Wohnung zur Kapitalanlage

[Naim]

vor 2 Stunden schrieb Nachdenklich:

 

 

 

Bei so einem Beitrag frage ich mich allerdings schon, ob da realistische Überlegungen zu Grunde liegen .....

 

 

Nicht nur Überlegungen, reale Investments. Meine Wohnungen weisen alle diese Renditen auf und liegen in großen B-Städten mit Universität. Von Ramsch oder Bruchbuden kann nicht die Rede sein, Mieter sind Akademiker. Bei weniger Rendite würde ich niemals investieren, da man recht schnell eine Geldvernichtungsmaschine am Bein hat.

 

Aber natürlich freue ich mich, wenn es viele Käufer gibt, die sich mit 3% zufrieden geben. Genau die suche ich nämlich in ein paar Jahren

 

Daher nun verändert an den TO: Nur zu! Unbedingt zugreifen!

[Siggi_LE]

Mir wurde das Ganze mit der Lager (die ist wirklich gut), der guten Verwaltung, Qualität der Immobilie (scheint vom Gutachten her auch tip top) und eben der Möglichkeit zur Entwicklung erklärt - also ich müsste das längerfristig betrachten.

 

Ich denke, Immobilien zum Kapitalaufbau sind eine gute Sache, nur leider finde ich (außer halt mit "Hilfe" meines Beraters) nichts in Leipzig/Dresden Umgebung was wirklich passabel ist, da klang das Angebot nicht so schlecht - auch wenn ich etwas länger bezahle.

[Akaman]

vor 2 Minuten schrieb Siggi_LE:

nur leider finde ich (außer halt mit "Hilfe" meines Beraters) nichts in Leipzig/Dresden Umgebung was wirklich passabel ist, da klang das Angebot nicht so schlecht - auch wenn ich etwas länger bezahle.

 

Oder vielleicht mit "Hilfe" deines "Beraters"? Von dem war ja bis jetzt noch gar nicht die Rede. Wer ist das denn?

 

Freital wäre für mich übrigens ein No-Go. Wer würde denn ernsthaft dort wohnen wollen?

[Siggi_LE]

vor 3 Minuten schrieb Akaman:

Oder vielleicht mit "Hilfe" deines "Beraters"? Von dem war ja bis jetzt noch gar nicht die Rede. Wer ist das denn?

Bitte nicht einprügeln: Mein Bankberater, der eigentlich nichts anderes als Kapitalanlagen mit Immobilien berät/vermittelt/verkauft.

 

vor 4 Minuten schrieb Akaman:

Wer würde denn ernsthaft dort wohnen wollen?

Rentner Generell zieht die gute Anbindung und Lage zu Dresden inzwischen viele dahin - Dresden wird langsam unbezahlbar (in Relation zum Einkommen).

Die Stadt (wie auch die Region an sich) hat durch diverse Vollidioten leider ihren Ruf weg...

[DrFaustus]

vor 40 Minuten schrieb Toomi:

 

Was für ein Bullshit - hier hat offensichtlich jemand keine Ahnung und äußert sich trotzdem.

 

 

 

Danke für die Blumen. Zeig mal ein 5% Objekt....

[Naim]

vor 16 Minuten schrieb DrFaustus:

Danke für die Blumen. Zeig mal ein 5% Objekt....

Schau in mein Portfolio

 

Solche Objekte findet man aber nicht bei "Beratern" oder mal schnell bei immoscout oder so. Bevor die da auftauchen, sind die schon vorher weg. Ist ja klar. Immowelt/-scout ist nur ein Teilbereich des Marktes, es ist nicht der Gesamtmarkt. Bei weitem nicht. 6% aufwärts geht anders.

[Siggi_LE]

Wo finde ich diese Objekte denn da? Und was würdest du/ihr mir raten um mich tiefer in diese Materie einzulesen?

[IndexP]

 

Von den ganzen Finanzierungs-Rechnungen hier habe ich nicht so viel Ahnung, kann aber etwas Ortskenntnis einbringen.

 

Neubau-Vermietungen gehen im Dresdner Zentrum inzwischen durchaus auch für 9...10...11 Euro/qm Kaltmiete weg. Aber dann eben Neubau, aktuelle Energie-Level und gefragte Lage, usw.

 

Für eine Bestands-Miete ist 6,50€/qm in Dresden schon recht ambitioniert - da dürfte auch bei einer Neu-Vermietung nicht mehr rauszuholen sein.

Und Freital ist GANZ GEWISS nicht "Speck-Gürtel" von Dresden (das wäre z.B. Radebeul und Co.) - Freital ist eher das häßliche Entlein an Dresden angrenzend (sorry, ist aber so). Da würde ich bei den 6,50€ eher noch einen Abschlag vornehmen wollen...

 

(wohne seit 28 Jahren in Dresden)

[Naim]

vor 38 Minuten schrieb Siggi_LE:

Wo finde ich diese Objekte denn da? Und was würdest du/ihr mir raten um mich tiefer in diese Materie einzulesen?

Geh auf Makler direkt zu, sichere Dir die Finanzierung im Vorfeld, damit Du schnell zuschlagen kannst, konzentriere dich auf eine Stadt oder ein Stadtviertel, lege genaue Kriterien für dich fest und suche täglich intensiv. Die Art und Weise, wie man dann zu einer Wohnung kommt, ist nicht vorherzusagen. Du musst aber ständig dran bleiben. Dann kommst Du auf Angebote und Möglichkeiten, die sich so im Netz nicht bieten. Und je weniger Makler und Berater du dazwischen hast, umso besser. Die verdienen nämlich alle mit und verhageln Dir die Rendite.

[akista]

vor 4 Stunden schrieb Toomi:

 

Ich habe gerade eine Immobilie abgesagt bei einer Kaltmiete von 6.000€ zu 79.000€ KP - weil selbst das noch nicht ganz reicht. 

 

 

Das Angebot darfst du mir gerne weiterleiten, wenn du es nur wg. der miesen Rendite von 7,5% abgesagt hast.

[DrFaustus]

vor 2 Stunden schrieb Naim:

Schau in mein Portfolio

 

Solche Objekte findet man aber nicht bei "Beratern" oder mal schnell bei immoscout oder so. Bevor die da auftauchen, sind die schon vorher weg. Ist ja klar. Immowelt/-scout ist nur ein Teilbereich des Marktes, es ist nicht der Gesamtmarkt. Bei weitem nicht. 6% aufwärts geht anders.

Jaja, genau wie sie Leute, die im ihrem Portfolio jedes Jahr 20% schaffen. Und wenn sie dann live zeigen was sie machen, wird es plötzlich nur Marktperformance. Ist klar, danke.

[Naim]

Kann ich Dir leicht zeigen. Das aber über PN, wenn Du Interesse hast.

[Toomi]

vor 4 Stunden schrieb DrFaustus:

Danke für die Blumen. Zeig mal ein 5% Objekt....

 

Das ist doch ein Scherz. 
 

Selbst auf den Portalen findet man solche Angebote recht schnell und das sind die schlechten Deals. 

 

Gibt es 7-8% in Berlin, München, Düsseldorf, Hamburg oder Frankfurt? Nein!

Ist alles außer diesen Städten "Pampa"? Ich denke nicht. 

 

Ich nehme mal als Beispiel "Essen". Ich selber bin dort nicht aktiv, kenne aber einige die dort kaufen. 

582.000 Einwohner dürfte wohl kaum unter Pampa fallen, dort gibt es solche Deals durchgehend. 

 

Aber als nächstes kommt dann von dir das Argument, das die Buden schlecht sind oder nur Hartzer einem solche Rendite zahlen. 

[padavona]

Ich kann ich den meisten hier nur anschließen: Von einer Immobilie, bei der man direkt 250€ selber zahlen muss, würde ich die Finger lassen.

Das ist ja eine der Grundvoraussetzung bevor es überhaupt in die Detailprüfung usw. geht: Es muss die Chance bestehen, dass die Einnahmen mindestens so hoch sind, wie die Ausgaben.

 

Das 32-fache ist halt schon jenseits von Gut und Böse. Und dabei würde ich bei 6.50€ pro m² im "Spreckgürtel von Dresden" noch nicht mal besonders hohes Steigerungspotenzial sehen. Eine zentrumsnahe Lage in Leipzig kalkuliere ich auch nur mit 6-7, maximal 8€.

[Naim]

vor 5 Minuten schrieb padavona:

Ich kann ich den meisten hier nur anschließen: Von einer Immobilie, bei der man direkt 250€ selber zahlen muss, würde ich die Finger lassen.

Das ist ja eine der Grundvoraussetzung bevor es überhaupt in die Detailprüfung usw. geht: Es muss die Chance bestehen, dass die Einnahmen mindestens so hoch sind, wie die Ausgaben.

 

Das 32-fache ist halt schon jenseits von Gut und Böse. Und dabei würde ich bei 6.50€ pro m² im "Spreckgürtel von Dresden" noch nicht mal besonders hohes Steigerungspotenzial sehen. Eine zentrumsnahe Lage in Leipzig kalkuliere ich auch nur mit 6-7, maximal 8€.

Siehe #2

[DrFaustus]

vor 8 Stunden schrieb Toomi:

 

 

Aber als nächstes kommt dann von dir das Argument, das die Buden schlecht sind oder nur Hartzer einem solche Rendite zahlen. 

eben das habe ich geschrieben und du als Bullshit bezeichnet.

Und ja: Essen = hohes Risiko weil strukturschwach. Stadt hochverschuldet. etc.

Nicht anderes habe ich gesagt.

 

[padavona]

Naja, beim (hochgradig ineffizienten) Immobilienmarkt wäre ich mit pauschalen Aussagen ("5% = Schrott oder hohes Risiko") halt eher vorsichtig

[Naim]

vor 3 Minuten schrieb padavona:

Naja, beim (hochgradig ineffizienten) Immobilienmarkt wäre ich mit pauschalen Aussagen ("5% = Schrott oder hohes Risiko") halt eher vorsichtig

Sic est.

[Karl-Heinz]

vor 13 Minuten schrieb padavona:

Naja, beim (hochgradig ineffizienten) Immobilienmarkt wäre ich mit pauschalen Aussagen ("5% = Schrott oder hohes Risiko") halt eher vorsichtig

So und nicht anders sieht es aus!

5% ist bei mir schon die unterste Grenze. Aber es ist halt mit Arbeit verbunden, Probleme lösen, Nischen befüllen etc.

Das alles setzt Wissen voraus, welches man sich erst mal aneignen muss. Einfach mal loslegen und bei Immoscout stöbern und kaufen kann schnell der erste Schritt in die Privatinsolvenz sein :-)

[Toomi]

vor 3 Stunden schrieb DrFaustus:

eben das habe ich geschrieben und du als Bullshit bezeichnet.

Und ja: Essen = hohes Risiko weil strukturschwach. Stadt hochverschuldet. etc.

Nicht anderes habe ich gesagt.

 

 

Genau und das ist halt Unsinn. Nein, es sind nicht alle Wohnungen von über 500.000 Menschen Schrott, scheinst da eine witzige Vorstellung zu haben. 

Deine zweite Aussage ist aber das, was wirklich völlig unsinnig ist. "Essen = hohes Risiko" Begründung: strukturschwach und hochverschuldet.

 

Es leben 582.000! Menschen in der Stadt und die brauchen alle eine Wohnung. Oder anders gesagt, es gibt eine extrem große Nachfrage nach Wohnungen. 

Jetzt könnte man argumentieren und sagen, dass es weitaus mehr Wohnungen als Einwohner in der Stadt gibt - das ist allerdings Unsinn. 

Wir halten also fest: begrenztes Angebot und hohe Nachfrage. Ich weiß nicht welche Schlussfolgerung du daraus ziehst, ich finde die Gegebenheiten attraktiv. 

Was genau hat übrigens die Verschuldung der Stadt mit der Nachfrage am Immobilienmarkt zu tun? Und jetzt komm mir nicht mit, die Menschen wollen in Zukunft nicht mehr in einer Stadt leben, die wenig Geld hat und wenig investieren kann (Essen war auch vor 20 Jahren schon keine reiche Stadt) und trotzdem ist es von der Einwohnerzahl eine der größten Deutschlands. 

 

Deine Argumentation ist einfach unsachlich und falsch, man sollte sich nicht zu allen Themen äußern, wenn man keine Ahnung von der Materie hat. 

 

Kleiner Investmentcase: Eigentumswohnungen um die 60-80 qm² die man für 5-6€ den qm² mieten kann werden in so einer Stadt immer nachgefragt sein. Die kriegt man in Essen wenn man ein bisschen sucht auch heute noch für 35-50.000€. Da reden wir dann von einer Rendite von 7-10%. Mit sowas lässt sich nachhaltig Geld verdienen. 

[DrFaustus]

Stelle dir mal die Frage:

Warum kaufen Instis und HNWI dann Wohnungen in München zu unter 2% wenn es Wohnungen in Essen zu 5% und mehr gibt?

 

Es leben aktuell! 582.000 Menschen in Essen. Wie hoch ist der Zuzug? Warum sollte man nach Essen ziehen?

Der aktuelle Zuzug kommt ausschließlich von Nichtdeutschen. Schau dir die langfristige Entwicklung an. Essen hat aktuell 40.000 Einwohner weniger als 1991!

 

Dass die Stadt hoch verschuldet ist, ist kein Geheimnis. Wozu führt das? Schlechte Infrastruktur, schlechte Schulen, schlechter ÖPNV, schlechtes Freizeitangebot.

Wenn du darin immernoch kein Risiko siehst, hast du nen verdammt starken Homebias.

 

Nochmal die Aufforderung: Zeig mir doch bitte mal diese Wohnungen in Essen.

[reko]

vor 22 Stunden schrieb Marfir:

Rechne doch mal selbst. Bei der aktuellen Nettokaltmine bezahlst du ein KGV von 32... Selbst wenn du die Miete um 20% erhöhst (Mietpreisbremse) fällt das KGV nur auf 27. Dabei ist die Wohnung nicht mal im Zentrum.

Es steigen eben nicht nur die Mieten sondern auch die EK-Preise für die Objekte.

Und dann noch mit FK finanzieren? Ganz schön spekulativ.

Meine Faustformel ist: mit 20 Nettokaltmieten sollte eine Wohnimmobilie bezahlt sein. Das entspricht einen Aktien KGV (besser KCV) von 20. Wie bei Aktien kann es Gründe geben auch teuerer oder billiger zu kaufen. Das muß man aber im Einzelfall entscheiden. Z.Z. sind Immobilien aus bekannten Gründen eher teuer. Das bedeutet aber nicht, dass es keine Kaufgelegenheiten mehr gibt. Aber sie sind seltener als vor 6-8 Jahren.

 

@DrFaustus hat das in #22 schön beschrieben. Nur noch weniger als der Aktienmarkt ist der Immobilienmarkt effizient. Manchmal reicht auch eine relativ günstige Renovierung um aus einer Schrottimmobilie ein Schmuckstück zu machen. Das muß man aber im Einzelfall sehen.

 

Gerade wenn man die Immobilie als Kapitalanlage will, muss man rational überlegen und rechnen.

[Karl-Heinz]

vor einer Stunde schrieb DrFaustus:

Stelle dir mal die Frage:

Warum kaufen Instis und HNWI dann Wohnungen in München zu unter 2% wenn es Wohnungen in Essen zu 5% und mehr gibt?

 

Es leben aktuell! 582.000 Menschen in Essen. Wie hoch ist der Zuzug? Warum sollte man nach Essen ziehen?

Der aktuelle Zuzug kommt ausschließlich von Nichtdeutschen. Schau dir die langfristige Entwicklung an. Essen hat aktuell 40.000 Einwohner weniger als 1991!

 

Dass die Stadt hoch verschuldet ist, ist kein Geheimnis. Wozu führt das? Schlechte Infrastruktur, schlechte Schulen, schlechter ÖPNV, schlechtes Freizeitangebot.

Wenn du darin immernoch kein Risiko siehst, hast du nen verdammt starken Homebias.

 

Nochmal die Aufforderung: Zeig mir doch bitte mal diese Wohnungen in Essen.

Je höher die rendite, desto höher das Risiko.

Wer Ahnung von der Materie hat, kann das Risiko aber beherrschen.

 

5% gibt es in Essen reihenweise, aber wer das kauft zahlt viel zu viel, denn aufgrund des Risikos sollte es schon eher in Richtung 10% gehen um sich zu lohnen.

Auch in Städten mit Schwund wird gewohnt und es gibt Bedarf. Man kann in jeder Lage Geld verdienen, wenn man gescheit einkauft.

Die guten Immobilien sind aber aktuell auf Immoscout sehr rar gesät...

[Toomi]

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Stelle dir mal die Frage:

Warum kaufen Instis und HNWI dann Wohnungen in München zu unter 2% wenn es Wohnungen in Essen zu 5% und mehr gibt?

 

Weil sie be********* sind, klingt simpel - ist aber so! 

Es gibt auch Instis am Aktienmarkt die völlig überbewertete Aktien kaufen, nur weil man sich Inti nennt, heißt das noch lange nicht, dass alles was man tut sinnvoll ist. 

 

 

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Es leben aktuell! 582.000 Menschen in Essen. Wie hoch ist der Zuzug? Warum sollte man nach Essen ziehen?

Der aktuelle Zuzug kommt ausschließlich von Nichtdeutschen. Schau dir die langfristige Entwicklung an. Essen hat aktuell 40.000 Einwohner weniger als 1991!

 

Dass die Stadt hoch verschuldet ist, ist kein Geheimnis. Wozu führt das? Schlechte Infrastruktur, schlechte Schulen, schlechter ÖPNV, schlechtes Freizeitangebot.

Wenn du darin immernoch kein Risiko siehst, hast du nen verdammt starken Homebias.

 

Nochmal die Aufforderung: Zeig mir doch bitte mal diese Wohnungen in Essen.

 

Warum man nach Essen ziehen sollte? Warum sollte man nach München ziehen? Es gibt verschiedenen Gründe. 

Es gibt sehr große Arbeitgeber in der Region: Thyssenkrupp, Brenntag, RWE, EON ich meine sogar Aldi sitzt dort mit der Verwaltung, ein Grund warum ich nach Essen ziehen würde könnte sein, dass ich für einen dieser Arbeitgeber arbeite. 

 

Genau die langfristige Entwicklung zeigt, dass 40.000 Menschen dort weniger wohnen, als vor 27! Jahren. Das entspricht einer Rate von 1480 Menschen die mehr wegziehen als zuziehen. Wenn ich die Entwicklung weiter führen würde (Glaskugel) leben dort in über 50! Jahren immernoch deutlich über 500.000 Menschen, die immer noch alle eine Wohnung benötigen. 

Willst du mir also erzählen, dass dort keine Nachfrage ist? Und ob ich darin kein Risiko sehe? Na doch klar, aber vor 20 Jahren war Essen wie oben schon geschrieben auch alles andere als reich und trotzdem leben da noch ne menge Menschen. Ich brauche schließlich nicht 500.000 Mieter, sondern für eine Wohnung nur einen Einzigen. Zudem sei gesagt, dass Essen in den letzten 5 Jahren, JEDES Jahr Bevölkerungswachstum hat. Wir sehen also bald wieder über 600.000 potentielle Mieter.

Sind da viele Ausländer bei, die ich nicht in der Wohnung will? Ja! Brauchen die eine Wohnung und verknappen damit den Markt? Ebenfalls ja!

Der Markt wird also enger und ich kann mir immer noch einen Deutschen Mieter suchen, wenn ich es denn möchte. 
 

 

Update: 
 

Die Wohnung habe ich in 2 Minuten gefunden, nicht weiter geprüft. Aber Rendite ist > 7% und die Wohnung ist kein "Schrott". Drin leben wollen würde ich nicht, aber das ist bei einer Vermietung ja auch nicht Sinn der Sache. 

 

https://www.immobilienscout24.de/expose/107230167?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-4%2FP-2%2FWohnung-Kauf%2FNordrhein-Westfalen%2FEssen%26exposeId%3D107230167&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=fd0235d7-d834-3936-9d38-3d2ed97a223d&searchType=district#/

 

 

 

[DrFaustus]

vor 31 Minuten schrieb Toomi:

 

Weil sie be********* sind, klingt simpel - ist aber so! 

Es gibt auch Instis am Aktienmarkt die völlig überbewertete Aktien kaufen, nur weil man sich Inti nennt, heißt das noch lange nicht, dass alles was man tut sinnvoll ist. 

Wer be***** ist, zeigt sich immer erst im Nachhinein.

 

 

Zitat

 

 

 

Warum man nach Essen ziehen sollte? Warum sollte man nach München ziehen? Es gibt verschiedenen Gründe. 

Es gibt sehr große Arbeitgeber in der Region: Thyssenkrupp, Brenntag, RWE, EON ich meine sogar Aldi sitzt dort mit der Verwaltung, ein Grund warum ich nach Essen ziehen würde könnte sein, dass ich für einen dieser Arbeitgeber arbeite. 

Schonmal die Aktienkurse der genannten Unternehmen studiert?

Zitat

 

Genau die langfristige Entwicklung zeigt, dass 40.000 Menschen dort weniger wohnen, als vor 27! Jahren. Das entspricht einer Rate von 1480 Menschen die mehr wegziehen als zuziehen. Wenn ich die Entwicklung weiter führen würde (Glaskugel) leben dort in über 50! Jahren immernoch deutlich über 500.000 Menschen, die immer noch alle eine Wohnung benötigen. 

Willst du mir also erzählen, dass dort keine Nachfrage ist? Und ob ich darin kein Risiko sehe? Na doch klar, aber vor 20 Jahren war Essen wie oben schon geschrieben auch alles andere als reich und trotzdem leben da noch ne menge Menschen. Ich brauche schließlich nicht 500.000 Mieter, sondern für eine Wohnung nur einen Einzigen. Zudem sei gesagt, dass Essen in den letzten 5 Jahren, JEDES Jahr Bevölkerungswachstum hat. Wir sehen also bald wieder über 600.000 potentielle Mieter.

Sind da viele Ausländer bei, die ich nicht in der Wohnung will? Ja! Brauchen die eine Wohnung und verknappen damit den Markt? Ebenfalls ja!

Der Markt wird also enger und ich kann mir immer noch einen Deutschen Mieter suchen, wenn ich es denn möchte. 

Es reicht schon ein Leerstand von 5% um den Markt zu "versauen".

Das Argument, dass es noch 500.000 Mieter gibt zieht da nicht, wenn die die freie Auswahl an leeren Wohnungen haben.

 

Zitat

Update: 
 

Die Wohnung habe ich in 2 Minuten gefunden, nicht weiter geprüft. Aber Rendite ist > 7% und die Wohnung ist kein "Schrott". Drin leben wollen würde ich nicht, aber das ist bei einer Vermietung ja auch nicht Sinn der Sache. 

 

https://www.immobilienscout24.de/expose/107230167?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-4%2FP-2%2FWohnung-Kauf%2FNordrhein-Westfalen%2FEssen%26exposeId%3D107230167&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=fd0235d7-d834-3936-9d38-3d2ed97a223d&searchType=district#/

Die Rendite ist 6,4% mit Maklergebühr. Mit Notar und Grundbuch vermutlich unter 6.