Steuern bei Vermietung ohne Gewinnabsichten

[Masabidi]

Hallo zusammen, 

 

ich hoffe ich bin hier richtig und kann euch meine Lage halbwegs verständlich schildern.

 

Mein Bruder möchte aufgrund der schlechten Situation mit den Mietwohnungen, für meine Schwester und mich (+Familie) ein Haus kaufen (zwei getrennte Wohnungen). Wir zahlen einmal 250€ und einmal 550€ an Miete. Diese soll nur dazu dienen den Kredit abzuzahlen, mein Bruder möchte keinerlei Gewinn machen. Nachdem der Kredit abgezahlt ist (ca. 20Jahre), soll die Partei, die ich mit meiner Familie bewohne, in meinen Besitz übergehen. Die kleinere Partei meiner Schwester, behält mein Bruder für sich, lässt meine Schwester jedoch dort auf Lebenszeit wohnen (krankheitsbedingt/soziale Phobie). 

 

Da das Finanzamt ja nicht von reiner Nächstenliebe ausgeht und vermutet diese Mieteinnahmen ja als Einkommen gewertet werden, wollte ich euch mal fragen, was es für eine Möglichkeit gibt, dass diese Steuern möglichst gering ausfallen? 

Ich finde es mies, wenn mein Bruder Steuern bezahlen soll, obwohl die Summe, welche an Mieteinnahmen gezahlt wird, nur dazu dient, den Kredit abzubezahlen. 

 

Es wäre schön, wenn ihr mir da weiter helfen könnten.

 

Schönen Tag noch zusammen

[dev]

Es gibt bei Vermietung unter Verwandten einige Regeln und wenn keine Steuern "erzeugt" werden, wird das Finanzamt aufmerksam.

 

https://ratgeber.immowelt.de/a/vermietung-an-angehoerige-vorsicht-steuerfalle.html

https://taz.de/Vermieter-ohne-Gier/!5213563/

[Bassinus]

Das Thema ist höchst komplex. Wenn dein Bruder sehr günstig vermietet und die laufenden Kosten (Zinsen, u.a.) plus AfA zu einem "Verlustgeschäft" führen, möchte der Staat gar nichts. Nichmal die Verluste die dein Bruder ja mit anderen Einkunftsarten verrechnen könnte um insgesamt weniger Steuern zahlen zu müssen. Da kommt dann noch die von Dev erwähnte 66% Grenze, Überschussprognosen und noch vieles vieles mehr. Am Ende müsste man tatsächlich alle Zahlen und Fakten kennen um dir weiter zu helfen. Dann wäre es aber eventuell schon Beihilfe in Steuersachen und das ist verboten. Von daher kann man dir nur empfehlen sich in das wirklich komplexe Thema einzulesen oder einen Vertreter der steuerberatenden Berufe aufzusuchen. Eventuell kann sich dein Bruder mit seinem konkreten Anliegen beim Finanzamt melden. Die können das "Problem" nicht lösen und Handlungsempfehlungen geben, aber sagen wie sie die Sache im geschilderten Fall steuerlich ansetzen würden. 

[MeinNameIstHase]

Mieteinnahmen sind für Deinen Bruder zunächst Einkünfte aus V&V unter normalen Umständen. Seitens des Mieters (Du und Deine Schwester) sind das Privatausgaben. Dein Bruder kann zu den Einkünften natürlich die Abschreibungen, die lfd. Betriebskosten und die Finanzierungszinsen dagegen rechnen und deshalb insgesamt aus dem Objekt (anfänglich) jährliche Verluste haben. Renovierungskosten, die Dein Bruder (als Eigentümer) in den ersten drei Jahren nach Kauf vornimmt, sind anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie 15% des Kaufpreises überschreiten. Da sind die Finanzämter knallhart, d.h. diese Kosten erhöhen die Abschreibungsbasis, können aber nicht im Jahr der Renovierung als lfd. Kosten geltend gemacht werden. Renovierungskosten, die Deine Schwester und Du selbst vornehmen, sind Privatsache, teilweise als Handwerkerkosten/haushaltsnahe Dienstleistungen bei euch abzugsfähig.

 

Jetzt kommt dazu das ABER:

 

Es muss eine Totalgewinnprognose vorliegen. Dies ist Teil der Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht. Ohne Gewinnerzielungsabsicht werden jährliche Verluste nicht anerkannt. Das ist unkritisch bei dauerhafter Fremdvermietung. Wenn aber von vorneherein feststeht, das ihr die Wohnungen in 20 Jahren eurem Bruder abkaufen werdet, muss sich das auch für Deinen Bruder in 20 Jahren rechnen. Vermutlich habt ihr da keinen Vertrag, sondern nur eine (unverbindliche) Idee. Dann wäre dieser Stolperstein ausgeräumt, denn unter marktüblichen Konditionen dürfte es schwierig sein für Wohngebäude einen Totalgewinn binnen 20 Jahren darzustellen. Der Verkaufsgewinn wäre überdies steuerpflichtig, wenn der Verkauf heute schon in einem Vertrag festgeschrieben würde (Spekulationsgewinn binnen 10-Jahresfrist bzw. gewerblicher Grundstückshandel). Kritisch wird das Ganze, wenn Deine Schwester und Du da Abhängigkeiten einbaut, z.B. Vorkaufsrecht im Grundbuch, Finanzierungsbürgschaften etc. Das sollte mit einem Steuerberater im Einzelfall besprochen werden. Ich bin da jetzt nicht so im Thema um die "rote Linie" aufzeigen zu können.

 

Wenn die Mieten unter Verwandten weniger als 2/3 der marktüblichen Mieten beträgt, liegt eine teilweise unentgeltliche Überlassung vor. Dies führt dazu, dass Dein Bruder auch seine Kosten nur teilweise geltend machen kann. 

 

Über den unentgeltlichen Teil könnte zudem noch Schenkungssteuer anfallen. Die Freibeträge zwischen Geschwistern sind nicht so üppig (20.000) und über die Jahre sammelt sich ja einiges an "geschenkter" Mietanteile an.

[Anleger Klein]

vor 7 Stunden von Masabidi:

Ich finde es mies, wenn mein Bruder Steuern bezahlen soll, obwohl die Summe, welche an Mieteinnahmen gezahlt wird, nur dazu dient, den Kredit abzubezahlen. 

 

Da hast du einen Denkfehler und ich mache dich darauf aufmerksam, nicht um irgendwie Recht zu haben sondern weil mir das für dein Verständnis der ganzen Sache wichtig erscheint:

Kredit tilgen und Einnahmen erzielen sind aus Finanzsicht verschiedene Dinge, das darf man nicht mental aufrechnen und sagen "kommt 0 raus". Jedes Geschäft musst du getrennt betrachten.

Beispiel (ohne Steuer/Zins): Dein Bruder hat am Anfang des Monats 1000€ Schulden, bekommt 550€+250€ Miete und hat dann am Ende des Monats nur noch 200€ Schulden. Sein Vermögen ist also durch den Geldzufluss um 800€ gewachsen, warum soll das steuerbefreit sein? Jegliche Absprachen eurerseits sind dem Steuerrecht erstmal egal, auch ob man Gewinn erzielen will oder nicht. Das heißt, dass dem Finanzamt dann eben auch völlig egal ist ob das Haus kreditfinanziert oder bar bezahlt wird - am Tag x in 20 Jahren wird ein Haus im Wert von zigtausend Euro von deinem Bruder an dich übergehen, er schenkt es dir juristisch gesehen und damit gelten die dafür gemachten Regeln. Die Kreditabzahlung davor, Miete, etc. sind davon völlig unabhängig.