker ist und dafür die IHR knapper kalkulieren kann.

Versuche dir ein Bild von einer bestimmten Region zu machen und ein "Experte" zu werden. Dann kannst du Marktangebote besser einschätzen. Ich habe bei mir in der Region 4-5 Jahre den Markt beobachtet (Kauf- und Mietmarkt), bevor ich das erste Anlageobjekt gekauft habe. Nun in 2,5 Jahren kürzlich die dritte Wohnung. Alle haben eine Rendite von ca. 5%. Ich konnte aber auch bei den Verkäufern sehr plausibel argumentieren, warum nur der und der Preis gerechtfertigt ist und das wirkt sehr seriös. Vor allem, wenn die Verkäufer merken, dass tatsächlich niemand mehr bietet. Außerdem hat mir geholfen, dass ich bei der Bank einen Kreditrahmen abgesprochen hatte. In einem Fall saßen wir zwei Wochen nach Besichtigung beim Notar. Das war der einzige Grund, warum ich die Wohnung bekommen habe, obwohl ich 10k weniger geboten habe.

Eine vierte Wohnung wurde mir gerade vom Makler der dritten Wohnung angeboten, bevor sie auf den Markt kommt. Mal schauen, ob es passt.

 

Was ich mit der Geschichte sagen möchte: Der Aufbau der Expertise ist ein längerer Weg. Vermieter wird man nicht, weil man einmal bei Immoscout reinschaut, eine Wohnung kauft, vermietet und gut ist. Das kann klappen. 1x, 2x, vllt. auch 10x und bis ans Lebensende. Vielleicht mache ich es auch falsch. Ich fühle mich aber sehr wohl damit, dass ich lange den Markt beobachtet habe und für mich das Gefühl habe, ich weiß, was ich tue. Ob es stimmt, schreibe ich in 50 Jahren hier hin :-)

 

Zu den Fonds: Wie hoch ist der Ausgabeaufschlag? Wie hoch die Managementgebühren? Dann rechne durch, was der Fonds im Jahr erwirtschaften muss, damit du real und nach Steuern noch einen Gewinn machst, der das Risiko lohnt? Ich wäre gespannt, welcher Fonds das bei Immobilien ist.