Immobilientransaktion unter Verwandten

[DrFaustus]

Hallo zusammen,

 

ich habe einen etwas komplexen Sachverhalt und habe Bedenken, dass ich etwas übersehe.

 

Vater V wohnt in einer Wohnung (ca. 100.000 EUR wert, rund 20.000 FK), weiteres Vermögen ist nicht vorhanden, möchte aus der Wohnung raus und in eine Art betreutes Wohnen ziehen. Einkommenssteuer zahlt er keine, fällt aber auch nicht in die Bedürftigkeit, so dass Zahlungen von S an V steuerlich absetzbar wären.

Mieten möchte er nichts, weil die monatliche Belastung sonst höher wäre als aktuell. Wohnung kaufen kostet rund 200.000 EUR zzgl. NK. zzgl. Stellplatz zzgl. EBk liegt man wohl bei 225.000 EUR.

 

Idee 1:

Sohn S kauft die neue Wohnung, bekommt von V die Alte geschenkt und verkauft diese sofort anschließend. Die neue Wohnung wird an V vermietet. Im Gegenzug zur Schenkung verpflichtet sich S, V monatlich Betrag X zu zahlen (zufällig die Höhe der Miete für die neue Wohnung) über eine Laufzeit von Y Jahren (zufällig bis der Gegenwert der alten Wohnung abzgl. Schulden erreicht wurde). Nebenkosten zahlt V selbst. Die Miete liegt bei ca. 70% der marktüblichen Miete, weil das steuerlich die Untergrenze darstellt sagen wir mal 400 EUR/Monat. S finanziert die Wohnung zu 100%.

 

Die steuerliche Rechnung sieht für den Sohn also wie folgt aus:

 

steuerlich:

2,5% AfA auf 220.000 EUR = -4.400

Miete: +4.800 EUR

---------------------------------------------

400 Einkünfte aus V&V = 200 Steuerlast

 

Idee 2:

Wie Idee 1, nur kauft S dem V die Wohnung ab und V zahlt ganz normal Miete an S. S verkauft die Wohnung dann weiter. Nachteil: Grunderwerbssteuer. Vorteil: Wenn S einen Veräußerungsverlust erleidet, könnte man einen Verlustvortrag bilden.

 

 

Fragen die sich mir stellen:

Bei einer solchen Vermietung an Verwandte, gibt es irgendwelche Richtlinien, was steuerlich als Werbungskosten akzeptiert wird? Sonst könnte S ja jeden Besuch bei V als steuerlichen Sachverhalt geltend machen (um nach der Wohnung zu sehen, um Dinge mit dem Mieter zu besprechen, etc.). Ich vermute das FA setzt hier gewisse Grenzen (2mal pro Jahr o.ä.), nur gefunden habe ich dazu nichts. Was ist mit Hausrat? S könnte diverse Möbel kaufen und das Ganze als möblierte Wohnung deklarieren. Was dazu führt, dass jegliche Neuanschaffung steuerlich abgesetzt bzw. abgeschrieben werden kann.

Wenn bei Idee 1 das Geld aus der monatlichen Zahlung des Sohnes endet, stellt sich die Frage, wie man mit der Wohnung umgeht? Wenn V keine Miete zahlt stellt sich die Frage ob das FA die Abschreibungen o.ä. weiter akzeptiert?

Könnte man Idee 2 auch derart gestalten, dass der Kaufpreis aus der Wohnung des V als Abschlagszahlung für die Miete für mehrere Jahre an den Sohn geht? Vermeiden möchte man natürlich, dass der ganze Betrag dann komplett in einem Jahr zu versteuern wäre. Aber das Zuflussprinzip in der EkSt wird sich kaum umgehen lassen, oder?

Falls bei Idee 1 S die alte Wohnung nicht verkauft, sondern an Dritte vermietet, kann er meines Wissens nur den damaligen Kaufpreis des Vaters als Anschaffungskosten abschreiben, oder? Was ist mit zwischenzeitlichen Renovierungen für die es möglicherweise keine Rechnungen mehr gibt?

 

Für weitere Anmerkungen bin ich natürlich dankbar!

 

 

 

 

 

 

 

 

[Taxadvisor]

Lt. aktueller Rechtsprechung könnte es bei so einer zeitlichen befristung Probleme mit der Gewinnerzileungsabsicht geben.

 

V verkauft die alte Wohnung und gibt S über den Kaufpreis ein Darlehen (zum Kauf der neuen Wohnung) und mietet dann die Wohnung von S zur Marktmiete. Versteuerung der Zinsen bei V sollte auch bei Regelbesteuerung geringer sein als Ersparnis durch Schuldzinsabzug bei S.

 

Gruß

Taxadvisor

[DrFaustus]

vor 15 Minuten von Taxadvisor:

Lt. aktueller Rechtsprechung könnte es bei so einer zeitlichen befristung Probleme mit der Gewinnerzileungsabsicht geben.

Danke!

Was meinst du mit zeitlicher Befristung?

Der Mietvertrag ist nicht zeitlich befristet. Die Befristung der monatlichen Zahlungen des S an V ist doch ein anderes Rechtgeschäft und hat mit der Vermietung der Immobilie doch nichts zu tun.

Oder meinst du, wenn später keine Miete mehr gezahlt wird (aus welchem Grund auch immer)? Was hätte das dann zur Folge nach sagen wir 15 Jahren?

Umgehen kann man das natürlich immernoch, indem der S dem V, die monatliche Miete als Schenkung überweist und der überweist es ihm zurück. Hat halt, den Nachteil, dass S durch diese Schenkung noch die Steuer für Vermietung auslöst.

Zitat

 

V verkauft die alte Wohnung und gibt S über den Kaufpreis ein Darlehen (zum Kauf der neuen Wohnung) und mietet dann die Wohnung von S zur Marktmiete. Versteuerung der Zinsen bei V sollte auch bei Regelbesteuerung geringer sein als Ersparnis durch Schuldzinsabzug bei S.

Interessante Variante. Werde ich mal durchdenken. Danke!

Wobei der praktische Nachteil, den ich hier sehe ist, dass der Verkauf und Kauf recht zeitnah stattfinden müssen. Ohne Verkauf kann V ja kein Darlehen geben. Und das Darlehen braucht es für die steuerliche Anerkennung der Schuldzinsen zeitnah zum Kauf.

Zudem sehe ich gewisse rechtliche Probleme, da eine Betreuung für Vermögensfürsorge besteht. Die Vergabe eines Darlehens könnte den Betreuer etwas überfordern fürchte ich.

 

[Noob1981]

Taxadvisor meint vermutlich den Punkt "Liebhaberei", wenn du mit der Wohnung keine "Gewinnerzielungsabsicht" beweisen kannst, kann es sein, dass sie auch rückwirkend deine Steuervorteile kassieren. 

zu Idee1:

- wie kommst du auf 2,5% AfA? oder ist das ein Altbau?

- Bei Vermietung zu 70% UNTER Marktwert kannst du auch nur anteilig AfA geltend machen

 

zu Idee2:

- Bei Verkauf von Immos unter direkten Verwandten fällt keine Grunderwerbssteuer an. siehe: https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/grunderwerbsteuer-31-allgemeine-ausnahmen-von-der-besteuerung_idesk_PI11525_HI2678086.html

 

[phlp112]

vor 56 Minuten von DrFaustus:

 

Idee 2:

Wie Idee 1, nur kauft S dem V die Wohnung ab und V zahlt ganz normal Miete an S. S verkauft die Wohnung dann weiter. Nachteil: Grunderwerbssteuer. Vorteil: Wenn S einen Veräußerungsverlust erleidet, könnte man einen Verlustvortrag bilden.

 

Warum fällt hier GrESt an? Das ist doch eine Veräußerung in gerader Linie und die ist gem. § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei.

 

Bei Option 1 sehe ich auch, wie Taxadvisor, die Gefahr der mangelnden Gewinnerzielungsabsicht, wenn die Einkünfte mind. 50 Jahre (Dauer der AfA) unterhalb der Werbungskosten liegen. Wie kommst du auf 2,5% AfA -- Altbau?

[James]

vor 56 Minuten von DrFaustus:

Die Miete liegt ca. 70% unter der marktüblichen Miete, weil das steuerlich die Untergrenze darstellt

Hier glaube ich liegt ein Missverständnis vor! Es heißt nicht 70% UNTER der marktüblichen Miete, sondern wie in u.g. Quelle zitiert 66% der ortsüblichen Miete. Umkehrschluss wäre 33% unter der marktüblichen Miete!

 

Zitat

Bei Vermietung an Angehörige ist ein vollständiger Werbungskostenabzug nur dann zulässig, wenn -neben anderen Voraussetzungen- die vereinbarte und bezahlte Miete mindestens 66% der marktüblichen Miete beträgt.

https://www.florentzundpartner.de/aktuelles/wichtiges-urteil-fuer-vermietung-an-angehoerige-ortsuebliche-miete-ist-warm

[DrFaustus]

vor 12 Minuten von Noob1981:

Taxadvisor meint vermutlich den Punkt "Liebhaberei", wenn du mit der Wohnung keine "Gewinnerzielungsabsicht" beweisen kannst, kann es sein, dass sie auch rückwirkend deine Steuervorteile kassieren. 

Meiner Erfahrung nach ist das mit der Liebhaberei ein weiter Weg für das Finanzamt. Was ich erfahren habe ist man mit 70% der marktüblichen Miete auf einer relativ sicheren Seite.

Zitat

zu Idee1:

- wie kommst du auf 2,5% AfA? oder ist das ein Altbau?

Nein. Danke! 2% ist natürlich korrekt. Weiß nicht wie ich auf 2,5% kam.

Zitat

- Bei Vermietung zu 70% UNTER Marktwert kannst du auch nur anteilig AfA geltend machen

Da habe ich mich verschrieben. Ich meinte 70% der marktüblichen Miete. Wobei hier natürlich die Frage ist: Was ist marktüblich?! Im gleichen Gebäude gibt es Wohnungen mit Sozialklausel, die natürlich eine deutlich niedrigere Miete aufweisen dürften. V wäre wohl auch für eine solche Wohnung "qualifiziert". Kann man dann die niedrigere Miete als marktüblich ansetzen?

Zitat

 

zu Idee2:

- Bei Verkauf von Immos unter direkten Verwandten fällt keine Grunderwerbssteuer an. siehe: https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/grunderwerbsteuer-31-allgemeine-ausnahmen-von-der-besteuerung_idesk_PI11525_HI2678086.html

 

Danke!

[Taxadvisor]

vor 17 Minuten von DrFaustus:

Meiner Erfahrung nach ist das mit der Liebhaberei ein weiter Weg für das Finanzamt. Was ich erfahren habe ist man mit 70% der marktüblichen Miete auf einer relativ sicheren Seite.

 

BFH  v. 29.05.2018 - IX R 8/17, trifft Deinen Fall zumindest wirtschaftlich ziemlich gut...

 

Gruß

Taxadvisor

[DrFaustus]

vor 10 Minuten von Taxadvisor:

BFH  v. 29.05.2018 - IX R 8/17, trifft Deinen Fall zumindest wirtschaftlich ziemlich gut...

 

Gruß

Taxadvisor

Jain. Hier wurde ja von vorne herein eine zeitliche Befristung der Mietzahlungen vereinbart.

In meinem Fall wäre das ein ganz normaler Mietvertrag ohne zeitliche Befristung. Was man dann nach 15-20 Jahren mit diesem Mietvertrag macht, weiß heute noch niemand. Vielleicht lebt V da schon nicht mehr und S vermietet die Wohnung an Dritte? Vielleicht zahlt V aus seiner Rente die Miete einfach weiter? Vielleicht "leiht" S, V Geld, damit dieser die Miete zahlen kann? Die Übertragung der Wohnung inkl. der monatlich zu leistenden Zahlung hat ja steuerlich nichts mit dem Mietobjekt/-vertrag zu tun.

 

Zitat

 

 

b) Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist nur bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend --wenn also keine besonderen Umstände dagegen sprechen-- davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Zwar folgt aus einem auf eine bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag allein noch nicht eine (steuerrechtlich bedeutsame) Befristung der Vermietungstätigkeit. So kann eine Vermietungstätigkeit auch dann auf Dauer angelegt sein, wenn der ursprüngliche Vertrag --konkludent-- verlängert werden soll. Es müssen aber stets Umstände hinzutreten, die zusammen mit dem Abschluss des Vertrags auf eine bestimmte Zeit den Schluss rechtfertigen, der Vermieter habe seine Tätigkeit auf Dauer ausgerichtet. Für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit spricht vor allem, dass sich der Steuerpflichtige tatsächlich so verhält und seine Wohnung nach Ablauf der ausbedungenen Mietzeit wiederum vermietet oder den befristeten Vertrag verlängert (z.B. Senatsurteil vom 22. Januar 2013 IX R 13/12, BFHE 240, 294, BStBl II 2013, 533, Rz 16, m.w.N.). Bei von vornherein nicht auf Dauer, sondern nur für einen begrenzten Zeitraum angelegter Vermietungstätigkeit muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose überprüft werden (vgl. z.B. Senatsurteil vom 4. November 2003 IX R 55/02, BFH/NV 2004, 484, unter II.2., m.w.N.). Der Prognose ist ein Zeitraum zugrunde zu legen, welcher der voraussichtlichen (vgl. z.B. Senatsurteil vom 9. Juli 2002 IX R 57/00, BFHE 199, 422, BStBl II 2003, 695, unter II.3.a) bzw. tatsächlichen (vgl. z.B. Senatsurteil in BFHE 240, 294, BStBl II 2013, 533, Rz 18, m.w.N.) Dauer der Vermögensnutzung entspricht.
 

 

 

Das sehe ich hier nicht. Der Erwerb der Immobilie und die Vermietung an V lässt nicht den Schluss zu, dass die Vermietung nicht auf Dauer angelegt sein wird.

[Bassinus]

Also an nahe Angehörige ist immer das Problem der "fremdüblichkeit" gekoppelt. Eventuell besteht bei dir auch das Problem §42 Abgabenordnung. Etwas nur zu machen um steuern zu sparen ist eben nicht drin. Du solltest also noch andere Gründe bringen können. Die 66% Grenze ergibt sich aus §21 EStG - dazu solltest du dir mal die Hinweise 21.4 ansehen. Eventuell ist deine Konstellation ja schon aufgenommen und wie sie steuerlich gewertet wird. 

Ansonsten könntest du das ganze auch mal zu Papier bringen und mit deinen Fragen bzw. Deiner steuerlichen Konsequenz daraus an dein Finanzamt im Rahmen einer verbindlichen Auskunft wenden. Dann hast du es schwarz auf weiß und das Finanzamt ist daran gebunden. 

[DrFaustus]

vor 10 Minuten von Bassinus:

Also an nahe Angehörige ist immer das Problem der "fremdüblichkeit" gekoppelt. Eventuell besteht bei dir auch das Problem §42 Abgabenordnung. Etwas nur zu machen um steuern zu sparen ist eben nicht drin. Du solltest also noch andere Gründe bringen können. Die 66% Grenze ergibt sich aus §21 EStG - dazu solltest du dir mal die Hinweise 21.4 ansehen. Eventuell ist deine Konstellation ja schon aufgenommen und wie sie steuerlich gewertet wird. 

Ansonsten könntest du das ganze auch mal zu Papier bringen und mit deinen Fragen bzw. Deiner steuerlichen Konsequenz daraus an dein Finanzamt im Rahmen einer verbindlichen Auskunft wenden. Dann hast du es schwarz auf weiß und das Finanzamt ist daran gebunden. 

Der Hauptgrund das zu machen ist nicht Steuern zu sparen! Das schonmal ganz klar vorne an gestellt. Der Hauptgrund ist V den Auszug aus seiner jetzigen Wohnung zu ermöglichen und ihm eine barrierefreie Wohnung mit Betreuung und in besserer Lage zu geben.

Alles andere ist die optimale Gestaltung, wie man das macht. Darum geht es.

Klar könnte V auch hergehen und etwas mieten und S schenkt ihm monatlich die Miete. Ist halt steuerlich und vermögenstechnisch suboptimal.

 

Verbindliche Auskunft ist nur bindend, wenn tatsächlich alle Daten mit dem dann eintreffenden Sachverhalt übereinstimmen. Wenn ich jetzt noch gar nicht die Fremdfinanzierungszinsen kenne oder den genauen Kaufpreis (was kostet die Küche? Was die Möbel?) und entsprechend nicht die Höhe der Werbungskosten, dann ist die Auskunft, je mehr der spätere Sachverhalt von der Anfrage abweicht unverbindlicher als man das vielleicht glaubt.

 

[Noob1981]

also aus eigener Erfahrung (Stichwort Liebhaberei bei Vermietung an Angehörige):  bei mir hat das Finanzamt den Mietspiegel der Stadt (andere Quellen haben sie ignoriert) herangezogen, alle Bescheide waren unter Vorbehalt. Jetzt dreh ich halt mal ein Jahr in den Gewinn, zahl paar EUR Steuern und schon ist das Thema vom Tisch. Mein Problem ist: Wie kann ich aus einer Immobilie das EK rausziehen und einen Kredit aufnehmen, den ich dann auch für diese Immo absetzen kann? Denn ich persönlich würd das EK lieber in ETFs stecken :-)

[DrFaustus]

vor 5 Minuten von Noob1981:

also aus eigener Erfahrung (Stichwort Liebhaberei bei Vermietung an Angehörige):  bei mir hat das Finanzamt den Mietspiegel der Stadt (andere Quellen haben sie ignoriert) herangezogen, alle Bescheide waren unter Vorbehalt. Jetzt dreh ich halt mal ein Jahr in den Gewinn, zahl paar EUR Steuern und schon ist das Thema vom Tisch. Mein Problem ist: Wie kann ich aus einer Immobilie das EK rausziehen und einen Kredit aufnehmen, den ich dann auch für diese Immo absetzen kann? Denn ich persönlich würd das EK lieber in ETFs stecken :-)

Gar nicht. Nachträglich FK reinstecken in eine Immo ist sehr schwierig. Alles was anfällt an Renovierungen mit FK bezahlen und die Miete abschöpfen. Mehr kannst du eigentlich nicht machen.

Mietspiegel wäre schön. Unsere Stadt rechnet sich nämlich das Mietniveau hier sehr schön. (also niedrig). In diesem Fall wäre die Kaltmiete rund 500 EUR marktüblich. Wenn ich auf die 66% gehe, sind das dann also 330 EUR.

[Bassinus]

vor 5 Stunden von DrFaustus:

Der Hauptgrund das zu machen ist nicht Steuern zu sparen! Das schonmal ganz klar vorne an gestellt. Der Hauptgrund ist V den Auszug aus seiner jetzigen Wohnung zu ermöglichen und ihm eine barrierefreie Wohnung mit Betreuung und in besserer Lage zu geben.

Alles andere ist die optimale Gestaltung, wie man das macht. Darum geht es.

Klar könnte V auch hergehen und etwas mieten und S schenkt ihm monatlich die Miete. Ist halt steuerlich und vermögenstechnisch suboptimal.

 

Verbindliche Auskunft ist nur bindend, wenn tatsächlich alle Daten mit dem dann eintreffenden Sachverhalt übereinstimmen. Wenn ich jetzt noch gar nicht die Fremdfinanzierungszinsen kenne oder den genauen Kaufpreis (was kostet die Küche? Was die Möbel?) und entsprechend nicht die Höhe der Werbungskosten, dann ist die Auskunft, je mehr der spätere Sachverhalt von der Anfrage abweicht unverbindlicher als man das vielleicht glaubt.

 

Und ich dachte das Wohnen, Betreuung und bessere Lage was mit privater Lebensführung zu tun haben. Man lernt nie aus! Die Big Four nutzt ebenfalls recht häufig "optimale Gestaltung". 

 

Du hast doch an alles gedacht? Auf den Cent genau muss man das nicht angeben. Bei Möbeln würde ich dir schon wieder die Fremdüblichkeit absprechen. Das ist in De nur in Ferien- und Studentenwohnungen üblich. Da muss schon ein guter Grund vorliegen warum ich eine Wohnung vollwertig ausstatte und dann nur 330€ Kaltmiete nehme. Ein Schelm wer böses denkt

 

Du wirst hier keine Absolution erhalten. Beauftrage ein Steuerberater oder beantrage eine verbindliche Auskunft. Alles andere führt zu nichts, gerade weil einige Konstellationen schon höchstrichterlich entschieden wurden. 

[DrFaustus]

vor 10 Stunden von Bassinus:

Und ich dachte das Wohnen, Betreuung und bessere Lage was mit privater Lebensführung zu tun haben. Man lernt nie aus! Die Big Four nutzt ebenfalls recht häufig "optimale Gestaltung". 

Und weiter?

Wohnen hat mit privater Lebensführung zu tun. Ok. Wieso gibt es dann überhaupt die Einkommensart Vermietung und Verpachtung? Ist ja nicht so, dass S an sich selbst vermietet. Und S und V sind nunmal verschiedene Steuersubjekte.

Big Four hat das Geschäftsmodell optimale Gestaltung anzubieten. So lange das im Rahmen der Gesetze geschieht ist da auch nichts einzuwenden.  Wenn der Gesetzgeber eine Vermietung unter Verwandten in gerader Linie aus V&V heraushaben möchte, muss er nur ein entsprechendes Gesetz machen. Oder er erlässt ein Gesetz, dass Vermietung unter Marktniveau jeglicher Höhe zu Nichtanerkennung der Werbungskosten führt. Das wäre ein Spaß, den ich zu gerne sehen würde.

Oder, oder, oder.

 

Wenn ich Geld anlege und nutze Gestaltungen wie Versicherungsmäntel oder Ähnliches ruft doch auch keiner nach Gestaltungsmissbrauch.

 

vor 10 Stunden von Bassinus:

 

Du hast doch an alles gedacht? Auf den Cent genau muss man das nicht angeben.

Muss man vielleicht nicht. Um 100% sicher zu sein, sollte man aber. Gerade wenn es um relative Grenzen geht, wie die 66% der marktüblichen Miete. Dazwischen ist dann vielleicht kein Graubereich und wenn ich knapp darunter liege ist das ein Schuss ins Knie.

vor 10 Stunden von Bassinus:

 

Bei Möbeln würde ich dir schon wieder die Fremdüblichkeit absprechen.

Das sehe ich ähnlich.

 

vor 10 Stunden von Bassinus:

 

Du wirst hier keine Absolution erhalten. Beauftrage ein Steuerberater oder beantrage eine verbindliche Auskunft. Alles andere führt zu nichts, gerade weil einige Konstellationen schon höchstrichterlich entschieden wurden. 

Ich habe auch keine Absolution verlangt. Ich habe Fragen gestellt, auf die ich zum großen Teil Antworten bekommen habe.

 

[Quailman]

Wieso keine Schenkung der Wohnung an den Sohn unter Vorbehaltsnießbrauch. Und dann Fremdvermietung? So generiert man lfd. monatliche Einkünfte.