Kaufimmobilie für Fremdvermietung in Universitätsstadt

[CHX]

Moin allerseits,

 

ich habe eine Frage an die Immobilienspezis hier im Forum: Lohnt sich folgendes Investment für ein Ehepaar im Ruhestand?

 

Universitätsstadt in Nordwestdeutschland - Eigentumswohnung mit 38 qm für Fremdvermietung - derzeitige monatliche Kaltmiete 256 Euro (= Jahresnettokaltmiete 3072 Euro) - Kaufpreis: 80.000 Euro (davon Grundstücksanteil: 19.100 Euro) zzgl. 8.800 Euro Nebenkosten - Eigenkapital kann bei 25.000 Euro oder auch bei 50.000 liegen (ggf. kann die Wohnung auch komplett ohne Fremdfinanzierung bezahlt werden) - die Wohnung soll in einem guten Zustand sein (kein Renovierungsstau).

 

Vielen Dank für eure Hinweise.

[Toomi]

vor 2 Minuten schrieb CHX:

Moin allerseits,

 

ich habe eine Frage an die Immobilienspezis hier im Forum: Lohnt sich folgendes Investment für ein Ehepaar im Ruhestand?

 

Universitätsstadt in Nordwestdeutschland - Eigentumswohnung mit 38 qm für Fremdvermietung - derzeitige monatliche Kaltmiete 256 Euro (= Jahresnettokaltmiete 3072 Euro) - Kaufpreis: 80.000 Euro (davon Grundstücksanteil: 19.100 Euro) zzgl. 8.800 Euro Nebenkosten - Eigenkapital kann bei 25.000 Euro oder auch bei 50.000 liegen (ggf. kann die Wohnung auch komplett ohne Fremdfinanzierung bezahlt werden) - die Wohnung soll in einem guten Zustand sein (kein Renovierungsstau).

 

Vielen Dank für eure Hinweise.

 

Kurz und knapp, auf keinen Fall kaufen!

Mit einer Bruttorendite von 3,45% verbrennt ihr euer Geld - dazu habt ihr noch Arbeit, das macht keinen Sinn. 

Abschließend ist in Nordwestdeutschland nur Oldenburg als Universitätsstadt zu gebrauchen und auch dafür ist das wesentlich zu teuer. 

Bei dem Mietpreis erscheinen 45.000€ okay zu sein. 

 

[Gast240416]

 

 

Es gibt zwei Grundwahrheiten:

 

Zitat

Abschließend ist in Nordwestdeutschland nur Oldenburg als Universitätsstadt zu gebrauchen ...

und 

„Die Erde ist eine Scheibe“

 

 

[Albanest]

vor 12 Minuten schrieb Toomi:

 

Kurz und knapp, auf keinen Fall kaufen!

Mit einer Bruttorendite von 3,45% verbrennt ihr euer Geld - dazu habt ihr noch Arbeit, das macht keinen Sinn. 

Abschließend ist in Nordwestdeutschland nur Oldenburg als Universitätsstadt zu gebrauchen und auch dafür ist das wesentlich zu teuer. 

Bei dem Mietpreis erscheinen 45.000€ okay zu sein. 

 

die Vorstellung, dass man eine Immobilie die auch nur annähernd die o.g. Anforderungen erfüllt, für einen KP von €45k erwerben zu können halte ich für schlicht realitätsfern (im momentanen Immobilienmarkt). Solche Renditen gibt es wohl nur in den einschlägigen US Foren und Podcasts, in denen erfolgreiche Kleininvestoren und Privatiers Immos für 100.000 USD kaufen und diese dann nach einer 5000 Dollar Renovierung für 1200 Dollar im Monat vermieten. 

 

Bruttorenditen von <4% sind doch ehrlicherweise die traurige Realität für Klein-Immobilieninvestoren hierzulande. In den Hot Spots sind eher <2,5% die Realität.

 

Daher teile ich deine Einschätzung: 

Zitat

Mit einer Bruttorendite von 3,45% verbrennt ihr euer Geld - dazu habt ihr noch Arbeit, das macht keinen Sinn. 

Vor allem für €200 im Monat

 

[Toomi]

vor 30 Minuten schrieb Cef:

 

 

Es gibt zwei Grundwahrheiten:

 

und 

„Die Erde ist eine Scheibe“

 

 

 

Hätte mich anders ausdrücken sollen, die einzige Stadt die ansatzweise hohe Preise rechtfertigt. 

 

vor 26 Minuten schrieb Albanest:

die Vorstellung, dass man eine Immobilie die auch nur annähernd die o.g. Anforderungen erfüllt, für einen KP von €45k erwerben zu können halte ich für schlicht realitätsfern (im momentanen Immobilienmarkt). Solche Renditen gibt es wohl nur in den einschlägigen US Foren und Podcasts, in denen erfolgreiche Kleininvestoren und Privatiers Immos für 100.000 USD kaufen und diese dann nach einer 5000 Dollar Renovierung für 1200 Dollar im Monat vermieten. 

 

Bruttorenditen von <4% sind doch ehrlicherweise die traurige Realität für Klein-Immobilieninvestoren hierzulande. In den Hot Spots sind eher <2,5% die Realität.

 

 

Hatte vor kurzem schon mal das Thema hier - das stimmt einfach nicht.
Bruttorenditen von 7-10% finden sich sehr häufig, nur muss der Rest dann auch passen. 

[Albanest]

vor 9 Minuten schrieb Toomi:

 

Hatte vor kurzem schon mal das Thema hier - das stimmt einfach nicht.
Bruttorenditen von 7-10% finden sich sehr häufig, nur muss der Rest dann auch passen. 

 

Dann muss ich dir meinen Glückwunsch aussprechen! 

 

Unsere (eine Gruppe privater Immobilieninvestoren, mit der ich in der Vergangenheit Deals syndiziert habe) Erfahrung im Münchner Speckgürtel besonders in den letzten 18 Monaten ist, dass Käufer unterwegs sind, die ausschließlich am Kapitalerhalt interessiert sind (sich also mit 0% nach Steuern begnügen) und mit abstrusen Geboten jedes Bieterverfahren für sich entscheiden. Inserate die zunächst zum Fixpreis ausgeschrieben sind, werden nach großem Andrang in stillschweigende Bieterverfahren mit maximal einem Nachbesserungsversuch umgewandelt. Das Wort Immobilien ist in jedermann/jederfrau's Ohr.

 

Meiner Meinung nach rechtfertigt das für Max Mustermann, der eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben will (obiges Rechenbeispiel bei dem brutto 3,5% rumkommen) schlicht nicht den Aufwand.

 

Gut möglich, dass dies für Immobilienmärkte außerhalb München + Speckgürtel anders ist, bzw sich dort höhere Renditen erzielen lassen.

[Rubberduck]

vor 32 Minuten schrieb Albanest:

Inserate die zunächst zum Fixpreis ausgeschrieben sind, werden nach großem Andrang in stillschweigende Bieterverfahren mit maximal einem Nachbesserungsversuch umgewandelt.

 

Das passiert nicht nur in München.

 

Ist im Raum Frankfurt fast immer so. Der Makler fragt als erstes wieviel man denn (auf den Mondpreis) noch drauflegen will. Ausnahmen sind höchstens komplette Bruchbuden.

 

Die Finanzierung kann beliebig gehebelt werden. Die Miete nicht. Da ist irgendwann mal Ende. Also sinken die Renditen.

[Gast240416]

vor 2 Stunden schrieb CHX:

Moin allerseits,

 

ich habe eine Frage an die Immobilienspezis hier im Forum: Lohnt sich folgendes Investment für ein Ehepaar im Ruhestand?

 

Universitätsstadt in Nordwestdeutschland - Eigentumswohnung mit 38 qm für Fremdvermietung - derzeitige monatliche Kaltmiete 256 Euro (= Jahresnettokaltmiete 3072 Euro) - Kaufpreis: 80.000 Euro (davon Grundstücksanteil: 19.100 Euro) zzgl. 8.800 Euro Nebenkosten - Eigenkapital kann bei 25.000 Euro oder auch bei 50.000 liegen (ggf. kann die Wohnung auch komplett ohne Fremdfinanzierung bezahlt werden) - die Wohnung soll in einem guten Zustand sein (kein Renovierungsstau).

 

Vielen Dank für eure Hinweise.

Back to topic.

 

CHX, ich bin kein Fachmann, es erscheint mir grenzwertig.

Wenn junge Immobilie, prima Lage und die Stadt für Dich gut gelegen ist,

dann könnte man darüber nachdenken.

Vielleicht nicht so sehr wg der Rendite, das mögen Kundigere beurteilen.

Aber vielleicht zur Diversifzierung, wenn Du selbst Mieter bist.

Und abhängig vom Gesamtvermögen.

Und wenn Du keinen Kredit brauchst:

Mein Stand ist das Du immer noch überwiegend in Cash unterwegs bist?

Verführerische Zeiten.

[CHX]

Ich danke euch für eure Ausführungen. Ihr bestätigt meine eigene Auffassung bezüglich dieser Immobilie. Ich werde besagtem Ehepaar im Ruhestand meine (eure) Einschätzung kundtun

[JosefSpa]

vor 3 Stunden schrieb CHX:

Universitätsstadt in Nordwestdeutschland - Eigentumswohnung mit 38 qm für Fremdvermietung - derzeitige monatliche Kaltmiete 256 Euro (= Jahresnettokaltmiete 3072 Euro) - Kaufpreis: 80.000 Euro (davon Grundstücksanteil: 19.100 Euro) zzgl. 8.800 Euro Nebenkosten - Eigenkapital kann bei 25.000 Euro oder auch bei 50.000 liegen (ggf. kann die Wohnung auch komplett ohne Fremdfinanzierung bezahlt werden) - die Wohnung soll in einem guten Zustand sein (kein Renovierungsstau).

Die Frage ist doch auch noch, wann die letzte Mieterhöhung stattgefunden hat und es Potential nach oben gibt. Genauso wie alt die Wohnung ist. Mit gehobener Ausstattung wäre der Preis sogar ok aber von dem gehe ich nicht aus. 

Die andere Frage ist doch auch was für Alternativen du mit deinen Geld hast. Da du hier anscheinend aktiv bist du vermutlich mit der Börsenanlage vertraut, was die bessere Alternative gegenüber 3,5 % - Instandhaltung wäre.

[Gilligan]

Die Rendite ist mit 3,5 % abzgl. Instandhaltung und nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten zu gering, solange man nicht auf weiter steigende Immobilienpreise spekuliert.

Wobei ein Ehepaar im Rentenalter sicherlich nicht auf Zeit spielen wird...

[mipla]

Da kann man sich auch einen Immofonds kaufen. Da sind auch 3,5% drin.

[chartprofi]

also ich rechne das so .. .Jahreskaltmiete mal 15 ... alles darunter ist ein guter Preis ... alles darüber sollte man sich 2 mal überlegen ... bei dir wären das also 3072 x 15 =46.080€ ... und 80.000 ist deutlich drüber ... Man kann es natürlich kaufen, aber es ist dann eben nicht wirklich Renditeträchtig, aber es gibt ja noch andere, subjektive Mehrwerte die man nicht mit Geld ausdrücken kann

[monopolyspieler]

Es gibt immer Angebote, bei denen Verkäufer sich einen Aufschlag genehmigen wollen.

Beispiel: Haus wird 2017 für 372.000 angeboten - ein Jahr später mal eben knapp 100.000 draufsatteln. 

 

[fnord]

Wenn es der Markt hergibt, warum nicht... 

[klingklang]

Bei einer Aktie die diesen Sprung gemacht hätte würden doch auch alle jubeln...?

[Akaman]

@CHX: wie weit ist die Wohnung von deiner eigenen weg? Für wie hoch schätzt du deinen Verwaltungsaufwand (in Std.), den du pro Jahr für die Wohnung haben wirst?

 

[Yoko]

Neben der Rendite ist auch zu beachten, dass Immobilien Arbeit machen.  

 

Ein Bekannter hat ca. 300km  entfernt ein Haus (im Nordwesten von Deutschland) gekauft, dass er gerne vermieten möchte. Da es aber aktuell schwierig ist Mieter zu finden, muss er nun fast jedes Wochenende pendeln um Besichtigungstermine zu machen. Manchmal kommen die Interessenten gar nicht, oder sagen dann doch ab. Dies sind 8 Stunden für Hin- und Rückfahrt plus ein paar Stunden für die Organisation der Besichtigungen, die er alles nicht bezahlt bekommt.

 

Wenn dann Mieter drin sind, hat der Vermieter weitere Arbeit & Kosten. In unserer Mietswohnung ist dieses Jahr schon drei mal die Gastherme repariert worden, ebenso mehrfach die Schalusien. Für uns ist das einfach: Kurzer Anruf beim Vermieter, das Ding ist erledigt. Dieser muss aber einen guten & vertrauenswürdigen Handwerker für Gasthermen / Schalusie / etc.  kennen, sich um einen Termin kümmern und darf dann am Ende die Rechnung für die Reparatur bezahlen. Bedeutet auch wiederum alles Arbeit für den Vermieter.

 

Bei einer Mietrendite von 3,5% bleibt nach Abzug von Instandhaltungskosten und Steuern ggf. um die 2% p.a. übrig, wenn alles ideal läuft. Möchte man für 2% pro Jahr den Stress haben, Mieter zu finden, Reparaturen und Sanierungen durchzuführen und Mietausfälle zu riskieren? Insbesondere von diesen 2% p.a. müssen die Kreditzinsen und Kaufnebenkosten auch noch finanziert werden. Möchte man das, wenn man bereits im Ruhestand ist?
  

[DrFaustus]

vor 6 Minuten schrieb Yoko:

Neben der Rendite ist auch zu beachten, dass Immobilien Arbeit machen.  

 

Ein Bekannter hat ca. 300km  entfernt ein Haus (im Nordwesten von Deutschland) gekauft, dass er gerne vermieten möchte. Da es aber aktuell schwierig ist Mieter zu finden, muss er nun fast jedes Wochenende pendeln um Besichtigungstermine zu machen. Manchmal kommen die Interessenten gar nicht, oder sagen dann doch ab. Dies sind 8 Stunden für Hin- und Rückfahrt plus ein paar Stunden für die Organisation der Besichtigungen, die er alles nicht bezahlt bekommt.

Da gibt es Leute, keiner mag sie, weil sie scheinbar für Nichtstun Geld bekommen. Die kümmern sich um sowas. Nennen sich Makler.

Kostet natürlich Geld. Aber bei 8 Stunden Hin- und Rückfahrt, wäre das mal eine Überlegung wert für mich.

 

[lennschko]

vor 4 Minuten schrieb DrFaustus:

Da gibt es Leute, keiner mag sie, weil sie scheinbar für Nichtstun Geld bekommen. Die kümmern sich um sowas. Nennen sich Makler.

Kostet natürlich Geld. Aber bei 8 Stunden Hin- und Rückfahrt, wäre das mal eine Überlegung wert für mich.

 

Davon mal abgesehen, dass ein _guter_ Makler jeden Cent wert ist. Manche Leute sparen wirklich am falschen Ende.

[DrFaustus]

Gerade eben schrieb lennschko:

Davon mal abgesehen, dass ein _guter_ Makler jeden Cent wert ist. Manche Leute sparen wirklich am falschen Ende.

Das stimmt durchaus. Einen guten Makler zu finden ist aber so leicht wie mit einem Elefanten durch ein Nadelör zu reiten.

Aber ob dann ein guter Makler trotzdem noch jeden Cent, in jedem Fall wert ist?

Das Bestellerprinzip hat hier den Markt aber sehr viel angenehmer gemacht.

Wenn ich daran denke, dass früher ein Makler 500 Leute in 3 Terminen durch eine Wohnung in der Münchner Innenstadt gelotst hat, die Selbstauskünfte eingesammelt und dann dafür 5-6 TEUR kassiert hat... (man errechne sich den Stundenlohn!)

Diese Goldgräberzeiten sind zum Glück vorbei.

[monopolyspieler]

vor 43 Minuten schrieb klingklang:

Bei einer Aktie die diesen Sprung gemacht hätte würden doch auch alle jubeln...?

Wieso?

Es ist ja nicht erwiesen, daß das Häusle verkauft wurde.

In Internet-Portalen nehmen Makler häufig die Angebote regelmäßig raus, um sie dann nach einiger Zeit wieder als "neu" einzustellen.

 

Also eher vergleichbar damit, das Du eine Aktie mit 25% Zuschlag zum Verkauf stellst.

Da dümpelt sie dann im Orderbuch so lange, bis Angebot und Nachfrage den Kurs entsprechend bewegen.

 

Nur gibt es für ein Haus in der süddeutschen Pampa (weit weg von München und Stuttgart) wahrscheinlich weniger Interessenten.

Mir war das Angebot nur aufgefallen wegen der ambitionierten Preissteigerung in einem 800 Einwohner Dörfchen.

 

Üblich ist es eher umgekehrt, das ländliche Angebote nach einem Jahr schonmal 25% billiger geworden sind. 

[James]

vor 3 Minuten schrieb DrFaustus:

Wenn ich daran denke, dass früher ein Makler 500 Leute in 3 Terminen durch eine Wohnung in der Münchner Innenstadt gelotst hat, die Selbstauskünfte eingesammelt und dann dafür 5-6 TEUR kassiert hat... (man errechne sich den Stundenlohn!)

Diese Goldgräberzeiten sind zum Glück vorbei.

 

Sicher ?

Real sieht es leider immer noch so an vielen Besichtigungsterminen in der Münchner Innenstadt aus! An der Eingangstüre alles abgeben an Infos und nach verlassen der Wohnung FIX (!) zu oder absagen zum Kauf der Wohnung!

[Yoko]

vor 34 Minuten schrieb DrFaustus:

Da gibt es Leute, keiner mag sie, weil sie scheinbar für Nichtstun Geld bekommen. Die kümmern sich um sowas. Nennen sich Makler.

Kostet natürlich Geld. Aber bei 8 Stunden Hin- und Rückfahrt, wäre das mal eine Überlegung wert für mich.

 

Die Besuche werden kombiniert mit den Besuchen der Verwandtschaft, also nicht ganz so schlimm. Ebenso hängen die Besitzer emotional am Haus (da sie in 1-2 Jahren selbst einziehen wollen), und möchten daher selbst einen Eindruck über die Mieter haben (finanziell ist das natürlich ein Fehler).

Leider sind nicht alle Immobilien so leicht, dass man bei einem Besichtigungstermin hunderte Anfragen hat, man die Wohnung innerhalb eines Nachmittags vermietet hat und dann der Mieter auf lange Zeit ohne irgendwelche Komplikationen seine Miete zahlt.

Im Nordwesten von Deutschland kenne ich diverse Immobilien (hauptsächlich Einfamilienhäuser, eher ländlich), die gerne mal über ein Jahr unverkauft und unvermietet rum standen, da kein passendes Angebot gefunden wurde.

 

So etwas wird aber aber von vielen Immobilien-Erstvermietern ausgeblendet, und sie denken die 3000 Euro Jahreskaltmiete kommt ohne Arbeit und Aufwand bequem auf das Konto sobald sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.

 

Deswegen sollte man sich beim Verkauf nicht auf Zahlen verlassen, was man an Miete bekommen könnte. Es sollte geschaut werden, was in den letzten Jahren tatsächlich an Miete geflossen ist, wie hoch der Leerstand war und wie Aufwendig die Vermietung war. Gerade bei neuen Bauprojekten, wo die Wohnungen als Kapitalanlage beworben werden,  habe ich das Gefühl, dass die (möglichen, nicht garantierten) Mieteinnahmen deutlich zu positiv angegeben werden. Steigert ja schlussendlich den Verkaufspreis, wenn die Jahresmiete sehr optimistisch angegeben wird.

[Rubberduck]

vor 47 Minuten schrieb monopolyspieler:

Mir war das Angebot nur aufgefallen wegen der ambitionierten Preissteigerung in einem 800 Einwohner Dörfchen.

 

 

Kontrollierst Du auch Deine Nachbarn?

 

Habe mal was in einem 500 Seelen-Kaff angesehen. Nach dem Termin sprachen mich diverse Nachbarn vor dem Auto an. Erzählten mir, was der Verkäufer vor 2 Jahren für die Butze bezahlt hätte. etc etc.

 

Will man da wohnen? Da braucht man keine Feinde mehr...