Hausinvest Immobilienfonds

[Sapine]

Vielleicht denke ich in 10 Jahren mit mehr Erfahrung ganz anders, aber momentan kann ich der hier im Forum gelebten OI-Skepsis nicht folgen. Meiner Meinung nach ist das eine interessante Anlageklasse zur Beimischung im Depot. Nach den jüngsten Anpassungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen eher noch mehr als früher.

Das eigentliche Problem ist die Intransparenz bei der Bewertung der Immobilien. Hier ist sehr viel Vertrauen verloren gegangen und lässt sich auch nicht ausschließlich mit Liquidierungsdruck erklären. Wenn Bewertungen 40 % zu hoch angesetzt waren, dann ist das eine erhebliche Hausnummer und lässt den Verdacht aufkommen, dass "Gefälligkeitsgutachten" im Spiel waren und vielleicht weiterhin sind. Da sind mir Aktienbewertungen ehrlicher.

[tyr]

Das eigentliche Problem ist die Intransparenz bei der Bewertung der Immobilien. Hier ist sehr viel Vertrauen verloren gegangen und lässt sich auch nicht ausschließlich mit Liquidierungsdruck erklären. Wenn Bewertungen 40 % zu hoch angesetzt waren, dann ist das eine erhebliche Hausnummer und lässt den Verdacht aufkommen, dass "Gefälligkeitsgutachten" im Spiel waren und vielleicht weiterhin sind. Da sind mir Aktienbewertungen ehrlicher.

Siehst du an dieser Stelle Unterschiede zwischen OIs, offenen und geschlossenen Immobilienfonds? Wenn nicht, wie sollte man dann in Immobilien investieren?

[Sapine]

Geschlossene Immobilienfonds sind da sicher nicht transparenter und bergen im Gegenteil häufig noch zusätzliche Risiken. Direktinvestitionen in Mietimmobilien sind aufgrund der Investitionssumme für die meisten keine Alternative. Wer bereits eine selbst genutzte Immobilie hat, hat den Sektor meiner Auffassung nach in der Regel ausreichend abgedeckt, auch wenn eine gewerbliche Immobilie nur bedingt vergleichbar ist mit einer Wohnimmobilie. Ich persönlich habe mich entschieden neben der Deutschen Euroshop (die streng genommen kein REIT ist) noch einen ETF auf asiatische REITS zu nehmen, auch zur internationalen Diversifizierung. Bei letzteren bin ich von den niedrigen Ausschüttungen enttäuscht und volatil ist das Teil auch ordentlich. Daher das bitte nicht als Empfehlung verstehen, der Sektor ist nicht wirklich gut abzudecken.

[Malvolio]

Bei aller berechtigten Kritik an offenen Immobilienfonds sollte man die Kirche auch mal im Dorf lassen. Was einige hier zum besten geben fällt wohl eher in die Kategorie Verschwörungstheorie. Ich habe OI schon kritisiert als sie hier im Forum noch als "Tagesgeldersatz" gehandelt wurden. Einfach aus dem Grund weil Immobilien immer eine besonders problematische Anlageklasse sind, egal ob ich sie als offenen oder geschlossenen Fonds oder was auch immer verpacke. Natürlich gibt es gewisse Besonderheiten, Vor- und Nachteile der einzelnen Instrumente, aber letztendlich bleiben Immobilieninvestitionen immer riskant und eher illiquide. Letzteres lässt sich dann auch nicht mehr durch einen Fondsmantel verstecken, wenn ein Fonds ganz oder teilweise liquidiert werden muss.

 

Selbst bei einer Direktinvestition in Immobilien habe ich immer ein Bewertungsproblem. Es gibt Substanzwerte, Anschaffungskosten, Buchwerte, Vergleichswerte, Ertragswerte, Schätzwerte, Einheitswerte, was weiß ich ..... bei einem liquiden Wertpapier habe ich i.d.R. einen Börsenkurs oder etwas vergleichbares. Bei Immobilien habe ich immer nur einen irgendwie berechneten oder geschätzten Wert ..... wenn ich das Objekt dann tatsächlich luqidieren muss, dann nütze mir dieser Wert aber gar nichts, wenn ich nur einen Käufer finde der mir nur 60% davon zahlen will. Der Immobilienmarkt ist aus verschiedenen Gründen sehr "unvollkommen". Die laufende Wertentwicklung von Immobilien(fonds) ist immer nur ein Modell unter bestimmten Annahmen .... letztendlich eine Fiktion. Es geht gar nicht anders, so lange ich die Objekte nicht tatsächlich veräußere.

 

Und dann spielt es sicher auch i.d.R. eine nicht unerhebliche Rolle, ob ich eine bestimmte Immobilie freiwillig verkaufe, weil mir gerade jemand einen guten Preis dafür bietet, oder ob ich alle meine Objekte zwangsweise veräußern muss. Einen "objektiven" Verkehrswert einer Bestandsimmobilie zu jedem beliebigen Zeitpunkt gibt es jedenfalls nicht, auch wenn ich die besten und unabhängigsten Gutachter wo gibt einsetzte.

[Ramstein]

Und dann spielt es sicher auch i.d.R. eine nicht unerhebliche Rolle, ob ich eine bestimmte Immobilie freiwillig verkaufe, weil mir gerade jemand einen guten Preis dafür bietet, oder ob ich alle meine Objekte zwangsweise veräußern muss.

Wo ist das besondere? Bei jedem Unternehmen ist der Liquidationswert niedriger, als wenn ich nach Going-Concern bilanziere.

[Malvolio]

Und dann spielt es sicher auch i.d.R. eine nicht unerhebliche Rolle, ob ich eine bestimmte Immobilie freiwillig verkaufe, weil mir gerade jemand einen guten Preis dafür bietet, oder ob ich alle meine Objekte zwangsweise veräußern muss.

Wo ist das besondere? Bei jedem Unternehmen ist der Liquidationswert niedriger, als wenn ich nach Going-Concern bilanziere.

 

Das stimmt. Ich habe ja nicht behauptet, das dies nur für Immobilien gilt.

 

Aber es kommt dabei schon auf den Markt an, auf dem ich mich bewege, insbesondere auf die Fungibilität der gehandelten Vermögenswerte. Insofern spielt es bei Immoblilienfonds vermutlich in der Regel eine größere Rolle als bei den meisten Aktien- oder Rentenfonds.

[Torman]

Und dann spielt es sicher auch i.d.R. eine nicht unerhebliche Rolle, ob ich eine bestimmte Immobilie freiwillig verkaufe, weil mir gerade jemand einen guten Preis dafür bietet, oder ob ich alle meine Objekte zwangsweise veräußern muss.

Wo ist das besondere? Bei jedem Unternehmen ist der Liquidationswert niedriger, als wenn ich nach Going-Concern bilanziere.

Das halte ich für keinen guten Vergleich. Beim Verkauf einer Immobilie ändert sich an den wirtschaftlichen Grundlagen nichts, lediglich der Eigentümer wechselt. Das ist vergleichbar mit dem Verkauf eines Unternehmens. Bei der Liquidation eines Unternehmens wird dieses aufgelöst und die wirtschaftliche Basis damit komplett verändert. Wenn der Wert vorher gerade aus dem Zusammenspiel der einzelnen Komponenten entstand, ist bei einem Verkauf der einzelnen Komponenten natürlich nur ein geringerer Wert zu erzielen.

 

Das Problem ist wohl eher in der mangelnden Liquidität zu suchen. Praktisch bedeutet dies, eine Immobilien hat einen großen Geld-Brief-Spread. In normalen Zeiten verkaufen die Fonds nur zum Briefkurs und können damit eventuell einen schönen Gewinn erzielen, wenn es ihnen gelang das Objekt zuvor zum Geldkurs zu kaufen. In der Auflösungsphase werden sie dagegen gezwungen häufig zum Geldkurs zu verkaufen. Soweit wäre dies nichts ungewöhnliches. Problematisch ist eher, dass die Fonds zu normalen Zeiten die Immobilien scheinbar grundsätzlich nahe am Briefkurs bewerten. Dies ist sehr aggressiv. Eigentlich wäre eine Bewertung zwischen Geld- und Briefkurs sinnvoll.

[CorvusCorax]

Denke einfach auch, dass vielen Menschen gerne eine falsche Sicherheit bei OIs suggeriert wird. Geschäftsimmobilien != Wohnimmobilien. Man muss sich ja nur mal die geschichtliche Auslastung bedeutender Wolkenkratzer ansehen, da wird man einen gewissen Grundkonsens feststellen: Die Vermietungsquote ist sehr zyklisch zur Konjunktur und auch ansonsten nicht einfach, auch bei guter Lage und einem prestigeträchtigen Projekt (Beispiele: Willis Tower, Chicago; Empire State Building (auch wenn dieses ein gewisser Monolith in seinem Gebet ist) oder auch das neue 1 WTC). Immobilien sind eigentlich schon ein guter Diversifizierer mit geringer Korrelation zu den Aktienmärkten und einem gewissen Inflationsschutz. Aber dies scheint sich eher auf Wohnanlagen zu beschränken. Gewerbe-Immos schwanken doch stärker im Wert und verhalten sich völlig anders als Wohnimmobilien. Zumindest soweit mein, wenn auch ehrlicherweise beschränkter, Einblick in die Thematik.

[Valueanalyst]

.....börsenwert ist die eine Geschichte, aber im Grunde zählt doch als wichtigster Aspekt der Ertragswert. Wenn man liquidieren MUSS ist es unter Umständen schwierig einen guten Preis zu bekommen und dies spiegelt sich auch in den Abschlägen der Börse wieder. Dieser Preis ist worsecase. Wen interessiert das langfristig, wenn der Ertragswert stimmt und man lange Mietverträge hat. Den Weltuntergang kann man zwar prognostizieren, aber von guten Mietern hat man langfristig Sicherheit.

 

Ähnlich ist es doch bei Aktien:

 

Es gibt welche dessen Kurs deutlich unter dem Buchwert und sogar unter dem Liqidationswert stehen und trotzdem erkennt dies oft keiner und kauft diese. Immobilien desses Ertragswert deutlich unter dem Kaufpreis (Nettokaltmiete x 15) liegen sind zunehmend spekulativ, aber wie weit ist der hausinvest davon entfernt!? Hier werden doch keine Immobilien gehandelt, wo man die Hanglage und den individuelle Beleliebheit zahlt, also einen Wert der in keinem Verhälntnis zum Ertragswert steht. Dies sieht man zunehmend in Großstädten, wo man sich einredet eine 100m² für 800t€ günstig gekauft zu haben, da man nächstes Jahr 1Mio. bekommt. Wie hoch ist das Risiko?

[Berd001]

Als ob das mit dem "Wert" und der "Bewertung" bei Aktien(-fonds) anders wäre.

Gerade noch unbezahlbar teuer, dann meint ein pickeliger Analyst einer Hinterwäldlerbank, der Kurs einer bestimmten Aktie wäre zu "hoch" und schon fallen - wenn genügend Anleger diese "qualifizierte" Meinung teilen - die Kurse ins uferlose weil jeder verkauft. Und lassen sich genügend weitere Anleger anstecken, dann platzt die "vermeintliche Blase" und die Märkte rauschen in ihrer Gesamtheit herunter.

Ist das objektiver, besser, vernünftiger, gerechter oder was weiß ich als die angeblich viel zu positiv ausfallenden Wertgutachten bei OIs?

 

Gruß

Berd001

[FranzFerdinand]

Sehe ich das richtig, dass der hausinvest seit Jahren mehr ausschüttet als er verdient und sich damit gewissermaßen selbst verzehrt? Sieh den Kurschart: http://www.comdirect.de/inf/fonds/detail/chart.html?timeSpan=5Y&ID_NOTATION=3231119&fundWithEarnings=falsefundWithEarnings=false&e&

 

Jeder Anleihefonds würde diese Performance übertreffen, und das obwohl doch die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren konstant gestiegen sind. Das sollte ja zumindest den Kurs erhöhen (wenn auch nicht die Ausschüttung) Was läuft da falsch?

[tyr]

Jeder Anleihefonds würde diese Performance übertreffen [...]

Wenn es um Performance geht: warum nicht den Performancechart ansehen?

 

Was denkst du über den Performancechart vom Grundbesitz Europa RC?

http://www.finanzen.net/fonds/grundbesitz_europa_RC_performancechart@inChartZeit_0@inBenchmark_0

[Yoko]

Sehe ich das richtig, dass der hausinvest seit Jahren mehr ausschüttet als er verdient und sich damit gewissermaßen selbst verzehrt? Sieh den Kurschart: http://www.comdirect...rnings=false&e

Dies lässt sich aus einem Preischart nicht so einfach ablesen.

 

Ausgeschüttet werden hauptsächlich die Mieteinnahmen. Über die Zeit verlieren Immobilien allerdings an Wert, denn ich kaufe lieber den Neubau als das 50 alte Jahre Gebäude. D.h. wenn der Fond die Mieten voll ausschüttet, dann verliert der Fond an Wert da die Immobilienwerte sinken. Dies kann aber dennoch in einer positiven Performance resultieren, der Hausinvest hat über die letzten 5 Jahre z.B. eine Rendite von ~15% erzielt. Wenn man sich den Wert nach der Ausschüttung anschaut, dann hat dieser um ca. 3,5% nachgelassen (d.h. 0,69% p.a.). Wenn aber die Mietrendite bei beispielsweise 4% p.a. liegt, dann ist dies überhaupt kein Problem.

 

Ebenso könnte es sein, dass Immobilien verkauft wurden und ein Teil von dem Erlös wieder zurück an die Investoren geflossen ist, da der Cash-Überhang zu groß geworden ist. Der Hausinvest hat, zumindest im letzten Jahresbericht, eine recht große Cash-Position. Wahrscheinlich auch, weil gute Investitionsobjekte aktuell fehlen.

 

 

das obwohl doch die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren konstant gestiegen sind. Das sollte ja zumindest den Kurs erhöhen (wenn auch nicht die Ausschüttung) Was läuft da falsch?

Hier musst du unterscheiden. Deutsche Wohnimmobilien haben in der Tat an Wert zugelegt. Aber der Hausinvest ist primär in Büroimmobilien investiert, verteilt auf ganz Europa. Büroimmobilien in Portugal, Spanien, Italien und Griechenland dürfte wohl in den letzten 5 Jahren wohl nicht so super gelaufen sein.

 

 

Also sich nicht von einfachen Charts sich täuschen lassen. Die Performance vom hausinvest lag in den letzten 5 Jahren bei 2,8% p.a., in den letzten 10 Jahren bei 3,4% p.a. Hinzu kommt, dass ein Großteil der Ausschüttungen steuerfrei ist, oftmals sind dies ca. ~2/3 der Ausschüttungen. Dies macht bei 28% Abgeltungssteuer eine Performance von 3,08%. Eine äquivalente Anlage die man voll versteuern müsste (z.B. Anleihen, Festgeld), müsste dann entsprechend ~4,3% Rendite p.a. bringen, um auf die selbe Nachsteuerrendite zu kommen.

 

 

Klar, ist von der Rendite nicht der Kracher, aber dafür halbwegs Wertstabil.

[Schildkröte]

Commerz Real hat kürzlich für den hausInvest die Neue Direktion in bester Lage von Köln erworben: http://commerzreal.com/presse/aktuelle-mitteilungen/artikel/commerz-real-erwirbt-koelner-projektentwicklung-neue-direktion-koeln

Dort soll ab 2016 die European Aviation Safety Agency (EASA) ihren Sitz haben. Mit der Bauausführung wurde HOCHTIEF beauftragt.

[MonacoFranzl]

.

[Schildkröte]

Der hausInvest stand institutionellen Anlegern auch schon bisher offen, allerdings nur eingeschränkt. Commerz Real hat mit Groß-Anlegern wohl generell Großes vor: http://www.immobilie...nleger-anlocken

In Sachen geschlossene Fonds sei noch offen, ob die frisch mit KVG-Lizenz ausgestattete CFB Invest als erstes einen Flugzeug- oder einen Immobilienfonds in den Vertrieb geben wird. In jedem Fall werde es sich um ein Produkt in US-Dollar-Währung und einem Eigenkapital mit ca. 75 Mio. UDS handeln. Außerdem wartet die Commerz Real noch auf zwei weitere Lizenzen: eine für die KVG des Haus-Invest sowie eine Fondslizenz in Luxemburg, wo weitere institutionelle Fondsprodukte strukturiert werden sollen.

Die Großanleger will man künftig nicht nur mit Immobilien, Infrastuktur und Energieanlagen bedienen, sondern auch mit Anlagen in Mobilien (Schiffe, Eisenbahnen, Flugzeuge) und Kreditfonds. Früher oder später wird man ihnen wohl auch den vom Commerzbank-Konzern mitentwickelten Taunusturm anbieten. Der brandneue und zu 40% vermietete Premium-Büroturm soll bis Ende 2015 verkauft sein - vermutlich via Club Deal an eine Handvoll Großanleger.

Grundsätzlich ist es aber vielleicht gar nicht mal so verkehrt, frisches Geld einzusammeln. Da die sich in der Abwicklung befindenden Offenen Immobilienfonds ihre Liegenschaften abstoßen, könnte der hausInvest mit dem eingesammelten Geld hier zugreifen.

[FranzFerdinand]

Irgendwie ist mir der Fonds suspekt

 

1.) Dauernd wirbt die Commerzbank mit Sonderangeboten für diesen Fonds um weitere Gelder einzusammeln

2.) Die Ausschüttung im Juni soll 1,10 EUR betragen; Rücknahmepreis nach der letzten Ausschüttung 40,33 EUR, heute 41,19 EUR, macht einen Wertzuwachs von nur 0,86 EUR

3.) Heute steht im Handelsblatt, dass der Fonds nun auch für institutionelle Investoren geöffnet werden soll

 

Woher hast du denn die Info, dass nur noch 1,10€ ausgechüttet werden? Auf hausinvest.de schweigt man sich ja fein aus. Die verringerte Ausschüttung macht natürlich Sinn, da man nichtmal diese erwirtschaftet hat.

[wallstreetmarc]

man hört ja immer verbreiteter die Ausredeversuche der noch bestehenden OI-Marketingabteilungen auf die Frage ihrer Kunden/Interessierten, wie es denn sein kann, dass sich die Immobilienmärkte der OI-Portfolien in Europa und in Summe so extremst unterschiedlich entwickeln, die "unabhängingen Immobiliensachverständigen" so unterschiedlich bewerten. (Unten mal wieder der Vergleich Commerzbank hausinvest zum TMW Weltfonds. Zu den anderen OIs in Abwicklung wäre die Schere ähnlich deutlich. Dieser Chartvergleich ist relativ aussagekräftig, da hier noch keine einzige Substanzausschüttung das Bild verzerrrt. Dier erste Substanzrückzahlung kam erst neulich).

 

"Die OIs in Abwicklung stehen unter Verkaufsdruck und bekommen deshalb keine guten Preise"

 

Warum sind die unabhängingen Immobiliensachverständigen dann nicht so ehrlich, DIES in den Begründungen der Abwertungen zu schreiben?! Statt dessen immer was von "Angpassungen an Marktpreisentwicklungen", "allgemeiner Liegenschaftszins" und blabla schreiben?!!

Ist das denn dann ne falsche Begründung der "Preisanpassung" (liebe Hausinvest und Deka-Immofonds-Marketingabteilung)?!

 

Und wenn die Marktpreise tatsächlich durch die OIs in Abwicklung nach unten gezogen werden: dann müssten doch auch die Preise der noch offenen OIs darunter leiden!?

 

Was heisst eigentlich "unabhängige" Sachverständige?! Müssen diese "Sachverständigen" nicht unabhängig vom Auftraggeber bewerten?! Unabhängig davon, was der Auftraggeber mit der Immo vor hat?!! Wie kann man einer Immobilie ansehen, dass sie verkauft werden soll?!! Oder gibt es vorher etwa Gespräche mit den "Unabhängigen" wohin diese Immobilie bewertet werden soll?! Wie erfährt der Kunde von diesen Preisabsprachen?

Wo im Verkaufsprospekt werden die Anleger auf diese eromen Gefahren hingewiesen und was macht Bafin und Politik um diese Gefahren für künftige OI-Anleger auszuschliessen?! (siehe Chart der Wertvernichtung bei OIs unten!) - Nicht mal die Risikoklasse wurde ordentlich angehoben, oder?! Für mich ein Finanz-Skandal erster Güte in Nachkriegs-Deutschland! Eine Liqudation aus Geldabflüssen ist jederzeit wieder möglich. Müssen erst Mrd. Anlegergelder verbraten werden (und auf dem Weg sind wir!), damit sich hier was ändert?! Wann startet hier endlich eine Diskussion in der Öffentlichkeit/Medien?! Jeder kleine Milliönchen-Skandal wie z.B die Prokon Geldverbrennung kam in den Hautnachrichten. Und hier haben wohl eher Risiko bewusstere Anleger die Anleihe/Wertpapier gekauft; ganz im Gegensatz zu den als sicher (z.T. mündelsicher!) eingestuften OIs, bei denen der absolute Laie in Mehrheit kauft..

Warum schweigen die Medien zu Skandal-OIs wie TMW, DEGI, AXA, Morgan Stanley und denjenigen, die noch folgen werden und könnten wie der hausinvest?! Ist hier die Finanzlobby so stark um dies (noch) zu unterdrücken?!

 

"Wir bewerten nach dem Ertragswertverfahren"

 

Woher weiss ein Kunde, der einem hausivest oder Co. sein Geld anvertraut, dass in der Liquidation des Fonds dann plötzlich nach Marktwert bewertet wird und sich daraus ganz andere Immobilienwerte ergeben; hier ein extremes Risiko in der Bewertung schlummert?! Von wem bekommt ein hausinvest Anleger gesagt, dass aus 1.000 Euro Wertpapier-Wert bei Liquidation des Fonds dann ganz schnell auch nur noch 300-600 Euro werden können?! Dies sogar höchstwahrscheinlich wie die Bewertungspraxis und Wertentwicklung der OIs, die nun die Hose runter lassen müssen, nun zeigt!

 

Ist es nicht vielmehr so, dass die "unabhängingen" Immosachverständigen immer nach Marktwert bewerten müssen, der "Aufrageberwunsch" nicht in das Bewertungsergebins mit einfliessen darf?!!

 

"Das Fondmanagement steht unter Zeitdruck".

 

Kein Fonds und keine Depotbank (die dann folgt) "muss" verkaufen.

Ist es nicht vielmehr so, dass es im Gegenteil eher fährlässig wäre in bestimmten darniederliegenden Märkten (z.B. in den Niederlanden) bei hohen Mietrenditen zu Tiefstpreisen zu verkaufen?!

Wie kann es sein, dass es der hausinvest in einem stark schwankenden Immomarkt (siehe Praxis: grüne Linie unten) schafft Schwankungen auszuschliessen?!

 

 

 

oder auf den Punkt gebracht:

wer zu diesen von Marketing Leuten erdachten hohen Mondpreisen, die nur den Sinn haben, einen schönen Marketingchart zu erzeugen (schwarze Linie!..), um sicherheits-orientierte Anleger zu locken, nicht verkauft, ist selber schuld.. PUNKT .

[Schildkröte]

Hallo wallstreetmarc,

 

danke für Deinen Beitrag! Du klingst sehr verbittert. Hast Du schlechte Erfahrungen mit dem hausInvest gemacht oder woher kommt Dein Unmut? Nun, das mit den Sachverständigen ist so eine Sache. Wessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing... Also für vermietete Immobilien ist das Ertragswertverfahren auf jeden Fall die richtige Bemessungsgrundlage, um den Verkehrswert eines Renditeobjektes zu bestimmen. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB übrigens identisch mit dem Marktwert. Ich gehe davon aus, dass Du mit dem Marktwert den Preis meinst, der durch Angebot und Nachfrage über die Börse (und nicht durch einen Gutachter) zustande kommt? Der Börsenwert ist allerdings stark anfällig durch (positive wie negative) Übertreibungen, welche nicht zwangsläufig fundamentale Ursachen haben müssen. Stattdessen ist die Börsenpsychologie (Euphorie vs. Panik) nicht zu unterschätzen.

 

Was mich beim hausInvest stört: Von der Gebäudeanzahl, der Länder- sowie der Nutzungsartenverteilung sieht der Fonds eigentlich sehr interessant aus. Aber warum ist die Kursentwicklung seit Jahren (!) negativ? Schüttet er nicht letztendlich aus der Substanz aus?? Ich habe meinen Bank-"Berater" mal explizit darauf angesprochen. Dieser betonte lediglich die seit über vierzig Jahren durchgängig positive Performance. Ja nee, is klar. Leider ist dem "gewöhnlichen" Bankkunden der Unterschied zwischen Kursentwicklung und Performance in der Regel nicht geläufig. Viel schlimmer finde ich aber, dass auch im Geschäftsbericht hierzu keine präzisen Angaben gemacht werden. Tja, dann wird es dieser Fonds leider nicht in mein Depot schaffen.

 

Grüße von einem in der Liegenschaftsbranche Arbeitenden!

[Torman]

Was mich beim hausInvest stört: Von der Gebäudeanzahl, der Länder- sowie der Nutzungsartenverteilung sieht der Fonds eigentlich sehr interessant aus. Aber warum ist die Kursentwicklung seit Jahren (!) negativ? Schüttet er nicht letztendlich aus der Substanz aus??

Die Ausschüttung wird jährlich nach irgendwelchen mir nicht bekannten Kriterien festgelegt. Dabei könnte der Fonds maximal die gesamten laufenden Nettoerträge ausschütten. Also alles was nach Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt sowie realisierte Gewinn oder Verluste. Die nicht realisierten Buchgewinne oder -verluste spiegeln sich dagegen im Kurs wieder. Der sinkende Kurs des Fonds ergibt sich daher durch seit Jahren anfallende Buchverluste (Bewertungsverluste) der Immobilien. Diese sind aber deutlich kleiner als die Nettoerträge, so dass die Performance insgesamt positiv ist.

[kleinerfisch]

Äh, nein.

der Fonds kann so viel ausschütten, wie er möchte, was idR auf eine gleichmäßige Ausschüttungspolitik über die Jahre führt.

Der "Kurs" bildet sich bei OIs mit Rücknahme durch die KAG auch nicht an der Börse durch Angebot und Nachfrage sondern wird von der KAG festgelegt, indem das Vermögen des Fonds durch die Anzahl der ausgegebenen Scheine geteilt wird.

Sofern zusätzlich auch ein Börsenhandel stattfindet, kann der Kurs der frei gehandelten Anteile natürlich abweichen, wird das aber nur in dem Rahmen tun, indem die Anteilsrückgabe gewünscht aber nicht möglich ist (Haltefristen). Sonst würde ja sofort Arbitrage einsetzen.

 

Wenn nun der von der KAG festgelegte Kurs über Jahre sinkt, wie beim Hausinvest, bedeutet das schlicht, dass mehr als der jährliche Wertzuwachs ausgeschüttet wurde. Dabei ist es egal, ob letzterer durch Mieten, Verkaufsgewinne oder unrealisierte Bewertungsgewinne entstanden ist.

Für den Anteilseigner ist das allerdings erstmal egal: Entweder habe ich einen Anteil im Wert von 40 oder - nach einer Ausschüttung - einen im Wert von 35 plus 5 in cash.

Die kann ich wieder anlegen und habe dann 8/7 Anteile wiederum im Wert von 40 (voraussgesetzt die Wiederanlage geht ohne Aufschlag), womit ich exakt genauso an der zukünftigen Wertentwicklung teilhabe, wie bei jeder anderen Ausschüttunghöhe inkl. keiner Ausschüttung.

Von daher verstehe ich als Nicht-Bankberater die Wichtigkeit des Unterschieds zwischen Kursentwicklung und Performance auch nicht, jedenfalls nicht, soweit Schildkröte die Kursentwicklung für wichtiger hält.

 

Die sich deutlich abflachende Performancekurve des Hausinvest seit 2008 deute ich als eine langsame, schonende Korrektur von früheren Überbewertungen. Mit diesem Verfahren sind KAGs, Politik und Aufsicht offenbar einverstanden und die "unabhängigen Sachverständigen" folgen diesem Kurs.

Ob die dabei auftretenden Ungerechtigkeiten zwischen verschiedenen Anlegergenerationen ein größerer Skandal sind als ein weiterer Crash, der im Wesentlichen Kleinanleger treffen würde, weiß ich auch nicht. Eine dritte Möglichkeit sehe ich aber nicht.

 

Dass man momentan besser nicht in OIs investieren sollte, sehe ich allerdings genauso wie Schildkröte und Wallstreetmarc.

[pianopaule]

Die sogenannten offenen Immobilienfonds waren einfach nur eine Idee (ex-US) der Vertriebsabteilungen der Union und der Deka - die anderen kamen dann hinterher weil hier ein Geschäft zu machen war.

 

Es ist eine Illusion zu glauben man könne den Ertrag einer Immobilie in einem Fondsmantel Anlegern zu gute kommen lassen. Wie schon vorher bemerkt haben Immobilien mit Aktien sehr viel gemeinsam. Nur, während es bei Aktien der Markt bzw. die Marktmeinung "richtet" werden bei Immo's die bizarrsten Bewertungsmodelle angewandt welche sich natürlich schon morgen (siehe Aktien) ändern können.

[Schildkröte]

@ pianopaule:

Im Vergleich zum Aktienmarkt ist der Immobilienmarkt deutlich weniger liquide. Was nicht heißen muss, dass es nicht auch hier gelegentlich zu Übertreibungen kommt. Auf entspr. Beispiele aus der (jüngeren) Vergangenheit muss diesbezüglich wohl nicht extra hingewiesen werden.

 

@ kleinerfisch:

Offene Immobilienfonds wie der hausInvest sind nach meinem Kenntnisstand unter anderem für (oft ältere) Anleger konzipiert, die Wert auf Kapitalerhalt, einen inflationsbereinigt stetigen, schwankungsarmen Wertzuwachs und (tlw. steuerfreie) Ausschüttungen legen. Die jährliche Ausschüttung wurde allerdings zuletzt um ein Drittel (!) gekürzt, was Pensionäre sicher freuen dürfte. Ein nachvollziehbarer Grund dafür wurde im Geschäftsbericht nicht genannt. Des Weiteren steht eine negative Kursentwicklung meiner Meinung nach nicht im Einklang mit dem gewünschten Kapitalerhalt, geschweige denn einem Wertzuwachs. Die Erben vom Pensionär werden sich später freuen.

[pianopaule]

@ pianopaule:

Im Vergleich zum Aktienmarkt ist der Immobilienmarkt deutlich weniger liquide. Was nicht heißen muss, dass es nicht auch hier gelegentlich zu Übertreibungen kommt. Auf entspr. Beispiele aus der (jüngeren) Vergangenheit muss diesbezüglich wohl nicht extra hingewiesen werden.

Dein Hinweis bzgl. der Liquidität ist m.E, richtig und wichtig. Es handelt sich offensichtlich um eine Assset-Klasse welche die Werte fantasievoll permanent neu bewertet - in wessem Auftrag sei mal dahingestellt. Also kann der Grund für Übertreibungen nicht etwa die "Marktmeinung" sein.

 

@ kleinerfisch:

Offene Immobilienfonds wie der hausInvest sind nach meinem Kenntnisstand unter anderem für (oft ältere) Anleger konzipiert, die Wert auf Kapitalerhalt, einen inflationsbereinigt stetigen, schwankungsarmen Wertzuwachs und (tlw. steuerfreie) Ausschüttungen legen. Die jährliche Ausschüttung wurde allerdings zuletzt um ein Drittel (!) gekürzt, was Pensionäre sicher freuen dürfte. Ein nachvollziehbarer Grund dafür wurde im Geschäftsbericht nicht genannt. Des Weiteren steht eine negative Kursentwicklung meiner Meinung nach nicht im Einklang mit dem gewünschten Kapitalerhalt, geschweige denn einem Wertzuwachs. Die Erben vom Pensionär werden sich später freuen.

Die OI hatten schon immer einen gewissen, im Vergleich zu den übrigen Fonds, höheren cash-Anteil. Dieser ist jetzt durch die neuerlichen Regulationsänderungen nochmals nach oben gefahren worden. Wie wir alle wissen ist in diesem Bereich zur Zeit nicht viel zu verdienen.

[tyr]

"Die OIs in Abwicklung stehen unter Verkaufsdruck und bekommen deshalb keine guten Preise"

 

Warum sind die unabhängingen Immobiliensachverständigen dann nicht so ehrlich, DIES in den Begründungen der Abwertungen zu schreiben?! Statt dessen immer was von "Angpassungen an Marktpreisentwicklungen", "allgemeiner Liegenschaftszins" und blabla schreiben?!!

Die unabhängigen Immobiliensachverständigen haben einen Auftraggeber, der sie bezahlt. In dessen Interesse wird die Bewertung geschrieben.