Rat benötigt: Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf fällig?

[dmoney84]

Hallo zusammen,

 

habe im Jahr 2015 eine ETW gekauft zu einem echt guten Kurs. Nun ist sie doppelt so viel wert. Die Wohnung haben wir selbst bewohnt in der ganzen Zeit, jedoch die Garage bis einschliesslich Februar 2017 vermietet.

 

Wenn wir die Wohnung samt Garage in 2019 steuerfrei verkaufen können, dann würde ich das erwägen (da sie auf Dauer zu klein ist). Wenn aber auf den Gewinn Steuer fällig wird, wäre die Sache uninteressant.

 

Könnt Ihr mir hierzu eine Auskunft (am Besten mit Gesetzeslage) geben?

 

Danke,

 

dmoney

[bobby13]

Eine verbindliche Auskunft kann man dir hier natürlich nicht geben

 

Der Verkauf der Wohnung sollte unstrittig steuerfrei sein.

Die Frage stellt sich eigentlich nur für die Garage. Die Garage zählt grundsätzlich zu den Räumen der Wohnung. Hier wurde diese allerdings erst nicht von dir genutzt.

 

Der §23 Abs 1 NR. 1 Satz 3 sagt: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

 

Also sollte ab 2019 ein Verkauf ebenfalls steuerfrei sein.

 

Falls das doch anders gesehen wird, wäre aber der Wertzuwachs der Garage zu versteuern und der hält sich wahrscheinlich eh in Grenzen.

[dmoney84]

vor 24 Minuten schrieb Rooki€:

*del*

was bedeutet das?

 

@bobby13 

danke für die antwort und den Ausschnit. ich könnte also ab 1.1.2019 alles steuerfrei verkaufen, richtig? 

 

vor 21 Minuten schrieb bobby13:

Falls das doch anders gesehen wird, wäre aber der Wertzuwachs der Garage zu versteuern und der hält sich wahrscheinlich eh in Grenzen.

Wie kann das anders gesehen werden? Muss ich das dann einfach hinnehmen?

Wie kann ich sicher gehen, dass es wirklich steuerfrei ist? 

 

Der Wertzuwachs liesse sich leider nicht so leicht errechnen, da der Preis der ETW samt Garage nur im Kaufvertrag ausgewiesen ist. Wie würdest Du da vorgehen?

[bobby13]

Vollkommene Sicherheit kann man im Steuerrecht nie bekommen

 

Ich halte die Situation für eindeutig, aber ein Finanzbeamter kann das da durchaus anderer Meinung sein. Das halte ich hier aber für sehr unwahrscheinlich.

[dmoney84]

ok, danke für die einschätzung.

 

wie würdest du denn an meiner stelle vorgehen?

 

es geht um poteniziell 80k€ Steuerbetrag, den es zu vermeiden gilt (30% Grenzsteuersatz). 

[Ramstein]

Gerüchteweisen gibt es Leute, die sich beruflich damit beschäftigen. Heißen glaube ich Steuerberater. Die haften übrigens auch für ihre Aussagen.

[bobby13]

Tja, wenn du eine fundierte Einschätzung haben möchtest, geh zu einem Steuerberater.

Der würde auch alles weitere Regeln.

[dmoney84]

danke euch - wie viel kostet das ca und ist es verbindlich? muss das Finanzamt sich dann daran halten?

[Taxadvisor]

vor einer Stunde schrieb dmoney84:

danke euch - wie viel kostet das ca und ist es verbindlich? muss das Finanzamt sich dann daran halten?

Das Finanzamt ist an seine eigene Prüfung gebunden, es muss sich aber an Gesetze handeln. Wenn wir so etwas prüfen sollen, hängt das Honorar auch vom Umfang ab. Die Aussage, dass der Gewinn der Wohnung steuerfrei ist, wenn sie von Kauf bis Verkauf (von allen Eigentümern) selbst genutzt wurde, ist dabei trivial. Da gibt weder das Gesetz noch der Erlass etwas abweichendes her. Die Kosten hängen dann davon ab, ob einem das ausreicht, oder ob man im Vorfeld mehr wissen will. Das die Garage mehr als 5% bis 10% der Gesamtsumme ausmacht (ergo max. 10% des Gewinns steuerpflichtig wären), wird ja wohl i.d.R. nicht der Fall sein. Da kann man dann im Verkaufsvertrag sicherlich noch einiges regeln.

 

Gruß

Taxadvisor

[bobby13]

Wenn das Finanzamt an die Angaben des Steuerberaters gebunden wäre, könnte man sich diese Behörde ja gleich sparen.

 

Der Steuerberater kann nach Urteilen und Literatur suchen die diesem Fall nahe kommen und dir dann eine Einschätzung geben bevor du einen Verkauf anstrebst.

Die Gebühren würde ich mal auf 100-200€ schätzen.

 

Mal nebenbei; hast du die Einnahmen aus der Vermietung in der Steuererklärung angegeben?

[reckoner]

Hallo,

 

man kann auch eine verbindliche Entscheidung vom Finanzamt beantragen, kostet aber auch etwas.

 

Stefan

 

[Toomi]

vor 47 Minuten schrieb reckoner:

Hallo,

 

man kann auch eine verbindliche Entscheidung vom Finanzamt beantragen, kostet aber auch etwas.

 

Stefan

 

Das und nichts anderes. 

Der Weg zum Steuerberater ist hier nicht sinnvoll, diesen würde ich bei komplexen Thematiken aufsuchen, bei tatsächlicher Beratung einer komplexen Sachverhalts. 

 

Aber hier handelt es sich um eine einzige Entscheidung, die nicht sonderlich komplex ist. 
Ich würde zum örtlichen Finanzamt fahren mir einen Termin geben lassen und den Fall einmal klar kommunizieren. 

Verbindliche Entscheidungen sind immer so eine Sache, ich bin mir nicht sicher ob das Bundesweit so gehandhabt wird, aber idR. kann man da mit ein bisschen Hartnäckigkeit und 2-3 verschiedenen Ansprechpersonen eine sehr eindeutige Meinung einholen, das ganze natürlich schriftlich. 

 

[Taxadvisor]

vor 8 Stunden schrieb Toomi:

Das und nichts anderes. 

Der Weg zum Steuerberater ist hier nicht sinnvoll, diesen würde ich bei komplexen Thematiken aufsuchen, bei tatsächlicher Beratung einer komplexen Sachverhalts. 

 

Aber hier handelt es sich um eine einzige Entscheidung, die nicht sonderlich komplex ist. 
Ich würde zum örtlichen Finanzamt fahren mir einen Termin geben lassen und den Fall einmal klar kommunizieren. 

Verbindliche Entscheidungen sind immer so eine Sache, ich bin mir nicht sicher ob das Bundesweit so gehandhabt wird, aber idR. kann man da mit ein bisschen Hartnäckigkeit und 2-3 verschiedenen Ansprechpersonen eine sehr eindeutige Meinung einholen, das ganze natürlich schriftlich. 

 

Ich denke, eine verbindliche Auskunft wird teurer als die hier genannten EUR 200 für den Steuerberater. Außerdem ist die verbindliche Zusage eine KANN-Vorschrift, die insbesondere bei unklaren oder auslegungsfähigen Sachverhalten zum Tragen kommt. Im vorliegenden Fall dürfte der Antrag abgelehnt werden, da die Gesetzeslage relativ eindeutig ist.

 

Gruß

Taxadvisor

[DarkBasti]

Von der schriftlichen oder verbindlich Zusage kann man sich nix kaufen. Selber ins Gesetz schauen hilft. 

 

Wer denkt, der Steuerberater berät dich wegen Steuern, denkt auch der Zitronenfalter faltet Zitronen. 

 

Beim Finanzamt kann man mal durchtelefonieren. Das schadet nix aber eigentlich können die auch nur das sagen was im Gesetz steht

 

Nach 3 sekunden googlen bekommt man folgendes:

Spekulationsfrist einhalten: Wenn Sie ein Haus verkaufen und die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht berücksichtigen, betrachtet der Staat den Hausverkauf als ein Spekulationsgeschäft und es werden entsprechende Steuern fällig. Deswegen sollten Sie die Spekulationsfrist einhalten und erst danach verkaufen. Auf diesem Weg müssen Sie den Hausverkauf nicht als Spekulationsgeschäft versteuern.

Das Haus selbst bewohnen: Sie können die Spekulationsfrist beim Hausverkauf durch die Eigennutzung umgehen. Wenn Sie das Haus, das Sie verkaufen möchten, im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt haben, können Sie es vor Ablauf der Spekulationsfrist – steuerfrei – veräußern. Auch wenn Ihre Kinder das Haus bewohnt haben, zählt dies als Eigennutzung. Für den Hausverkauf fallen in solchen Fällen keine Steuern an, wenn die Kinder noch Kindergeld beziehen

[odensee]

vor 1 Minute schrieb DarkBasti:

Selber ins Gesetz schauen hilft.

Gelegentlich hilft es auch, die Eingangsfrage genau zu lesen.

[DarkBasti]

vor 1 Stunde schrieb odensee:

Gelegentlich hilft es auch, die Eingangsfrage genau zu lesen.

Klugsch*****r! 

 

Statt mal selber zu suchen. Das sieht doch ich sehr nach Gesetzestext aus:

 

https://bmf-esth.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

 

[Taxadvisor]

vor 1 Stunde schrieb DarkBasti:

Wer denkt, der Steuerberater berät dich wegen Steuern, denkt auch der Zitronenfalter faltet Zitronen. 

 

Wer hier wohl der Klug** ist...

 

Was meinst Du, was wir sonst machen? Neben der Erfüllung der Deklarationspflichten machen wir als StB natürlich auch Beratung (habe ich hier im Forum wohl auch schon oft genug gemacht)!!

 

Gruß

Taxadvisor

[bondholder]

vor 5 Stunden schrieb DarkBasti:

Wer denkt, der Steuerberater berät dich wegen Steuern, denkt auch der Zitronenfalter faltet Zitronen.

Es ist durchaus möglich, dass du aus Sicht des Steuerberaters so unwichtig bzw wenig lukrativ bist, dass da für Beratungsdienstleistungen kein Spielraum bleibt. Schau dir einfach 'mal die Rechnungen an und überlege dir dann, wie viele Stunden sich qualifiziertes Fachpersonal im Jahr mit dir beschäftigen kann, wenn man dem Steuerberater eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt.

[MeinNameIstHase]

Zu prüfen wäre auch, ob der Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandel erfüllt wird. Das passiert dann, wenn man in den letzten Jahren mehrere Immobilien bereits angekauft und veräußert hat. (Stichwort: 5-Objektgrenze). Steht nicht explizit im Gesetz, sondern ist entwickelt worden, um "gewerbliche Händler" von "privater Eigennutzung/Vermögensverwaltung" abzugrenzen.  Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus per Teilung in fünf Eigentumswohnungen aufgeteilt und separat verkauft und man ist davon betroffen.

 

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Von der schriftlichen oder verbindlich Zusage kann man sich nix kaufen.

???

Es gibt doch nichts besseres als eine verbindliche Aussage des Finanzamtes.

 

Zitat

Nach 3 sekunden googlen bekommt man folgendes:

Lustig, dass das spezielle Problem des TS da gar nicht dabei steht.

 

Stefan

 

[feymo211283]

Am 17.9.2018 um 10:12 schrieb DarkBasti:

Klugsch*****r! 

 

Statt mal selber zu suchen. Das sieht doch ich sehr nach Gesetzestext aus:

 

https://bmf-esth.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

 

Das ist falsch. Es sieht für dich vielleicht nach einem Gesetz aus, es sind aber Richtlinien vom BMF an die Finanzverwaltung.

 

Ich kann dem TO hier nur ans Herz legen, die Kommentare von taxadvisor ernst zu nehmen, da ansonsten hier lediglich Halbwissen herumgeistert.

Leider wird das hier immer mehr.

Ich schreibe zu solchen Fragen schon nichts mehr, da man sich mit seiner Beratung hier Mühe gibt, aber von anderen Forumsmitglieder, die komplett themenfremd sind, auch noch belehrt wird.

[DarkBasti]

vor 1 Stunde schrieb feymo211283:

Das ist falsch. Es sieht für dich vielleicht nach einem Gesetz aus, es sind aber Richtlinien vom BMF an die Finanzverwaltung.

 

Ich kann dem TO hier nur ans Herz legen, die Kommentare von taxadvisor ernst zu nehmen, da ansonsten hier lediglich Halbwissen herumgeistert.

Leider wird das hier immer mehr.

Ich schreibe zu solchen Fragen schon nichts mehr, da man sich mit seiner Beratung hier Mühe gibt, aber von anderen Forumsmitglieder, die komplett themnfremd sind, auch noch belehrt wird.

Und an Richtlinien für die Finanzverwaltung wird sich das Finanzamt  nicht halten oder wie? 

 

Wird mir aber langsam zu blöd.

Es stellt jemand eine Frage im öffentlichen Forum und es wird geantwortet: für 200€ geb ich dir ein Ablassbrief. Und das ist noch günstig. 

 

Ich hoffe, das der To nicht ihrgendwelchen Fachidioten Geld hinterherwirft, die nichts vernünftiges gelernt haben und nichts können. 

 

Akquise in Foren ist unterste Schublade. 

 

[feymo211283]

vor 34 Minuten schrieb DarkBasti:

Und an Richtlinien für die Finanzverwaltung wird sich das Finanzamt  nicht halten oder wie? 

 

Wird mir aber langsam zu blöd.

Es stellt jemand eine Frage im öffentlichen Forum und es wird geantwortet: für 200€ geb ich dir ein Ablassbrief. Und das ist noch günstig. 

 

Ich hoffe, das der To nicht ihrgendwelchen Fachidioten Geld hinterherwirft, die nichts vernünftiges gelernt haben und nichts können. 

 

Akquise in Foren ist unterste Schublade. 

 

Nunja, du sagst es sieht nach Gesetzestext aus, ich habe dich korrigiert.

Da du in deiner Wortwahl scheinbar genauso ungenau bist, wie in deinen "fachlichen" Hinweisen, muss jeder selbst entscheiden, was er von deinen Aussagen hält.

[MeinNameIstHase]

Aus der Beschreibung der Ausgangslage von dmoney könnte man schließen, dass das Lesen des Gesetzestexts (§23 EStG) ausreicht, um die steuerlichen Folgen zu beurteilen. Auf eine "Falltür" (gewerblichen Grundstückshandel, 5-Objektgrenze) habe ich oben bereits hingewiesen, da dmoney nichts dazu gesagt hat, wie viele andere Eigentumswohnungen in der jüngeren Vergangenheit er schon gekauft und verkauft hat. Aber dann täte er vermutlich hier nicht fragen ... ;-)

Wie Taxadvisor schon erwähnt hat, wird ein FA auf entsprechende Anfrage keine verbindliche Auskunft erteilen, weil die sich sagen: Der Fall ist doch eindeutig: Die wohnen seit Kauf ununterbrochen in der Wohnung und §23 ist im Wortlaut recht eindeutig. Aber es ist nicht verboten, sich vom FA "beraten" zu lassen und "vorzufühlen".
Schädlich wäre, wenn er einen Monat vorher auszieht und dann kurzfristig anderweitig verwendet (z.B Vermietung in München an Touristen, die aufs Oktoberfest wollen) bevor er sie verkauft.

Bei der Garage kommt es darauf an, ob sie zur Wohnung gehört (Grundbucheintrag zur Eigentumswohnung (EW) gehörend) und ob sie im Rahmen des Wohnens genutzt wurde. Wurde sie separat erworben, liegt u.U. ein eigenständiges Wirtschaftsgut vor (z.B. Stellplatz im eigenständigen Garagenhofgebäude); Sie könnte als unselbstständiges Nebengebäude aber noch zur Wohnung gehören.** Das heißt man hat es u.U. mit 2 Objekten zu tun, die getrennt abgearbeitet werden müssen.
Ein Sonderfall ist, wenn er die Garage + EW zwar einheitlich erworben hat, den Stellplatz aber mangels Auto z.B. vermietet hat. Dann gilt der Stellplatz angesichts des fehlenden Nutzungszusammenhang (Wohnen vs. Vermietung) als eigenständiges Wirtschaftsgut. Die gleichen Probleme ergeben sich womöglich beim Arbeitszimmer, wenn man dies in der Vergangenheit steuerlich geltend gemacht hat. Fairerweise gesagt: Ich müsste mich da aber erst selbst genau einlesen. (Schrub ich oben was von 5-Objektgrenze ... das geht also ziemlich fix, wenn man hier schon zwei haben kann).

 

Fazit: Zu wenig Input, um zum Sachverhalt wirklich was sagen zu können.
Tipp: Wer da einen StB oder beim FA jemanden um Rat fragt, der nimmt am Besten Kaufvertrag/Grundbuchauszug und ein paar Fotos mit.

 

 

**Bei manchen Wohnparks mit zentraler Garagenanlage sieht das schon schwieriger aus. Da hilft ein Blick zum Begriff Wirtschaftgut bei Gebäuden und deren Bewertung nach §6 EStG. (z.B. hier https://www.haufe.de/personal/personal-office-premium/frotschergeurts-estg-6-bewertung-112-gebaeude_idesk_PI10413_HI2012505.html)

[dmoney84]

Zitat

Hi meinnameisthase,

 

danke für deine hilfreiche Antwort!!

 

Wie kann ich herausfinden, ob der Grundbucheintrag zur Eigentumswohnung (EW) gehörend ist? In der Teilungserklärung konnte ich nur Folgendes bruchstückhaft finden:

- "Alle Miteigentümer räumen sich Sondereigentum ein...

- Es gibt ein Sondernutzungsrecht für die Kraftfahrzeugabstellplätze, ohne den ganzen Wortlaut jetzt zu zitieren...

- Zum Gemeinschafgseigentum gehören die Kraftzeugsabstellplätze"

--> Was bedeutet das nun?

 

Im Kaufvertrag steht im Übrigen: "...das gelegene Wohnungseigentum verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung nebst Kellerraum sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Abstellplatz sämtlich im Aufteilungsplan mit Nr. xxx bezeichnet, mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör (im Folgenden auch "Kaufgegenstand" genannt)..."

 

Zu unserer Situation

- Es gab und gibt nur diese 1 ETW

- Garage wurde von uns nie genutzt, da kein Auto. Daher wurde sie auch vermietet.

- Im Kaufvertrag war nur ein Preis angeben für die Wohnung samt Stellplatz. 

 

"Ein Sonderfall ist, wenn er die Garage + EW zwar einheitlich erworben hat, den Stellplatz aber mangels Auto z.B. vermietet hat. Dann gilt der Stellplatz angesichts des fehlenden Nutzungszusammenhang (Wohnen vs. Vermietung) als eigenständiges Wirtschaftsgut. Die gleichen Probleme ergeben sich womöglich beim Arbeitszimmer, wenn man dies in der Vergangenheit steuerlich geltend gemacht hat. Fairerweise gesagt: Ich müsste mich da aber erst selbst genau einlesen. (Schrub ich oben was von 5-Objektgrenze ... das geht also ziemlich fix, wenn man hier schon zwei haben kann)."

 

Im Prinzip ist es genauso!

 

1) Was bedeutet das nun für einen möglichen Gewinn, den ich aus dem Verkauf schlage?

2) Gibt es einen Gesetzestext, der diesen Fall schildert und den ich daher zitieren kann, um beim FA "vorzufühlen"?

3) Ab wann laufe ich kein Risiko mehr, dass das FA Geld von mir möchte aus einem möglichen Verkauf?

Danke im voraus