Baufinanzierung 3 Alternativen - eure Einschätzung?

[tonimeloni7]

Hallo zusammen, wir haben uns eine Wohnung gekauft und stehen vor der Wahl, mit welchem Kreditinstitut wir eine baufinanzierung abschließen werden. 

 

Wir waren dafür bei drei Banken, die uns jeweils eine andere Alternative empfohlen haben. Das macht die Entscheidung nicht leichter. Deshalb wollte ich hier mal fragen, wie eure Meinung dazu ist. 

 

Rahmenbedingungen 

200.000€ Darlehen 

Mtl. Rate bei 1270€ 

Sondertilgung wir wahrscheinlich wahrgenommen - wie viel und zu welchen jahren wissen wir noch nicht 

Abbezahlt nach maximal 15jahren 

 

Zu den Angeboten :

1. 10jahres Laufzeit mit max. 10% sondertilgung p.a., Jahreszins von 1,25%. Restschuld bleibt übrig, außer wir sondertilgen jedes Jahr ca. 6.500€ - ist aber unwahrscheinlich 

 

2. 15jahres Darlehen zu 1,3% ohne restschuld, 5% sondertilgung möglich. Plus kostenlosen Girokonto

Ohne sondertilgung zins kosten bei etwas mehr als 20.000€

 

3. 10 Jahres Darlehen zu 1,2% plus bestehender Bausparvertrag (stand heute 5000€) mit 1,4% Zinssicherung und 4 Jahren Tilgung. Sondertilgungen auf das Darlehen bis 5% möglich.
In der Bauspardarlehensphase unbegrenzt sondertilgbar. 

Ohne sondertilgung zinsgesamtkosten nach 14 jahren bei etwas weniger als 20.000€.

 

Was haltet ihr von den Angeboten? 

 

Würde mich über eine Rückmeldung freuen. 

 

Grüße 

[vanity]

Da die anfängliche Zinsdifferenz zwischen Variante 1 und 2 gerade mal 100 € p. a. beträgt und die 5% Sondertilgung noch nicht in Reichweite sind, würde ich der gemütlichen Variante 2 den Vorzug geben. Bei Variante 3 gibt es wohl keine Sondertilgungsmöglichkeit, damit würde sie für mich ausscheiden.

 

Nach 10 Jahren könnt ihr euch dann neu positionieren.

[tonimeloni7]

Auch in Variante drei sind sondertilgungen möglich.... wenn Sie Sondertilgungen auf das Darlehen vornehmen können Sie am Ende der Zinsfestschreibung entscheiden, ob Sie weniger Bauspardarlehen beantragen oder ob Sie das übrige Bauspardarlehen für eine andere Anschaffung einsetzen.
In der Bauspardarlehensphase können Sie unbegrenzt sondertilgen. 

 

Habe ich im ersten Post ergänzt. 

[Nachdenklich]

Ich würde die Alterntive 2 wählen.

[DrFaustus]

Die meist unterschätzte Komponente in der Baufinanzierung ist: Flexibilität

Gerade, wenn man sich über so einen langen Zeitraum bindet, ist überhaupt nicht absehbar, wie sich die eigenen finanziellen Verhältnisse entwickeln.

 

Was man beachten sollte: Je höher die mögliche Sondertilgung, desto niedriger fallen Vorfälligkeitsentschädigungen im Fall der Fälle aus.

 

Meine Wahl würde daher zwischen Variante 1 und Variante 3 fallen.

Wie hoch ist die Bausparsumme?

[tonimeloni7]

100.000 Darlehen 100.000 bausparen

[magicw]

 

vor 22 Minuten schrieb tonimeloni7:

100.000 Darlehen 100.000 bausparen

Und wie bekommst du dann 200.000 Darlehen zusammen wenn der Bausparvertrag noch nicht fällig ist?

Ich kenne solche Konstrukte nur so, dass ein Teil des Darlehens Tilgungsfrei gestellt wird und durch den Bausparvertrag später übernommen werden soll. 

Verstehe das nicht im Zusammenhang mit der Option 3

 

Persönlich würde ich auch Option 2 wählen.   Annuität bei 1.3% wären auch nur um die 1225 EUR monatlich. 

[DrFaustus]

vor 33 Minuten schrieb tonimeloni7:

100.000 Darlehen 100.000 bausparen

Das ist sehr flexibel und günstiger als Option 2. Daher wäre Option 2für mich aus dem Rennen.

[vanity]

Das Konstrukt 3 ist erläuterungsbedürftig, siehe auch Nachfrage von magicw. Tilgung Bauspardarlehen in 4 Jahren (Beitrag #1)? Passt doch nicht.

 

[DrFaustus]

Ich nehme stark an, die 4 Jahre Tilgung beziehen sich auf die Vorfinanzierung, die in 4 Jahren durch den BV abgelöst wird.

Aber ja: Die Variante ist etwas "mehr" als das 0815 Standardbaufinanzierungsdarlehen. Hat aber wiederum auch große Vorteile gegenüber diesem.

[tonimeloni7]

Ja Option drei ist auch für mich am kompliziertesten. Hab ein paar Anläufe gebraucht, um es im Ansatz zu verstehen. 

 

Ich versuchs mal

In den ersten 10 Jahren wird das Darlehen abgezahlt (8xx€) und in den Bausparvertrag eingezahlt (4xx€), so dass er in 10 Jahren Zuteilungsfähig ist. Dann sollen die 100.000€ des Bausparvertrags in 4 Jahren abgezahlt sein. So mein Bild. 

 

Ggü. Option 2 bzgl. Zinsgesamtkosten identisch, aber bei einem Jahr kürzerer Laufzeit. 

[DrFaustus]

Kläre unbedingt ab, ob du die Vorfinanzierung des Baussparvertrages auch vorzeitig durch den Bausparer ablösen kannst.

Falls du mehr in den BV einzahlen kannst, wäre dieser schneller zuteilungsreif.

 

[magicw]

Und wie kriegst du da 200.000 für die Finanzierung zusammen?

 

100.000 EUR Darlehen  +  Ansparen eines Bausparers  =  100.000 EUR Baukapital.  Du wolltest doch 200.000 EUR o_O

 

 

[DrFaustus]

Die 100.000 werden vorfinanziert. Die 4xx Rate beinhaltet beides nehme ich an. Zinsen für die Vorfinanzierung + Sparrate BV.

100.000 EUR * 1,2% sind 100 EUr monatlich Zinsen für die VF.

Das sollte die Rate beinhalten.

 

[magicw]

mit 400 EUR hat der BSP dann 51.000 nach 10 Jahren angespart und lässt sich dann bei ca. 2% BSP-Darlehenszins mit 1000EUR monatlich in 4 JAhren abbezahlen

bei 300 EUR hat der BSP dann 38.000 nach 10 Jahren und müsste mit 1340 EUR monatlich bei 2% abgestottert werden.  das wäre >> 1270 EUR

 

passt noch nicht so ganz zusammen alles.  Bin mir nicht sicher ob der TO alles aus Option 3 verstanden hat. 

[DrFaustus]

vor 3 Minuten schrieb magicw:

mit 400 EUR hat der BSP dann 51.000 nach 10 Jahren angespart und lässt sich dann bei ca. 2% BSP-Darlehenszins mit 1000EUR monatlich in 4 JAhren abbezahlen

bei 300 EUR hat der BSP dann 38.000 nach 10 Jahren und müsste mit 1340 EUR monatlich bei 2% abgestottert werden.  das wäre >> 1270 EUR

 

70 EUR...

Und jetzt rechne mal mit 350 EUR (4XX EUR war die Vorgabe für den BV)

Zudem liegt der Darlehenszins bei 1,4%.

 

Außerdem vergisst du bei der Rechnung die 5000 EUR, die schon im BV sind und die Guthabenzinsen.

 

vor 22 Stunden schrieb tonimeloni7:

3. 10 Jahres Darlehen zu 1,2% plus bestehender Bausparvertrag (stand heute 5000€) mit 1,4% Zinssicherung und 4 Jahren Tilgung. Sondertilgungen auf das Darlehen bis 5% möglich.

 

[Framal]

Die Variante 3 ist so weit weg vom Idealfall, da müsst ihr nicht drüber diskutieren. Begründe das später näher, jetzt keine Zeit. @vanity in #2 und  @Nachdenklich in #4 haben es auf den Punkt gebracht. Nur Var. 2 macht Sinn.

 

Framal

[DrFaustus]

Dass es in Variante 3 keine Sondertilgungsmöglichkeit gibt ist schlicht Unsinn. In Wahrheit bietet Variante 3 mehr ST-Möglichkeiten als 1 und 2 zusammen.

Einen Bausparvertrag zu haben und ihn nicht zu nutzen ist meiner Meinung nach ein Fehler.

Einen neuen BV abschließen würde ich nicht, aber da er da ist und vermutlich die Abschlussgebühr bezahlt wurde, gibt es nichts was flexibler bei gleichzeitiger Zinssicherheit ist.

 

[tonimeloni7]

Ja, so wie drfaustus die Sache schildert passt es. Ich bin gerade auf der Heimreise vom Urlaub. Die genauen Zahlen habe ich nicht im Kopf, da mir die Bank das ganze nur physisch in die Hand gedrückt hat. Und bei der Vielzahl der vorliegenden Angebote habe ich mir nur die eck Daten gemerkt. 

 

Für mich stellt sich außerdem die Frage, ob die 5.000€ mit in die Gesamtkostenrechnung mit eingeflossen sind, wenn nicht, reden wir nicht von 220.000€ Gesamtkosten sondern von 225.000€.

 

@magicw du hast schon recht, alles habe ich wahrscheinlich noch nicht durchdrungen :/

[vanity]

Das scheint ja die klassische Konstruktion zu sein - das es die immer noch gibt. 

 

Und sie rechnet sich immer noch nicht. Da die Zinssätze für die 15 Jahre Gesamtlaufzeit etwa gleich sind (15y 1,3% vs. 10y 1,2% + 5y 1,4%) haben wir die übliche Problematik, dass bei Variante 3 das Geld unverzinst im Bausparer rumliegt (?), während es bei Variante 2 zur Tilgung eingesetzt wird.

 

Bei einer Annuität von € 14.760 ist das 15-jährige Darlehen am Schluss abbezahlt. Dieselbe Annuität bei Variante 3 zu 2/3 ins Darlehen und zu 1/3 in den BSV während der ersten 10 Jahre gesteckt und dann die nächsten 5 Jahre zur Tilgung des Bauspardarlehens verwendet, lässt eine Restschuld von € 1.500 offen (das, was insgesamt mehr an Zinsen gezahlt wurde).

 

Flexibilität ist über die möglichen Sondertilgungen auch bei Variante 1 oder 2 gegeben und nach 10 Jahren werden die Karten ohnehin neu gemischt. In den ersten 10 Jahren ist Variante 3 bei unverhofftem Geldsegen sogar etwas weniger flexibel, da die jeweilige Restschuld und damit eine Vorfälligkeitsentschädigung höher wäre.

[DrFaustus]

Mal kurz mein eigenes Beispiel als Muster, warum Flexbilität so wichtig sein kann:

 

Baufinanzierung mit einer Rate gestrickt, die zum damaligen Zeitpunkt auf Kante war. Zinsen lagen um die 3%. "Wir müssen schnell abschließen, tiefer können die Zinsen eigentlich nicht fallen"

3 Bausparer vorhanden, alle drei wurden Vorfinanziert, ca. 1/3 der Gesamtsumme

1/4 über KfW Darlehen

Rest normales Darlehen mit 5% ST

 

Was ist passiert? Die Zinsen sind gefallen. Die BVs durch Sondereinzahlungen schnell zur Zuteilung gebracht --> Zuteilung --> Komplettablösung durch günstige Bankdarlehen

Gehalt ist gestiegen. Die 5% Sondertilgung mache ich am 02.01. jedes Jahr. Hätte ich nur ein normales Baudarlehen gemacht, wäre es das gewesen. Durch die BVs und die späteren kurz laufenden Bankdarlehen, kann ich jedes Jahr unbegrenzt tilgen (wenn ich das will).

 

Ursprünglich anvisierte Finanzierungslaufzeit waren 23 Jahre. Stand Heute bin ich nach 12 Jahren fertig....

 

Am meisten ärgere ich mich über das KfW Darlehen. Für 0,3%p.a. weniger habe ich auf jegliche Sondertilgungsmöglichkeiten verzichtet. Das war im Nachhinein das Dümmste an der ganzen Finanzierung.

 

[DrFaustus]

vor 10 Minuten schrieb vanity:

Flexibilität ist über die möglichen Sondertilgungen auch bei Variante 1 oder 2 gegeben und nach 10 Jahren werden die Karten ohnehin neu gemischt. In den ersten 10 Jahren ist Variante 3bei unverhofftem Geldsegen sogar etwas weniger flexibel, da die jeweilige Restschuld und damit eine Vorfälligkeitsentschädigung höher wäre.

Nein. Kommt auf die Ausgestaltung der Vorfinanzierung an.

Meine war damals so ausgestaltet: Rückzahlung bei Zuteilung des BV XXXXXX oder spätestens nach X Jahren.

Heißt also, wenn du den BV zuteilungsreif hast, kannst du raus aus dem Darlehen.

Und du kannst jeden BV durch eine sehr hohe Einmaleinzahlung umgehend zur Zuteilung bringen.

 

 

[vanity]

vor 8 Minuten schrieb DrFaustus:

... tiefer können die Zinsen eigentlich nicht fallen ...

... aber jetzt können sie doch wirklich nicht mehr tiefer fallen! (Stichwort: Zinswende) 

 

Wenn das Bankdarlehen in Var. 3 fest auf 10 Jahre ausgelegt ist und keine vorherige Ablösung durch den Bausparer vereinbart ist, nützt das in Bezug auf Flexibiltät doch gar nichts.

 

Edit: hat sich mit dem vorhergehenden Beitrag gekreuzt - hängt also von der Vertragsgestaltung ab.

[DrFaustus]

vor 4 Minuten schrieb vanity:

... aber jetzt können sie doch wirklich nicht mehr tiefer fallen! (Stichwort: Zinswende) 

Habe ich  auch nochmal gesagt als die 10jährigen unter 1% gefallen sind. Seitdem wage ich keine Zinsprognosen mehr zu machen.

Zitat

 

Wenn das Bankdarlehen in Var. 3 fest auf 10 Jahre ausgelegt ist und keine vorherige Ablösung durch den Bausparer vereinbart ist, nützt das in Bezug auf Flexibiltät doch gar nichts.

Das Bankdarlehen macht aber nur 50% der Finanzierung aus. Der Rest ist die Vorfinanzierung. Bei der muss man darauf achten, dass dieser Punkt im Vertrag gegeben ist. (Siehe #12)

Zudem hat das Bankdarlehen auch 5% ST drin.

 

Kann natürlich auch sein, dass die Konstruktion nur ein gemeinsames großes Darlehen vorsieht. Das wäre in der Tat suboptimal.

 

[tonimeloni7]

Ja die Flexibilität ist auch für mich ein wichtiger Punkt. Kläre ich ab, ob ich die Zuteilung individuell beeinflussen kann. 

 

Je früher die Zuteilung, desto weniger zinsen zahle ich in der vorfinanzierung, denn die geht immer auf die vollen 100.000€.

 

Bisher habe ich nur folgende Antwort von der Bank... 
wenn Sie Sondertilgungen auf das Darlehen vornehmen können Sie am Ende der Zinsfestschreibung entscheiden, ob Sie weniger Bauspardarlehen beantragen oder ob Sie das übrige Bauspardarlehen für eine andere Anschaffung einsetzen.
In der Bauspardarlehensphase können Sie unbegrenzt sondertilgen.