Immobilien Finanzierung

[bloodyscorpion]

Guten Morgen liebes Forum,

 

ich hätte mal eine allgemeine Frage zu einer Inmobilienfinanzierung.

 

Macht es zur Zeit mehr Sinn bei der Finanzierung eine große Laufzeit mit Festzins also 25-30 Jahre zu wählen, oder eine kürzere Laufzeit mit Bausparen? Welche Variante ist momentan am besten? 

 

Kaufpreis ohne Nebenkosten 380.000€ 

Eigenkapital 80.000€

Monatsraten sollten max. 1300€ betragen 

 

 

Vielen Dank

[Cai Shen]

Danke für die umfassenden Informationen, auf deren Basis wir ein gutes Bild deiner Situation vor Augen haben.

 

Hast du bereits Finanzierungskonditionen erfragt, Vorschläge für einen Bausparer eingeholt oder versucht dich ein Bankberater gerade von irgendwas mit Abschlusskosten zu überzeugen?

 

Das einzige, was ich aus obigen Angaben entnehmen kann: mit Budget von max 1.300 € / monatlich erscheint das Projekt als möglicherweise ziemlich wackelige Finanzierung (2 - 3% Anfangstilgung wären gerade so drin).

[bloodyscorpion]

Hallo und vielen Dank für die Antwort

 

Ich habe diese Woche zwei Banktermine und wollte mich einfach im Vorfeld schon mal informieren, bevor die Anfangen mich von irgendetwas zu überzeugen

 

Ja die 1.300€ habe ich gewählt um noch genügend für Renovierungen und Lebensunterhalt auf der Seite zu haben...

[Knacker]

vor 2 Stunden von bloodyscorpion:

Macht es zur Zeit mehr Sinn bei der Finanzierung eine große Laufzeit mit Festzins also 25-30 Jahre zu wählen, oder eine kürzere Laufzeit mit Bausparen? Welche Variante ist momentan am besten? 

Beim derzeitigen Zinsniveau würde ich auf jeden Fall ein langfristiges Darlehen bevorzugen. Meine Bank bietet momentan bei einem Beleihungswert von 60 %  effektiv 1,11 % auf 20 Jahre fest. Dies ist auch noch 12 Monate frei von Bereitstellungszinsen.

[Cai Shen]

vor 6 Minuten von Knacker:

Meine Bank bietet momentan bei einem Beleihungswert von 60 %  effektiv 1,11 % auf 20 Jahre fest.

Das ist schön, ich sehe bei seinen Angaben aber eher eine 80% Finanzierung.

Davon abgesehen wäre ich ebenfalls für eine langfristige Bankfinanzierung, die Möglichkeit kurz-mittelfristig weiter sinkender Bauzinsen sehe ich als nicht so relevant an wie einen Anstieg der Inflation in den nächsten 30 Jahren.

Vor dem Beratungsgespräch bei den Banken bitte unbedingt über aktuelle Fördermöglichkeiten (KfW, Landesprogramme) informieren und wenn vom Banker nichts kommt aktiv ansprechen!

[Studi24]

vor 1 Stunde von bloodyscorpion:

Ich habe diese Woche zwei Banktermine und wollte mich einfach im Vorfeld schon mal informieren, bevor die Anfangen mich von irgendetwas zu überzeugen

 

Warum nicht über einen unabhängigen Immobiliendarlehensvermittler? Der fragt über seine Systeme direkt meherere hundert Banken ab....

Sparkassen, Volksbanken, Commerzbank-Filialen, Deutsche Bank-Filialen, etc. und auch Direktbanken wie eine ING-DiBa, DKB und viele andere Banken.

Meiner Erfahrung nach sind die Angebote bei der eigenen "Hausbank" über die Systeme (Stichwort Mengenrabatt) sogar oftmals besser als bei direkter

Anfrage vor Ort.

 

Gruß

Studi24

[Anleger Klein]

Löse dich von der Betrachtung des Zinssatzes, der kann intuitiv irreführend sein. Rechne aus, was dich das Darlehen in Euro kostet. 

Ich hatte bei meiner Finanzierung folgenden Gedankengang: 

Eine lange Zinsbindung kostet dich jährlich Geld, da bereits ab dem ersten Tag mehr Zinsen gezahlt werden aufgrund des durch die längere Zinsbindung höheren Zinssatzes. Von deinem Geld geht dann entsprechend weniger in die Tilgung und die beste Versicherung gegen steigende Zinsen ist eine geringe Restschuld. Vergleicht man z.B. 15 und 20 Jahre Laufzeit ergibt sich dann, dass man bei 15 Jahren nach diesen 15 Jahren weniger Restschuld hat als beim 20jährigen Darlehen - das läuft zwar noch 5 Jahre, aber nach besagten 15 hat man durch den höheren Zins weniger getilgt. Erst ab dem Jahr 16 bringt dir das 20jährige einen Vorteil, da es möglicherweise billiger ist als nach dem 15jährigen weiter zu finanzieren. Du kannst also in den Jahren 16-20 das, was du in den Jahren 0-15 durch den niedrigeren Zins (auf die dann noch hohe Kreditsumme!) gespart hast, an höheren Zinsen (auf eine viel geringere Summe!) in Kauf nehmen ohne schlechter gestellt zu sein. Daher würde ich unter Umständen nicht mal auf maximale Zinsbindung gehen, sondern einfach schauen was nach 15, 20 Jahren an Restschuld übrig ist und mir überlegen, ob ich das stemmen kann. In 15 Jahren hat die Inflation viel gefressen, die Gehälter steigen und wenn wir jemals wieder Bauzinsen von 7% sehen sollten wovor alle Panik haben dann ist durch besagtes Zinsniveau auch alles andere in Geld gezählte derart gestiegen, dass du deine Restschuld gut bezahlen kannst. Insbesondere mit einer zu 80% schuldenfreien Immobilie als Sicherheit.

[bloodyscorpion]

Vielen lieben Dank für die Tipps

[Flotschie]

Ich schließe mich dem Vorredner an, dass man nicht nur auf ne lange zinsbindung achten sollte.

Zusätzlich würde ich versuchen die Summe auf verschiedene Tranchen zu verteilen.

den Meisten Banken geht es um die Gesamtkreditsumme. Sprich auch Tranchen die kleiner sind als 200k werden nicht negativ bestraft, solange die Gesamtsumme darüber ist.

dennoch würde ich lieber bei der Summe auf verschiedene Tranchen verteilen. Evtl. Mit langer zinsbindung und Volltilger (großer Zins Vorteil mitnehmen) und die andere tranche kurz laufen lassen.

zB (1) 150k bei volltilgung  auf 20jahre= Ca 700€ (Gehe mal von ca 1,1-1,3%zins aus) bleiben noch 1300-700=600

(2) 150k auf 10jahre bei 4% Tilgung ~600€ <<1% Zins. Restschuld 90k in 10 Jahren.

und nicht vergessen das ein Sonderkündigungsrecht nach 10a besteht, bei der du auch den länger laufenden Kredit vorzeitig kündigen kannst (also im 11. Jahr die Gesamtsumme neu verteilen, oder eben die erste tranche weiterlaufen lassen wenn die Zinsen hochgegangen sind und nur die 2. tranche erzwungenermaßen neu wählen).

könntest da gut mit bischen Sonderzahlung nach 20a durch sein!

glückwunsch!

[SumSum]

1. Aktuell würde ich eine lange Zinsbindung nehmen. Setz Dich mal geistig mit dem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren auseinander (489BGB). Steigen die Zinsen, freust Du Dich und lässt es wie es ist -  fallen Sie, suchst Du Dir eine andere Finanzierung. 

> Für die Sicherheit zahlst Du halt einen Zinsaufschlag. ….

 

Ich habe es auch langfristig gemacht (Zinsbindung 25 Jahre) getreu dem Grundsatz "langfristige Anschaffungen ("Anlagevermögen") werden langfristig finanziert. Ich will das Ding auch vor der Zeit loswerden (was wohl auch klappt), aber so hab ich einfach Null Stress in der Nummer …

 

Generell würde ich Dir vor Kauf / Kreditaufnahme grundsätzlich empfehlen

1. Schonungslose Analyse Deiner Ausgaben / Einnahmen, verlass Dich vor allem nicht auf "Pauschalwerte" von Banken (die stimmen so gut WIE NIE)…. -> "ja" nimm Deine Kontoauszüge und fummel die mal auseinander... 

2. Rechne auf den Endpreis +10% drauf, es wird immer teurer als geplant....  Ist ein Erfahrungswert aus der Praxis (Kleiner Sonderwunsch hier, da, dort, ggf. noch eine neue Küche.....)

3. Vermeide eine "Spitz auf Knopf" Finanzierungsrechnung bzw. "in Zukunft verdiene ich eh mehr". -> Nö, die Zukunft kennst Du nicht .... mach eher das Gegenteil. viele "vergessen", dass z. B. mal vielleicht irgendwann zufällig ein Auto irgendwann fällig ist etc …