Finanzierung Wohnung zur Vermietung mit oder ohne Eigenkapital?

[udek]

Hallo zusammen,

 

ich möchte mir eine Wohnung kaufen, welche danach in die Vermietung gehen soll. Der Kaufpreis beträgt 200.000 Euro. Ich könnte 40.000 Euro Eigenkapital stellen. Jetzt habe ich zwei Gedankenspiele und wüsste gerne eure Einschätzungen:

 

1.) Ich stecke die 40.000 € Eigenkapital rein und finanziere die übrigen 160.000 €

2.) Ich finanziere die 200.000 € voll und halte mein Eigenkapital Cash

 

Ich würde aktuell Punkt 2 bevorzugen. Meine "Idee" ist, die 40.000 € als Sicherheitspuffer zu halten. Sollte die Wohnung mal nicht vermietet sein, könnte ich aus den 40.000 € eine ganze zeitlang die Kreditraten bedienen. Stecke ich die 40.000 € in den Kauf, sind zwar die Kreditraten kleiner, allerdings würde ich schnell in Bedrängnis kommen, sollte die Wohnung eine zeitlang keine Erträge abwerfen.

 

Wie seht ihr das?

[akista]

Das Thema Kaufnebenkosten ist durch zusätzliches Kapital abgedeckt und spielt hier keine Rolle oder müssen wir davon ausgehen, dass die Wohnung 200T + NK (ca. 8-12%) kostet und du einen Teil deines Cash dafür verwenden musst?

 

Ansonsten etwas allgemeineres ohne deine Situation zu kennen: Du scheinst keine Erfahrung mit Immobilien (als Kapitalanlage) zu haben. Wenn dein Einkommen nicht sehr hoch ist, ist 200T Kaufpreis eine Nummer. Ich hoffe die Bruttomietrendite liegt bei 4-5%.

 

Was ist dein Ziel bei der Anlage: Eine möglichst hohe EK-Rendite (dann Version 2) oder ein möglichst hoher monatlicher Cashflow (dann wahrscheinlich eher Variante 1). Lass dir die unterschiedlichen Angebote von einer Bank machen und rechne mal durch, was dir besser gefällt - und was steuerlich sinnvoller ist. Ich habe bei vermieteten Immobilien sowohl 100%-Finanzierungen und auch solche mit mehr EK (aber nie mehr als 10%) immer zzgl. zu den NK. Ich mache das von den Rahmendaten des Objekts und den aktuellen Kreditangeboten abhängig.

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von udek:

Wie seht ihr das?

 

Wichtiger ist: Wie sieht Deine Bank das? Ohne Sicherheiten (vorhandene Immobilie) wird da kaum was gehen. Weder 1, noch 2.

[phlp112]

vor 22 Minuten von Rubberduck:

 

Wichtiger ist: Wie sieht Deine Bank das? Ohne Sicherheiten (vorhandene Immobilie) wird da kaum was gehen. Weder 1, noch 2.

Doch, das kann bei Vermietungsobjekten definitiv gehen. Sogar inkl. NK. Wichtig ist der Bank, wie sich die Zahlen der Immobilie rechnen und wie du selbst finanziell aufgestellt bist. 

[udek]

Das ist bereits geklärt. Beides würde gehen und die Bank mitmachen. Mich würde nur eure Meinung interessieren. Irgendwie beruhigt es mich, im Falle eines Falles eine Rücklage zum Bedienen der Raten zu haben. Bin ich der Einzige der so denkt? 

[phlp112]

vor 3 Minuten von udek:

Das ist bereits geklärt. Beides würde gehen und die Bank mitmachen. Mich würde nur eure Meinung interessieren. Irgendwie beruhigt es mich, im Falle eines Falles eine Rücklage zum Bedienen der Raten zu haben. Bin ich der Einzige der so denkt? 

Wie hoch ist die Gesamtersparnis an Zinsen, wenn du das EK iHv 40 TEUR bringst? Wie lange wird es dauern, bis du die 40 TEUR wieder aufgebaut hast? Möchtest du in naher Zukunft weitere Investitionen tätigen? Wenn du nicht in der Lage bist die Kreditrate ohne den monatlichen Mieteingang aus deinen laufenden Einkünften zu zahlen, würde ich auch zu Option 2 tendieren, da ich nicht erwarte, dass die Zinsersparnis bei 40 TEUR EK extrem hoch ist.

[Bavarese]

Hallo phlp112,

 

an dieser Stelle würde ich immer einen Steuerberater mit ins Boot holen. Der kann in der Gesamtbetrachtung deines gesamten Einkommens ausrechnen welche steuerliche Auswirkung beide Varianten haben.

Mir hat mein Steuerberater geraten annährend 100% zu finanzieren. Das war mir doch etwas zu viel und ich habe ca. 10% EK eingebracht (genaue Höhe müsste ich nachschauen). Wie du schon geschrieben hast, ist es beruhigend wenn man einen Puffer für schlechte Zeiten hat. Ich muss ein Konstrukt aufstellen, das mich auch die nächsten Jahre/ Jahrzehnte ruhig schlafen lässt. Ob ich steuerlich nochmal ein paar Prozent sparen kann ist mir persönlich dann egal.

 

Gruß

Bavarese

[udek]

Danke euch für eure Einschätzungen. Das hat mir schon weitergeholfen. Zinsersparnis ist nicht so viel. Meine Tendenz geht jetzt doch klarer Richtung Vollfinanzierung.

[HnsPtr]

Niemand im Thread hat dir eine 100%+x Finanzierung empfholen.

Du hast gesagt, du würdest dich mit Puffer wohler fühlen.

 

Wo genau ist nun die Meinung bei dir, durch den Foreninput, gekippt zu: "Meine Tendenz geht jetzt doch klarer Richtung Vollfinanzierung."?

[Rubberduck]

vor 1 Stunde von udek:

Das ist bereits geklärt. Beides würde gehen und die Bank mitmachen. Mich würde nur eure Meinung interessieren. Irgendwie beruhigt es mich, im Falle eines Falles eine Rücklage zum Bedienen der Raten zu haben. Bin ich der Einzige der so denkt? 

 

Das ist doch linke Tasche/rechte Tasche. Mehr EK = kleinere Raten.

Wenn Du ohne die Miete die Raten nicht stemmen kannst, dann würde ich es lassen.

[udek]

Ja richtig. Solange ein Miete drin ist trägt es sich selbst. Nur was wenn die Bude mal eine zeitlang leer steht. Ich denke ein kleiner Puffer wäre da nicht verkehrt. 

 

Meine Meinung bestärkt haben

vor einer Stunde von Bavarese:

 

Mir hat mein Steuerberater geraten annährend 100% zu finanzieren. Das war mir doch etwas zu viel und ich habe ca. 10% EK eingebracht (genaue Höhe müsste ich nachschauen). Wie du schon geschrieben hast, ist es beruhigend wenn man einen Puffer für schlechte Zeiten hat.

und

 

vor 2 Stunden von phlp112:

Wie hoch ist die Gesamtersparnis an Zinsen, wenn du das EK iHv 40 TEUR bringst? Wie lange wird es dauern, bis du die 40 TEUR wieder aufgebaut hast? Möchtest du in naher Zukunft weitere Investitionen tätigen? Wenn du nicht in der Lage bist die Kreditrate ohne den monatlichen Mieteingang aus deinen laufenden Einkünften zu zahlen, würde ich auch zu Option 2 tendieren, da ich nicht erwarte, dass die Zinsersparnis bei 40 TEUR EK extrem hoch ist.

 

[akista]

vor 6 Stunden von udek:

Ja richtig. Solange ein Miete drin ist trägt es sich selbst. Nur was wenn die Bude mal eine zeitlang leer steht. Ich denke ein kleiner Puffer wäre da nicht verkehrt. 

 

Kannst du denn Rate + Hausgeld + Grundsteuer aus deinem monatl. Cahsflow (Einkommen - aller priv. Ausgaben) zahlen?

Ist das Objekt sanierungsbedürftig (ggf. auch nur kleinere Maßnahmen, wie ein neuer Boden)?

Sind die NK gedeckt?

[udek]

Das Objekt ist nicht sanierungsbedürftig. Es ist nur wenige Jahre alt. Ich habe die 40.000 Cash als Puffer. Was ich monatlich an Cashflow (Arbeit, andere Investments) erzeuge und nach Abzug aller Kosten übrig bleibt stecke ich momentan komplett in Wertpapiere. Dies könnte ich natürlich im Fall, dass die Immobilie leer steht aussetzen und dafür den Kredit bedienen. Oder aber die 40k dafür stehen lassen...

 

 

[Anleger Klein]

Wie sind denn deine Bankkonditionen? Ändert sich der Kreditzins abhängig ob 0%-10%-20% Eigenkapital? (würde mich wundern, wenn nicht?)

Hier liegt dann auch noch ein Rechenspiel, da du die Finanzierungskosten beeinflussen und eine weitere "Rendite" mit dem Eigenkapital erreichen kannst.

[Rubberduck]

Auf die Kaufnebenkosten wurde übrigens immer noch nicht eingegangen...

[akista]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

Auf die Kaufnebenkosten wurde übrigens immer noch nicht eingegangen...

Drücken wir ihm die Daumen, dass er es bedacht hat.

[FranzFerdinand]

Es gibt zwischen 0 EK und 40EK ja auch noch ein paar Graustufen, die beide Bedürfnisse befriedigen könnten, zB 20EK, 20 Puffer. Insgesamt scheinst du das aber noch nicht ganz durchdacht zu haben, denn die NK sind ein sehr relevantes Thema, gerade bei 100%-Finanzierungen. Oder reden wir eigentlich von einer 110%-Finanzierung?

[udek]

Die Nebenkosten sind im o.g. Kaufpreis bereits enthalten. So gesehen dann 110% Finanzierung

[Bassinus]

vor 19 Minuten von udek:

Die Nebenkosten sind im o.g. Kaufpreis bereits enthalten. So gesehen dann 110% Finanzierung

Und dafür hast du eine Bank die dir 110% finanziert ohne weitere Sicherheiten? Glaub ich nicht! Das darf keine Bank in Europa mehr. 

[udek]

ohne weitere Sicherheiten habe ich nicht gesagt ;-) 

Es sind freie Grundschulden einer anderen Immobilie vorhanden, die mit herhalten

[Bassinus]

vor 13 Stunden von udek:

ohne weitere Sicherheiten habe ich nicht gesagt ;-) 

Es sind freie Grundschulden einer anderen Immobilie vorhanden, die mit herhalten

Ja dann - soviel finanzieren wie du noch den bestmöglichen Zins erhalten kannst auf 10-15 Jahre. Tilgung so niedrig wie möglich. Nur Zinsen zahlen. Der Rest (Restrate und 40.000€) in All-World ETF und rennen lassen. Is ne Wette - keine Frage. Aber die könntest du gewinnen. Und wenn nicht und die Aktien stehen in 15 Jahren niedrig - gehst du nur das Risiko ein, teurer Nachfinanzieren zu müssen. Aus heutiger Sicht, ein Risiko welches man eingehen kann. Dein Eingangsängste sind damit zu genüge getan, da du bei Mietausfall eben einfach nicht in den ETF anlegst. 

 

[Solara]

vor 9 Stunden von Bassinus:

Ja dann - soviel finanzieren wie du noch den bestmöglichen Zins erhalten kannst auf 10-15 Jahre. Tilgung so niedrig wie möglich. Nur Zinsen zahlen. Der Rest (Restrate und 40.000€) in All-World ETF und rennen lassen. Is ne Wette - keine Frage. Aber die könntest du gewinnen. Und wenn nicht und die Aktien stehen in 15 Jahren niedrig - gehst du nur das Risiko ein, teurer Nachfinanzieren zu müssen. Aus heutiger Sicht, ein Risiko welches man eingehen kann. Dein Eingangsängste sind damit zu genüge getan, da du bei Mietausfall eben einfach nicht in den ETF anlegst. 

 

Ich sehe, wir sind da auf einer Welle. Ich habe mir noch gedacht, Vollfinanzierung macht doch nur Sinn, wenn das andere Kapital derweilen für dich arbeitet. Habe ich übrigens so ähnlich gemacht. Die Wette ist aufgangen.

[DerFremde]

Es gibt überhaupt keinen Grund heutzutage EK mitzubringen.

 

Mein aktuelles Projekt:

 

ETW Neubau zur Vermietung.

 

Kaufpreis + Nebenkosten ohne EK, OHNE SICHERHEITEN, für 1,01%eff 10Jahre fest!

 

EK hätte den Zins auf 0,89%eff gedrückt. Zinsersparnis auf 10Jahre geradezu lächerlich im Vergleich zur zu erwartenden Aktienrendite des EK während des gleichen Zeitraum.

 

Gruß

 

 

 

[Toomi]

Ich weiß, du hast nicht danach gefragt - aber wie hoch ist die nachhaltig zu erzielende Miete?
Bei einem KP von TEUR 200 für eine Wohnung riecht die Nummer schon aus 10 Kilometer gegen den Wind nach KEINEM Investment. 

[udek]

vor 4 Stunden von Toomi:

Ich weiß, du hast nicht danach gefragt - aber wie hoch ist die nachhaltig zu erzielende Miete?
Bei einem KP von TEUR 200 für eine Wohnung riecht die Nummer schon aus 10 Kilometer gegen den Wind nach KEINEM Investment. 

 

Darf ich was fragen? Was hat denn die Höhe des Kaufpreises damit zu tun, ob es sich um ein Investment handelt oder nicht?

 

Jahreskaltmiete beträgt 7.800 Euro