Wohnung zur Kapitalanlage

[Brezensepp]

1 hour ago, Santana said:

Wie kommst du auf die 160T EUR?

Wenn ich den Rechner hier benutze spuckt er mir am Ende 163.000€ aus:

• 500k Kaufpreis
• 40k Nebenkosten
• 16k Mieteinnahmen p.a.
• Mietsteigerung ab dem 5. Jahr: 1%
• Instand/Verwaltung: 5k p.a.
• Kostensteigerung: 1% p.a.
• 0€ EK
• 20 Jahre Zinsbindung zu 1,44%
• 2,5% Tilgung --> anfängliche Kreditrate 21.276€ p.a.
• Zu versteuerndes Einkommen als Ehepaar: 150k
• Anlagehorizont: 20 Jahre
• Verkaufsfaktor 31 (keine Steigerung also)

Dinge zu optimistisch gesehen?

 

Den jährlichen Zuschuss aus EK könnte man womöglich auch in den MSCI World stecken und würde in ähnlichen Höhen bei deutlich weniger Risiko landen.

D.h. entweder spielen die Beamten noch etwas am Zins rum oder sie spekulieren auf einen deutlich höheren Verkaufspreis, richtig?

[Santana]

Mit Berücksichtigung der Inflation wäre es ja eher nur in Richtung der Hälfte der 160 T und dann noch die Nebenkosten des Verkaufs...
ist im Endeffekt wieder eine Wette auf steigende Preise m.E.

[poipoi]

Am 4.12.2020 um 09:41 von hilflos:

beim Beispiel von den Lehrern im München fehlen noch ein paar Fakten. Steuerersparnis ( 2% Abschreibung, Zinsen, sonst. Kosten), Tricks mit dem Finanzamt, Mieterhöhung und Wertsteigerung. Zumindest die letzten 2 Punkte waren in München in den letzten Jahren fast bei 10 %. Und das nach 10 Jahren steuerfrei

 

10% Mieterhöhung pro Jahr bei einem "Altbau"? Das geht nur mit einem neuen Mieter und dann kommt der Mietausfall von einem Monat und die Arbeit des Suchens dazu.

 

Wertsteigerung bei einem Neubau ist sicherlich nahe 0.

[hilflos]

vor 22 Minuten von poipoi:

 

Wertsteigerung bei einem Neubau ist sicherlich nahe 0.

definitiv nicht in München und in den meisten anderen Boom Städten

[Cauchykriterium]

Absolut sicher? So ein Durchschnittstruthahn glaubt auch, dass er bis in alle Ewigkeiten jeden Tag ordentlich gefüttert wird. Tja, und dann kommt der Typ mit dem Hackmesser.

[Hansolol]

Am 22.11.2018 um 09:41 von DrFaustus:

Stelle dir mal die Frage:

Warum kaufen Instis und HNWI dann Wohnungen in München zu unter 2% wenn es Wohnungen in Essen zu 5% und mehr gibt?

 

 

Weil Sie Lemminge sind offenbar. Die gucken, wo Sie ihre Millionen unterbringen und betrachten dann in Deutschland eben Berlin, München, Frankfurt. Essen haben die gar nicht auf dem Schirm. Alternativen wären dann eben London, oder Paris. 

 

Ob man da als kleiner Privatanleger mitmischen sollte ist dann wieder eine andere Frage. Hoch verschuldet und strukturschwach sind auch andere deutsche Städte. Ob ein Immobilieninvestment dort deswegen automatisch schlecht ist, lässt sich mit Sicherheit nicht sagen. Bremen ist zb auch hoch verschuldet. Dennoch läuft hier gerade eins der größten europäischen Städtebauptojekte. 

 

 

[Hansolol]

Am 3.12.2020 um 19:06 von Brezensepp:

Ich hoffe ich werde jetzt nicht als naiv oder realitätsfremd abgestämpelt, aber könnte mir einer der Profis noch mal genau erklären wieso genau?

 

In meinem Bekanntenkreis in München machen das tatsächlich zwei Lehrer-Ehepaare (Beamte): Wohnung kaufen (Faktoren > 30), 100% finanzieren, vermieten, durchaus niedrig zuschießen und nach ~2 Jahrzehnten verkaufen (so zumindest der Plan). Aus "dem nichts" würden hier durchaus Kapitalerträge erschaffen die man gerne mitnimmt - auch wenn ich zwischendurch renovieren oder zuschießen muss.

Ich weiß, dass hier sofort alle "Milchmädchen-Rechnung" rufen, ich bin aber ernsthaft an einer ehrlichen Erklärung eines Profis interessiert

 

• 540.000 Darlehen
• 1,44% Zins (Bindung 20 Jahre laut https://www.baufi24.de/kredit/kreditrechner/#!)
• 2,5% Tilgung
• 16.000€ Kaltmiete p.a. (Studenten-WG)
• 5.000€ Instandhaltung/Verwaltung

Nach 20 Jahren mit gleichem Faktor verkaufen und man hätte immer noch einen Ertrag von ~160.000€ (https://www.test.de/Rechner-Immobilie-als-Kapitalanlage-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/). Preisverfall im Großraum München kann man natürlich diskutieren, Anschlusszins-RIsiko könnte man ja ausschließen - bleibt noch möglicher Mietausfall und "unberechenbare" Renovierungen?

 

Freue mich über jede ernstgemeinte Hilfe!

 

 

 

 

 

Dieses Modell kann man durchaus verfolgen. Besser wäre aber ein positiver Cash Flow (mit dem man z.b weitere Immobilien finanziert) und zusätzlich noch eine Wertsteigerung. Wenn die aber ausbleibt, oder die Preise gar fallen, hat man am Ende verloren.  

 

 

[monopolyspieler]

Studenten-WG= erhöhte Fluktuation, Abnutzung- wer es denn mag.

 

Man sollte auch bedenken, das ein Beamten-Ehepaar Pensionsansprüche hat, für die ein

normaler Angestellter erstmal ordentlich in die Rentenkasse einzahlen muss oder sich nebenher

ein nettes Sümmchen anderweitig auf die Seite legen muss.

 

Da kann man sich auch mal die Schieflage eines Investments erlauben ohne irgendwann

sein Einkommen mit dem Sammeln von Pfandflaschen aufbessern zu müssen.

 

Es gibt ja auch politische Risiken, für die man gerüstet sein sollte (Rücklagen).

Änderung der Steuergesetzgebung,Mietendeckel,-etwaige Zwangshypotheken bei den Immo-Preisen in München dürften ein Super-Gau werden.

[Santana]

vor 12 Stunden von Hansolol:

 

Dieses Modell kann man durchaus verfolgen. Besser wäre aber ein positiver Cash Flow (mit dem man z.b weitere Immobilien finanziert) und zusätzlich noch eine Wertsteigerung. Wenn die aber ausbleibt, oder die Preise gar fallen, hat man am Ende verloren.  

 

 

Also wettet man am Ende wieder auf eine Wertsteigerung?
Die ist, ausgenommen von den letzten 10 Jahren, inflationsbereinigt ja eher ausgeblieben! Also wäre im Umkehrschluss diese Investmentidee doch keine so gute?!

[poipoi]

Am 5.12.2020 um 16:03 von hilflos:

definitiv nicht in München und in den meisten anderen Boom Städten

nach einem Mieterwechsel von x (3-5 (?)) Jahren ist es kein Neubau mehr, der eine Preiserhöhung rechtfertigen würde.