Counter November 15, 2018 Hallo zusammen, auch wenn Immobilien in diesem Forum nicht das Kernthema sind möchte ich trotzdem versuchen ein paar Meinungen dazu einzuholen. Ich (ledig) wohne zur Zeit in Miete und überlege ob ich die Wohnung kaufen soll, vorausgesetzt der Preis stimmt. Seit ca. einem halben Jahr wohne ich in einer 3-Zi-Wohnung in absoluter Top-Lage in einer Mittelstadt ca. 20km von Stuttgart. Zur Arbeit kann ich laufen. Zur Wohnung: Bj. 1986 3 Zimmer auf 3 Etagen (Reihenhausstil) 83qm Mehrfamilienhaus mit 3 Hauseingängen á 5 Wohnungen Holzfenster (vermutlich die ersten ) 5-10min zu Fuß zum Stadtzentrum, Busbahnhof und S-Bahn Hausverwaltung durch kommunales Wohnungsunternehmen mit mehreren 1000 Objekten Nachbarn super 950€ Kaltmiete Wenn ich sie kaufen würde, würde ich früher oder später einiges renovieren, da ich da schon etwas perfektionistisch veranlagt bin. Mein Vater war selbst Fliesenleger, und ich weiß z.B. einfach wie ein Bad auszusehen hat. D.h. man müsste irgendwann folgendes machen/renovieren (muss ja nicht alles auf einmal sein): -Böden in 3 Zimmern (momentan alter, verbrauchter Parkett) -Wände komplett (momentan Raufasertapeten) -Bad komplett (geschätzt 10qm) -Terrasse ca. 15qm neuer Boden/Platten -Türen in der Wohnung (4 Stück) -Treppenhaus der Wohnung Es ist nichts akutes, das könnte man beispielsweise auch erst in 10 Jahren machen. Boden kann ich wahrscheinlich auch selbst machen. Nun weiß ich natürlich (noch) nicht, wieviel die Wohnung kosten würde. Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags haben die Vermieter angedeutet, dass sie die Wohnung bei Interesse meinerseits auch verkaufen würden. -Wie sollte die Preisfindung ablaufen? Einen Gutachter die Wohnung schätzen lassen, einen Preis vorschlagen oder nach der Preisvorstellung der Eigentümer fragen? -Wie finde ich am besten heraus was in nächster Zeit am Haus renoviert werden muss? -Soll ich erst noch den Winter komplett abwarten um noch evtl. Mängel festzustellen? -Worauf muss ich noch achten? Bin für jeden Ratschlag dankbar Gruß Counter Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus November 15, 2018 vor 8 Minuten schrieb Counter: -Wie sollte die Preisfindung ablaufen? Einen Gutachter die Wohnung schätzen lassen, einen Preis vorschlagen oder nach der Preisvorstellung der Eigentümer fragen? Ich würde sagen alles drei in der Reihenfolge: 1. Gutachter 2. Eigentümer fragen 3. Preis vorschlagen vor 8 Minuten schrieb Counter: -Wie finde ich am besten heraus was in nächster Zeit am Haus renoviert werden muss? Ein guter Gutachter, wird dir das vermutlich sagen. Wenn das Preisgutachten ein Makler macht, evtl. noch einen Bausachverständigen hinzu ziehen. vor 8 Minuten schrieb Counter: -Soll ich erst noch den Winter komplett abwarten um noch evtl. Mängel festzustellen? Je länger du wartest, desto mehr Mängel werden auftreten vor 8 Minuten schrieb Counter: -Worauf muss ich noch achten? Grundbuchauszug holen Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen Wenn das ein Mehrparteienhaus ist, kann es sein dass ggf. Gemeinschaftseigentum renoviert werden muss (Fassaden, Heizung (ist noch die erste Heizung vorhanden - wenn ja, wird die vermutlich schnell zu ersetzen sein, Dämmung, etc.), das kann schnell teuer werden ohne dass man signifikant etwas daran ändern könnte. Gibt es Hausrücklagen? Wenn ja wie hoch? Reichen die aus für mögliche Renovierungen? etc. pp. Zur Preisfindung einfach mal am Markt schauen welche Wohnungen gerade angeboten werden. In welchem Zustand sind die? Wie schnell verschwinden die wieder vom Markt? Da bekommt man ein Gefühl dafür was ein realistischer Preis sein sollte. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Chevprolet November 16, 2018 20km von Stuttgart könnte das fast auch ich sein, je nach Windrichtung. Ich würde die Kaufentscheidung neben den genannten Punkten hauptsächlich vom Kaufpreis abhängig machen, der je nach Region gan unterschiedlich aussieht. Ich bin der Meinung, dass z.B. bei mir im Kreis (unteres Remstal) das Preisniveau mittlerweile deutlich zu hoch ist. D.h. wäre ich in der Situation eine angemessene / ausreichende Wohnung zu einer annehmbaren Miete zu bewohnen, würde ich im Augenblick nicht mehr kaufen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Dirk Friehal November 18, 2018 Das lohnt sich auf alle Fälle. Wohnungspreise in Städten gingen die ganzen letzten Jahr immer weiter in die Höhe, Mieten werden in Großstädten fast unbezahlbar. Die Eigentumswohnung scheint mir da eine sinnvolle Investition zu sein. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
moonraker November 18, 2018 vor 25 Minuten schrieb Dirk Friehal: Das lohnt sich auf alle Fälle. Wohnungspreise in Städten gingen die ganzen letzten Jahr immer weiter in die Höhe, Mieten werden in Großstädten fast unbezahlbar. Die Eigentumswohnung scheint mir da eine sinnvolle Investition zu sein. Diese Aussage ist ebenso pauschal wie falsch. Bei einer Wohnung von 1986 können unter Umständen schon bald nicht unerhelbliche Sanierungs-/Instandhaltungskosten anfallen - je nach dem, was bisher schon gemacht wurde. Man muss sich schon genau die Details anschauen. Und ein Kaufpreis wurde hier noch gar nicht genannt um zu sagen "das lohnt sich auf alle Fälle"... (3 Zi. auf 3 Etagen finde ich z.B. nicht sehr praktisch.) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker November 18, 2018 Am 16.11.2018 um 07:18 schrieb Chevprolet: ... Ich würde die Kaufentscheidung neben den genannten Punkten hauptsächlich vom Kaufpreis abhängig machen, der je nach Region gan unterschiedlich aussieht.... Ist das ernst gemeint? Kaufentscheidungen sollen echt vom Preis abhängig sein? Und die Preise sind sogar unterschiedlich? vor 41 Minuten schrieb Dirk Friehal: Das lohnt sich auf alle Fälle. Wohnungspreise in Städten gingen die ganzen letzten Jahr immer weiter in die Höhe, Mieten werden in Großstädten fast unbezahlbar. Die Eigentumswohnung scheint mir da eine sinnvolle Investition zu sein. Ja, klar! Das ist ein untrügliches Anzeichen dafür, dass man hier risikolos reich werden kann. Es ist allgemein bekannt, dass das, was in der Vergangenheit teurer geworden ist, stets auch in Zukunft teurer wird. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
magicw November 18, 2018 · bearbeitet November 18, 2018 von magicw Frag doch mal anders: Schau in deinen Geldbeutel und rechne mal wieviel Wohnung du dir überhaupt leisten könntest. Hinzu kommt dein (nicht genanntes) Alter - dementsprechend könnte es bzgl. Finanzierung noch Einflüsse geben, je älter du bist. Ansonsten: Mehrfamilienhaus. Als Eigentümer mußt du denke ich einen Instandhaltungsbeitrag für das Objekt einbringen. Und hast halt noch sonstige Pflichten fürs Gemeinschaftseigentum. Desweiteren: 3 Zimmer auf 3 Etagen? Wohnst du dann auf der Treppe weil du jedesmal hoch- oder runterlaufen mußt oder interpretiere ich das falsch? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Counter November 18, 2018 Zunächst möchte ich mich für die Beiträge und Tipps bedanken. Wieviel ich mir leisten kann weiß ich, mir geht es auch nicht so sehr um großen Gewinn. Ich wollte einfach Tipps worauf ich achten muss. Ich hätte gerne einige Dinge erneuert, sehe ich für eine Mietwohnung aber nicht ein und bei dem Wohnungsmarkt kann man das nicht einfordern, denn der Vermieter kann die Wohnung so wie sie ist ohne Probleme weitervermieten. Die 3 Etagen sind wirklich nicht praktisch, aber es ist etwas ausgefallenes und man hat das Gefühl man lebt in einem kleinen Häuschen. Dass Hausgeld und Rücklagen fällig werden ist mir klar. Ich denke, die Hausverwaltung macht aber einen ordentlichen Job. Das müsste ich natürlich noch genauer in Erfahrung bringen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Maikel November 19, 2018 vor 19 Stunden schrieb Counter: Ich hätte gerne einige Dinge erneuert, sehe ich für eine Mietwohnung aber nicht ein Dabei könnte man berücksichtigen, daß bei einem Kauf Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc. anfallen. Das ist eine nicht unerhebliche Summe, dieses Geld wäre "verloren". Du könntest dieses "gesparte" Geld auch in die Renovierung der Mietwohnung stecken; selbst wenn du davon nach einem evtl. Auszug nichts mehr hast. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus November 19, 2018 vor 20 Stunden schrieb Schwachzocker: Ist das ernst gemeint? Kaufentscheidungen sollen echt vom Preis abhängig sein? Und die Preise sind sogar unterschiedlich? Schön, dass diese Einsicht mal kommt. Bist du nicht ein Anhänger von: Ich kaufe egal wie hoch der Preis ist, weil ich eh nicht weiß ob das teuer oder billig ist? Ist das bei Immobilien anders als bei Aktien? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker November 19, 2018 vor 15 Minuten schrieb DrFaustus: Schön, dass diese Einsicht mal kommt. Bist du nicht ein Anhänger von: Ich kaufe egal wie hoch der Preis ist, weil ich eh nicht weiß ob das teuer oder billig ist? Ist das bei Immobilien anders als bei Aktien? Ja! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus November 19, 2018 Gerade eben schrieb Schwachzocker: Ja! 42? Ja was? Ja, du bist zur Einsicht gekommen? Ja, ich kaufe egal wie hoch der Preis ist? Ja, es ist anders bei Immobilien als bei Aktien? Wieso? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
schmidtl November 19, 2018 Du sagst den Vermieter ist eine Wohnungsgesellschaft? Gehört denen der ganze Rest, oder haben von den Nachbarn schon welche gekauft? Der einzige Eigentümer in dem Objekt neben der Wohnungsgesellschaft zu sein möchte denke ich gut überlegt sein - ob es da bei „Eigentümerversammlungen“ zu ausgewogenen Entscheidungen kommt möchte ich bezweifeln. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Krause76 November 20, 2018 Ich empfehle das Kommer Buch "Kaufen oder mieten?". Dort ist fein säuberlich aufgelistet, an welche Kosten zu denken sind. Der Vergleich Immobilien vs. Mieten/Anlagen kann Dir egal sein, wenn Du die Lifestyle-Entscheidung eigene Immobilie getroffen hast. Darüber hinaus gebe ich zu bedenken, dass die Zinsen in den nächsten Jahren mutmasslich steigen werden, also sichere die Finanzierung auch darauf ab. Du kannst natürlich auch warten bis der Zins steigt und dann Immobilien günstiger aus der Insolvenzmasse von Leuten wie "Dirk Friehal" (siehe oben) kaufen . Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Akaman November 20, 2018 Am 15.11.2018 um 13:48 schrieb Counter: -Worauf muss ich noch achten? Teilungserklärung durchlesen & verstehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Counter November 20, 2018 vor 7 Stunden schrieb schmidtl: Du sagst den Vermieter ist eine Wohnungsgesellschaft? Gehört denen der ganze Rest, oder haben von den Nachbarn schon welche gekauft? Der einzige Eigentümer in dem Objekt neben der Wohnungsgesellschaft zu sein möchte denke ich gut überlegt sein - ob es da bei „Eigentümerversammlungen“ zu ausgewogenen Entscheidungen kommt möchte ich bezweifeln. Nein, das wurde dann falsch verstanden. Die Wohnungen sind, soweit ich weiß alle, im Besitz von Privateigentümern. Das Haus wird von einer Wohnungsgesellschaft verwaltet. vor 39 Minuten schrieb Krause76: Ich empfehle das Kommer Buch "Kaufen oder mieten?". Dort ist fein säuberlich aufgelistet, an welche Kosten zu denken sind. Der Vergleich Immobilien vs. Mieten/Anlagen kann Dir egal sein, wenn Du die Lifestyle-Entscheidung eigene Immobilie getroffen hast. Darüber hinaus gebe ich zu bedenken, dass die Zinsen in den nächsten Jahren mutmasslich steigen werden, also sichere die Finanzierung auch darauf ab. Du kannst natürlich auch warten bis der Zins steigt und dann Immobilien günstiger aus der Insolvenzmasse von Leuten wie "Dirk Friehal" (siehe oben) kaufen . Ich bin in meinem Bekanntenkreis der einzige, der sagt, Kaufen lohnt sich oft nicht Aber das Buch wäre sicherlich nicht schlecht, danke vor 2 Minuten schrieb Akaman: Teilungserklärung durchlesen & verstehen. Der Begriff sagt mir jetzt gar nichts. Muss ich mal nachforschen Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
reko November 20, 2018 · bearbeitet November 20, 2018 von reko vor 35 Minuten schrieb Counter: vor einer Stunde schrieb Krause76: Ich empfehle das Kommer Buch "Kaufen oder mieten?". Dort ist fein säuberlich aufgelistet, an welche Kosten zu denken sind. Der Vergleich Immobilien vs. Mieten/Anlagen kann Dir egal sein, wenn Du die Lifestyle-Entscheidung eigene Immobilie getroffen hast. Darüber hinaus gebe ich zu bedenken, dass die Zinsen in den nächsten Jahren mutmasslich steigen werden, also sichere die Finanzierung auch darauf ab. Du kannst natürlich auch warten bis der Zins steigt und dann Immobilien günstiger aus der Insolvenzmasse von Leuten wie "Dirk Friehal" (siehe oben) kaufen . Ich bin in meinem Bekanntenkreis der einzige, der sagt, Kaufen lohnt sich oft nicht Aber das Buch wäre sicherlich nicht schlecht, danke Die Liste kann man sich ansehen, das Buch würde ich deswegen nicht kaufen. Die Durchschnittswohnung die er beschreibt gibt es nicht. Vielleicht wohnt Herr Kommer in éinen strukturschwachen Gebiet, dann würde ich auch nicht Wohnungen zum Vermieten kaufen. Abgesehen von wenig relevanten Einmalkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind die Kosten beim Kaufen und Mieten ähnlich. Beim Mieten sind sie nur entweder direkt in den Nebenkosten oder indirekt im Mietpreis enthalten. Wenn ich davon ausgehe, dass Mieten günstiger ist, dann gehe ich davon aus, dass der Vermieter so nett ist und mir einen Nachlass für meine angenehme Gesellschaft gewährt. Andernfalls will ein Vermieter eine Marge. Die kann aber auch aus niedrigeren Kapitalkosten resultieren (z.B. wg besserer Bonität). Entweder man jammert über steigende Mieten oder über den Wertverfall von Wohnungen - beides gleichzeitig geht nicht. Angebot und Nachfrage ist ein einfaches Marktgesetz. Das kann durch staatliche Eingriffe zwar kurfristig gestört sein, aber nicht langfristig. Man muß nur beachten, dass eine Fehlbewertung bei einen Kaufvertrag sehr viel größere Auswirkungen als bei einen Mietvertrag hat. Das wirkt aber symmetrisch bei Gewinn und Verlust. Kommer will keine eigene Bewertung vornehmen und bezeichnet die Volatilität als Risiko. Ich sehe das als Chance. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus November 20, 2018 vor 1 Stunde schrieb Krause76: Ich empfehle das Kommer Buch "Kaufen oder mieten?". Dort ist fein säuberlich aufgelistet, an welche Kosten zu denken sind. Der Vergleich Immobilien vs. Mieten/Anlagen kann Dir egal sein, wenn Du die Lifestyle-Entscheidung eigene Immobilie getroffen hast. Darüber hinaus gebe ich zu bedenken, dass die Zinsen in den nächsten Jahren mutmasslich steigen werden, also sichere die Finanzierung auch darauf ab. Du kannst natürlich auch warten bis der Zins steigt und dann Immobilien günstiger aus der Insolvenzmasse von Leuten wie "Dirk Friehal" (siehe oben) kaufen . Ich empfehle das Buch nicht! Alles was Kommer zu dem Thema sagt und schreibt ist tendenziös und teilweise auch falsch. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Krause76 November 21, 2018 22 hours ago, DrFaustus said: Ich empfehle das Buch nicht! Alles was Kommer zu dem Thema sagt und schreibt ist tendenziös und teilweise auch falsch. Was ist denn falsch? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus November 21, 2018 Zum Beispiel, die Aussage dass Immobilien kein Inflationsschutz sind. Belegt mit einer Rendite nach Inflation von ungefähr 0,X%. Also für mich ist eine Rendite nach Inflation von 0% ein Inflationsschutz.... Zum Beispiel das Treffen von anscheinend allgemeingültigen Aussagen aufgrund einer "durchschnittlichen Immobilie", die es nirgendwo gibt. Von einer objektiven Analyse würde ich erwarten, dass auch Schwächen der Berechnungsmethode offen angesprochen werden. Macht er nicht. Er rechnet sich die Sachen so hin, wie er es für seine Argumentation braucht und erweckt dann den Anschein einer objektiven Betrachtung. Das ist schlicht unseriös und würde bei Banken (zurecht) angekreidet werden. Daher ist das Buch als Hilfe zur Entscheidungsfindung schlicht nicht zu empfehlen. Es würde auch keiner ein Buch eines Immobilienmaklers oder Bauunternehmers empfehlen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl-Heinz November 21, 2018 Das Buch von Kommer kann ich in diesem Zusammenhang auch nicht empfehlen. Google mal nach Thomas Knedel oder Alexander Goldwein. Das sind gute Sachbücher für den Einstieg in Immobilieninvestments! Es würde jetzt den Rahmen sprengen hier ins Detail zu gehen, aber allein von Deinen angegeben Parametern (Lage, 83qm und 950 Kaltmiete) würde ich mal versuchen die Kiste für 230k oder weniger zu erwwerben. Alles was darüber hinausgeht ist zumindest aus investmenttechnischer Sicht nicht mehr gescheit zu rechtfertigen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Counter November 21, 2018 · bearbeitet November 21, 2018 von Counter Es gibt da einen Kaufen vs Mieten Rechner von Stiftung Warentest. Da komme ich auch so auf 230-240k wo es sich wohl gerade noch so "lohnt". Das ist natürlich alles eine grobe Schätzung, aber mal ein Richtwert. Mietsteigerung und Wertsteigerung der Immobilie habe ich auf 0 gelassen. Anlagezinssatz als Mieter bei 6% Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker November 21, 2018 Am 19.11.2018 um 11:10 schrieb DrFaustus: 42? Ja was? Ja, du bist zur Einsicht gekommen? Ja, ich kaufe egal wie hoch der Preis ist? Ja, es ist anders bei Immobilien als bei Aktien? Wieso? Ja ich bin zur Einsicht gekommen. Der MSCI World unterscheidet sich nicht im geringsten von einer einzelnen Immobilie. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus November 21, 2018 vor 2 Stunden schrieb Schwachzocker: Ja ich bin zur Einsicht gekommen. Der MSCI World unterscheidet sich nicht im geringsten von einer einzelnen Immobilie. Wer sprach vom MSCI World? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker November 22, 2018 · bearbeitet November 22, 2018 von Schwachzocker vor 12 Stunden schrieb DrFaustus: Wer sprach vom MSCI World? Ich sprach davon als ich sagte: "Ich kaufe, egal wie hoch der Preis steht." Ich meinte damit nicht Damenhandtaschen, Gebrauchtwagen oder Immobilien. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
