Hausinvest Immobilienfonds

[DrFaustus]

vor 10 Minuten von Ramstein:

 

Vergleiche Aufwand und Kosten des Aktienhandels mit dem Immobilienhandel.

Wiederhole deine Behauptung.

Ok, Aufwand. Das Argument kann man bringen. Aber wieso wird dieser Aufwand nicht durch die Managementvergütung gedeckt? Gehört An- und Verkauf nicht zum gängigen Geschäft eines Managers? Was macht der sonst den ganzen Tag? Werden für An und Verkauf neue MA eingestellt? Setzt eine transaktionsabhängige Vergütung nicht ein falsches Anreizsystem?

 

Die Analyse eines Unternehmens und die einer Immobilie sind vom Aufwand her vermutlich sogar recht ähnlich. Tendenz eher zum höheren Aufwand bei der Aktie.

[Ramstein]

vor einer Stunde von DrFaustus:

Ok, Aufwand. Das Argument kann man bringen. Aber wieso wird dieser Aufwand nicht durch die Managementvergütung gedeckt? Gehört An- und Verkauf nicht zum gängigen Geschäft eines Managers? Was macht der sonst den ganzen Tag?

 

Schon mal was von Notarkosten, Grunderwerbsteuer, etc. gehört? 

[DrFaustus]

vor 11 Minuten von Ramstein:

 

Schon mal was von Notarkosten, Grunderwerbsteuer, etc. gehört? 

 

Schonmal was davon gehört, dass diese sowieso dem Fonds belastet werden?

Wäre ja noch schöner, wenn der Manager diese bezahlt.

 

Zu finden übrigens im aktuellen Geschäftsberichts Seite 80:

 

Zitat

Sonstige Kosten
Aufwendungen für Erst- und Neuvermietung
Werbe-, Promotions- und Marketingkosten
Nebenkosten aus der Sondervermietung des Einkaufszentrums Westfield
Aufwand aus Ergebnisbeteiligung Einkaufszentrum Westfield
fwendungen für steuerliche Buchhalter / Steuerberater
Aufwendungen für Rechtsberatung und -verfolgung
Aufwendungen für Versicherungsschäden
Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen
Abschreibungen und Wertberichtigungen auf sonstige Forderungen
Abschreibungen auf Betriebs- und Geschäftsausstattung
Aufwand nicht abzugsfähige Umsatzsteuer (§ 15a UStG / ausl. Pendant)
Andere sonstige Kosten

 

(Grunderwerbs-)steuern übrigens auch...

[Schildkröte]

Offene Immobilienfonds arbeiten im Gegensatz zu Immobilienaktien und privaten Investoren ohne Fremdkapitalhebel. Wem das zu mager ist, soll anderweitig sein Glück suchen. Ansonsten wird die hohe Liquidität weiter durch neue Investments reduziert. Es ist temporär nicht von Nachteil "Munition" für attraktive Kaufgelegenheiten zu haben. Das wurde hier aber bereits mehr als einmal beschnackt.

[DrFaustus]

vor 29 Minuten von Schildkröte:

Offene Immobilienfonds arbeiten im Gegensatz zu Immobilienaktien und privaten Investoren ohne Fremdkapitalhebel. Wem das zu mager ist, soll anderweitig sein Glück suchen. Ansonsten wird die hohe Liquidität weiter durch neue Investments reduziert. Es ist temporär nicht von Nachteil "Munition" für attraktive Kaufgelegenheiten zu haben. Das wurde hier aber bereits mehr als einmal beschnackt.

Das stimmt so nicht:

 

Fremdfinanzierungsquote

6,7 %

8,4 %

7,1 %

10,3 %

 

Der Hausinvest hat einen sehr kleinen Hebel, das stimmt wohl. Liegt aber an der hohen Kassehaltung. Das wäre sehr absurd, wenn man die negativ verzinste Kasse hebeln würde.

Richtig ist aber: Offene Immobilienfonds haben heutzutage geringere Hebel als noch vor Jahren. Früher waren glaube ich 50% FK erlaubt, heute noch 20 oder 25%. Aber nicht auf die genauen Zahlen festnageln.

[Peter Grimes]

Maximal 30% Fremdkapital seit 1.1.2015 laut Haufe (https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/scope-fremdkapitalanteil-offener-immobilienfonds-sinkt_84324_227194.html).

[DrFaustus]

Ich bin nicht so tief drin im Hausinvest-Thema, aber:

 

Liquidität seit dem Geschäftsjahresende (31.03.) um 1 Mrd. EUR gestiegen? Das Fondsvermögen um 500.000.000 EUR,

War nicht das Ziel die Liquidität zu senken?

Käufe in den letzten 6 Monaten: 0

Verkäufe in den letzten 6 Monaten: 3

 

Wieso in aller Welt macht man kein soft-close?

Immerhin hat man die Verwaltungsvergütung auf 0,8% reduziert (von 1,0%). Ich denke das liegt auch daran, dass ein gutes Stück des Fonds einfach nur Kasse ist. Dafür auch noch 1% Verwaltungsvergütung kassieren ist schon sehr dreist.

[Moneycruncher]

vor 3 Stunden von DrFaustus:

Ich bin nicht so tief drin im Hausinvest-Thema, aber:

 

Liquidität seit dem Geschäftsjahresende (31.03.) um 1 Mrd. EUR gestiegen? Das Fondsvermögen um 500.000.000 EUR,

War nicht das Ziel die Liquidität zu senken?

Käufe in den letzten 6 Monaten: 0

Verkäufe in den letzten 6 Monaten: 3

 

Wieso in aller Welt macht man kein soft-close?

Immerhin hat man die Verwaltungsvergütung auf 0,8% reduziert (von 1,0%). Ich denke das liegt auch daran, dass ein gutes Stück des Fonds einfach nur Kasse ist. Dafür auch noch 1% Verwaltungsvergütung kassieren ist schon sehr dreist.

Wir haben halt Anlagenotstand und das Management will genug Pulver trocken halten statt soft-close.

Selbst der Templeton Global Return, dem quasi das gesamte Anleihenspektrum weltweit zur Verfügung steht, hält 25% Kasse.

[Schildkröte]

Am 16.7.2019 um 10:18 von Schildkröte:

Der Geschäftsbericht für 2018/2019 ist verfügbar. Nachfolgend mal wieder eine Zusammenfassung von mir (Mio. € - in Klammern entspr. Werte der Vorjahre, absteigend):

...

Liquidität 2.416 (2.952 | 2.229) | 1.069)

Liquiditätsquote 16,6% (22,4% | 18,2% | 9,8%)

Anzahl der Fondsobjekte 97 (97 | 94 | 97)

davon im Ausland (65 | 67)

Ankäufe 8 (9 | 9 | 4)

Verkäufe 8 (11 | 12 | 13)

 

@DrFaustus

Wat sachste dazu(?):

 

Zitat

Hausinvest ... erwirbt 49 Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien von der Generali Lebensversicherung. ... Das "Millennium Portfolio" umfasst 26 Büro-, 14 Wohn- und 9 Einzelhandelsimmobilien in Innenstadtlagen der deutschen Top-7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie Gießen, Leipzig und Unterhaching. ... Die Parteien nennen keinen Kaufpreis, in Medien wird über eine Größenordnung von 2,5 Milliarden Euro spekuliert.

Quelle: fondsprofessionell.de

 

Zitat

Hans Joachim Reinke, Vorstandschef von Union Investment, bestätigt..., dass der Asset Manager der deutschen Volks- und Raiffeisenbanken beim Megadeal um das sogenannte "Millennium Portfolio" mitgeboten hat. ... "Wir haben mitgeboten, aber ich halte den Preis für zu hoch", meint Reinke, der sich dabei an überzogene Deals im Vorfeld der Finanzkrise 2008 erinnert fühlt.

Quelle: fondsprofessionell.de

[Schildkröte]

Am 25.4.2019 um 15:15 von Schildkröte:

Ich frage mich, warum Wertgrund mit Commerz Real kooperiert, wenn man einen eigenen Immobilienfonds hat. Eventuell hat Wertgrund das Know-how für Wohnimmobilen und Commerz Real (der hausInvest ist bisher überwiegend gewerblich unterwegs) das nötige Kleingeld?

 

Zitat

Commerz Real und die Wertgrund Immobilien AG haben acht Häuser der Neubau-Wohnanlage „Nockherberg NOC 2.4“ in der Münchner Regerstraße von der Bayerischen Hausbau erworben. Sie beherbergt 114 Wohnungen und 86 Tiefgaragenstellplätze sowie zwei kleinere Gewerbeeinheiten. Baubeginn ist voraussichtlich im vierten Quartal 2019. Nach ihrer geplanten Fertigstellung Mitte 2022 wird sie in das Portfolio des offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real übernommen. Wertgrund hatte die Transaktion initiiert und wird das Vermietungs- und Bestandsmanagement übernehmen. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Quelle: immobilienmanager.de

 

@DrFaustus

Es wird weiter fleißig investiert.

 

Zwar wird sich auch dieses Mal nicht zum Kaufpreis geäußert. Spätestens mit der Vorlage des nächsten Geschäftsberichtes lassen sich hierzu jedoch Rückschlüsse anhand liquider Mittel und Transaktionskosten ziehen.

[Moneycruncher]

Am ‎09‎.‎08‎.‎2019 um 15:01 von DrFaustus:

Wieso in aller Welt macht man kein soft-close?

Immerhin hat man die Verwaltungsvergütung auf 0,8% reduziert (von 1,0%). Ich denke das liegt auch daran, dass ein gutes Stück des Fonds einfach nur Kasse ist. Dafür auch noch 1% Verwaltungsvergütung kassieren ist schon sehr dreist.

Das Gegenteil ist der Fall: bei comdirect gibt´s den hausinvest bis 29.02.20 ohne AA. Die Liquiditätsquote wurde durch die jüngsten Großinvestitionen deutlich reduziert.

[DrFaustus]

vor 7 Minuten von Moneycruncher:

Das Gegenteil ist der Fall: bei comdirect gibt´s den hausinvest bis 29.02.20 ohne AA. Die Liquiditätsquote wurde durch die jüngsten Großinvestitionen deutlich reduziert.

Ich sehe hier immernoch 3 Mrd. EUR Bruttoliquidität.

https://hausinvest.de/fileadmin/user_upload/hausinvest/downloads/fondsfactsheet/hausInvest_Fondsfactsheet.pdf

Die Kosten, wenn man EZB Satz bekommt (was ich nicht glaube) 0,4%p.a. zzgl. 0,8% p.a. Mgmt-Gebühr. Also 1,2%p.a. = 36 Mio. EUR pro Jahr für die Tonne aus Anlegersicht.

Unnötigerweise.

[Moneycruncher]

vor 4 Stunden von DrFaustus:

Ich sehe hier immernoch 3 Mrd. EUR Bruttoliquidität.

https://hausinvest.de/fileadmin/user_upload/hausinvest/downloads/fondsfactsheet/hausInvest_Fondsfactsheet.pdf

Die Kosten, wenn man EZB Satz bekommt (was ich nicht glaube) 0,4%p.a. zzgl. 0,8% p.a. Mgmt-Gebühr. Also 1,2%p.a. = 36 Mio. EUR pro Jahr für die Tonne aus Anlegersicht.

Unnötigerweise.

Eine Liquiditätsquote knapp unter 20% ist m.E. vertretbar für so ein Dickschiff.

[AktieGlobal]

momentan unter 17 %.

[Schildkröte]

Zitat

Im vergangenen Jahr sammelten die [offenen Immobilien-] Fonds ... [weltweit] 151 Milliarden Dollar ein, im bisherigen Rekordjahr waren es 148 Milliarden Dollar gewesen. ... Scope prognostiziert, dass sich das Renditeniveau offener Immobilienfonds nicht sprunghaft ändern werde.

...

Commerz Real jedenfalls berichtet für den „Hausinvest“ von Mittelzuflüssen von rund 1,4 Milliarden Euro, nach 900 Millionen Euro im Vorjahr. ... Die Wertentwicklung des Fonds habe zum 31. Dezember bei 2,5 Prozent pro Jahr gelegen, nach 2,1 Prozent im Vorjahr. Zudem sei die Liquiditätsquote auf rund 10 Prozent gesenkt worden. „Gleichzeitig konnten wir durch eine höhere Fremdkapitalquote den Leverage, also den Hebel, auf rund 15 Prozent steigern und damit das historisch niedrige Zinsniveau langfristig für den Fonds sichern“

Quelle: FAZ

 

Einige hacken hier immer wieder auf der Liquiditätsquote rum. In der Tat war diese lange Zeit ziemlich hoch. Da das Geld jedoch inzwischen investiert werden konnte, liegt sie nunmehr auf einem akzeptablen Niveau. Ein gewisser Liquiditätspuffer ist schließlich nicht von Nachteil, wenn sich gute Kaufgelegenheiten bieten. Da eine (vorübergehende) Fondsschließung nach wie vor nicht zu erwarten ist, sollte man natürlich weiterhin die Liquiditätsquote im Blick behalten und gucken, ob das Geld zeitnah lukrativ investiert werden kann.

 

Darüber hinaus finde ich die gestiegene Fremdkapitalquote bemerkenswert. Gelegentlich fragen Forenkollegen, warum Immobilienaktien so viel besser performen als Immobilienfonds. Dies liegt teilweise daran, dass Immobilienunternehmen mit einem wesentlich höheren Fremdkapitalhebel agieren als Immobilienfonds.

 

Nachtrag 05.02.2020:

Zitat

Die Ratingagentur Scope untersuchte 2019 im Zuge einer Studie 15 offene Immobilienpublikumsfonds, die größtenteils aus Gewerbeimmobilien bestehen. Altersstruktur und Objektgrößen standen dabei im Fokus der Untersuchung. ... Die größten Anteile an großen und damit teuren Einzelobjekten mit einem Verkehrswert jenseits der 200 Millionen Euro halten die Fonds UniImmo: Europa mit 60 Prozent, hausInvest mit 50 Prozent, UniImmo: Deutschland mit 47 Prozent und Deka-ImmobilienEuropa mit 43 Prozent. ... EY-Strategieberater Dietmar Fischer erklärt die älter werden Objekte damit, dass das knappe Angebot des Marktes für erschwerte Portfoliobereinigung sorge.

Quelle: anlegen-in-immobilien.de

[Chris77]

Hallo, ich versuche mich gerade schlau zu machen bzgl. Entscheidungsfindung HausInvest vs. LU1832418773. Habt ihr dazu Tipps für mich? Vielen Dank

[odensee]

vor 17 Minuten von Chris77:

Hallo, ich versuche mich gerade schlau zu machen bzgl. Entscheidungsfindung HausInvest vs. LU1832418773.

Das eine hat mit dem anderen nichts nicht viel zu tun.

 

vor 17 Minuten von Chris77:

Habt ihr dazu Tipps für mich?

1) Dich über die spezifischen Risiken offener Immobilienfonds informieren und entscheiden, ob du das Risiko eingehen möchtest. (Ich persönlich habe einen kleinen Anteil an OIs, andere vermeiden sie "wie der Teufel das Weihwasser").

2) Dir klar machen, dass der Lyxor REIT allen theoretischen Behauptungen zum Trotz im Grunde ein Aktienfonds ist. Dabei helfen könnte dies:

https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/LU1832418773,LU0392494562

 

(ich habe auch diesen Fonds in meinem Depot)

[Yoko]

vor 24 Minuten von Chris77:

Hallo, ich versuche mich gerade schlau zu machen bzgl. Entscheidungsfindung HausInvest vs. LU1832418773. Habt ihr dazu Tipps für mich? Vielen Dank

Ich habe offene Immobilienfonds vs. Immobilien-Unternehmen (REITS) mal hier diskutiert.

 

 

Ich finde bei langfristigen Investments bieten Immobilien-Aktien / REITs das bessere Konstrukt an (mehr Rendite + weniger Risiko):

- Es muss nicht unnötig Cash gehortet werden

- Turbulenzen am Markt und Panikverkäufe haben keinen direkten Einfluss auf das Unternehmen, es müssen keine Immobilien zwangsverkauft werden, nur weil andere Leute ihr Cash zurück haben wollen

- Aktionäre haben Mitspracherecht vs. Fondsmanagement versucht möglichst viele Gebühren abzuzapfen

- Geringere Gefahr durch falsche / zu positive Wertgutachten

- OI haben deutlich höhere Gebühren / overhead im Vergleich zu Immobilien-Aktien. Bei OI muss nicht nur das Immobilienmanagement bezahlt werden (oft extern eingekauft, dann nochmals teurer), sondern auch das Fondsmanagement will seine nicht unerhebliche Gebühr haben. Bei Immobilien-Aktien gehen nur die Kosten für das Immobilienmanagement ab, was oft intern und damit preiswerter ist.

 

[powerschwabe]

An der Börse ist der Kurs in den letzten Tagen deutlich abgesagt.

Kurs Fondsgesellschaft 42,43€

Börse Stutgart: 41€ (Tief 39,60€)

[Chris77]

Am 11.3.2020 um 12:14 von Yoko:

Ich habe offene Immobilienfonds vs. Immobilien-Unternehmen (REITS) mal hier diskutiert.

 

 

 

Danke dir!

[Schildkröte]

Am 14.3.2020 um 10:00 von powerschwabe:

An der Börse ist der Kurs in den letzten Tagen deutlich abgesagt.

Kurs Fondsgesellschaft 42,43€

Börse Stutgart: 41€ (Tief 39,60€)

Zitat

Nutzungsarten:

Büro 42,0% (42,9%)

Handel 38,1% (39,0%)

Hotel 13,2 (11,5%)

Kfz 3,4% (3,7%)

Quelle 

 

Angesichts der vielen gewerblichen Mieter werden einige Börsianer zittrig. Wer nur von einem temporären Effekt durch Corona ausgeht, bleibt gelassen.

[Mangalica]

Am 14.3.2020 um 10:00 von powerschwabe:

Kurs Fondsgesellschaft 42,43€

Börse Stutgart: 41€ (Tief 39,60€)

Und noch einmal deutlich nach unten:

 

 

Was führt eigentlich aktuell zu den riesigen Spreads, mit denen die Anteile gehandelt werden?

[powerschwabe]

Hoffentlich erleben wir nicht massive Abwertungen oder Objekte. Mit einem ausfall von Mieteinnahmen muss man leider rechnen.

[Moneycruncher]

vor 7 Minuten von powerschwabe:

Hoffentlich erleben wir nicht massive Abwertungen oder Objekte. Mit einem ausfall von Mieteinnahmen muss man leider rechnen.

Jetzt müsste wirklich jedem klar sein, dass OIs kein Tages-/Festgeldersatz sind.

[Schildkröte]

Kommt drauf an, um was es sich für Mieter handelt und wie sehr sie unter (länger anhaltenden) Maßnahmen wegen des Corona-Virusses leiden werden. Eventuell kommt ihnen der hausInvest als Vermieter auch entgegen und stundet ihnen vorübergehend die Miete. Ansonsten zeigt sich gerade die Auswirkung der mittlerweile eingeführten Rückgabefrist. Die Krise und die daraus resultierenden Abwicklungen der offenen Immobilienfonds rührte daher, dass mehrere Anleger gleichzeitig ihre Fondsanteile an die Fondsgesellschaften zurückgeben wollten. Nun schmeißen sie diese halt auf den Markt, was zu sinkenden Preisen führt. Mal gucken, ob und wie sehr es zu Abschreibungen auf den NAV kommen wird. Der eine oder andere könnte jetzt an der Börse zu niedrigeren Kursen kaufen und auf eine Kurserholung bzw. keine/nicht so hohe Abschreibung spekulieren.