Hausinvest Immobilienfonds

[kleinerfisch]

vor 3 Stunden von Peter Grimes:

51% des Wertes des Immobilienfonds

Auch das trifft zu. Allerdings stimmen die Zahlen bei Comdirect so gar nicht mit dem neuesten Halbjahresbericht überein.

 

vor 3 Stunden von ceekay74:

Laut Geschäftsbericht liegt die Auslandsimmobilienquote allerdings zeitweise unter 51,00% und die KAG hat daher nur 60%ige TFS beantragt. Antragsverfahren gemäß § 20 Abs. 4 InvStG für zeitanteilige 80-prozentige Teilfreistellung ist anhand der Angaben im GB in der Veranlagung problemlos möglich.

Laut Halbjahresbericht vom 30.09.19 sogar nie im Berichtszeitraum.

Aber immerhin geben sie die Quote für jeden Tag an.

[Skuggasteg]

Eine ähnliche Situation gibt es beim Grundbesitz Europa (ISIN DE0009807008). Da wird auch 60% TFS angewendet. Laut Jahresbericht vom 31.9.2018 wären die Voraussetzungen für 80% TFS erfüllt gewesen, im Jahr drauf hingegen nicht mehr. Das ist meiner Meinung nach auch der Grund, warum pauschal erstmal 60% TFS in den Anlagebedingungen steht. Denn die Quote ausländischer Immobilien ist zu knapp an der kritischen Grenze, sodass die Fondsgesellschaft nicht garantieren kann, dass diese in jedem Fall eingehalten wird (beim Grundbesitz lag diese 2018/19 im Bereich 48% und 55%).

[xfklu]

 

Heute 2.5% rauf. Gibt es irgendwelche News, von denen ich nichts mitbekommen habe?

https://www.boerse-stuttgart.de/de-de/produkte/fonds/stuttgart/980701-hausinvest

[jogo08]

vor 7 Minuten von xfklu:

 

Heute 2.5% rauf. Gibt es irgendwelche News, von denen ich nichts mitbekommen habe?

https://www.boerse-stuttgart.de/de-de/produkte/fonds/stuttgart/980701-hausinvest

OT: Du hast doch verkauft! Erstaunlich, was das für Auswirkungen hatte.

[Moneycruncher]

Am 8.7.2020 um 18:14 von xfklu:

 

Heute 2.5% rauf. Gibt es irgendwelche News, von denen ich nichts mitbekommen habe?

https://www.boerse-stuttgart.de/de-de/produkte/fonds/stuttgart/980701-hausinvest

Ja, der Hausinvest ist von Scope abgewertet worden. Logisch, dass er dann stark steigt..

[Schildkröte]

Der von der KAG angegebene NAV liegt bei 42€. An der Börse Stuttgart wurde der Fonds einige Zeit bei 40€ und nun bei 41€ gehandelt. Was ist so außergewöhnlich daran, wenn sich der Börsenkurs allmählich wieder dem NAV annähert? Vor Corona waren beide etwa deckungsgleich.

[jogo08]

vor 5 Minuten von Schildkröte:

Der von der KAG angegebene NAV liegt bei 42€. An der Börse Stuttgart wurde der Fonds einige Zeit bei 40€ und nun bei 41€ gehandelt. Was ist so außergewöhnlich daran, wenn sich der Börsenkurs allmählich wieder dem NAV annähert? Vor Corona waren beide etwa deckungsgleich.

Ein langsamer Anstieg wäre ja auch nichts Ungewöhnliches, wenn sich der Fondspreis allerdings innerhalb eines Tages von unter 40 auf über 41 ändert, ist das für einen sonst eigentlich langweiligen Immobilienfonds doch schon etwas ungewöhnlich. Da liegt die Vermutung doch nahe, dass es eine Meldung gab, die diesen Kursanstieg erklärt.

[Gast231208]

Hätte da noch eine (interessantere) Alternative für Schnäppchenjäger, nämlich: Deka-ImmobilienGlobal - EUR DIS Fonds WKN: 748361 ISIN: DE0007483612

Über Deka:  Rücknahmepreis 54,65€  Ausgabepreis 57,52€

Über die Börse heute für 51,3€ zu kaufen

Wo ist der Haken bzw. mein Denkfehler?

[jogo08]

Gerade eben von pillendreher:

Wo ist der Haken?

Gabs da nicht so 'ne Regelung, dass man Immofondsanteile erst nach 2 Jahren an die KAG zurückgeben kann?

[Gast231208]

vor 5 Minuten von jogo08:

Gabs da nicht so 'ne Regelung, dass man Immofondsanteile erst nach 2 Jahren an die KAG zurückgeben kann?

Wobei es für diesen Fonds (über die Fondsgesellschaft) langfristig nur eine Richtung gibt https://www.fondsweb.com/de/DE0007483612 

[Gast231208]

vor 17 Minuten von jogo08:

Gilt das nicht für die meisten offenen Immofonds?

Der Fondsverlauf sieht bei Onvista irgendwie anders aus ...

Korrekt: Habe dennoch gerade 100 Stück Deka-Immobilien Global WKN: 748361 zu 51,2€ gekauft bei ING über Tradegate gettex - mal schauen .

[jogo08]

Bei Immofonds sollte man einen langen Atem haben, ich habe auch Hausinvestanteile, dient mir zur Diversifikation des Depots. Ich schaue auch wenig auf die Kursentwicklung, einmal im Jahr gibts 'ne kleine Ausschüttung für meinen Freibetrag. Aber viel mehr als 2-2,5% Rendite p.a. ist da derzeit nicht zu holen, aber besser als Tagesgeld allemal, auch wenn man das nicht vergleichen sollte. Damit ist man ja vor einigen Jahren mächtig mit auf die Schnauze gefallen. Bei mir lungern von damals auch immer noch einige alte Kanam-Anteile im Depot.

Zum Zocken eignen sich Immofonds jedenfalls aus meiner Sicht nicht.

Und die Theorie "günstig an der Börse kaufen und deutlich teurer an die KAG zurückgeben" funzt ja aus oben beschriebenen Gründen nicht.

[Gast231208]

Würde ich auch so unterschreiben.

[Moneycruncher]

vor 11 Stunden von jogo08:

Und die Theorie "günstig an der Börse kaufen und deutlich teurer an die KAG zurückgeben" funzt ja aus oben beschriebenen Gründen nicht.

Allerdings hatte gerade der hausinvest im März/April an der Börse einen Corona-Einbruch, der bei den KAG-Preisen nicht zu beobachten war.

[jogo08]

vor 40 Minuten von Moneycruncher:

Allerdings hatte gerade der hausinvest im März/April an der Börse einen Corona-Einbruch, der bei den KAG-Preisen nicht zu beobachten war.

War dann eine günstige Gelegenheit zum Einstieg, für Langfristinvestoren sicherlich interessant. Die KAG-Preise sollten ja die realen Werte darstellen, was die Börsenkurse davon machen, steht auf einem anderen Blatt.

[Schildkröte]

vor 2 Stunden von Moneycruncher:

Allerdings hatte gerade der hausinvest im März/April an der Börse einen Corona-Einbruch, der bei den KAG-Preisen nicht zu beobachten war.

Darauf wurde hier bereits eingegangen. Zumindest auf die Berücksichtigung der Corona-Auswirkungen beim NAV. Der Einbruch an der Börse um gut -25% war natürlich heftig und fundamental wohl übertrieben.

 

Wenn man hier schon andere Immobilienfonds nennt, sollte man sie auch mit dem hausInvest vergleichen. Ab der Fondsauflegung hat der Deka-ImmobilienGlobal etwas besser performed als der hausInvest. Bei allen Betrachtungszeiträumen unter den letzten 15 Jahren performed hingegen der hausInvest besser.

 

Gut, die Überlegung ging ja eher dahin, dass man den Fonds günstig über die Börse kauft und zum NAV an die KAG zurückgibt. Aufgrund der Haltefrist lohnt sich das eher nicht. Man könnte vielleicht noch darauf spekulieren, dass sich der Deka-ImmobilienGlobal wie der hausInvest wieder allmählich dem NAV annähert. Lohnt sich nach Steuern und Gebühren aber wohl eher nur bedingt.

 

Bei mir macht der hausInvest, welchen ich monatlich bespare, etwa 6% vom Depot aus. Ich sehe ihn als Stabilisierungsfaktor und weniger riskante Beimischung, da sehr schwankungsarm. Die Abwicklung vieler offener Immobilienfonds sollte man im Hinterkopf haben. Dieses Risiko sehe ich beim hausInvest jedoch als gering an. Denn die Liquiditätsprobleme bei den abgewickelten Immobilienfonds wurden vor allem durch institutionelle Anleger verursacht, welche während der Finanzkrise Immobilienfonds zum Geld parken nutzen wollten - und es dann zu schnell wieder abziehen wollten. Einerseits sind genau deshalb die Mindesthaltefristen eingeführt worden. Andererseits ist der hausInvest speziell für Privatanleger konzipiert. Institutionelle Anleger können insgesamt maximal 10% der Anteile erwerben und ein einzelner höchstens 2%.

 

Man sollte die Zusammensetzung des hausInvest hinsichtlich der Nutzungsart der einzelnen Immobilien im Blick behalten. Hotels kommen schon wieder in die Puschen. Büros und Einkauszentren sollten in guten Lagen dem Trend zur Heimarbeit und zu steigendem Online-Handel trotzen können. Außerdem ist man ja auch kürzlich in den Wohnungsmarkt eingestiegen. Aufpassen muss man nur, dass die Immobilien nicht zu überhöhten Preisen gekauft werden und der Immobilienmarkt nicht crashed.

[rockblack]

Könnte der Kursanstieg nicht mit der Ausschüttung vom letzten Monat zusammenhängen, die jetzt im Folgemonat reinvestiert wird?

 

Mir ist aufgefallen, dass bei der Comdirect die Käufe der Immofonds einen Zeitstempel mit sich führen. Beim Verkauf geht maximal die Stückzahl der Kauforder. Mehrere Kauforders kann ich nicht mit einer Order wieder verkaufen. Das treibt die Transaktionskosten natürlich in die Höhe.

[slekcin]

Danke für deinen Beitrag Schildi. Ich lese sehr gerne deine Erläuterungen, vor allem auch, weil du dir die Mühe machst und auch interessante Artikel im Beitrag verlinkst. 

 

Wie läuft das mit der Haltefrist und dem Verkauf bei einem Sparplan ? Kann man alle Anteile die 12+ Monate gehalten wurden gebündelt verkaufen ? Da scheint rockblack ja ein Problem mit zu haben.  

 

Sollte man bei offenen Immobilienfonds eigentlich auch über mehrere Streuen oder kann man bei diesen Fonds anhand von Kennzahlen sehen, welcher der solideste ist ? Ich habe selbst nur den Hausinvest. Allerdings durch eine Erbschaft und mich so nicht aktive für diesen entschieden. Xkflu streut z.B. über drei verschiedene in seinem Musterdepot.  

[Schildkröte]

Danke für die Blumen. Die Haltefrist einzelner Fondsanteile beginnt mit dem jeweiligen Datum des monatlichen Kaufes. Dies führt zu dem Umstand, dass man neben der Haupt-Position 24 Baby-Positionen ein und des selben Fonds auf dem Depotauszug hat, da jeweils eine andere Haltefrist angezeigt wird. Ein Verkauf über die Börse ist sofort möglich. Transaktionskosten halten sich ja heutzutage in Grenzen und wiegen meines Erachtes die Haltefrist bei einer kostenlosen Abgabe an die Fondsgesellschaft auf. Während der Haltefrist könnte außerdem ja einiges passieren... Da Immobilien in meinem aktienlastigen Depot nur als Beimischung dienen, belasse ich es beim hausInvest. Wer Immobilien etwas höher gewichten will, könnte/sollte auf weitere Immobilienfonds oder auch -aktien bzw. REITS setzen (fundamental, hinsichtlich der Volatilität korrelieren Immobilienaktien und REITS sehr stark mit dem Aktienmarkt). Übertreiben sollte man es aber auch nicht, da (Immobilien-)Fonds schließlich bereits in sich breit diversifiziert sind. Mehr als eine handvoll Immobilienwerte machen meines Erachtens daher keinen Sinn bzw. dürften kaum den Diversifizierungseffekt verbessern. Hierbei muss jeder für sich selbst die goldene Mitte finden.

[Schildkröte]

Der Geschäftsbericht für 2019/2020 ist verfügbar. Nachfolgend mal wieder eine Zusammenfassung von mir (Mio. € - in Klammern entspr. Werte der Vorjahre, absteigend):

 

Fondsvermögen  16.096 ( 14.533 | 13.197 | 12.261)

Immobilienvermögen 15.408 (12.117 | 10.245 | 10.032)

Liquidität 688 (2.416 | 2.952) | 2.229)

Liquiditätsquote 4,3% (16,6% | 22,4% | 18,2%)

Anzahl der Fondsobjekte 153 (97 | 97 | 94)

davon im Ausland 54 (65 | 65)

Ankäufe 76 (8 | 9 | 9)

Verkäufe 20 (8 | 11 | 12)

Vermietungsquote 95,1% (94,3% | 94,8% | 93,5%)

Fremdfinanzierungsquote 14,6% (6,7% | 8,4% | 7,1%)

Anlageerfolg (BVI-Methode) 2,2% (2,0% | 2,1% | 2,1%)

 

Länderaufteilung:

Deutschland 47,1% (27,4%)

Großbritannien 12,9% (19,9%)

USA 11,8% (14,4%)

Frankreich 7,1% (9,9% )

Italien 4,1% (6,1%)

Nicht-Europa: 14,6% (20,0%)

 

Nutzungsarten:

Büro 40,5% (42,0%)

Handel / Gastronomie 37,8% (38,1%)

Hotel 12,5% (13,2%)

Kfz 3,3% (3,4%)

Wohnen 2,1% (0,1%)

 

Alter der Immobilien (Anzahl der Objekte):

unter 5 Jahre 10,1% (15)

5 - 10 Jahre 17,0% (12)

10 - 15 Jahre 25,1% (32)

15 - 20 Jahre 27,1% (30)

über 20 Jahre 20,8% (43)

 

Größenklassen der Fondsimmobilien (in Klammern Anzahl der jew. Objekte):

unter 10 Mio. € 0,1% (2)

10 - 25 Mio. € 1,4% (11)

25 - 50 Mio. € 8,5% (33)

50 - 100 Mio. € 14,2% (32)

100 - 150 Mio. € 17,8% (21)

150 - 200 Mio. € 14,7% (14)

200 - 500 Mio. € 28,4% (17)

über 500 Mio. € 14,9% (2)

 

Die Liquiditätsquote scheint das Fondsmanagement anders zu berechnen als ich:

Zitat

Die Liquiditätsquote gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 KAGB beträgt 13,46 Prozent des Fondsvermögens und liegt somit über der gesetzlichen Mindestliquidität von 5 Prozent. [Vorjahr: 23,48 Prozent]

 

Wie auch immer, die Liquiditätsquote ist deutlich gesunken und der Immobilienbestand ist erheblich angestiegen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass voriges Jahr 49 deutsche Immobilien von der Generali erworben wurden, das sog. Millennium Portfolio. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart, vermutet wird ein Kaufpreis von etwa 2,5 Mrd. €. Die Kollegen von Union Investment boten ebenfalls mit, hielten den Preis jedoch für zu hoch und fühlten sich an die Zeit vor der Finanzkrise 2008 erinnert. In dem Zusammenhang ist die Fremdfinanzierungsquote auf 14,6% angestiegen (zulässiger Höchstwert: 30%). Des Weiteren macht der Deutschland-Anteil nun fast die Hälfte der Bestandsimmobilien aus, was man durchaus als Klumpenrisiko bezeichnen kann.

 

Die "Grund"-TER wurde im letzten Jahr von 1,0 auf 0,8 Prozent gesenkt. Wie wir jedoch wissen, werden hierbei nicht die Transaktionskosten für (Ver)Käufe von Immobilien berücksichtigt (was insb. bei 76 Käufen und 20 Käufen nicht ganz ohne ist):

Zitat

Transaktionskosten fielen im Geschäftsjahr für den Erwerb, die Baubetreuung und den Verkauf von Immobilien beziehungsweise Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften an. Sie betragen 297,35 Millionen Euro und damit 1,94 Prozent des durchschnittlichen Fondsvermögens. ... Die Transaktionskosten betreffen die Anschaffungsnebenkosten (268,29 Millionen Euro) sowie die Veräußerungsnebenkosten (29,06 Millionen Euro) der im Geschäftsjahr erworbenen, der im Bau befindlichen sowie der veräußerten Immobilien beziehungsweise Immobilien-Gesellschaften.

Die "Grund"-TER bzw. Gesamtkostenquote lag im Berichtszeitraum bei 0,84% (Seite 2). Somit ergibt sich eine "Gesamt"-TER von 2,78% (Vorjahr: 1,04% + 0,42% = 1,46%).

 

Schaut man sich die einzelnen Nutzungsarten der Immobilien an, dürfte Corona nicht spurlos am Fonds vorbei gehen. Dieser Aspekt wurde bei der Bewertung des Fonds bereits berücksichtigt und der Preis entspr. um 1,2% reduziert.

 

Außerdem ist man im vergangenen Jahr gemeinsam mit Wertgrund in den Wohnungsmarkt eingestiegen, wobei der Anteil mit 2,1% noch recht klein ist.

 

In den Vorjahren machten 2 Fondsimmobilien zusammen gut 20% vom Fondsvermögen aus. Durch die Aufstockung ist deren Anteil auf rund 15% abgesunken, was allerdings immer noch recht hoch ist.

[Bit]

Am 9.7.2020 um 21:39 von jogo08:

 

Zum Zocken eignen sich Immofonds jedenfalls aus meiner Sicht nicht.

 

auch nicht sollte es doch eine "immobilienkrise" in nächster zeit geben?

[jogo08]

vor einer Stunde von Bit:

auch nicht sollte es doch eine "immobilienkrise" in nächster zeit geben?

Ich habe ausdrücklich "aus meiner Sicht" geschrieben. Grundsätzlich kann man mit allem zocken, auch mit Socken um es als Reim zu sagen, vielleicht werden ja lustige Motivsocken mal der ganz große Knaller und wer dann schon welche auf Vorrat gekauft hat, ist der Held und macht 'ne Menge Geld damit.

Aber zurück zum Thema, wann und was erwartest du dir von der/einer Immobilienkrise? Stark fallende Mieten und ein Einbruch am Immobilienmarkt? Mag sein, dass das mal so kommt, aber inwieweit das auf die Immobilienfonds und deren Preise nachhaltig durchschlägt, weiß niemand, zumindest ich nicht.

Ich sehe meine Anteile an Immofonds als einen Teil meiner schwankungsarmen Depotteile. Nach dem Verfall der Immofondspreise vor einigen Jahren gab es ja bewusst Änderungen in den Rückgabemodalitäten an die Fonds, um eben solche stark fallenden Preise, bzw. Fondsschließungen zu verhindern. Davon unabhängig sind natürlich die Börsenkurse am freien Markt. Dort mag und wird es sicherlich immer mal wieder Zockmöglichkeiten geben. Ob die Zocks aber immer aufgehen, steht auf einem anderen Blatt, aber das liegt in der Natur der Sache, also: nur zu, zocke mit Immofonds und viel Glück dabei!

[Peter23]

vor 8 Minuten von jogo08:

Ich sehe meine Anteile an Immofonds als einen Teil meiner schwankungsarmen Depotteile.

Nur aus Interesse: Stufst Du persönlich Immobilienfonds ähnlich ein wie Tages-/Festgelder (unter dt. Einlagesicherung)? (Sprich: als schwankungsarme Depotteile)

[jogo08]

Gerade eben von Peter23:

Nur aus Interesse: Stufst Du Immobilienfonds ähnlich ein wie Tages-/Festgelder (unter dt. Einlagesicherung)?

Nein, natürlich nicht, aber ich habe für mich auch keine so strenge Abstufung in RK1, 2, 3.

Immofonds sind auch nur ein sehr kleiner Teil meiner Assetallokation, siehe hier: KLICK

[Moneycruncher]

vor 20 Stunden von jogo08:

Davon unabhängig sind natürlich die Börsenkurse am freien Markt. Dort mag und wird es sicherlich immer mal wieder Zockmöglichkeiten geben.

Das war wohl gerade kürzlich beim hausinvest der Fall als die Börsenkurse abstürzten und die KAG-Preise stabil blieben. Unabhängig von dieser Sondersituation scheinen die Börsenkurse systematisch (?) unter den KAG-Kursen zu liegen (ca. 2-5%). Man könnte "zocken", indem man an der Börse kauft und an KAG verkauft. Wäre aber wohl eher ein Zock auf Arbitrage als ein Immobilienzock.