Immobilienerwerb trotz Warnung von Bank und Maklern ?

[Systemrelevant]

Am 17.8.2018 um 15:20 schrieb kleinerfisch:

Ich gehöre nicht zu denen, die meinen, dass Daten aus der Vergangenheit keinerlei Hinweise auf zukünftige Entwicklungen geben. Allerdings kann man sich nicht eine Datenreihe herausgreifen, ohne das Umfeld zu beachten, das die Entwicklung dieser Datenreihe maßgeblich mitbeeinflusst. M.a.W. die Entwicklung der Immopreise in einem Umfeld sinkender Zinsen in eine zukünftige Zeit mit steigenden Zinsen fortzuschreiben, ist schlicht unsinnig. Genauso könntest Du argumentieren, dass die Anleihenpreise auch bei steigenden Zinsen immer weiter steigen werden, wie sie das in der näheren Vergangenheit bei niedrigen Zinsen taten.

 

Oder willst Du ernsthaft abstreiten, dass die monatliche Belastung durch einen Immokauf für die Masse der Käufer irrelevant ist?

Dass diese Belastung ihrerseits maßgeblich vom Zinssatz beeinflusst ist?

Dass die (Nominal-)Zinsen für Hypotheken niemals billiger waren als heute?

Dass die dadurch im Vergleich zu, sagen wir vor zehn Jahren, niedrigere Belastung Käufern ermöglicht, höhere Kaufpreise zu zahlen?

Dass also die niedrigen Zinsen ein wichtiger Faktor des Immo-Booms sind?

Dann bitte mit Argumenten.

 

Wenn Du dem aber zustimmst, folgt unmittelbar, dass wenn die Zinsen mal steigen werden, sich der heutige Trend jedenfalls für den Teil der Immopreise, der in den letzten Jahren zinsgetrieben gestiegen ist, umkehren muss.

Dann kann man sich sicher noch darüber streiten, wie groß der zinsgetriebene Anteil an der Wertsteigerung von (Wohn-)Immobilien ist.

 

 

 

Ich hab mir eben hier eine kleine Tabelle gebastelt mit den Preisen die ich noch kenne und bezahlt habe mit höheren Zinsen und zum Vergleich die Preise von heute mit den heutigen Zinsen, auf 20 Jahre gerechnet. Ergebnis ist, dass die monatlichen Raten ziemlich konstant sind. Sprich: Die Häuser kosten genauso viel über 20 Jahre gerechnet wie vor den enormen Preissteigerungen. Nur die Anteile wer wie viel bekommt, Verkäufer bzw. Bank haben sich eben extrem verschoben.

Heißt im Umkehrschluss: Wer viel Eigenkapital einbringen kann ist der Verlierer und sollte sich am Immobilienmarkt eher zurückhalten. Es ist ein Markt für Menschen ohne Vermögen und Vollfinanzierer. 

[DrFaustus]

Soweit mir bekannt ist, zwingt dich keine Bank, dein Eigenkapital vollständig in die Immobilie zu investieren.

Rein finanzmathematisch ist es sogar ziemlich unsinnig das zu tun, wenn der Erwartungswert deiner Portfoliorendite nach Steuern größer ist, als die zu zahlenden Fremdkapitalzinsen.

[smarttrader]

Wir haben das Thema Immobilie erstmal abgeschrieben, 3 Jahre warten wir mindestens.

 

Ich lass es erstmal bei 150 Euro ETF und habe jetzt erstmal alles auf ein Festgeld gelegt.

 

Tagesgeld wird jetzt wieder aufgebaut bis 10000 und wieder in Festgeld umgeschichtet.

 

 

[JosefSpa]

vor 28 Minuten schrieb smarttrader:

Wir haben das Thema Immobilie erstmal abgeschrieben, 3 Jahre warten wir mindestens.

Und in 3 Jahren ist vielleicht kein einziger Faktor anders. Mein Rat: Alle paar Wochen einmal nach Immobilien suchen und vielleicht ist ja mal was dabei. Es kommt immer auf das Angebot an, nicht auf den Zeitpunkt.

[smarttrader]

Aber in 3 Jahren haben wir hoffentlich wieder 3-4% Zinsen und gesunkene Immobilienpreise.

 

Wenn wir von eine 300 000 Immobilie ausgehen, müssen wir auch fast 300 000 aufnehmen.300+20% Reserve+10% Kaufnebenkosten. Verkauf würde 90-120T bringen.

 

Entweder 0% Finanzierung oder billigere Preise. Bei 200T passt alles locker.

[cyborg]

Forget it. Vor Mitte nächsten Jahres passiert da zinstechnisch nicht viel und dann auch nur in kleinen Schritten. Ich rechne ebenfalls mit Preiskorrekturen, ja. Aber nicht so schnell, wie du es brauchst. Zumindest nicht beeinflusst durch das Zinsniveau.

[smarttrader]

Für mich ergibt sich momentan auch kein wirklicher Grund für die Preise. Die Baupreise sind seit 2009 um 270% gestiegen.

 

Das ganze passt für mich nicht zusammen, wenn ich Google bemühe sind seit 2009 maximal 80% mehr Baukosten durch Auflagen existent und gestiegene Materialpreise.

 

Rechnen wir jetzt nochmal ganz grosszügig 5% Lohnsteigerungen pro Jahr sind wir bei 130%.

 

Vergleiche ich Gebrauchtpreise kommt die Preisentwicklung in etwa hin.

 

Entweder sammeln Bauträger viel Geld ein oder Handwerksbetriebe nutzen den Mangel an Fachkräften in diesen Segment, für horrende Preise und unverhältnismäßig hohen Gewinnen.

 

 

[Strahlemann84]

vor 2 Stunden schrieb smarttrader:

 

Entweder sammeln Bauträger viel Geld ein oder Handwerksbetriebe nutzen den Mangel an Fachkräften in diesen Segment, für horrende Preise und unverhältnismäßig hohen Gewinnen.

 

 

Ganz klar. Aus meinem familiäre  Umfeld mit selbstständigen Handwerker: man wird mit Anfragen überflutet, viel mehr Nachfrage als erbringbare Leistung, also werden die Dienstleistungskosten tatsächlich (etwas abhängig davon, wie nahe der Auftrag an der nächsten Metropole liegt) um bis zum dreistelligen Prozentbereich erhöht. Es wird bezahlt.

[smarttrader]

Das unterstreicht wieder einmal mehr die Gier des Menschen und das, so leid es mir tut, schlechten Ruf des Handwerks.

[tyr]

vor 44 Minuten schrieb smarttrader:

Das unterstreicht wieder einmal mehr die Gier des Menschen und das, so leid es mir tut, schlechten Ruf des Handwerks.

 

dass in diesem Immobilienmarkt die Nachfrage nach Handwerksleistungen teilweise deutlich über dem Angebot liegt hat nichts mit schlechtem Ruf oder Gier zu tun.

 

Das halbe Forum ist voller gieriger Anleger. Noch nicht aufgefallen?

 

Umgekehrt: wenn das Angebot von Handwerksdienstleistern deutlich über der Nachfrage liegen würde: würdest du nicht selber gerne Dumpingpreise zahlen und die Situation für dich ausnutzen?

 

Die Handwerker könnten dann auch schreiben, dass du ein skrupelloser Kunde bist und das den schlechten Ruf der Hausbauer unterstreicht.

[Schwachzocker]

vor einer Stunde schrieb smarttrader:

Das unterstreicht wieder einmal mehr die Gier des Menschen und das, so leid es mir tut, schlechten Ruf des Handwerks.

Das kommt auf die Sichtweise an.

Ich hätte jetzt geschrieben: "Das unterstreicht wieder einmal mehr die Dummheit des Menschen, aber nicht die der Handwerker."

[DarkBasti]

vor einer Stunde schrieb smarttrader:

Das unterstreicht wieder einmal mehr die Gier des Menschen und das, so leid es mir tut, schlechten Ruf des Handwerks.

Wenn alle nur ein Büro Job für 10000 € wollen, warum soll sich der Handwerker für 9€ die Stunde den Buckel kaputt machen? 

Hat nix mit Gier zu tun. Nur wollte Jahrzehnte lang keiner ausbilden, dann keiner Handwerker werden weil Bafög höher als der Lehrlingslohn ist. Der Student jobt neben dem Studium 4 TAGE im Monat und bekommt 400 €. Der Lehrling hat eine 40 Stunden Woche für (vielleicht ) das  selbe Geld. 

 

Des weiten sollten Handwerker die selbstständig sind auch Gewinn und Risiko einkalkulieren. Das haben viele in der Vergangenheit nicht gemacht. Sondern haben die Preise Lohn gedumpt. 

Und nicht vergessen:was bleibt nach Mwst und Umsatzsteuer dem Handwerker übrig?

 

 

Übrigens finde ich es eine richtige Entscheidung zu warten. Zeiten ändern sich auch wieder. Immobilien müssen nicht immer im Preis steigen. 

 

[smarttrader]

Dem muss ich widersprechen. Habe zwar nur von Hamburg und Baden-Württemberg jetzt die Tarifverträge durch forstet, aber eine Lohnsteigerung von 140% nirgends entdeckt. 

 

Ich bezweifle auch sehr stark, dass ein Unternehmer jahrelang ins Minus kalkuliert hat um jetzt den gerade so notwendigen Gewinn zu erzielen, den es aus betriebswirtschaftlichen Gründen dringend braucht.

 

Es mag solche geben, die nicht in der Lage sind, eine ordentliche Finanzplanung zu erstellen, aber die sind auch berechtigt gescheitert. 

 

Und wenn ich mich jetzt recht entsinne, war es beim Handwerksmeister so, daß in ein kaufmännischen Teil(geprüfter Kaufmann im Handwerk) solche Basics vermittelt wurden. Und danach den Betriebswirt absolviert hat. 

 

Wenn Löhne um 50% steigen und wir jetzt wirklich dem "normalen" Volke zugängliche Informationen auswerten, muss der Gewinn nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben bei +138% liegen. 

[Yoko]

Gute Immobilien für 300 - 350k Euro wirst in und in der Nähe von Hamburg nicht findet, das ist aktuell deutlich zu wenig. Das zahlt man bereits auf dem Land mit der nächsten Großstadt in 50km Entfernung.

 

Ansonsten ist der Immobilienpreis recht egal, viel wichtiger die der Quotient Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein hohe Quotient, wie es aktuell der Fall ist, bedeutet dass du als Mieter deutlich im Vorteil bist, da du vergleichsweise günstig zur Miete wohnst.

 

In begehrten Lagen wie München oder Hamburg ist der Quotient bei aktuell gerne 30 - 40. Nehmen wir einen Quotienten von 33 an, dann bedeutet es dass die Vermietung dem Vermieter nur 3% Mietrendite bringt, ohne Kosten, Steuern und Rücklagen für Wertverfall. Beziffert man diese Block auf 2% vom Immobilienpreis, dann liegt die Mietrendite gerade mal bei 1%.

 

Für dich als Mieter bedeutet das: Du lebst bequem für 1%. Wenn du Festgeld / Aktien / Anleihen / whatever mit mehr als 1% Rendite findest, dann machst du durch das zur Miete-Leben sogar einen Gewinn.

 

Bei einem Immobilienkauf sollte man stets auf diesen Quotienten schauen, auch wenn man es selbst bewohnen möchte. Dieser lässt sich dann mit Renditen von alternativen Anlageformen vergleichen und man kann dann daraus eine finanziell begründete Entscheidung treffen, ob man lieber mieten oder lieber kaufen sollte.

 

 

[smarttrader]

In deiner Rechnung fehlt aber was. Nach 33 Jahren ist es deins. Danach sind nur noch Fixkosten. 

 

Und in jeder Wohnung und Garten haben wir zumindest viel investiert, was beim Auszug weder vom Vermieter noch vom Nachmieter bezahlt wurde. 

 

Mich wundert es immer, in unserer jetzigen Eigentumswohnung ist alles egal. Bad missfällt uns, sanieren wir das Bad, Küche ist nicht unser Geschmack tauschen wir aus. Teppich ist eine Qual für meine Frau, verlegen wir Designbelag. 

 

Wir haben in einer Immobilie 7% des Immobilienwertes reingesteckt und 0% davon wieder bekommen. Der Vermieter hat den Nachmietern, das alles als frisch angelegt und den neuen Boden als Pluspunkt und rechtfertigte damit eine 130 Euro höhere Miete. 

 

Auch mit etlichen mieten oder kaufen Rechner und einer Excel Tabelle ist der Kauf immer die beste Lösung. 

 

Wir sind aktuell an einer 500 000 Immobilie dran, ein Doppelhaus. Vorteil wäre der steuerliche Aspekt, da ein Teil davon vermietet werden kann. 

 

Nachteil, die aktuelle Jahreskaltmiete von der vermieteten Hälfte würde bei 2% Tilgung gerade mal für 29% der Tilgung reichen. 

 

[odensee]

vor 5 Minuten schrieb smarttrader:

In deiner Rechnung fehlt aber was. Nach 33 Jahren ist es deins. Danach sind nur noch Fixkosten. 

.......

Mich wundert es immer, in unserer jetzigen Eigentumswohnung ist alles egal. Bad missfällt uns, sanieren wir das Bad, Küche ist nicht unser Geschmack tauschen wir aus. Teppich ist eine Qual für meine Frau, verlegen wir Designbelag.

Du solltest mal ganz vorsichtig davon ausgehen, dass deiner Frau in diesen 33 Jahren noch x-mal das Bad, der Teppich oder die Küche nicht mehr gefallen wird.

[smarttrader]

Jupp mein Vater sagte mir auch schon, alle 7 Jahre eine neue Küche, alle 12 ein neues Bad und alle 5 ein neuer Fussboden. 

 

In Mietwohnungen war das immer ein Streitthema mit den Vermieter, wenn man ganz gerne ein 15 Jahre altes Bad erneuert haben wollte. In der Regel endete das immer mit einer Kündigung meinerseits und ein ordentlichen Rechtsstreit, da ich danach nur noch auf das Leben schwer machen vom Vermieter aus war. 

[DrFaustus]

vor einer Stunde schrieb Yoko:

Gute Immobilien für 300 - 350k Euro wirst in und in der Nähe von Hamburg nicht findet, das ist aktuell deutlich zu wenig. Das zahlt man bereits auf dem Land mit der nächsten Großstadt in 50km Entfernung.

 

Ansonsten ist der Immobilienpreis recht egal, viel wichtiger die der Quotient Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein hohe Quotient, wie es aktuell der Fall ist, bedeutet dass du als Mieter deutlich im Vorteil bist, da du vergleichsweise günstig zur Miete wohnst.

 

In begehrten Lagen wie München oder Hamburg ist der Quotient bei aktuell gerne 30 - 40. Nehmen wir einen Quotienten von 33 an, dann bedeutet es dass die Vermietung dem Vermieter nur 3% Mietrendite bringt, ohne Kosten, Steuern und Rücklagen für Wertverfall. Beziffert man diese Block auf 2% vom Immobilienpreis, dann liegt die Mietrendite gerade mal bei 1%.

 

Für dich als Mieter bedeutet das: Du lebst bequem für 1%. Wenn du Festgeld / Aktien / Anleihen / whatever mit mehr als 1% Rendite findest, dann machst du durch das zur Miete-Leben sogar einen Gewinn.

 

Bei einem Immobilienkauf sollte man stets auf diesen Quotienten schauen, auch wenn man es selbst bewohnen möchte. Dieser lässt sich dann mit Renditen von alternativen Anlageformen vergleichen und man kann dann daraus eine finanziell begründete Entscheidung treffen, ob man lieber mieten oder lieber kaufen sollte.

 

 

Das Problem bei der netten Rechnung ist, dass das eine Vergangenheitsbetrachtung ist.

Die hohen Kaufpreise in München und Hamburg werden bezahlt, WEIL man sich erwartet, dass dieser Quotient fällt. Aber nicht weil die Preise sinken, sondern weil die Mieten steigen.

[hund555]

vor einer Stunde schrieb Yoko:

Nehmen wir einen Quotienten von 33 an, dann bedeutet es dass die Vermietung dem Vermieter nur 3% Mietrendite bringt, ohne Kosten, Steuern und Rücklagen für Wertverfall. Beziffert man diese Block auf 2% vom Immobilienpreis, dann liegt die Mietrendite gerade mal bei 1%.

Für dich als Mieter bedeutet das: Du lebst bequem für 1%

Es gehen nicht 66% der Einnahmen für diese Kosten weg. Und als Eigentümer hat man keine Steuern zu zahlen.

[bondholder]

vor 6 Stunden schrieb smarttrader:

Das unterstreicht wieder einmal mehr die Gier des Menschen und das, so leid es mir tut, schlechten Ruf des Handwerks.

Unser Rechtsanwalt nimmt einen Stundensatz von mehr als 200 Euro.

Das unterstreicht mal wieder den schlechten Ruf der Juristen – der Mann könnte seine Dienste auch zum halben Preis anbieten, ohne in den Hartz-IV-Bezug zu rutschen und tut es aus reinem Gewinnstreben (Gier!) nicht.

Was für Stundenlöhne zahlt ihr so an Handwerker?!?

 

vor 2 Stunden schrieb smarttrader:

Jupp mein Vater sagte mir auch schon, alle 7 Jahre eine neue Küche, alle 12 ein neues Bad und alle 5 ein neuer Fussboden. 

 

In Mietwohnungen war das immer ein Streitthema mit den Vermieter, wenn man ganz gerne ein 15 Jahre altes Bad erneuert haben wollte. In der Regel endete das immer mit einer Kündigung meinerseits und ein ordentlichen Rechtsstreit, da ich danach nur noch auf das Leben schwer machen vom Vermieter aus war. 

So wie du dich hier darstellt, würde ich an dich keine Wohnung vermieten wollen. Insofern passt das mit der Doppelhaushälfte schon.

[Nachdenklich]

vor einer Stunde schrieb smarttrader:

Jupp mein Vater sagte mir auch schon, alle 7 Jahre eine neue Küche, alle 12 ein neues Bad und alle 5 ein neuer Fussboden. 

Und das alles, weil die Frau was Neues will?

Da kommt es dann vielleicht ja doch billiger, die Frau auszutauschen?

/Satire off

 

In meinem Haus sind Küche und Bäder jetzt 24 Jahre drin. Und es gibt noch keinen Gedanken, daß da etwas ausgetauscht werden müsste.

(Bei Beginn gute Qualität aussuchen, aber nichts was Moden unterworfen ist!)

....  Doch, die Handtücher haben wir mal gewechselt.

[Rohlöff]

vor einer Stunde schrieb smarttrader:

... In der Regel endete das immer mit einer Kündigung meinerseits und ein ordentlichen Rechtsstreit, da ich danach nur noch auf das Leben schwer machen vom Vermieter aus war. 

Sympathisches Kerlchen...

[Yoko]

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Das Problem bei der netten Rechnung ist, dass das eine Vergangenheitsbetrachtung ist.

Die hohen Kaufpreise in München und Hamburg werden bezahlt, WEIL man sich erwartet, dass dieser Quotient fällt. Aber nicht weil die Preise sinken, sondern weil die Mieten steigen.

 

Wie sich Kaufpreise und Mieten entwickeln, darüber kann man wunderbar streiten. Persönlich glaube ich nicht an stark steigende Mieten in den Räumen. Mieten sind stark an der Lohnentwicklung eines Standorts gebunden, und die Nettolöhne steigen in Deutschland ja nicht besonders toll an. Kann aber sein, dass Hamburg & München es in den nächsten Jahren schaffen, deutliche Lohnsteigerungen zu erzielen.

 

Starken Einfluss auf die Immobilienpreise haben für mich folgende Faktoren:

- Professionelle Investoren, die über große Kredithebel gute Eigenkapitalrenditen erzielen, auch wenn deren Mietrenditen gering sind (Rendite von 1% nach Kosten bei 90% Fremdfinanzierung => 10% Eigenkapitalrendite), bzw. das Risiko der Immobilienkredite an die Banken auslagern

- Spekulation auf weitere steigende Immo-Wert, ähnlich wie beim Immobilienmarkt in den USA bis 2008 oder in Japan um 1990. Immobilienpreise kennen nur die Richtung nach Oben, also schnell investieren.

- Privatpersonen, die oftmals leider sehr schlechtes finanzielles Grundwissen haben + "Kredite sind ja so günstig" + Mein Tagesgeldkonto bringt keine Zinsen mehr + durch Immobilien in München/Hamburg sind so viele reich geworden und die Preise kennen ja nur den Weg nach oben.

 

 

vor 2 Stunden schrieb hund555:

Es gehen nicht 66% der Einnahmen für diese Kosten weg. Und als Eigentümer hat man keine Steuern zu zahlen.

 

Natürlich musst du als Eigentümer weiterhin Grundsteuer bezahlen. Ebenso musst du beim Kauf Grunderwerbststeuern bezahlen, Notarkosten, Maklerkosten usw., was sich nicht positiv auf deine Renditeberechnung auswirkt.

Nach der Petersschen Formel sollten 1,875% der Herstellungskosten pro Jahr als Rücklagen gebildet werden.

 

Bei einer anfänglichen Mietrendite von 3% bleibt nicht viel übrig und man ist auf weiter steigende Immobilienpreise angewiesen, damit sich das Investment lohnt.

 

 

[smarttrader]

Kommt auf den Handwerker an. 54 Euro bis 89 Euro haben wir in den letzten 2 Jahren gehabt. 

 

Das klingt aber wenig,  oder bezieht sich 1,875 auf die zusätzlichen Kosten? 

 

Für 5800 willst du was machen lassen? Den Sommer durch nur Rasen mähen und Büsche schneiden lassen? 

[hund555]

vor einer Stunde schrieb Yoko:

Natürlich musst du als Eigentümer weiterhin Grundsteuer bezahlen. Ebenso musst du beim Kauf Grunderwerbststeuern bezahlen, Notarkosten, Maklerkosten usw., was sich nicht positiv auf deine Renditeberechnung auswirkt.

Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben. Vermieter hat genauso Grunderwerbststeuern, Notarkosten, Maklerkosten usw., zu zahlen was indirekt an Mieter weitergegeben wird.

 

 

vor einer Stunde schrieb Yoko:

Nach der Petersschen Formel sollten 1,875% der Herstellungskosten pro Jahr als Rücklagen gebildet werden.

Laut Sparkasse sind Instandhaltungsrücklagen für Immobilie < 22 Jahre bei max. 7,1 Euro pro Quadratmeter Wohnraum und Jahr

Das sind 0,2 - 0,25% ... und meine Erfahrungen stimmen eher mit Kalkulationen von Sparkasse überein.