Wohnung zur Kapitalanlage

[DrFaustus]

https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/immobilienindex/imx-deutscher-grossstaedte/muenchen.html

 

Neubau EFH werden gar keine Preise genannt, weil nicht vorhanden.

Bestand EFH +15% YoY

 

Neubau Wohnungen +20% YoY

Bestand Wohnungen +30% YoY

 

Miete +9% YoY

 

[Toomi]

vor 56 Minuten schrieb DrFaustus:

Das ist es was ich konkret gesagt habe.

Wenn du meinst 20 Jahre alte Objekte sind nicht renovierungsbedürftig und brauchen nur etwas Farbe. Na gut. Haben wir halt unterschiedliche Vorstellungen.

Warum sollte denn ein 20 Jahre altes Objekt per se renovierungsbedürftig, oder gar stark renovierungsbedürftig sein? Ich wüsste jetzt nicht, welche Teile einer Wohnung grundsätzlich alle 20 Jahre raus müssen. Zumindest nicht bei den Teilen, die ins Geld gehen.

Um eine Wohnung optisch, schnell und günstig herzurichten Bedarf es wenig Zeit und Geld. Lediglich Badezimmer sind teuer und zeitaufwendig. 

Das ein Wohnungskauf kein passives Einkommen ist, sollte jedem klar sein und mehr als 1-2 Tage um eine Wohnung in Schuss zu bringen bedarf es in der Regel nicht.

 

vor 59 Minuten schrieb DrFaustus:

Wenn du meinst Essen hat kaum Risiko trotz hoch verschuldeter Stadt, strukturschwacher Regiion, etc. Bitte.

Ich bin der Meinung das alle Städte Deutschlands großes Risiko am Immomarkt haben, einfach weil z.T. Preise aufgerufen werden, die sich von der Realwirtschaft entkoppelt haben. 

Bei den Boomstädten halte ich das Risiko aber tatsächlich für am Größten - denn eins ist mal klar. Mit Immos Geld in München wird nur noch über Preissteigerung verdient, eine normale Bewirtschaftung ist dort schon lange nicht mehr möglich. 

Steigen die Zinsen, werden da sehr häufig die Finanzierung platzen. In Essen nicht unbedingt, wenn ich 7-10% Rendite habe, kann ich auch eine höhere Refinanzierung verkraften. 

 

vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

Essen ist hohes Risiko! Und nichts anderes habe ich geschrieben.

Und wenn du meinst 20 Jahre alte unrenovierte Wohnungen sind top. Bitteschön.

 

Echt? Und was sagst du zu der Theorie: Hohe Rendite = Hohes Risiko, Niedrige Renidte = niedriges Risiko ?

 

 

Hier unterscheiden wir uns halt. 

Top ist relativ, ich selber wohne lieber in einem Penthouse in München, als in einer 40.000€ Bude in Essen. 
Als Vermieter sieht es aber anders aus. 

 

Und zu der Theorie sage ich:
Meistens sicherlich richtig, aber wie so oft sind Theorien nicht auf alles anwendbar. 
Ich halte das Risiko in Essen, wenn man das richtige kauft nicht für höher, als in München wo man eigentlich nichts richtiges mehr kaufen kann. 

 

[DrFaustus]

vor 3 Minuten schrieb Toomi:

Warum sollte denn ein 20 Jahre altes Objekt per se renovierungsbedürftig, oder gar stark renovierungsbedürftig sein? Ich wüsste jetzt nicht, welche Teile einer Wohnung grundsätzlich alle 20 Jahre raus müssen. Zumindest nicht bei den Teilen, die ins Geld gehen.

Um eine Wohnung optisch, schnell und günstig herzurichten Bedarf es wenig Zeit und Geld. Lediglich Badezimmer sind teuer und zeitaufwendig. 

Böden, Fenster, Bad, Heizung,...

vor 3 Minuten schrieb Toomi:

Ich bin der Meinung das alle Städte Deutschlands großes Risiko am Immomarkt haben, einfach weil z.T. Preise aufgerufen werden, die sich von der Realwirtschaft entkoppelt haben. 

Eben das glaube ich aktuell nicht. Schau dir mal an, wie sich die Baukosten, Handwerkerkosten, etc. entwickelt haben. (Wenn du überhaupt jemand findest)

vor 3 Minuten schrieb Toomi:

Bei den Boomstädten halte ich das Risiko aber tatsächlich für am Größten - denn eins ist mal klar. Mit Immos Geld in München wird nur noch über Preissteigerung verdient, eine normale Bewirtschaftung ist dort schon lange nicht mehr möglich. 

Steigen die Zinsen, werden da sehr häufig die Finanzierung platzen. In Essen nicht unbedingt, wenn ich 7-10% Rendite habe, kann ich auch eine höhere Refinanzierung verkraften. 

Ich den Boomstädten wie München, würde ich wetten, liegen die Beleihungsausläufe deutlich niedriger als in anderen Städten. Dort wird das große Kapital untergebracht.

 

[Karl-Heinz]

vor 3 Stunden schrieb hund555:

Nein. Die Immobilie muss nicht im Wert steigen, damit ich was verdiene. Irgendwann ist Tilgung weg und dann habe ich Cashflow. Ich kann dann auch verkaufen und habe auch so Gewinn, weil die Zinsen und Tilgung der Mieter übernommen hat.

In der Regel kommen auch ein paar Instandhaltungskosten bis die Tilgung weg ist!

[Toomi]

vor 56 Minuten schrieb DrFaustus:

Böden, Fenster, Bad, Heizung,...

 

Ich bitte dich Kunststofffenster halten problemlos 40 Jahren und mehr. Auch der Rest hält wesentlich länger. 

 

vor 57 Minuten schrieb DrFaustus:

Eben das glaube ich aktuell nicht. Schau dir mal an, wie sich die Baukosten, Handwerkerkosten, etc. entwickelt haben. (Wenn du überhaupt jemand findest)

 

Naja, München ist ja ein gutes Beispiel - wie viel Prozent der dort lebenden Menschen können sich noch Eigentum leisten? Das Thema ist doch durch, es gibt noch viele Menschen mit Eigentum, dass liegt aber daran dass die Menschen das Eigentum erworben haben zu einer Zeit wo es wesentlich günstiger war. Das ist jetzt aber vorbei und für Leute die nach München kommen fast unmöglich. 

Und selbst wenn man sagt, dann müssen die Menschen eben mieten. Mieten von 1500€ für eine kleine Familie, das ist für viele ja heute schon nicht mehr darstellbar. Wenn die Preise jetzt weiter steigen, steigen die Mieten mit. Irgendwann ist da mal eine natürliche Deckelbildung wo die Menschen einfach nicht mehr können. Heute sparen die Menschen dort zum Teil fast nichts mehr, weil das was sie früher gespart haben heute in die Miete geht. Wenn du aber nichts mehr zum sparen hast, was du in die Miete umschichten kannst, dann ist vorbei. Den Punkt sehe ich derzeit in München kommen. 

vor einer Stunde schrieb DrFaustus:

 

Ich den Boomstädten wie München, würde ich wetten, liegen die Beleihungsausläufe deutlich niedriger als in anderen Städten. Dort wird das große Kapital untergebracht.

 

 

Mit der Aussage gehe ich zum Teil mit, aber nur absolut und nicht prozentual. Es gibt ja immer noch einige Privatpersonen die dort kaufen und die haben nicht alle mehrere hundert Tausend die sie einbringen können und die Instis erfreuen sich auch der geringen Zinsen und spielen zum Teil ganz gut auf Pump. 

 

Selbst wenn eine Privatperson bei 450.000 KP 100.000 einbringt, gilt es 350.000 zu finanzieren. 

350.000*0,02 = 750 Zinsen / Monat

350.000*0,05 = 1.875 Zinsen / Monat

 

Wenn du da jetzt nochmal 2% Tilgung draufpackst, kommen im ersten Beispiel noch viele klar. 

Beispiel 2 ist dann mit einer Belastung >2.000/Monat ohne Nebenkosten schon mal eine andere Ansage. 

 

vor 3 Stunden schrieb hund555:

Nein. Die Immobilie muss nicht im Wert steigen, damit ich was verdiene. Irgendwann ist Tilgung weg und dann habe ich Cashflow. Ich kann dann auch verkaufen und habe auch so Gewinn, weil die Zinsen und Tilgung der Mieter übernommen hat.

Vorsicht: Milchmädchenrechnung!

[hund555]

vor 6 Minuten schrieb Toomi:

Vorsicht: Milchmädchenrechnung!

So hoch sind sonstige Kosten (wie Instandhaltungskosten - schreibst du ja selbst) bei neuer Immobilie nicht, dass die die Rechnung kaputt machen.

[DrFaustus]

vor 12 Minuten schrieb Toomi:

Ich bitte dich Kunststofffenster halten problemlos 40 Jahren und mehr. Auch der Rest hält wesentlich länger. 

Sorry, spätestens jetzt ist klar, dass du keine Ahnung hast wovon du redest.

Nicht wegen der Fenster, sondern dem letzten Satz.

 

[reko]

vor 11 Minuten schrieb Toomi:

Naja, München ist ja ein gutes Beispiel - wie viel Prozent der dort lebenden Menschen können sich noch Eigentum leisten? Das Thema ist doch durch, es gibt noch viele Menschen mit Eigentum, dass liegt aber daran dass die Menschen das Eigentum erworben haben zu einer Zeit wo es wesentlich günstiger war. Das ist jetzt aber vorbei und für Leute die nach München kommen fast unmöglich.

Angebot und Nachfrage.

Wer nach München will (z.B. weil man dort besser verdient), der braucht idR eine Wohnung. Wenn es nichts mehr zu mieten gibt oder man dieses Problem nachhaltig lösen will, dann muß man kaufen. Im internationalen Vergleich ist München immer noch billig.

Langfristig wird eine Mietpreisbremse nicht funktionieren. Die Mieten müssen sich an die Kaufpreise anpassen oder umgekehrt. Immobilien haben aber gegenüber Mieten einen Hebel wie bei langlaufenden Anleihen. Die Kaufpreise nehmen die erwarteten Mietsteigerungen vorweg. Die Kaufpreise steigen jetzt vorübergehend stärker, die Mieten werden nachziehen.

[Toomi]

vor 6 Minuten schrieb DrFaustus:

Sorry, spätestens jetzt ist klar, dass du keine Ahnung hast wovon du redest.

Nicht wegen der Fenster, sondern dem letzten Satz.

 

Was hält denn bei dir weniger als 20 Jahre? 

Böden? Badezimmer? 
Bei der Heizung lasse ich noch mit mir diskutieren, aber wenn der Bodenbelag keine 20 Jahre hält, oder das Bad im Eimer ist hat man einfach falsch eingekauft!

[DrFaustus]

Gerade eben schrieb Toomi:

Was hält denn bei dir weniger als 20 Jahre? 

Böden? Badezimmer? 
Bei der Heizung lasse ich noch mit mir diskutieren, aber wenn der Bodenbelag keine 20 Jahre hält, oder das Bad im Eimer ist hat man einfach falsch eingekauft!

Oder dem Mieter ist es einfach sch....egal, weil es ja nicht sein Eigentum ist...

[JesseB.]

vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/immobilienindex/imx-deutscher-grossstaedte/muenchen.html

 

Neubau EFH werden gar keine Preise genannt, weil nicht vorhanden.

Bestand EFH +15% YoY

 

Neubau Wohnungen +20% YoY

Bestand Wohnungen +30% YoY

 

Miete +9% YoY

 

Gemäß Gutachterausschuss München wurden im Jahr 2016 in München 11 Neubau-Einfamilienhäuser verkauft.

Die Preise bewegten sich hierbei im Bereich zwischen € 850.000,- bis € 2.200.000,- (9.750 €/m² - 11.000 €/m²)

 

Einfamilienhaus-Neubauten sind in der Regel sehr selten, da in der Regel bei Abriss eines alten Einfamilienhauses ein Mehrfamilienhaus oder Reihenhäuser entstehen.

 

An dieser Stelle möchte ich noch darauf hinweisen, dass die Statistiken von Immoscout mit Vorsicht zu genießen sind. Wie die Statistik schon sagt, handelt es sich hierbei um Angebotspreise und nicht um tatsächlich erzielte Preise.

Da kann es, bei einigen Objekten, schon einmal zu deutlichen Unterschieden zwischen beiden kommen.

[reko]

vor 15 Minuten schrieb Toomi:

Was hält denn bei dir weniger als 20 Jahre? 

Böden? Badezimmer? 
Bei der Heizung lasse ich noch mit mir diskutieren, aber wenn der Bodenbelag keine 20 Jahre hält, oder das Bad im Eimer ist hat man einfach falsch eingekauft!

Aus eigener Erfahrung:

Ein neuer Bodenbelag (1/3 der Wohnfläche) kostete mich eine Monatskaltmiete. Ein neues Bad und neue Etagenheizung 2 Jahreskaltmieten.

Ich habe den neuen Mieter angeboten das Parkett in einen Zimmer abzuschleifen. Er hat verzichtet.

[DrFaustus]

vor 15 Minuten schrieb reko:

Aus eigener Erfahrung:

Ein neuer Bodenbelag (1/3 der Wohnfläche) kostete mich eine Monatskaltmiete.

Da bist du aber günstig davon gekommen. Hängt natürlich vom Bodenbelag ab und ob man es selbst macht, machen will oder kann. Aber vor 5 Jahren habe ich noch 25 EUR nur für das Verlegen von Parkett gezahlt je qm.

 

[reko]

vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Da bist du aber günstig davon gekommen. Hängt natürlich vom Bodenbelag ab und ob man es selbst macht, machen will oder kann. Aber vor 5 Jahren habe ich noch 25 EUR nur für das Verlegen von Parkett gezahlt je qm.

Fertigparkett gibt es um 15€/m² (reduzierte Auslaufware guter Qualität) plus etwas Kleinkram. Selbst verlegt an einen Nachmittag.

[MontBlanc]

vor 49 Minuten schrieb DrFaustus:

Oder dem Mieter ist es einfach sch....egal, weil es ja nicht sein Eigentum ist...

Was ihr beide hier mittlerweile diskutiert! Sorry aber ihr kommt nie auf einem Nenner.

[monopolyspieler]

vor 20 Stunden schrieb Toomi:

Ich bitte dich Kunststofffenster halten problemlos 40 Jahren und mehr. Auch der Rest hält wesentlich länger. 

Wenn Du einen Mieter hast, der die Fenster nicht öffnet- dann vielleicht.

Ansonsten sind bei normalem Gebrauch sogar Alu-Fenster in dieser Zeit verschlissen.

Selbst bei deutschen Marken-Herstellern sieht es nach 30 Jahren bei Ersatzteilen recht dürftig aus (Schere...)- selbst erlebt.

 

[reko]

vor 1 Stunde schrieb monopolyspieler:

Wenn Du einen Mieter hast, der die Fenster nicht öffnet- dann vielleicht.

Ansonsten sind bei normalem Gebrauch sogar Alu-Fenster in dieser Zeit verschlissen.

Selbst bei deutschen Marken-Herstellern sieht es nach 30 Jahren bei Ersatzteilen recht dürftig aus (Schere...)- selbst erlebt.

Bei Eigentumswohnungen gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Bei mir wurden die Fenster bei einer Fassadenrenovierung/Außendämmung aus der Instandhaltungsrücklage der Hausgemeinschaft bezahlt (letztlich aus dem Wohngeld). Waren 40..50 Jahre eingebaute Doppelfenster aus Holz. Kunstofffenster sehen nach 20 Jahren einfach nur alt aus ohne dass man sie deswegen austauschen muss. Bei den Beschlägen kommt es darauf an wie oft und wie grob man die Fenster öffnet und ob man alle paar Jahre etwas schmiert und ev. nachstellt. Nach 20 bis 30 Jahren ist das Isolierglas nicht mehr zeitgemäß. Hier könnte man auch die Glasscheiben austauschen. Lohnt aber mM nicht, besser wenn man einen Fensteraustausch bei einer Fassadenrenovierung mit erledigen kann. Für mein Haus habe ich 3 fach isolierte Kunststofffenster für 100€ bis 500€ pro Fenster (ohne Einbau) gekauft.

Es gilt auch hier, der Gewinn liegt im Einkauf aber auf die Qualität achten.

[reko]

2018/global-real-estate-bubble-index-2018 (dort 24 Seiten UBS Studie zum Download auch in deutsch)

"Das höchste Blasenrisiko scheint in  Hongkong, München, Toronto, Vancouver, London und Amsterdam zu bestehen.  Namhafte Ungleichgewichte sind auch in Stockholm, Paris, San Francisco, Frankfurt und Sydney zu erkennen."

 

Die Anzahl der Jahre die man für eine 60m² Wohnung arbeiten muss (durchschnittlichen Jahreseinkommen im hoch qualifizierten Dienstleistungssektor):

 

[monopolyspieler]

Am 24.11.2018 um 11:34 schrieb reko:

Bei Eigentumswohnungen gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum.

Auch im Gemeinschaftseigentum kostet der Austausch Geld. ;-)

Außendämmung- da nehme ich Abstand von- ich hatte/habe in nächster Nachbarschaft üble Beispiele, wie sowas nach Ablauf der 5jährigen Gewährleistung aussehen kann.(Grüner Putz dank ausgeschwemmter Biozide (Grundwasser läßt grüßen), abgesoffene Fassaden, die man runtergerissen und für teuer Geld entsorgt hat). Die sind vom örtlichen Entsorger zeitweise wegen Annahmestopps bis nach Berlin gekarrt worden- Preis pro Tonne 3.000 Fragezeichen.

Müßte ich wirklich renovieren, würde ich mich von der ENEV befreien lassen, damit dieser Kelch des Zupappens an mir vorrübergeht. 

 

Niederlande-Amsterdam.

Da tickt noch eine ganz andere Zeitbombe- die meisten in den Niederlanden vergebenen Hypotheken sind tilgungsfrei.

 

[reko]

vor 32 Minuten schrieb monopolyspieler:

Auch im Gemeinschaftseigentum kostet der Austausch Geld. ;-)

Hatte ich auch geschrieben "aus der Instandhaltungsrücklage der Hausgemeinschaft bezahlt (letztlich aus dem Wohngeld)".

Aber man kann nicht alleine über Zeitpunkt und Umfang entscheiden. Dafür wird die Organisation von der Hausverwaltung übernommen und die Kosten auf einen durchschnittlichen monatlichen Betrag verteilt. Wenn die Hausverwaltung etwas taugt, dann sind solche Extras eingeplant und man kommt ohne Erhöhung des Wohngelds aus.

 

vor 32 Minuten schrieb monopolyspieler:

Außendämmung- da nehme ich Abstand von- ich hatte/habe in nächster Nachbarschaft üble Beispiele, wie sowas nach Ablauf der 5jährigen Gewährleistung aussehen kann.(Grüner Putz dank ausgeschwemmter Biozide (Grundwasser läßt grüßen), abgesoffene Fassaden, die man runtergerissen und für teuer Geld entsorgt hat). Die sind vom örtlichen Entsorger zeitweise wegen Annahmestopps bis nach Berlin gekarrt worden- Preis pro Tonne 3.000 Fragezeichen.

Müßte ich wirklich renovieren, würde ich mich von der ENEV befreien lassen, damit dieser Kelch des Zupappens an mir vorrübergeht. 

Aussendämmung ist nicht grundsätzlich schlecht, aber man kann viel falsch machen und man sollte es nicht übertreiben und noch etwas Luftaustausch zulassen. Insbesondere müssen die Wände trocken sein und die Wasserdampfdiffusion beachtet werden. Ich habe sowohl bei der Eigentumswohnung als auch beim Haus positive Erfahrungen.

Wirtschaftlich betrachtet wird die Dämmung gefördert und schlechte Dämmung ergibt einen geringeren Verkaufswert/Miete.

[smarttrader]

Am 23.11.2018 um 15:33 schrieb Toomi:

Was hält denn bei dir weniger als 20 Jahre? 

Böden? Badezimmer? 
Bei der Heizung lasse ich noch mit mir diskutieren, aber wenn der Bodenbelag keine 20 Jahre hält, oder das Bad im Eimer ist hat man einfach falsch eingekauft!

Sorry 20 Jahre alte Bad, ist ja sozialer Wohnungsbau.

 

Böden sind alle 5 Jahre dran, ich habe es immer mit Malerarbeiten zusammen erledigt/erledigt lassen.

 

6% sind im Jahr für Renovierung und Instandhaltung schon nicht übertrieben.

[hund555]

vor 2 Stunden schrieb smarttrader:

Böden sind alle 5 Jahre dran, ich habe es immer mit Malerarbeiten zusammen erledigt/erledigt lassen.

 

6% sind im Jahr für Renovierung und Instandhaltung schon nicht übertrieben.

Ist das dein Ernst? Ich kenne keine Wohnung welches alle 5 Jahre alle ihre Böden wechselt.

Und 6% im Jahr für Renovierung und Instandhaltung ?! Da wäre Immobilienbesitzer ruiniert. Wie soll es auch gehen, heute liegt in Deutschland Mietrendite bei 3-4%, in manchen Großstädten teils unter 2%, die Investoren sind doch nicht blöd und machen Minusgeschäfte.

[chaosmuc]

Am 24.11.2018 um 11:34 schrieb reko:

Bei Eigentumswohnungen gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum.

Zwangsläufig oder hängt das nicht von der Teilungserklärung ab, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist?

[reko]

vor 3 Stunden schrieb smarttrader:

Sorry 20 Jahre alte Bad, ist ja sozialer Wohnungsbau.

 

Böden sind alle 5 Jahre dran, ich habe es immer mit Malerarbeiten zusammen erledigt/erledigt lassen.

 

6% sind im Jahr für Renovierung und Instandhaltung schon nicht übertrieben.

6% von der Kaltmiete? Kommt auf die Qualität und Bodenart an, alle 5 Jahre gibt es bei mir keine neuen Böden.

Während der Mietzeit gibt es sowieso keine Renovierung. Bei einer neuen Vermietung überlegt ich ob bei Schäden der alte Mieter in Regress genommen werden kann und ob eine Renovierung entsprechend eine höhere Miete bringt. Solvente langfristige Mieter haben sowieso eigene Vorstellungen, denen brauche ich keine billige Auslegeware reinlegen und einen guten Parkettboden kann man auch abschleiffen. Das Holz möglichst hart und eine Farbe/Maserung, die kleine Kratzer verzeiht. Ich öle inzwischen meine Böden, da kann man auch keine Stellen nachbessern.

[reko]

vor 15 Minuten schrieb chaosmuc:

Zwangsläufig oder hängt das nicht von der Teilungserklärung ab, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist?

Ich bin kein Rechtsanwalt. Grundsätzlich gilt die Teilungserklärung. Bei uns war nichts dazu erwähnt und war dann Gemeinschaftseigentum.

Wird aber idR wohl fast immer so geregelt, sonst könnte jeder andere Fenster einbauen und tragende Wände (das sind Außenwände idR) sind sowieso Gemeinschaftseigentum. Für die Wohnungstüren gilt das Gleiche.