Wohnung zur Kapitalanlage

[monopolyspieler]

vor 5 Stunden schrieb reko:

Aussendämmung ist nicht grundsätzlich schlecht, aber man kann viel falsch machen und man sollte es nicht übertreiben und noch etwas Luftaustausch zulassen. Insbesondere müssen die Wände trocken sein und die Wasserdampfdiffusion beachtet werden. Ich habe sowohl bei der Eigentumswohnung als auch beim Haus positive Erfahrungen.

Wirtschaftlich betrachtet wird die Dämmung gefördert und schlechte Dämmung ergibt einen geringeren Verkaufswert/Miete.

Doch, ist es. Altbauten sind nicht darauf ausgelegt, eingepackt zu werden. 

Ich habe 90 Jahre altes Mauerwerk (32 cm Backstein) und wie damals üblich, innen mit hydraulischem (=mit Ziegelmehl versetztem) Kalk verputzt. Wasserdampfdiffusion ist dann über die Fenster erfolgt. Die hatten ja früher dafür eine Ablaufrinne im Rahmen.

Die Fenster sind vor 5 Jahren an einer (!) Seite erneuert worden- die Wasserdampfdiffusion habe ich mal getestet- diese erfolgt jetzt an den alten Isolier-Fenstern.

Würde ich rundrum Fenster/Türen erneuern, könnte der Wasserdampf immer noch durch die Aussenwände. Es sei denn, irgendeiner hat zwischenzeitlich mit Tapeten dort den Kalkputz abgedichtet oder mal mit Gips,Zement hantiert etc..

Je mehr man dicht macht, desto mehr muss sich der Wasserdampf ja auf wenige Stellen (Wärmebrücken) konzentrieren. Da schimmelt es dann gerne mal. Bei meinen neuen Fenstern (2fach-Verglasung) habe ich u.a. deswegen Zwangslüfter ab Werk verbauen lassen. Gibt ja auch noch die Möglichkeit, sich seine Fenster mit entsprechenden Beschlägen für eine Parallel-Abstellung auszurüsten. 

 

Leider weiß man immer erst nachher, ob man eine gute Dämmung hat, oder nicht. Einerseits inkompetente Handwerksbetriebe bei der Erstellung - andererseits reicht schon ein Vogel, der in der Fassade seinen Wohnsitz einrichten will, um teure Kosten zu verursachen. Ist die Fassadendämmung erstmal nass, hat sie einen ähnlichen Dämmwert, wie ein vollgesogener Schwamm. Was ich so sehe an nachgedämmten Altbauten in meiner Stadt- da tippe ich eher auf deutliche Wertminderung. 

[reko]

vor 40 Minuten schrieb monopolyspieler:

Doch, ist es. Altbauten sind nicht darauf ausgelegt, eingepackt zu werden. 

Ich habe 90 Jahre altes Mauerwerk (32 cm Backstein) und wie damals üblich, innen mit hydraulischem (=mit Ziegelmehl versetztem) Kalk verputzt. Wasserdampfdiffusion ist dann über die Fenster erfolgt. Die hatten ja früher dafür eine Ablaufrinne im Rahmen.

Die Fenster sind vor 5 Jahren an einer (!) Seite erneuert worden ..

Kann durchaus sein, dass Dämmung bei deinem Haus eine schlechte Idee ist. Das kann man nicht pauschal sagen. Oft ist das Problem auch wie du schreibst die neuen dichten Fenster. Aber hauptsächlich darf nirgends durch Pfusch Feuchtigkeit in die Mauern kommen und die Raumfeuchtigkeit muß man raus bringen.

Im U-Wert Rechner kann man schön sehen wie der Taupunkt durch verschiedene Dämmungen beeinflußt wird. Wenn Wasser in der Dämmung oder der Mauer kondensiert, dann kann es nicht funktionieren.

 

[reko]

vor 36 Minuten schrieb smarttrader:

Ja du spiegelst genau den typischen Vermieter wieder. Geld, Geld und nochmal Geld.

Du darfst dir gerne eine eigene Wohnung kaufen. Damit kannst du dann machen was du willst. Ich will damit Geld verdienen. Darum geht es mM auch im Thread "Wohnung zur Kapitalanlage".  Was normale Abnützung ist, darüber gibt es eine eindeutige Rechtsprechung. Alles andere verpflichtet zum Schadenersatz. Da du mit jeden Vermieter im Rechtsstreit bist, solltest du das wissen.

[hund555]

vor 45 Minuten schrieb smarttrader:

Ist das dein Ernst?

 

Wo sind 6% viel? Allein als Mieter hatte ich/wir schon alle 3 Jahre recht hohe Renovierungskosten. Wobei es soll Menschen geben, die aus Geiz und Sparsamkeit optische Veränderungen meiden und auch 10 Jahre eine Tapete oder Teppich angucken. Und realistisch gesehen, wie sieht ein Parkett oder Teppich nach 5 jahren mit Kindern, Hund und Katze zb. aus?

 

Ich weiss nur, das ich jeden Vermieter immer richtig ärgern konnte, wenn er sich querstellte. Dann ist eine Zimmertür halt kaputt gegangen oder die Badewanne mal ordentlich gescheuert. Dank der Alt für Neu Tabelle, konnte der Schaden auch schon schnell mal oberen 4 stelligen Bereich erreicht haben. Und ich musste nie was zahlen, und war mit jedem Vermieter in Rechtsstreit am Ende.

 

Ja du spiegelst genau den typischen Vermieter wieder. Geld, Geld und nochmal Geld. Ich lasse es jetzt mal unkommentiert, deine recht herablassenden Worte spiegeln 90% der Vermieter wieder und 100% der Vermieter mit den ich zu tun hatte. Ich hoffe für deine Mieter, das jeder ein rechtstreit eingeht und du nicht mit dein Regressforderungen durch kommst.

 

Ich weiß nicht wo du lebst, aber bei einer heutigen 300k Wohnung währen es jedes Jahr 18k nur an Renovierungs und Instandhaltungskosten, dass das eine durchschnittliche Familie nicht leisten kann und will, sollte klar sein. Wer sich heute ein Haus für 500k kauft, hätte 30k an Extrakosten jedes Jahr, nie und nie mehr, kenne mehr als genug Immobilienbesitzer und da sind auf keiner Fall solche Kosten da.

Und Teppich auszuwechseln hat mit Renorvierung und Instandhaltung der Immobilie nichts zu tun.

Nochmal: Mietrendite liegt heute bei 3-4%, machen also Institutionelle Anleger jedes Jahr ein Minus von 2-3% ? Wer würde da eine Immobilie vermieten?

 

Sparkasse rechnet bei Instandhaltungsrücklage bei neueren Wohnungen mit 7,1€ pro qm/Jahr, bei Kosten von 2500€/qm wären es 0,3%

 

[smarttrader]

vor 7 Stunden schrieb hund555:

 

Ich weiß nicht wo du lebst, aber bei einer heutigen 300k Wohnung währen es jedes Jahr 18k nur an Renovierungs und Instandhaltungskosten, dass das eine durchschnittliche Familie nicht leisten kann und will, sollte klar sein. Wer sich heute ein Haus für 500k kauft, hätte 30k an Extrakosten jedes Jahr, nie und nie mehr, kenne mehr als genug Immobilienbesitzer und da sind auf keiner Fall solche Kosten da.

Und Teppich auszuwechseln hat mit Renorvierung und Instandhaltung der Immobilie nichts zu tun.

Nochmal: Mietrendite liegt heute bei 3-4%, machen also Institutionelle Anleger jedes Jahr ein Minus von 2-3% ? Wer würde da eine Immobilie vermieten?

 

Sparkasse rechnet bei Instandhaltungsrücklage bei neueren Wohnungen mit 7,1€ pro qm/Jahr, bei Kosten von 2500€/qm wären es 0,3%

 

Bei unserer aktuellen Eigentumswohnung sind nach 1 Jahr knapp 21% des Kaufpreises reingeflossen. Es ist keine regelmässige Investion aber durchaus notwendig. Bei Vermietung naja, da ist ja leider der gute Ton, dem Mieter das billigste/wirtschaftlichste zur Verfügung zu stellen. Da kann ein Bad auch mal 30 Jahre alt sein.

 

Ich habe bei keinerlei Eigentümer das gesehen, das die alte Bäder haben aus den 80er. Warum auch? Auch Küchen kenne ich wenige. Ich kann nur für mich sprechen, aber ich finde modern und immer mal was anderes unabdingbar, zuhause sind wir doch am meisten. Wieso kannst du dein Mieter nicht in der Entscheidung einbeziehen? Vermietest du unsauber? Keine 3 Monate Kündigungsfrist? Wohnung 2 Monate ohne Vermietung stehen lassen, für alle Arbeiten, sollte auch in der jetzogen Handwerker Situatiion reichen, um vom Vertragsunterzeichnung mit Bodenauswahl bis zur Verlegung. Selbst Küchen haben selten länger als 3 Monate Lieferzeit. Es reduziert halt immer nur deine rendite, deswegen wird es nicht gemacht.

 

Für das nächste Jahr wollen wir unsere Terrasse erneuern. Es ist nichtmal was grosses, Aussenfliessenund paar Einfassungen erneuern. Wenn jedes Angebot mit genau der angebotenen Summe auskommt sind es 5,74% vom Kaufpreis dafür. Und ich bezweifle jetzt wirklich, das nächstes Jahr 0,26% ausreichen, für alle Inst. Kosten der Wohnung.

 

vor 2 Stunden schrieb fnord:

Smarttrader gibt hier mit voller Überzeugung absurde Dinge von sich und schildert dann auch noch nebenbei wie er seine Vermieter vorsätzlich schädigt. Ganz toller Mensch dieser Smarttrader.... 

Stimmt, da mache ich auch kein Geheimnis raus. Warum auch, es ging immer um die Kaution oder sonstwas. Hätte mir ein Vermieter ganz normal die Kaution ausgehändigt und mit mir kooperiert, würde das ein ideales System darstellen. Zudem ich auch alle 4 Verfahren jeweils gewonnen habe, kann meine Einstellung nicht ganz verkehrt sein. Und was ist jetzt einfacher und kosten günstiger? bestimmt nicht einige Schäden mehr zu beheben und die Rechtskosten.

 

Vielleicht fehlt mir auch nur entsprechender Egoismus und ein Stückweit Gier. Vielleicht werde ich bei der Wohnung die ich übernächstes Jahr vermieten will, auch aufs Geld und nicht auf das Wohlbefinden der Mieter achten. bei der Beratung bei ein grossen Eigentümer verband, fehlte mir sämtliche Menschlichkeit. Da wurde damit geworben, das eine effizente Vermietung nicht zum Wohle der Mieter sein kann, aber die Gewinne durchaus um 20% erhöht werden können.

 

[Nachdenklich]

Ich kann Dich beruhigen.

 

vor 4 Minuten schrieb smarttrader:

Vielleicht fehlt mir auch nur entsprechender Egoismus und ein Stückweit Gier.

 

Deinen Beiträgen nach fehlt Dir sicher nichts davon.

[hund555]

vor 2 Stunden schrieb smarttrader:

Vielleicht werde ich bei der Wohnung die ich übernächstes Jahr vermieten will, auch aufs Geld und nicht auf das Wohlbefinden der Mieter achten. b

 

Du willst noch vermieten bzw. vermietest du??? Nach deiner Rechnung ist das doch ein sicherer Verlustgeschäft. Du gehst nochmal auf die Rechnung nicht ein: Wenn eine Wohnung heute Mietrendite von 3,5% aufweist, wie willst du mit Instandshaltungskosten von 6% Gewinn machen? Irgendwie verwundest du mich total.

 

 

vor 2 Stunden schrieb smarttrader:

Ich habe bei keinerlei Eigentümer das gesehen, das die alte Bäder haben aus den 80er. Warum auch? Auch Küchen kenne ich wenige.

Küche gehört zu solchen Kosten nicht dazu. Bad erneuern ist auch nicht so teuer und wird normalerweise nach 20-30 Jahren gemacht.

 

Nochmal zu deinen 6%: Ein Reihenhaus kostet heute schon mal 500k, nach deiner Rechnung würde Hausbesitzer nach 7 Jahren 210k für Renorvierung und Instandhaltung ausgeben! Mediannettoeinkommen eines Deutschen ist nicht mal 1700€!

Vielleicht gibt es Leute die viel Kohle, viel Zeit und nur Immobilie im Kopf haben, aber normal ist das ganz sicher nicht. Es gibt auch Leute die jedes Jahr komplett neues Auto kaufen, sollte das jetzt jeder machen?

 

 

[reko]

vor 46 Minuten schrieb smarttrader:

Bei unserer aktuellen Eigentumswohnung sind nach 1 Jahr knapp 21% des Kaufpreises reingeflossen.

Meinen Glückwunsch zum geschenkten Haus und mein Beileid zu so wenig Sachverstand. Vor allen können nun alle Vermieter aufatmen. Man muß seine Mieter sehr gut aussuchen. Zum Glück sind solche Mieter die absolute Ausnahme. Ich mußte bisher noch nie vor Gericht.

Ich vermiete nicht möbliert. Schönheitsreparaturen sind Aufgabe der Mieter. Ich mache niemanden Vorschriften welche Wandfarbe oder Teppiche er haben will, solange ich die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zurück bekomme. Bei einer Neuvermietung verzichte ich inzwischen auf einen frischen Anstrich. Das hat früher dazu geführt, dass der neue Mieter nochmal mit einer anderen Farbe gestrichen hat. Umbauten auf Kosten des Mieters akzeptiere ich, solange sie die Vermietbarkeit erhöhen. Schäden an der Substanz sind meine Pflicht.

Bisher wollten alle Mieter auch möglichst sofort einziehen und die alten Mieter möglichst vorzeitig ausziehen. In München kündigt niemand wenn er nicht vorher eine neue Wohnung hat.

[Toomi]

vor 15 Stunden schrieb smarttrader:

Sorry 20 Jahre alte Bad, ist ja sozialer Wohnungsbau.

 

Böden sind alle 5 Jahre dran, ich habe es immer mit Malerarbeiten zusammen erledigt/erledigt lassen.

 

6% sind im Jahr für Renovierung und Instandhaltung schon nicht übertrieben.

 

Sorry, du verstehst dein Handwerk dann wohl leider nicht. 

[monopolyspieler]

Dann lebe ich im sozialen Wohnungsbau- mein Bad ist von 1991- und sogar für heutige Verhältnisse noch schick.

Keine exzentrische Farbauswahl bei den Fliesen (a la 70/80er Jahre) und man hat lange davon ohne Augenkrebs.

Ich musste hier nur mal den Wasserhahn (mit Duschkopf) austauschen (keine Ersatzteile mehr von Grohe) und den Gas-Durchlauferhitzer (keine Ersatzteile nach fast 40 Jahren...dafür amortisieren sich die Kosten

nach ca. 10 Jahren).

Mein Gäste-WC ist von 1975, das ist sogar noch original. 

 

Man kann als Vermieter in gesuchten Lagen natürlich vor einer Neuvermietung alles erneuern und sich das vom künftigen Mieter finanzieren lassen- 

sonst wäre ich damit aber vorsichtig. Kann man die angestrebte Miete nicht durchsetzen, schmälert sich die Rendite oder man zahlt gar drauf.

 

[Rubberduck]

Man sollte sich auch sehr sicher sein, dass man durchgehend an ruhige und solvente Menschen vermieten kann.

Wohne in einem Mehrfamilienhaus (9 Parteien) und in einer Wohnung sitzt mittlerweile die fünfte Besatzung in 12 Jahren.

Zwischendurch auch immer wieder Leerstand. Trotz eigentlich guter Lage. Kann mir nicht vorstellen, dass sich das dolle rechnet...

 

In einer anderen Wohnung war zwischendurch eine Alleinerziehende mit Kindern. Die Kiddies haben tatsächlich einmal die Wohnung abgefackelt. Großes Kino....

[domkapitular]

Nun ja lieber monopolyspieler, vielleicht wäre doch mal eine Badsanierung angebracht wenn ich mir Dein Profilbild so anschaue. Wobei - ich glaub das bringt auch nichts mehr

[monopolyspieler]

Ich habe da vor zwei Jahren 4000 Fragezeichen investiert- das muss reichen. :-)

 

Alte Bäder kann man ja auch potentiellen Mietern als Vintage/Retro oder shabby chick schmackhaft machen.

 

@smarttrader

Was wird Mietern wohl lieber sein?

Alle 5 Jahre neuer Fussboden und als Dreingabe eine nette Mieterhöhung oder nur dann ein Austausch, wenn er wirklich notwendig ist bzw. vom Mieter gewünscht?

 

Das Spielchen "Austausch nach 5 Kalenderjahren" würdest Du bei mir als Bestands-Mieter nicht durchziehen- es gibt Urteile, das die Lebensdauer bei durchschnittlichen Teppich und Laminat bei 10 Jahren liegt.

Wenn Du Ramschware verlegt hast, ist das Dein Problem.

[odensee]

vor 48 Minuten schrieb smarttrader:

Aber die Vermieter Fraktion mit Gewinn um jeden Preis ist auch hier dominierend, und untermauert erneut meine Meinung, das Vermieter chemische gereinigte Menschen zu sein mit Gewinn statt sozialen Gedanken im Vordergrund. 

Und bei Aktienbesitzern (wie z.B. @smarttrader) ist das anders? Ich hoffe jedenfalls, du hast keine Vonovia-Aktien in deinen Fonds.

[smarttrader]

Welcher Mieter würde sich daran stören, in kürzeren Abständen, als die AFN Tabelle vorgibt? 

 

Bei mir/uns war nie wirklich was renovierungsbedürftig. Aber es war irgendwann einfach notwendig, aus Einrichtungssicht zb.. 

 

Als Mieter hätte ich jeden Vermieter bedenkenlos weiter empfohlen, wenn ich gemerkt hätte, der kümmert sich um seine Mieter. 

 

Wie gesagt, vielleicht kommt mir die benötigte Härte und Rendite orientiertes Handeln, wenn mein Geld drin steckt und meine Rente vom harten wirtschaften mit Wohngrund abhängig ist. 

 

 

[monopolyspieler]

Zitat

Welcher Mieter würde sich daran stören, in kürzeren Abständen...

Ich glaube, sehr viele wären genervt, wenn nicht notwendige Renovierungen durchgeführt werden.

Du stellst ja die ganze Wohnung auf den Kopf- da ist es ja nicht mit ein paar Stühle wegrücken getan.

 

[Bonny]

 

Meine Mieter waren fast immer gegen jede Art Renovierung, wenn dazu die Wohnung betreten werden musste.

Daher wurde nur das technisch nötigste gemacht.

Allerdings habe ich die Mehrzahl der Verträge auch als unrenovierte Wohnungen abgeschlossen.

Warum soll ich mich über so Figuren ärgern, die glauben alle paar Jahre einen neuen Teppich auf Vermieterkosten zu bekommen, nur weil die Katze drauf gekotzt hat?

Und mich hat niemand verklagt.

 

 

 

[vanity]

[mod]

Wir unterbinden jetzt die Diskussion über vorsätzliche Sachbeschädigung und psychische Erkrankungen und räumen bei der Gelegenheit auch etwas auf.

 

Jetzt darf es gerne sachlich weitergehen (vorerst ohne zwei Protagonisten, die es etwas zu doll getrieben haben). Themenstellung beachten!

[/mod]

[MontBlanc]

Na dann werf ich auch mal was in den Raum. Wohnung zur Kapitalanlage sehe ich als einzel Objekt zu riskant an. Bsp, Ich kaufe eine Wohnung sagen wir 3 ZKB und vermiete diese. Finanzierung 100 %. Dies ist die einzige Immobilie in meinem Portfolio. Die Finanzierung ist auf 30 Jahre gerechnet. Was habe ich in der Regel nach 30 Jahren (wenn die Mietrendite stimmt) ein bei Veräußerung steuerfreies Objekt welches aus Fremdmittel mir jemand quasi angespart hat. Problem aus meiner Sicht: was ist in 30 Jahren mit der Immobilie - keine Ahnung. Wert gestiegen, Wert gefallen ich wohne mittlerweile wo anders , bin bereits gestorben und habe keine erben etc. In 30 Jahren kann vieles passieren. Wenn ich dann aber ein Mehrwohneinheitenhaus oder auch 2 Häuser etc kaufe habe ich das Risiko etwas gestreut. So nun kann mal gern wieder sachlich weiter diskutiert werden. 

[Akaman]

Am 25.11.2018 um 21:45 schrieb chaosmuc:

Zwangsläufig oder hängt das nicht von der Teilungserklärung ab, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist?

Aussenfenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Es kann allerdings - z.B. in der Teilungserklärung - darüber hinaus festgelegt werden, dass die Kosten für Wartung, Reparatur und / oder Ersatz nicht von der Gemeinschaft, sondern vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind.

[monopolyspieler]

vor 4 Stunden schrieb MontBlanc:

 Wenn ich dann aber ein Mehrwohneinheitenhaus oder auch 2 Häuser etc kaufe habe ich das Risiko etwas gestreut. So nun kann mal gern wieder sachlich weiter diskutiert werden. 

Da bin ich leicht anderer Ansicht. 

Ob Du eine Wohnung kaufst oder direkt das ganze MFH- das ist ziemlich gleich.

Das Investment steht ja am selben Platz. Du erhöhst damit das Risiko- das wirst Du spätestens dann merken, wenn man auf der grünen Wiese nebenan eine Umgehungsstraße plant,

sich die Infrastruktur der Umgebung verschlechtert oder gar zur Nogo-Area entwickelt etc.. Dementsprechend könnte es passieren, das Dir Dein 100% Fremdfinanzierungsmodell

zwischenzeitlich um die Ohren fliegt, weil sich der Wert Deines Hauses verringert.

 

 

 

 

 

[MontBlanc]

Das stimmt, ich verringere nur das Mietausfall Riskiko in Prozent. Eine Wohnung - Ausfall 100%. Haus mit 4 einheiten bei gleichzeitigen Ausfall eher unwahrscheinlich. Bei Einheiten Streuung über verschiedene Orte dann schon eher. Oder auch Streuung über die Arten der Wohneinheiten z.b. Seniorenresid. Studentenbude, familienwohnung etc.

[FranzFerdinand]

Aber um welchen Preis. Mitgliedschaft in 5-6 ET-Gemeinschaften vs. ein Haus in Eigenverwaltung ist vom Arbeitsaufwand her definitv nicht das gleiche. Und so groß ist die Risikostreuung innerhalb einer Stadt auch wieder nicht. (Wirtschaftlicher Niedergang einer Region als hauptsächliches Risiko). Und einzelne Wohnungen in verschiedenen Städten, ganz ehrlich, da wird die Vermögensverwaltung zum Beruf.

[monopolyspieler]

vor 7 Stunden schrieb MontBlanc:

Das stimmt, ich verringere nur das Mietausfall Riskiko in Prozent. Eine Wohnung - Ausfall 100%. Haus mit 4 einheiten bei gleichzeitigen Ausfall eher unwahrscheinlich. Bei Einheiten Streuung über verschiedene Orte dann schon eher. Oder auch Streuung über die Arten der Wohneinheiten z.b. Seniorenresid. Studentenbude, familienwohnung etc.

Das würde ich in Prozent etwas anders sehen.

Jede Vermietung hat ein Ausfall-Risiko von 50%- entweder Du bekommst die Miete, oder nicht.

Bei mehr Einheiten ist ein gleichzeitiger Ausfall unwahrscheinlicher- die Wahrscheinlichkeit eines oder mehrerer Ausfälle wird mit jeder weiteren Einheit erhöht. 

 

 

 

[reko]

 

vor 22 Stunden schrieb MontBlanc:

Wohnung zur Kapitalanlage sehe ich als einzel Objekt zu riskant an. Bsp, Ich kaufe eine Wohnung sagen wir 3 ZKB und vermiete diese. Finanzierung 100 %.

.. Wenn ich dann aber ein Mehrwohneinheitenhaus oder auch 2 Häuser etc kaufe habe ich das Risiko etwas gestreut.

Ist das wirklich so gemeint? Mehrfamilienhäuser oder mehrere Häuser sind idR teuerer als eine Eigentumswohnung. Wenn man das 100% finanzieren will (was sowieso nicht geht), dann hat man ein sehr viel höheres Risiko. Bei Eigentumswohnungen hat man idR eine Hausverwaltung, die sich um die Substanz kümmert.

Das Risiko sind nicht die Mieter, die sind nur ein vorübergehendes Problem, sondern die falsch eingeschätzte Bausubstanz oder Lage. Mit guter Lage und guter Bausubstanz ist das Risiko sehr gering. Will man diversifizieren braucht man mehrere Objekte an verschiedenen Standorten. Ich würde aber nie einen Kredit aufnehmen, den ich nicht notfalls durch andere Einkünfte bedienen kann.