Hausinvest Immobilienfonds

[pummelchen]

Genau ich sage auch,eigentlich habe ich mit dem Hausinvest weit weniger verdient als behauptet wird

Ich bekomme heute aufgrund kursverlust weit weniger,ok ich habe ausschüttungen bekommen,aber der gewinn ist nicht groß

 

 

 

 

 

quote name='Schildkröte' timestamp='1408997311' post='906254']

Hallo wallstreetmarc,

 

danke für Deinen Beitrag! Du klingst sehr verbittert. Hast Du schlechte Erfahrungen mit dem hausInvest gemacht oder woher kommt Dein Unmut? Nun, das mit den Sachverständigen ist so eine Sache. Wessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing... Also für vermietete Immobilien ist das Ertragswertverfahren auf jeden Fall die richtige Bemessungsgrundlage, um den Verkehrswert eines Renditeobjektes zu bestimmen. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB übrigens identisch mit dem Marktwert. Ich gehe davon aus, dass Du mit dem Marktwert den Preis meinst, der durch Angebot und Nachfrage über die Börse (und nicht durch einen Gutachter) zustande kommt? Der Börsenwert ist allerdings stark anfällig durch (positive wie negative) Übertreibungen, welche nicht zwangsläufig fundamentale Ursachen haben müssen. Stattdessen ist die Börsenpsychologie (Euphorie vs. Panik) nicht zu unterschätzen.

 

Was mich beim hausInvest stört: Von der Gebäudeanzahl, der Länder- sowie der Nutzungsartenverteilung sieht der Fonds eigentlich sehr interessant aus. Aber warum ist die Kursentwicklung seit Jahren (!) negativ? Schüttet er nicht letztendlich aus der Substanz aus?? Ich habe meinen Bank-"Berater" mal explizit darauf angesprochen. Dieser betonte lediglich die seit über vierzig Jahren durchgängig positive Performance. Ja nee, is klar. Leider ist dem "gewöhnlichen" Bankkunden der Unterschied zwischen Kursentwicklung und Performance in der Regel nicht geläufig. Viel schlimmer finde ich aber, dass auch im Geschäftsbericht hierzu keine präzisen Angaben gemacht werden. Tja, dann wird es dieser Fonds leider nicht in mein Depot schaffen.

 

Grüße von einem in der Liegenschaftsbranche Arbeitenden!

[Schildkröte]

Eine Stellungnahme einer Rechtsanwaltskanzlei zum hausInvest: http://www.dskp.de/kanzlei/613-immobilienfonds-hausinvest-schrumpfende-anteilwerte-falsche-risikoklasse-wie-ist-schadenersatz-moeglich-seit-1972-dauerhaft-bestaendig-das-ist-eine-der-aktuellen-werbeaussagen-fuer-den-immobilienfonds-hausinvest-die-commerzbank-deren-immobilientocht.html

Die vorgetragene Kritik hinsichtlich der seit Jahren negativen Kursentwicklung, die Kaschierung dessen durch Performancecharts sowie die zuletzt gekürzten Ausschüttungen dürften kundigen WPFlern allgemein bekannt sein. Bemerkenswert ist jedoch der Hinweis der Rechtsanwaltskanzlei, dass unter diesen Gesichtspunkten die Einstufung vom hausInvest in Risikoklasse 1 zumindest fragwürdig ist und deshalb betroffene Anleger Schadenersatzansprüche prüfen sollten.

[Malvolio]

Eine Stellungnahme einer Rechtsanwaltskanzlei zum hausInvest: http://www.dskp.de/kanzlei/613-immobilienfonds-hausinvest-schrumpfende-anteilwerte-falsche-risikoklasse-wie-ist-schadenersatz-moeglich-seit-1972-dauerhaft-bestaendig-das-ist-eine-der-aktuellen-werbeaussagen-fuer-den-immobilienfonds-hausinvest-die-commerzbank-deren-immobilientocht.html

Die vorgetragene Kritik hinsichtlich der seit Jahren negativen Kursentwicklung, die Kaschierung dessen durch Performancecharts sowie die zuletzt gekürzten Ausschüttungen dürften kundigen WPFlern allgemein bekannt sein. Bemerkenswert ist jedoch der Hinweis der Rechtsanwaltskanzlei, dass unter diesen Gesichtspunkten die Einstufung vom hausInvest in Risikoklasse 1 zumindest fragwürdig ist und deshalb betroffene Anleger Schadenersatzansprüche prüfen sollten.

 

Bei aller berechtigten Kritik an offenen Immobilienfonds. Aber ich habe selten so einen Blödsinn gelesen wie in dieser "Stellungnahme". Mit der gleichen Begründung würde man bei jedem Sparbrief einen sicheren Totalverlust erleiden, weil der "Wert" des Papiers am Ende durch die Rückzahlung auf 0 sinkt. Da würden diese tollen Anwälte dann vermutlich auch eine Klage empfehlen, oder?

[Schildkröte]

Eine Stellungnahme einer Rechtsanwaltskanzlei zum hausInvest: http://www.dskp.de/kanzlei/613-immobilienfonds-hausinvest-schrumpfende-anteilwerte-falsche-risikoklasse-wie-ist-schadenersatz-moeglich-seit-1972-dauerhaft-bestaendig-das-ist-eine-der-aktuellen-werbeaussagen-fuer-den-immobilienfonds-hausinvest-die-commerzbank-deren-immobilientocht.html

Die vorgetragene Kritik hinsichtlich der seit Jahren negativen Kursentwicklung, die Kaschierung dessen durch Performancecharts sowie die zuletzt gekürzten Ausschüttungen dürften kundigen WPFlern allgemein bekannt sein. Bemerkenswert ist jedoch der Hinweis der Rechtsanwaltskanzlei, dass unter diesen Gesichtspunkten die Einstufung vom hausInvest in Risikoklasse 1 zumindest fragwürdig ist und deshalb betroffene Anleger Schadenersatzansprüche prüfen sollten.

Bei aller berechtigten Kritik an offenen Immobilienfonds. Aber ich habe selten so einen Blödsinn gelesen wie in dieser "Stellungnahme". Mit der gleichen Begründung würde man bei jedem Sparbrief einen sicheren Totalverlust erleiden, weil der "Wert" des Papiers am Ende durch die Rückzahlung auf 0 sinkt. Da würden diese tollen Anwälte dann vermutlich auch eine Klage empfehlen, oder?

Danke für Dein Feedback! Also da mir "eigentlich" das Portefeuille und die Idee hinter diesem Fonds zusagt, steht er auf meiner Beobachtungsliste. Kaufen würde ich ihn aufgrund der negativen Kursentwicklung jedoch nicht. Ich habe im letzten Geschäftsbereicht intensiv nach einer Begründung dafür gesucht, warum der Kurs sich negativ entwickelt und die Ausschüttungen gekürzt wurden: Außer bunten Bildchen und netten Formulierungen keine zufriedenstellenden Aussagen. Gut, wahrscheinlich sind die Mieteinnahmen rückläufig und der Nettoinventarwert muss nach unten korrigiert werden. Die schleichende Abwertung ist dann wohl eine "sanfte" Alternative im Vergleich zu den drastischen Geschehnissen bei anderen Offenen Immobilienfonds in der jüngeren Vergangenheit. Aber warum gibt man das dann nicht einfach offen und ehrlich zu bzw. liefert eine plausible Erklärung dafür? Möglicherweise glaubt die Commerzbank, sich so ein Verhalten erlauben zu dürfen, da der hausInvest in erster Linie für Privatanleger konzipiert ist. Institutionelle Anleger würden wohl etwas kritischer nachfragen.

 

Ich finde den Hinweis der Rechtsanwaltskanzlei, Schadenersatzansprüche aufgrund der Risikoklasse 1 zu prüfen, nachvollziehbar. Gut, sicher möchte die Rechtsanwaltskanzlei, dass man sie mit einer solchen Prüfung und ggf. einer entspr. Klage beauftragt. Aber hältst Du die Risikoklasse 1 für den hausInvest wirklich (noch) für gerechtfertigt?

 

Der hausInvest ist doch für Privatanleger konzipiert, die auf Kapitalerhalt, eine moderate Wertentwicklung und eine zusätzliche Einnahmequelle (im Alter) aus sind. Das ist beim hausInvest seit Jahren (!) nicht mehr gegeben. In diesem Zusammenhang halte ich es schon für äußerst fragwürdig, den hausInvest auch weiterhin (mit der positiven Performance) zu bewerben. Im Gegensatz zum kundigen WPFler dürfte vielen Privatanlegern der Unterschied zwischen Performance und Kursentwicklung wohl nicht verständlich sein.

[Yoko]

warum der Kurs sich negativ entwickelt und die Ausschüttungen gekürzt wurden

Negativer Kurs: Dort müsstest du einfach mal ein paar Jahresberichte vergleichen und schauen wie sich das Fondsvermögen zusammen setzt. Damit solltest du die Antwort bekommen. Der Kurs kann sich aus zwei Gründen negativ entwickeln:

- Der Barbestand wurde durch Ausschüttungen abgebaut, beispielsweise früher 25% vom Volumen, heute nur noch 20%. Man müsste gucken wie hoch dieser ist. Ein Abbau fördert die Rendite aufgrund der geringen Zinsen für Cash-Bestandteile, erhöht aber das Risiko irgendwann mal illiquide zu werden.

- Das Immobilienportfolio hat an Wert verloren. Büro-Immobilien verlieren mit der Zeit einfach an Wert. Das neu gebaute Bürogebäude ist eben beliebter als das Gebäude aus den 70er

 

Bzgl. der Kürzung der Ausschüttungen:

Offene Immobilienfonds haben recht große Cash-Bestände, gerne 10-25% vom Fondsvermögen. Die Zinsen hierfür sind aber extremst eingebrochen, d.h. wo man früher vielleicht noch 3% bekommen hat erhält man heute nur noch <0,3%. Dies drückt natürlich auch auf die Erträge die man ausschütten kann.

 

 

Also eine mögliche Erklärung wäre, dass durch das Niedrigzinsumfeld die Erträge durch Cash stark zurück gegangen sind -> geringere Erträge die man ausschütten kann. Um den etwas entgegen zu wirken wurde der Cash-Bestand reduziert indem diese zum Teil mit ausgeschüttet wurden. Dadurch entsteht ein Abfallen des Kurses.

 

Problematisch wäre dies für den Kunden nicht besonders. Statt dass nun Bargeld beim HausInvest rumliegt und geringe Zinsen abwirft hast du das Geld zurück bekommen und musst gucken, ob du irgendwo bessere Zinsen dafür erhälst.

 

Wie gesagt: Dies kann eine Erklärung sein. Um sowas zu überprüfen müsste man die entsprechenden Jahresberichte der letzten Jahre sich anschauen. Wie das der Cash-Bestand? Wie hoch wurde das Portfolio bewertet? Welche Transaktionen gab es?

[Schildkröte]

@ Yoko:

Danke für Dein Feedback! Ich werde bei Gelegenheit mal nach entspr. Informationen in den Geschäftsberichten suchen und dann hier eine Aufstellung dazu zur Diskussion stellen. Interessant wären u. a. Angaben wie

 

- Nettoinventarwert (NAV) und

- Mieteinnahmen

 

Hiervon ist zum einen jeweils

 

- die Veränderung gegenüber dem Vorjahr

 

zu ermitteln und zum anderen ist zu überprüfen, inwieweit diese Veränderungen

 

- im Bestand (Abschreibungen, Mietsteigerungen, Leerstand etc.) und

- durch Käufe und Verkäufe

 

erfolgen. Des Weiteren dürften

 

- Cashflow,

- Barvermögen,

- Gewinnausschüttung und

- Ausschüttung vom Barvermögen

 

von Bedeutung sein. Fallen Dir weitere relevante Kennzahlen ein?

[Yoko]

Hallo Schildkröte,

an einer Auswertung wäre ich auch sehr interessiert, da der HausInvest ebenfalls auf meiner Beobachtenliste steht. Allerdings ist mir die Vermietungsquote aktuell mit 91% etwas gering im Vergleich zu anderen offenen Immofonds.

 

Aber die Punkte die du nanntest hören sich gut an. Ich hoffe nur, dass es nicht zuviele Transaktionen in den vergangenen Jahren gab, denn sonst könnte es durchaus komplex werden mit der Beurteilung.

[Valueanalyst]

Hallo,

generell wäre bei all der Kritik die Frage wo man bei einem vergleichbaren Risiko vergleichbar hohe Renditen auch NACHSTEUEROPTIMIERT betrachtet erzielen kann, also wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist. Wenn man sofort nach Kauf kündigt (sofern man Ausgabeaufschlagsfrei Kaufen kann) liegt die Kapitalbindung bei 2J und der Fonds kann die Auszahlung einplanen. Die Rendite ist postiv und um das zig-fache Höher als bei Festgeld. Durch langfristige Verträge ist die Einnahmequelle halbwegs sicher. Inflationsschutz liegt bei Sachwerten ebenfalls vor, da die Mietverträge i.d.R auch an die Inflation per Klausel gekoppelt sind. Solange keine Schließung droht, was durch die Bindung/Kündigungsfrist unwahrscheinlicher geworden ist, sollten Verluste wie bei Anleieghn die ausfallen können geringer ausfallen. Wenn man vorher und regelmäßig nach Kauf kündigt ist man den normalen Kündigern einen Schritt voraus fall es zu einer Panik kommen sollte.

 

Also erneut die Frage welche Anlageform unten diesen Aspekten Ertrag nach Steuer/Risiko besser ist oder welcher Immobilienfonds besser ist.

[chart]

Ich kann mir nicht vorstellen das es bei einem Finanzprodukt etwas unwahrscheinliches gibt.

[Valueanalyst]

Ich kann mir nicht vorstellen das es bei einem Finanzprodukt etwas unwahrscheinliches gibt.

 

Wie kann man dies im Zusammenhang verstehen?Es gibt nichts schlechteres oder nichts besseres ?

[Schildkröte]

Ich habe mir mal den letzten Geschäftsbericht vom hausInvest ein wenig näher angesehen. So eine umfangreiche Analyse wie oben angekündigt, scheint gar nicht erforderlich zu sein. Auf Seite 3 werden immerhin für die letzten vier Jahre die wesentlichen Kennzahlen plausibel nebeneinander bzw. untereinander aufgelistet. Ich glaube, man muss kein Experte sein, um zu erkennen, dass der Fonds in Bezug auf mehrere Kennzahlen (etwa das Fondsvolumen) schrumpft. Am Besten kann man das anhand der gehaltenen Immobilien erkennen:

 

2011: 128 (davon 19 durch Zuzug vom hausInvest global)

2012: 126

2013: 113

2014: 110

 

Der Bestand wird also konsequent heruntergefahren. Die Höhe der Liquiditätsanlagen ist im selben Betrachtunszeitraum allerdings recht konstant geblieben:

 

2011: 1,290 Mrd. €

2012: 1,145 Mrd. €

2013: 1,178 Mrd. €

2014: 1,188 Mrd. €

 

Dann muss man sich wohl als (potenzieller) Anleger die Frage stellen, ob und wann endlich eine "Bodenbildung" erreicht ist. Vom Ausblick her (S. 51) könnte der hausInvest eine Alternative zur Deutschen Euroshop sein:

 

Ausblick

Die anhaltend erfolgreiche Entwicklung des Fonds bestätigt uns in der strategischen Ausrichtung. Seit jeher liegen die Schwerpunkte unserer Investitionen auf Büroimmobilien und Shopping-Centern, wobei Einzelhandelsinvestitionen für hausInvest an Bedeutung gewinnen. Shopping-Center sind eine langjährige Kernkompetenz der Commerz Real und eine tragende Säule von hausInvest. Perspektivisch wollen wir den entsprechenden Portfolioanteil, der gegenwärtig bei knapp 30 Prozent liegt, weiter ausbauen. Unserer grundsätzlichen Fokussierung auf Core Objekte bleiben wir treu. Das heißt, auch zukünftig konzentrieren wir uns auf erstklassige und werterhaltende Immobilien in Top-Lagen. Diese kennzeichnen das Anlageprofil von hausInvest und entsprechen den Erwartungen unserer Anleger an eine nachhaltig solide Fondsperformance. Die Herausforderung wird weiterhin darin bestehen, interessante Märkte zu identifizieren, die für Core-Objekte noch angemessene Ankaufskonditionen bieten. Regional liegt der Schwerpunkt auch künftig auf den europäischen Kernmärkten (mindestens 85 Prozent). Hinzu kommen ausgewählte Überseemärkte (bis maximal 15 Prozent); hier liegt der Fokus auf Nordamerika und dem Asien- / Pazifik-Raum.

Eine Begründung für die drastische Kürzung der Ausschüttung bleibt der Geschäftsbericht schuldig.

[powerschwabe]

Gibt es evtl. eine Übersicht wie sich der Kurs über die Börse zum Kurs über die Fondsgesellschaft in den letzten Jahren entwickelt hat?

[kleinerfisch]

Gibt es evtl. eine Übersicht wie sich der Kurs über die Börse zum Kurs über die Fondsgesellschaft in den letzten Jahren entwickelt hat?

 

Bei comdirect:

WKN eingeben

Börse einstellen (nicht KAG!)

auf Chart gehen

rechtsunten auf "Wertpapier suchen" gehen

nochmal WKN eingeben

 

und Du bekommst einen Chart mit Börse und KAG im Vergleich (allerdings nur Kurschart möglich - also Sägezähne wegen der jährlichen Ausschüttungen).

[Schildkröte]

Bei comdirect: und Du bekommst einen Chart mit Börse und KAG im Vergleich (allerdings nur Kurschart möglich - also Sägezähne wegen der jährlichen Ausschüttungen).

Bei Finanzen.net kann man sich auch einen Performancechart anzeigen lassen: http://www.finanzen.net/fonds/hausInvest_performancechart

 

Mit diesem Performancechart (also die Ausschüttungen direkt wieder angelegt) bewirbt die Commerzbank ja auch den hausInvest. Der Kurschart hingegen (also ohne direkt wiederangelegte Ausschüttungen) ist ein Trauerspiel. Auf diesen Umstand habe ich hier bereits einige Male hingewiesen. Solange es diesbezüglich keine Besserung oder zumindest eine plausible Erklärung seitens der Commerzbank bzw. Commerz Real gibt, kommt der hausInvest für mich nicht in Frage.

 

[powerschwabe]

Gibt es evtl. eine Übersicht wie sich der Kurs über die Börse zum Kurs über die Fondsgesellschaft in den letzten Jahren entwickelt hat?

 

Bei comdirect:

WKN eingeben

Börse einstellen (nicht KAG!)

auf Chart gehen

rechtsunten auf "Wertpapier suchen" gehen

nochmal WKN eingeben

 

und Du bekommst einen Chart mit Börse und KAG im Vergleich (allerdings nur Kurschart möglich - also Sägezähne wegen der jährlichen Ausschüttungen).

 

Danke.

 

Bis Ende 2012 sind die Kurse eigentlich Paralell gelaufen, danach gab es max. Abschläge von ca. 5%.

 

Haben denn Ausschüttungen mit Wiederanlage eigentlich dann auch wieder eine neue Haltefrist von 24 Monaten?

[Schildkröte]

Haben denn Ausschüttungen mit Wiederanlage eigentlich dann auch wieder eine neue Haltefrist von 24 Monaten?

Fondsanteile, die VOR der Deadline (Einführung der zweijährigen Mindest-Haltefrist am 22.07.2013) erworben wurden, können sofort an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Für die wiederangelegten Ausschüttungen, auch wenn sie aus VOR der genannten Deadline erworbenen Fondsanteilen resultieren, gilt diese Haltefrist ebenfalls. Du hast dafür letztlich neue Fondsanteile erworben. Von der auf die (lediglich zum Teil steuerfreien) Ausschüttungen abgeführte Abgeltungssteuer sowie ggf. Ausgabeaufschläge ganz zu schweigen. Statt die Fondsanteile aber für mindestens zwei Jahre halten zu müssen, bevor Du sie zum jeweiligen Tageskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben kannst, kannst Du Fondsanteile jederzeit auch über die Börse verkaufen. Dabei fallen allerdings Gebühren an und unter Umständen musst Du die Fondsanteile zum aktuellen Marktwert verkaufen, der durchaus unter dem von der Fondsgesellschaft ermittelten Nettoinventarwert liegen kann. Das sind jedoch alles Aspekte, die man über Google oder die Suchfunktion vom Forum leicht selbst herausfinden kann. Hier geht es stattdessen vielmehr um den hausInvest als Fondsprodukt, mit all seinen Chancen und Risiken.

[skeletor]

Mit der neuen Aktion der Ing Diba kann man den Fonds jetzt billig kaufen.

[McScrooge]

Sag mal näheres zu der Aktion?

[Rohlöff]

ca. Seite 54

[McScrooge]

Vielen Dank

[capatect]

Am 15.06. werden 0,60€ je Anteil ausgeschüttet.

 

Mein Link

 

[Hedger99]

Am 15.06. werden 0,60€ je Anteil ausgeschüttet.

 

Mein Link

 

Für Anleger nicht wirklich schön.

Die Jahres-Performance dieses Fonds liegt bei knapp 1% und nun wird die Ausschüttung nach 1,10 im letzten Jahr fast halbiert.

Es mag sicher Gründe für diesen Ertragsschnitt geben - sie werden ja im verlinkten Artikel genannt - aber die Rendite für Investoren liegt auf Tagesgeldniveau.

Gerade auch im Hinblick des aus den Medien wahrgenommenen Immobilienbooms in europäischen Metropolen ist der Anlage-Erfolg ziemlich enttäuschend.

[TaurusX]

Am 15.06. werden 0,60€ je Anteil ausgeschüttet.

 

Mein Link

 

Für Anleger nicht wirklich schön.

Die Jahres-Performance dieses Fonds liegt bei knapp 1% und nun wird die Ausschüttung nach 1,10 im letzten Jahr fast halbiert.

Es mag sicher Gründe für diesen Ertragsschnitt geben - sie werden ja im verlinkten Artikel genannt - aber die Rendite für Investoren liegt auf Tagesgeldniveau.

Gerade auch im Hinblick des aus den Medien wahrgenommenen Immobilienbooms in europäischen Metropolen ist der Anlage-Erfolg ziemlich enttäuschend.

 

Irgendwie habe ich andere Zahlen,

laut Factsheet haben wir auf Jahressicht eine Rendite von 2,8% , schon bissl mehr als Tagesgeld

 

hi-factsheet.pdf

[capatect]

Die Kursperformance vom 19.04.2014 bis heute liegt bei 0,8158%.

 

Performance inkl. Ausschüttung dürfte circa 2,76% betragen.

 

 

[TaurusX]

Mit der Kursperformance hast natürlich recht, wenn du das meinst.

 

Aber tortzdem hinkt der Vergleich mit dem Tagesgeld, denn da sollte man schon die Ausschüttung mitberücksichtigen,

denn Kursgewinn+Ausschüttung zusammen ist die Rendite der Investoren.