Kreditart beim Grundstückskauf

[Hiro]

Hallo liebe Leute,

 

meine Frau und ich haben die Möglichkeit ein Grundstück im Berliner Speckgürtel zu erwerben. 

 

Wir haben uns - auch bereits vor dem Zuschlag -  mehrfach beraten lassen, da wir uns nicht sicher bezüglich der Kreditart für die Finanzierung sind. Ursprünglich haben wir geplant mit einem Hausbau erst im nächsten Jahr (September 2020) zu beginnen. Da dadurch der benötigte Kreditbetrag (inkl. Hausbau) noch nicht bekannt ist, bzw. eine Hausplanung noch nicht vorgenommen wurde, können wir nur die Finanzierung für das Grundstück vornehmen.

 

Für uns zur Auswahl stehen daher aktuell folgende Alternativen:

 

a) Abschluss eines variablen Kredits um zunächst die Grundstücksfinanzierung zu sichern und anschließend mit Bedacht die Hausplanung vorzunehmen und mit einem kompletten Paket (und belastbarer Summe) das variable Darlehen mit einem langläufigen Annuitätendarlehen abzulösen. Der Vorteil ist hier die große Flexibilität bzgl. der Kündigung. Nachteilig ist hier der höhere Zinssatz im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen (welchen man aber eben nicht so lange zahlt bzw. zahlen will).

 

b) Abschluss eines länger laufenden Annnuitätendarlehens auf den Grundstückspreis. Dies hätte somit auch einen Grundbucheintrag zur Folge. Vorteil ist hier ein niedrigerer Zinssatz. Nachteilig ist hier zu betrachten, dass im Rahmen der Verhandlungen für einen Folgekredit die erste Bank den besten Platz im Grundbuch einnimmt.

 

Die verschiedenen Berater haben den Abschluss eines länger laufenden Annuitätendarlehen unterschiedlich bewertet. Während unser Berater der Interhyp ein Annuitätendarlehen nicht empfiehlt, da sich die erste Bank an erster Stelle des Grundbuchs einträgt (und damit ein Folgekredit für andere Banken unattraktiver wird -> weniger Auswahl, bzw. schlechtere Konditionen), sieht der Berater von Dr. Klein als auch ein unabhängiger Berater keine Probleme bei der Erstfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen, da sie „ohne Probleme konkurrenzfähige Zinssätze für das zweite Darlehen erhalten“.

 

Nun bin ich natürlich mangels Erfahung nicht sicher, welcher Aussage man eher zustimmen sollte. Habt ihr hierzu schon Erfahrungen gemacht? Bzw. vllt auch andere Ideen oder Anregungen?

 

Über Antworten würde ich mich freuen!

[Malvolio]

Wahrscheinlich haben beide Berater irgendwo Recht.

 

Grundsätzlich besteht im ersten Fall natürlich das Risiko steigender Zinsen für die Finanzierung des Grundstücks. Es ist zwar nicht unbedingt zu erwarten, dass sich hier in näheren Zukunft viel tun wird, aber man hat ja schon die berühmten Pferde vor der Apotheke ....

 

Ich weiß ja nicht, um welche Summen es hier geht. Aber bei zwei kleineren Darlehen bekommt man auch mitunter etwas schlechtere Konditionen als bei einem größeren .... zumindest war das früher so. Ob die vorrangige Grundschuld später evt. zu schlechteren Konditionen führt, kann ich nicht beurteilen, halte ich aber auch für denkbar.

 

Letztendlich hängt das alles wohl von eurem "Sicherheitsbedürfnis" ab. Es gibt für beide Varianten Gründe die dafür und die dagegen sprechen.

 

Rein gefühlsmäßig würde ich mich wahrscheinlich eher für die flexibe Lösung entscheiden .... die Zeit ist ja überschaubar .... wechseln kann man dann immer noch. Aber letztendlich musst du das dann selbst für dich entscheiden.

 

Wie hoch ist denn die variable Verzinsung?

 

 

 

 

 

 

 

 

[Rubberduck]

vor 16 Stunden schrieb Hiro:

b) Abschluss eines länger laufenden Annnuitätendarlehens auf den Grundstückspreis. Dies hätte somit auch einen Grundbucheintrag zur Folge. Vorteil ist hier ein niedrigerer Zinssatz. Nachteilig ist hier zu betrachten, dass im Rahmen der Verhandlungen für einen Folgekredit die erste Bank den besten Platz im Grundbuch einnimmt.

 

Gehen dann zwei Banken oder landet man dann nicht sowieso bei einer? (Weil das keine zweite Bank macht oder "horrende" Zinsen nimmt?)

 

Landet man am Ende dann bei gewissen üblichen Verdächtigen, die das überhaupt realisieren?

 

BTW: Es gibt ein Finanz-Forum, in dem Baufis mit Profis (gewisses Eigeninteresse) rauf und runter diskutiert werden. Würde dort nochmal nachhaken.

[Ramstein]

Bei einem Hausbau sollten doch mindestens 20% Eigenkapital vorhanden sein. Reicht das nicht, um das Grundstück zu bezahlen?

[Rubberduck]

vor 25 Minuten schrieb Ramstein:

Bei einem Hausbau sollten doch mindestens 20% Eigenkapital vorhanden sein. Reicht das nicht, um das Grundstück zu bezahlen?

 

Im Berliner Speckgürtel möglicherweise nicht. Im Rhein-Main-Gebiet ist es oftmals 50:50, wenn man nicht im tiefsten Odenwald in den Hang baut.

 

Ohne konkrete Zahlen wird es schnell spekulativ.

 

Meine Erfahrung in LaDaDi: Grundstücke und Neubau fangen jeweils bei etwa 200k an. Hundehütten ausgenommen.

[Herr S.]

Eine Idee, ohne jetzt eine der beiden Varianten zu bevorzugen:

 

Du könntest eine Grundschuld auf deinen/euren Namen eintragen lassen und diese dann je nach Bedarf in entsprechenden Beträgen abtreten.

Dann spielt es keine Rolle, mit wie vielen Banken du finanzierst.

[Hiro]

Hallo!

 

vor 8 Stunden schrieb Malvolio:

Wie hoch ist denn die variable Verzinsung?

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Die angebotene variable Verzinsung beläuft sich auf 2% für 210k. Ein Berater nannte uns als grobe Grenze für einen Zinsaufschlag für geringvolumige Darlehen 200k (kenne aber auch Banken mit 100k). 

 

vor 8 Stunden schrieb Rubberduck:

Gehen dann zwei Banken oder landet man dann nicht sowieso bei einer? (Weil das keine zweite Bank macht oder "horrende" Zinsen nimmt?)

 

Genau das ist die Befürchtung. Auf Nachfrage, ob die erste Bank dann auf den zweiten Kredit auch eher höhere (also nicht marktübliche) Zinsen verlangen würde, "da sie ja eh schon drin sind", wurde dies von den oben genannten Vertretern einer langläufigen Lösungen auch verneint. (Massengeschäft, Grundschuld ist eh schon drin etc)  

 

vor 8 Stunden schrieb Ramstein:

Bei einem Hausbau sollten doch mindestens 20% Eigenkapital vorhanden sein. Reicht das nicht, um das Grundstück zu bezahlen?

 

vor 8 Stunden schrieb Rubberduck:

Im Berliner Speckgürtel möglicherweise nicht. Im Rhein-Main-Gebiet ist es oftmals 50:50, wenn man nicht im tiefsten Odenwald in den Hang baut.

 

Ohne konkrete Zahlen wird es schnell spekulativ.

 

Meine Erfahrung in LaDaDi: Grundstücke und Neubau fangen jeweils bei etwa 200k an. Hundehütten ausgenommen.

 

Auch wir mussten leider diese Erfahrung bei der Suche nach einem Haus/Grundstück machen. Eine 50:50 Aufteilung ist im berlinnahen Umland (mit Anbindung an den ÖPNV) inzwischen eigentlich überall gegeben. In manchen Gegenden ist das Grundstück tendenziell sogar der teurere Teil.

 

vor 5 Stunden schrieb Herr S.:

Eine Idee, ohne jetzt eine der beiden Varianten zu bevorzugen:

 

Du könntest eine Grundschuld auf deinen/euren Namen eintragen lassen und diese dann je nach Bedarf in entsprechenden Beträgen abtreten.

Dann spielt es keine Rolle, mit wie vielen Banken du finanzierst.

 

Dein Vorschlag ist mir noch nicht ganz klar. Mal einfach beschrieben: Anstatt die Grundschuld im Rahmen des Darlehensvertrags auf die Bank auszustellen, stelle ich diese auf mich aus (in Höhe des Kaufpreises/Verkehrswert) und trete diese im Rahmen des Kaufvertrags über die Kreditsumme ab? 

 

Ganz grundsätzlich muss man sagen, dass ein variables Darlehen natürlich aktuell nicht arm macht und am Markt auch grundsätzlich wahrscheinlich nur eine Minderheit davon ausgeht, dass die Zinsen in der sehr nahen Zukunft steigen. Aber die Zinskosten würden wir schon so gut es geht optimieren.  

[mh1984]

Wenn absehbar ist dass gebaut werden soll würde ich es so machen:

Variables Darlehen für das Grundstück ohne Grundschuld aufnehmen. Und dann wenn der Hausbau kommt im neuen Kredit inkl. Grundschuld dann gleich das erste Darlehen mit ablösen.

 

Das ist aus meiner Sicht die Königslösung und die Banken haben keine Probleme damit die Altverbindlichkeit mit abzulösen im neuen Kredit. Zinssatz ist dann nur etwas höher da die Eigenkapitalquote durch das größere Darlehen sinkt, aus meiner Sicht aber immer noch der beste Weg.

 

Rein subjektive Meinung. Ich hab damals das Grundstück quasi als Eigenkapital ohne Kredit gekauft - das war hier aber aufgrund der ländlichen Lage finanziell auch ohne Probleme möglich.

 

 

 

[Rubberduck]

Seite von Dr.Klein

 

Fasst das nochmal zusammen. Hat wohl alles Vor und Nachteile. 

 

Ich verstehe das so: Im Zweifel gemeinsam finanzieren.