Baufinanzierung 3 Alternativen - eure Einschätzung?

[DrFaustus]

vor 2 Minuten schrieb tonimeloni7:

Bisher habe ich nur folgende Antwort von der Bank... 
wenn Sie Sondertilgungen auf das Darlehen vornehmen können Sie am Ende der Zinsfestschreibung entscheiden, ob Sie weniger Bauspardarlehen beantragen oder ob Sie das übrige Bauspardarlehen für eine andere Anschaffung einsetzen.
In der Bauspardarlehensphase können Sie unbegrenzt sondertilgen. 

Das hört sich nach einem einzigen Darlehen über 200.000 EUR an. Würde ich nicht machen. Und ich bin sicher, die Bank bietet dir auch zwei Darlehen an, wenn du sie darauf ansprichst.

[tonimeloni7]

vor 15 Minuten schrieb DrFaustus:

Das hört sich nach einem einzigen Darlehen über 200.000 EUR an. Würde ich nicht machen. Und ich bin sicher, die Bank bietet dir auch zwei Darlehen an, wenn du sie darauf ansprichst.

Was meinst du mit zwei Darlehen? 

[DrFaustus]

Ein Darlehen über 100.000 EUR mit 10 Jahren Laufzeit volltigend

Ein Darlehen über 100.000 EUR als Vorfinanzierung für den Bausparvertrag. Keine Tilgung, nur Zinsen. Laufzeit 10 Jahre oder bis Zuteilung Bausparer.

[Framal]

@tonimeloni7,

zu meiner Begründung, warum Variante 3 nahe unsinnig ist:

 

Variante 1  Bankendarlehen zu 1,25% Zinsen und 6,37% Tilgung hat eine Restschuld nach 10 Jahren von ca. 65.000 €. Entweder man bekommt die durch Sonderzahlungen weg, dann muss man aber fairerweise mit mtl. ca. 1.800 € Belastung rechnen, oder man hat eben dieses Restrisiko i.H.v. 65.000 €. Nee, das muss nicht sein.

 

Variante 2 mit 1,5% Zinsen und 6% Tilgung, mtl. = 1.260 €, ist nach 15 Jahren auch ohne Sondertilgung fertig. Hätte man Geld gespart, könnte ab dem 10. Jahr  Kündigen (6 Monatsfrist beachten) Gesamtkosten ohne Sondertilgung ca. 227.000 €.

 

Variante 3 Bank-/Bausparvorausendarlehen (eine Berechnung habe ich vorgenommen, es geht sicher etwas besser und genauer, mir reicht das aber. Und Deine 5.000 € ignoriere ich mal, die müsste ich sonst auch mit einrechnen.)

Für ca. 7 Jahre  muss Du 1,2% Zinsen zahlen. Und zwar immer auf die vollen 200.000 €! Du tilgst ja nicht. Deine Tilgung ist in diesem Fall das Bausparguthaben, was verzinst wird (siehe unten).

Bis zum 7. Jahre fällt die Zinsbelastung bei Bankenfinanzierung übrigens auf noch 156 €, Du zahlst bei einer Bausparfinanzierung noch "freiwillig" 200 € monatlich.  

In den Bausparvertrag zahlst Du 83.000 € ein, um nach Kosten und Gebühren auf ein Guthaben von  81.445 € zu kommen. Von wegen Tilgung, da verschwinden rund 1.500 €!

Und nach Zuteilung kostet das Bauspardarlehen etwa 2,5% p.a. (Das kann auch weniger sein, dann dauert die Zuteilung aber länger als 7 Jahre und Du zahlst länger die 200 € an die Bank. da nutzt es wenig, wenn die Bausparkasse den Zins "optisch" günstig macht.) In Summe kostet so eine Finanzierung über Bank/Bausparkasse etwa 236.000 €. Okay, ein guter Verkäufer rechnet Dir das als die beste Variante vor. Das hat andere Gründe .

 

Was würde ich also nehmen (Ehrlicher Weise: keines der Dreien).

Aber Variante 2 entspricht aber voll Deinen Vorgaben. Sicher, weil kein Zinsrisiko vorhanden ist. Flexibel, weil Du sondertilgen kannst. Was willst Du mehr?  Den Bausparvertrag würd eich lassen, wie er ist. Ein Notgroschen über 5.000 € ggf ein BS-Darlehen über weitere 5.000 € zusätzlich, sind doch nicht zu verachten. 

 

Lg

Framal

 

[tonimeloni7]

@framal 

Variante 2 liegt mit 1,3% vor, nicht 1,5%

 

Variante 3 rechnet sich in meinem angebot anders (wurde mir jetzt auch digital geschickt) 

 

Im Prinzip besteht das ganze aus zwei Komponenten. 

Darlehen über 200.000 € mit zinsbindung von 1,2% über 10 Jahre. 985€ werden hier mtl. Über 10 Jahre eingezahlt. Danach bleibt eine restschuld von 100.000€. ST sind bis zu 10.000€ p.a. Möglich. 

Parallel wird in einen BSV eingezahlt, mtl. 280€. nach 10 Jahren haben sich mit den 5.900€ Guthaben ca. 40.000€ angespart. Jetzt werden die 100.000€ vom Baudarlehen über den BSV ablöst, hier müssen jetzt noch die fehlenden 60.000€ zu mtl. 1250€ abgestottert werden (sollzins 1,4%, effektivzins 1,81%) Wenn keine sondertilgen erfolgt, Lande ich bei 220.000€ Gesamtkosten inkl. Aller BSV Gebühren. 

[vanity]

Bei diesen Daten geben sich die Varianten 2 und 3 fast nichts. Nach 14 Jahren ist die Differenz der Restschuld (bei identischen jährlichen Zahlungen von € 15.180) € 600 zugunsten des 15-Jahres-Darlehens. Da die Sondertilgungsmöglichkeiten identisch sind, ist auch die Flexibilität bis zum Jahr 10 identisch. Der Bausparer hat von Jahr 10 bis 15 den Vorteil, dass er u. U. jederzeit komplett abgelöst werden kann.

 

Die € 5.000 im BSV müssen beim Vergleich entweder komplett außer Betracht bleiben oder korrekter auch beim reinen Darlehen mit einfließen (was dessen Vorteil auf etwa € 1.200 erhöht).

 

PS: damit würde persönlich der Variante 2 den Vorzug geben, weil sie etwas einfacher ist (weniger Altpapier) und einen leichten finanziellen Vorteil bietet. Variante 1 ohne Zinsbindung über die komplette Laufzeit bei ca. 60k Restschuld nach 10 Jahren würde ich bei dem geringen Zinsunterschied nicht weiter in Betracht ziehen.

[Michalski]

Ich bringe mal noch ein paar andere Aspekte ein:

 

Welche Banken habt ihr bisher gefragt? Nur lokale oder auch überregionale oder Finanzmakler?

Welche Unterschiede gibt es neben der Rate und den Sondertilgungsmöglichkeiten? Wie schaut es aus mit

1. Wechsel der Tilgungsrate im laufenden Vertrag wie oft möglich?
2. Bereitstellungszinsfreie Zeit wie lang?
3. Wieviele Auszahlunsgmöglichkeiten bietet der Kredit? Passen die zum Zahlungsplan?
4. Welche Anforderungen stellt die Bank an die Auszahlung?
5. Verlangt die Bank ein (Wert-)Gutachten bei Fertigstellung des Baus? Wenn ja, wer zahlt das?
6. Verzichtet die Bank auf den Weiterverkauf des Darlehens?
7. Gibt es versteckte Nebenkosten im Kredit? Schätzkosten sind z.B. nicht mehr erlaubt.

[DrFaustus]

vor 2 Stunden schrieb Framal:

@tonimeloni7,

zu meiner Begründung, warum Variante 3 nahe unsinnig ist:

 

Variante 1  Bankendarlehen zu 1,25% Zinsen und 6,37% Tilgung hat eine Restschuld nach 10 Jahren von ca. 65.000 €. Entweder man bekommt die durch Sonderzahlungen weg, dann muss man aber fairerweise mit mtl. ca. 1.800 € Belastung rechnen, oder man hat eben dieses Restrisiko i.H.v. 65.000 €. Nee, das muss nicht sein.

 

Variante 2 mit 1,5% Zinsen und 6% Tilgung, mtl. = 1.260 €, ist nach 15 Jahren auch ohne Sondertilgung fertig. Hätte man Geld gespart, könnte ab dem 10. Jahr  Kündigen (6 Monatsfrist beachten) Gesamtkosten ohne Sondertilgung ca. 227.000 €.

 

Variante 3 Bank-/Bausparvorausendarlehen (eine Berechnung habe ich vorgenommen, es geht sicher etwas besser und genauer, mir reicht das aber. Und Deine 5.000 € ignoriere ich mal, die müsste ich sonst auch mit einrechnen.)

Für ca. 7 Jahre  muss Du 1,2% Zinsen zahlen. Und zwar immer auf die vollen 200.000 €! Du tilgst ja nicht. Deine Tilgung ist in diesem Fall das Bausparguthaben, was verzinst wird (siehe unten).

Bis zum 7. Jahre fällt die Zinsbelastung bei Bankenfinanzierung übrigens auf noch 156 €, Du zahlst bei einer Bausparfinanzierung noch "freiwillig" 200 € monatlich.  

In den Bausparvertrag zahlst Du 83.000 € ein, um nach Kosten und Gebühren auf ein Guthaben von  81.445 € zu kommen. Von wegen Tilgung, da verschwinden rund 1.500 €!

Und nach Zuteilung kostet das Bauspardarlehen etwa 2,5% p.a. (Das kann auch weniger sein, dann dauert die Zuteilung aber länger als 7 Jahre und Du zahlst länger die 200 € an die Bank. da nutzt es wenig, wenn die Bausparkasse den Zins "optisch" günstig macht.) In Summe kostet so eine Finanzierung über Bank/Bausparkasse etwa 236.000 €. Okay, ein guter Verkäufer rechnet Dir das als die beste Variante vor. Das hat andere Gründe .

 

Was würde ich also nehmen (Ehrlicher Weise: keines der Dreien).

Aber Variante 2 entspricht aber voll Deinen Vorgaben. Sicher, weil kein Zinsrisiko vorhanden ist. Flexibel, weil Du sondertilgen kannst. Was willst Du mehr?  Den Bausparvertrag würd eich lassen, wie er ist. Ein Notgroschen über 5.000 € ggf ein BS-Darlehen über weitere 5.000 € zusätzlich, sind doch nicht zu verachten. 

 

Lg

Framal

 

Sicheres Auftreten bei völliger Ahnungslosigkeit nennt man das wohl.

Bausparzins sind 1,4%. Wurde schon genannt. Nix 2,5%

Der BV existiert schon. Also Gebühren sind weg. Zu Guthabenzinsen wurde keine Aussage gemacht und trotzdem kannst du auf den Cent genau ausrechnen welches Guthaben bei rauskommt. Respekt...

[tonimeloni7]

Gebühren vom BSV ist auch ein guter Punkt. Die müsste man für den direkten Vergleich auch noch mit reinrechnen. Sind auch nochmal 1000€. Dann sticht das Angebot 2 Angebot 3 nochmal deutlicher aus. 

[Framal]

@DrFaust,

lesen, verstehen 

Zitat

Bausparzins sind 1,4%.

Ja, richtig steht da, habe ich auch gelesen. Wenn bei einem BSV der DA Zins niedrig ist, braucht der Tarif im Normalfall länger zur Zuteilung, als bei einer Tarifvariante mit höherem Darlehenszins. Was nutzen Dir die 1,4% DA Zins, wenn der Tarif 3 Jahre länger benötigt, ehe er zuteilungsreif ist. Aber der Einwand ist korrekt, ich hätte mich auch auf die 1,5% beziehen können. (Erklärung siehe mein letzter Satz.)

 

Zitat

 

Der BV existiert schon. Also Gebühren sind weg. 

 

Nicht unbedingt. Ein "hoher Bausparvertrag" muss es sein, denn für die Hinterlegung eine "kleinen Bausparvertrages" gibt es nicht so einen rel. hohen Zinsnachlass. 2 Dinge fallen mir dazu ein.

1. Der BSV muss noch erhöht werden. Es wäre mir absolut neu, dass eine BSK bei Vertragserhöhung auf die Abschlussgebühr verzichtet. Und eine Erhöhung um 100.000 € kostet nun mal mind. 1.000 € Gebühr.

2. Sollte es aber bereits ein hoher BSV sein (200.000 €) sein, hat er dennoch ca. 2.000 € an Gebühren gezahlt. Und in einen BSV über 200.000 € zahlt man etwa 83.000 € ein, um auf 81.500 € zu kommen.

 

Zitat

Zu Guthabenzinsen wurde keine Aussage gemacht und trotzdem kannst du auf den Cent genau ausrechnen welches Guthaben bei rauskommt. Respekt...

Danke. Aber so schwer ist es nicht. Exakt berechnen kann man es bei den vorliegenden Zahlen nicht, klar, aber der Guthabenzins kann nicht hoch sein, wenn der DA Zins so niedrig ist. GENAU kenne ich den natürlich nicht, aber er ist immer deutlich niedriger als der Darlehenszins.

 

Hier geht es nur um die Beurteilung, taugt Variante 3, Einsatz eines Bausparvertrages zu vorliegender Finanzierung. Und da gibt es eine glasklare Antwort mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit: NEIN, NIEMALS.

 

Lg

Framal

 

 

 

[DrFaustus]

Ja lesen und verstehen.

1. Zuteilung ist nach 10 Jahren steht da.

2. 200000 BV? Wo ist davon bitte die Rede? Nirgendwo. 100.000 sind es.

 

Lesen, Verstehen....

 

Stimmt: Hat Gebühren bezahlt. Was bringt es ihm dann auf den BV zu verzichten wenn er die Gebühren schon bezahlt hat? Nichts.

Guthabenzins.

Lass es mal mit 0,25% sein. Sind immerhin um die 2000 EUR in diesen 10 Jahren. 2000 EUR Gebühren sind ja sooo wichtig. 2000 EUR Zinsen lassen wir mal hinten runter fallen.

 

Du kennst 0 Details der Verträge, schließt aber aus, dass sie sinnvoll sein können. Das ist ziemlich dumm...

 

Ich habe oben ein wunderbares Beispiel genannt wo ein Bausparer in der Finanzierung GOLD wert war. Auf 1000 EUR Zinsdifferenz rumzureiten aber Möglichleiten wie nahezu unbegrenzte Sondertilgungen außen vor zu lassen, zeugt nicht von Sachverstand.

[Framal]

@DrFaustus

Zitat

Ich habe oben ein wunderbares Beispiel genannt wo ein Bausparer in der Finanzierung GOLD wert war.

Meinst Du #8? Wenn nein, wo? Lass Dir Zeit, heute antworte ich nicht mehr.

 

Lg

Framal

 

[vanity]

Ist doch alles easy und kein Grund sich in die Haare zu geraten.

 

Details zum Bausparer wird uns tonimeloni sicher noch verraten. Ich tippe auf eine Guthabenzins von 0% (und habe auch so gerechnet). Wenn der Vertrag über 100k bereits so abgeschlossen ist, sind die Gebühren sunken costs und dürfen nicht mehr in die Berechnung einfließen. Wenn noch eine Erhöhung mit Gebühren ansteht, mindern sie das Ergebnis von Variante 3. Vielleicht fallen auch noch Darlehensgebühren an, dann gilt dasselbe.

 

Sieht so aus, als griffe das wunderbare Beispiel hier nicht, da das Hauptdarlehen der Variante 3 fix und nicht vorzeitig ablösbar ist.

[DrFaustus]

Ist das schon unterschrieben und nicht mehr verhandelbar? Kaum. Daher die Empfehlung 2 Darlehen zu machen. 

[Freeliner]

Hier sollte bei Variante 1 mit dem Zins noch was gehen.....

 

Aufteilung in zwei Darlehen wovon eines zB. ein Volltilger ist....

z.B. 80k als Volltilger über 10 Jahre (<1,1% eff.)

und 120k normal, 10 Jahre Zinsfestschreibung (<1,25% eff.)

 

alternativ den 10 Jahres Volltilger erhöhen und den Rest auf 15 Jahre fest schreiben.

 

Durch Anuitätenänderung des "Nichtvolltilgers" hat man hier auch eine mögliche Flexibilität.

 

Ob man sich wirklich bei diesen Zinsen und der Restschuld einen Bausparer für die Restschuld antun muss bzw. erkaufen muss...na ja, jedem das seine

Bausparer find ich sinniger, um sich zB. mit einem Blankodarlehen mehr Eigenkapital zu "erkaufen" um die Beleihung und damit den Zins zu drücken.

Muss aber genauer gerechnet werden.....und scheint hier bzgl. des Beleihungsauslaufs nicht das Thema zu sein.

[tonimeloni7]

Die anstehenden Kosten des BSV sind vernachlässigbar.guthabenzins und Kosten geben sich die hand, über 10 Jahre haben sich 200€ guthabenzins angesammelt, werden aber von den Kosten aufgefressen. 

 

Was mir bei genauerer Betrachtung aufgefallen ist.. Die Bank bei Variante 3 prangern ihr Gesamtkosten an und sind günstiger als alle anderen. Die haben aber die 1000€ Anschlussgebühr, 435€ grundbuchkosten und die bestehenden 6.000€ im BSV ausgeblendet. Für mich als Kunde unschön und intransparent. 

 

Außerdem macht es für mich mehr Sinn den niedrig zins von 1,4 des BSV für zukünftige Vorhaben zu sichern. Unschön finde ich such die Unsicherheit, dass die Zuteilung nach 10 Jahren garantiert wird. 

 

Variante 2 ist daher mein Favorit. Hier ist übrigens der Forderungsverkauf ausgeschlossen. 

[Framal]

@tonimeloni7,

 

Nochmal mit Begründung, warum nicht Variante 3, incl. eines persönlichen  Vorschlages:

 

Die Sache mit dem Bausparvertrag/- darlehen ist aus 3 Gründen nicht interessant.

 

1. Mathematisch ist ein solches Darlehen immer teurer. Es geht gar nicht anders. Du machst ein 2 Konto auf, dass es alles andere als umsonst gibt. 

2. Du bringst Dich ohne Not in eine möglicherweise unschöne Situation.

 

 

Das Bauspardarlehen wird in 10 Jahren erst vergeben! Kommt bei Dir ODER der Bausparkasse irgendwas dazwischen, hast Du eine relativ hohe Restschuld und muss mit anderen Banken/Bausparkasse verhandeln. Das kann auch teuer werden. Warum so einem Risiko aussetzen, wenn es gar nicht nötig ist? 

 

3. Das Bankendarlehen aus Variante 2 ist mit 15 Jahren Zinsfestschreibung versehen, so berechnet, dass Du in 15 Jahren fertig bist und zusätzlich mit Sondertilgungsmöglichkeiten versehen, ist von der Flexibilität her nicht zu toppen.

 

Damit wäre alles gesagt, aber ich möchte noch etwas loswerden.

 

4. ICH PERSÖNLICH würde es sogar noch etwas anders machen, nur um meine Flexibilität zu erhöhen. (Die Bank nenne ich Dir auch, wollte aber keine Werbung machen und mir geht es in erster Linie darum, auch andere Aspekte anzusprechen.)

 

200.000 €, fest für 15 Jahre, 1,5% Zinsen + 2% Tilgung = Annuität i.H.v. 583,33 €

Ab 2. Monat die Option Tilgungswechsel ziehen und Tilgung auf 5% setzen, Annuität = 1083 €.

Die ca. 200 €, welche Du dann gegenüber den jetzt veranschlagten 1.270 € „sparst“, gehen i.H.v. 85 € auf den bestehenden BSV. Voraussetzung, es passt von der Bausparsumm her.

Die restlichen 115 € in einen Sparplan. Ziel, Ablösung des Baudarlehens nach spätestens 15 Jahren. Wenn die Rendite 0% ist, dann bist Du auch in 15 Jahren garantiert fertig. Jedes % Zinsgewinn, bringt Dich einer schnelleren Ablösung näher.

 

WARUM so?

a) Du kannst jederzeit kostenlos und vom Bankenwillen/Bankeneinschätzung unabhängig auf die niedrige Rate von 583,33 € zurück wechseln. Das macht das Darlehen, wenn es dann so in Anspruch genommen wird, in Summe zwar teurer, aber eben auch flexibel und bietet eine Sicherheit für die „Wechselfälle des Lebens“.  

 

b) Du nutzt die Bausparförderung optimal aus, vorausgesetzt Du bist förderberechtigt, sonst eben weglassen.

 

c) Die restlichen 115 € in einen Sparplan. Ziel, Ablösung des Baudarlehens nach spätestens 15 Jahren.

Bei 0% Zinsgewinn reicht das Geld, um sicher in 15 Jahren fertig zu sein.

 

d) Du hast Kapital auf der Seite, welches auch anders verwendet werden könnte. Du kannst immer entscheiden, wozu Du das Geld nimmst, Thema Flexibilität.

 

Dir wünsche ich viel Erfolg,

Framal

[DrFaustus]

Einen Sparplan mit 0% Zinsen machen um ein Baudarlehen abzulösen. Was Unsinnigeres hab ich selten gehört...

Zumal dein 15jähriges Darlehen auch noch teuerer ist als Variante 2. Deine Schleichwerbung hättest du auch besser tarnen können.

 

[Framal]

@DrFaustus

das reicht nun langsam. 

1. Variante 2 IST das 15 jährige Darlehen.

2. Sparplan mit 0% Zinsen: dazu schrieb ich:

Zitat

…. Wenn die Rendite 0% ist, dann bist Du auch in 15 Jahren garantiert fertig. Jedes % Zinsgewinn, bringt Dich einer schnelleren Ablösung näher.

 

Nur um zu diskutieren musst Du das Thema nicht benutzen.

 

Schönes WE

Framal

 

 

[DrFaustus]

vor 4 Stunden schrieb Framal:

@DrFaustus

das reicht nun langsam. 

1. Variante 2 IST das 15 jährige Darlehen.

Genau und günstiger als "dein" 15jähriges. Also was soll der Quark.

vor 4 Stunden schrieb Framal:

2. Sparplan mit 0% Zinsen: dazu schrieb ich:

Schön. Weißt du was einem noch schneller fertig werden lässt? Statt zu 0% zu sparen, das Darlehen mit 1,x% zu tilgen. 

 

[tonimeloni7]

Hab mich für Variante 2 entschieden. Danke für die Rückmeldungen und Diskussionen.

[Framal]

@tonimeloni7,

danke für die Rückmeldung. Gute Wahl !