Grundlegende Fragen zu meiner Eigentumswohnung

[Han Solo]

Hallo,

 

ich habe einige grundlegende Fragen zu meiner Eigentumswohnung.

 

Die Fragen tun sich auf, da mein langjähriger Mieter gekündigt hat und da ich nun entscheiden muss, ob ich die Wohnung behalte und erneut vermiete oder verkaufe.

 

Ich habe leider noch sehr wenig Erfahrung, deshalb nicht so hart mit mir ins Gericht gehen, wenn die Fragen dumm sind:

 

1. Nehmen wir an ich verkaufe die Eigentumswohnung an jemanden aus der Verwandtschaft. Erfährt der Käufer aus der Verwandtschaft beim Verkauf der Wohnung wie viel ich für die Wohnung noch abbezahlen muss? Ich habe mal gelesen das ich eine Wohnung, die noch nicht abbezahlt ist, nur dann verkaufen darf, wenn der Käufer (in diesem Fall aus der Verwandtschaft), die noch übrige Darlehenssumme übernimmt.

 

2. Nehmen wir an ich vermiete die Eigentumswohnung an einen neuen Mieter. Wie kann ich einen realistischen Mietpreis (eigenständig ohne Hilfe von einem Makler) errechnen bzw. festlegen? Den jeweiligen Städten liegt ja für verschieden große Wohnungen ein Mietspiegel zugrunde. Einen wirklichen Nutzen sehe ich in diesem Mietspiegel allerdings nicht, weil dieser ja nicht den genauen Standort (Zentrum, Randgebiet, Stadtteil), das Baujahr oder den Zustand der Wohnung berücksichtigt. Wie geht man also vor um einen realistischen Mietpreis zu berechnen? Rechnet man vielleicht gar nicht sondern geht man stattdessen her und sucht sich ähnliche Objekte in der Nähe und schaut zu welcher Miete diese angeboten werden?

 

3. Mein großes Problem ist das ich fast vier Autostunden von der Wohnung entfernt wohne. Es ist mir demnach schwer möglich mal schnell zur Wohnung zu fahren um Interessenten einzuschätzen. Ich möchte mir ja keinen Mietnomaden oder jemanden der die Wohnung versaut einfangen. Deshalb die Frage wie Ihr vorgeht um einzuschätzen ob der Mieter seriös ist. Ist das reines Baugefühl bei Euch bzw. habt Ihr eine Idee wie ich einen seriösen Mieter finden kann ohne das ich ständig zig Stunden mit dem Auto unterwegs bin. Ich könnte z.B. mit dem potentiellen Mietern Skypen um mir einen Eindruck zu bilden. Denkt Ihr das wäre eine gute Vorgehensweise oder habt Ihr vielleicht eine bessere Idee?

 

4. Die Wohnung ist Baujahr 1985. Sie hat Parkettboden der nicht mehr wirklich schön aussieht. Das Bad ist auch ziemlich in die Jahre gekommen, sind hellbraune Kacheln. Ich überlege nun ob ich, bevor ich die Wohnung neu vermiete oder verkaufe einen neuen Parkettboden legen lasse und/oder das Bad neu machen lasse. Ich bin mir allerdings unsicher ob das eine wirtschaftliche klug Entscheidung wäre. Könnt Ihr mir anhand dieser Informationen vielleicht einen Tipp geben?

 

5. Dann überlege ich ob es sinnvoller ist die Wohnung zu halten und zu vermieten oder zu verkaufen. Das Geld benötige ich nicht. Offen gesprochen sehe ich keinen Grund der dafür spricht die Wohnung zu verkaufen. Gibt es irgendwas das für einen Verkauf sprechen würde obwohl ich das Geld nicht benötige?

 

Ich freue mich auf Eure Rückmeldung.

[Naim]

Zu 1: Der Käufer merkt schon, wie viel du noch abbezahlen musst, da der Kaufpreis auf unterschiedliche Konten überwiesen werden muss. Macht aber nichts. Du erfährst auch vom Käufer, wie viel er finanziert hat, da du 2 Zahlungen erhältst. Dein EK und das Geld von der Bank.

 

Zu 2: Schau dir den mietspiegel an und errechne, wie hoch die übliche Vergleichsmiete vor Ort ist. Gehe dann auf die einschlägigen portale und schaue, ob du mit deiner Miete eher im unteren oder oberen Segment bist. Passe dann entsprechend an.

 

Zu 3: Kannst natürlich einen Makler nehmen.

 

Zu 4: Achte bei der Renovierung drauf, dass diese 3 jahre VOR dem Verkauf gemachtw erden, da du die Kosten sonst nicht als Erhaltungsaufwand steuerlich abschreiben kannst.

 

Zu 5: Behalt sie einfach.

[beamter97]

vor 2 Stunden schrieb Naim:

Zu 1: Der Käufer merkt schon, wie viel du noch abbezahlen musst, da der Kaufpreis auf unterschiedliche Konten überwiesen werden muss. Macht aber nichts. Du erfährst auch vom Käufer, wie viel er finanziert hat, da du 2 Zahlungen erhältst. Dein EK und das Geld von der Bank.

 

das muß nicht unbedingt sein. Stichwort: Notaranderkonto . der Notar "sammelt" das Geld und gibt es erst dann in einer Summe weiter, wenn die nötigen Vertragsvoraussetzungen erfüllt sind.

[OceanCloud]

vor 2 Stunden schrieb Han Solo:

2. Nehmen wir an ich vermiete die Eigentumswohnung an einen neuen Mieter. Wie kann ich einen realistischen Mietpreis (eigenständig ohne Hilfe von einem Makler) errechnen bzw. festlegen? Den jeweiligen Städten liegt ja für verschieden große Wohnungen ein Mietspiegel zugrunde. Einen wirklichen Nutzen sehe ich in diesem Mietspiegel allerdings nicht, weil dieser ja nicht den genauen Standort (Zentrum, Randgebiet, Stadtteil), das Baujahr oder den Zustand der Wohnung berücksichtigt. Wie geht man also vor um einen realistischen Mietpreis zu berechnen? Rechnet man vielleicht gar nicht sondern geht man stattdessen her und sucht sich ähnliche Objekte in der Nähe und schaut zu welcher Miete diese angeboten werden?

 

 

Es kommt darauf an, wie die Lage und Nachfrage dort ist, wo deine Wohnung ist.

 

Ich wohne in München und habe seit 2004 keine Mieterhöhung mehr gehabt, bzw. alle Begehren erfolgreich abwehren können, da ich schon seit 2004 über Mietspiegel bin.

Andere neu Eingezogene zahlen dennoch 60% mehr als ich !!! Dafür sind die Wohnungen dann auch renoviert (wird beim Mieterwechsel gemacht), so dass man lt. Mietspiegel Zuschläge ansetzen kann (die aber die 60% trotzdem nicht rechtfertigen).

Eine Wohnung bei mir im Haus steht nie länger als einen Monat leer (da wird dann renoviert), auch wenn die Miete 60% über Mietspiegel ist.

 

[Naim]

vor 15 Minuten schrieb beamter97:

 

das muß nicht unbedingt sein. Stichwort: Notaranderkonto . der Notar "sammelt" das Geld und gibt es erst dann in einer Summe weiter, wenn die nötigen Vertragsvoraussetzungen erfüllt sind.

Ja, so gehts auch. Verursacht aber Mehrkosten.

[Maikel]

vor 2 Stunden schrieb Han Solo:

4. Die Wohnung ist Baujahr 1985. Sie hat Parkettboden der nicht mehr wirklich schön aussieht. Das Bad ist auch ziemlich in die Jahre gekommen, sind hellbraune Kacheln. Ich überlege nun ob ich, bevor ich die Wohnung neu vermiete oder verkaufe einen neuen Parkettboden legen lasse und/oder das Bad neu machen lasse. Ich bin mir allerdings unsicher ob das eine wirtschaftliche klug Entscheidung wäre. Könnt Ihr mir anhand dieser Informationen vielleicht einen Tipp geben?

 

Das kommt drauf an ... wie hochwertig das Haus ist, die Wohnlage usw. Wie anspruchsvoll also Mieter vermutlich sein werden.

 

Da du aber 4 Std. entfernt wohnst, bräuchstest du wohl jemanden vor Ort, der die Handwerker reinläßt, koordiniert, die Arbeiten abnimmt etc.

[Rooki€]

vor 4 Stunden schrieb Han Solo:

[...]

5. Dann überlege ich ob es sinnvoller ist die Wohnung zu halten und zu vermieten oder zu verkaufen. Das Geld benötige ich nicht. Offen gesprochen sehe ich keinen Grund der dafür spricht die Wohnung zu verkaufen. Gibt es irgendwas das für einen Verkauf sprechen würde obwohl ich das Geld nicht benötige?

[...]

+ Die Preise für Immobilien sind im Moment sehr hoch. Es ist ein guter Zeitpunkt zu verkaufen

+ BJ 85 -> Es wird wohl in nächster Zeit zu div. Reparaturen am Haus kommen (falss diese nicht schon gemacht sind)

Allerdings stellt sich die Frage: Was fängst Du mit dem Geld an? In Aktien anlegen? Die Preise sind auch sehr hoch ...

[Big_Blind]

Hallo Han Solo,

 

noch ein paar Anmerkungen von mir:

 

Zu Nr. 3:

Aus meiner Sicht ist eine derartige Entfernung zur ETW nicht optimal, es sei denn Du beauftragst eine Hausverwaltung oder einen Makler. 

Wie erkennst Du einen solventen Interessenten? Zunächst würde ich eine Selbstauskunft verlangen. Dann kannst Du auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter vorlegen lassen.

Viele Vermieter sind der Meinung, dass z. B. Sozialleistungsempfänger die perfekten und sicheren Mieter sind, da ja die Miete vom Amt kommt. Problem ist, dass diese Leistungen nur auf Antrag gezahlt werden und wenn die Leute dies verschlafen oder sich einfach nicht kümmern, bleibst Du auch sitzen. Dann der Mhytos mit der Abtretungserklärung vom Sozialamt/Jobcenter an den Vermieter - diese ist vom Mieter jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufbar. Also meiner Meinung nach - Finger weg!

Wenn Du einen solventen Frührentner oder eine solvente Familie findest, wirst Du wahrscheinlich einen langfristigen Mieter finden.

 

Zu Nr. 4:

Entscheidend für die Frage, ob Du groß renovierst solltest, ist m. E., wie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage vor Ort ist. Je nach Lage der Wohnung musst Du mehr oder weniger in die Wohnung investieren, um Interessenten anzulocken. Ich würde da einen guten Mittelweg wählen bzw. nicht zu kostenintensiv zu investieren, denn nicht alle Mieter wissen teure Baustoffe zu schätzen. Bei einer Familie mit kleinen Kindern als Mieter wirst Du zwangsläufig immer stärkere Abnutzung vorfinden als bei einem Single, der nur zum Schlafen in die Wohnung kommt.

Den Parkettboden kann man eventuell abschleifen und neu versiegeln. Die Fliesen im Bad ggf. überstreichen. Solltest Du groß anfangen zu renovieren, werden sicher neue Baustellen entdeckt und Du wirst nicht umhin kommen, den Raum dann grundhaft zu sanieren. 

 

Zu Nr. 5:

Die Entfernung zur ETW wäre ein Argument für den Verkauf. Aber bleibt dies auf Dauer so? Oder besteht die Möglichkeit, dass Du im Alter vielleicht dort wohnen wirst?

Ich würde es davon abhängig machen, wie breit Du finanziell aufgestellt bist und wie Du Deine Altersvorsorge organisiert hast.

Aktuell ist eine gute Zeit für den Verkauf von Immobilien, jedoch gibt es kaum eine Anlageklasse, die aktuell nicht hoch bewertet ist. 

Auch der Punkt mit der Besteuerung und den Kaufnebenkosten: Fallen bei der Veräußerung auf den Veräußerungsgewinn Steuern an? Würdest Du eine neue Immobilie kaufen? Dann fallen wieder Kaufnebenkosten an. Auch nicht ganz optimal.

 

Die Immobilie zu halten, ist sicher keine schlechte Entscheidung, es sei denn Du siehst Dich selbst weniger als Vermieter und fühlst Dich ohne ETW einfach besser. 

[Sthenelos]

Mieter: Beauftrage den besten und seriösesten Makler der Stadt und bezahl die 1-2 Mieten Provision. Du hast keine Arbeit und eine gute Leistung. Vorgabe: 1-2 berufstätige Person, Vollzeit, unbefristet, ohne Probezeit, unbefristete Aufenthalterlaubnis, wenn möglich Akademiker, Nichtraucher, keine Haustiere, Mieterselbstauskunft, Schufa. Der Makler wird nach den Vorgaben arbeiten, max. Mietpreis festlegen, Besichtigungen durchführen, Entscheidung schlußendlich liegt bei dir, dann Mietvertrag erstellen und alles abwickeln. Alles andere macht gar keinen Sinn, wenn Du nicht vor Ort wohnst. Je nach Lage ist die Wohnung stark gefragt und Du erhälst u,U. hunderte Anfrage innerhalb weniger Tage. Alle wollen dich überzeugen wie gut sie sind, egal wie schlecht das Profil ist.

Verkauf: Abschätzen ob Sonderumlagen in den wenigen nächsten Jahren kommen. Falls ja, verkaufen.

 

 

 

[ZfT]

Wo liegt die Wohnung denn ungefähr? In einer eher nachgefragten Gegend oder müsste man eher lange nach einem guten Mieter suchen?

[Hans42]

vor 16 Stunden schrieb Rooki€:

Die Preise für Immobilien sind im Moment sehr hoch. Es ist ein guter Zeitpunkt zu verkaufen

Hoch im Vergleich zu was? Im Vergleich zu Aktien: nein. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern (Verhältnis Kaufkraft zu Immobilienpreise): auch nein.  Sehe ich anders. 

 

vor 21 Stunden schrieb Han Solo:

5. Dann überlege ich ob es sinnvoller ist die Wohnung zu halten und zu vermieten oder zu verkaufen. Das Geld benötige ich nicht. Offen gesprochen sehe ich keinen Grund der dafür spricht die Wohnung zu verkaufen. Gibt es irgendwas das für einen Verkauf sprechen würde obwohl ich das Geld nicht benötige?

Ich würde die Wohnung behalten und die angesprochenen Renovierungen vornehmen und neu und teurer vermieten. Vorausgesetzt in der Stadt in der du bist gibt es eine ausreichende Nachfrage nach Wohnraum (ist aber momentan fast in allen Städten mehr als ausreichend).   Der einzige Grund die Wohnung zu verkaufen wäre, wenn dir jemand das 30-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis bezahlen würde, und du die Möglichkeit hast in deiner Stadt, oder einem besseren Standort eine Wohnung in besserem Zustand zum 15-fachen der Jahresmiete oder weniger zu kaufen. (Vorausgesetzt du hast die Wohnung länger als 10 Jahre und zahlst keine Steuern auf den Gewinn beim Verkauf.  Ich würde die Wohnung eher behalten. In welcher Stadt ist denn die Wohnung?

P.S. Schau doch mal auf den gängigen Immoportalen wie hoch die Mieten pro Quadratmeter in der Nachbarschaft so sind! Dann hast du eine Orientierung 

 

 

Mein Tipp zum Bad: Falls die Fliessen noch einigermassen in Ordnung sind, reinige sie und streiche sie mit weisser Fliessenfarbe! Das lohnt sich enorm. Kostet ca. 50 EUR. Dann kannst du ggf. noch ein Waschbecken und WC in weiss kaufen und tauschen lassen. Das habe ich kürzlich bei einem Bad aus den 1980ern auch gemacht, und kann es nur empfehlen. 

 

[Han Solo]

vor 22 Stunden schrieb Naim:

Zu 1: Der Käufer merkt schon, wie viel du noch abbezahlen musst, da der Kaufpreis auf unterschiedliche Konten überwiesen werden muss.

 

Zu 2: Schau dir den mietspiegel an und errechne, wie hoch die übliche Vergleichsmiete vor Ort ist.

 

Zu 3: Kannst natürlich einen Makler nehmen.

 

Zu 5: Behalt sie einfach.

 

Zu 1: Kannst du genauer erklären wie der Käufer das merkt? Vielleicht mit einem kleinen Beispiel, das wäre prima.

 

Zu 2: Der Mietspiegel nützt mir doch nichts, der bezieht sich doch auf den Durchschnitt ohne das Baujahr, Zustand, Lage (Zentrum, Randgebiet, Stadtteil) berücksichtigt werden. Wie soll ich da eine Vergleichsmiete berechnen?

 

Zu 3: Was nützt mir der Makler, der kann doch nicht wissen ob die Person seriös ist oder nicht?

 

zu 5: Kannst du begründen warum das Halten der Wohnung die bessere Wahl ist?

[Naim]

Zu 1: Der Käufer muss den offenen Betrag der Bank übeweisen und den restlichen Betrag Dir.

 

Zu 2: In welcher Stadt ist die Wohnung? Gibts eine Mietpreisbremse vor Ort? Ansonsten: gehe so vor wie Hans42 vorschlägt.

 

Zu 3: Wie willst du wissen, ob die Person seriös ist?

 

Zu 5: s. Hans 42. Wie willst du den Erlös anlegen?

 

[Han Solo]

vor 2 Stunden schrieb ZfT:

Wo liegt die Wohnung denn ungefähr? In einer eher nachgefragten Gegend oder müsste man eher lange nach einem guten Mieter suchen?

 

In Trier ca. 15 Minuten Fußweg zum Zentrum und 10 Minuten Fußweg zum größten Krankenhaus in Trier.

 

Ich bin übrigens zwei bis dreimal im Jahr in Trier. Besuche da Verwandschaft.

[Han Solo]

Der Parkett liegt nur im Wohnzimmer. Im Schlafzimmer ist PVC, im Flur ebenfalls PVC und im Eingangsbereich auch PVC mit roten Kacheln darunter. Sollte man vielleicht zusätzlich zum Schleifen im Wohnzimmer, im Flur, im Eingangsbereich und im Eingangsbereich Parkett legen lassen? Das würde den Mietpreis sicherlich nach oben schrauben. Die Frage ist ob das wirtschaftlich ist?

[Nachdenklich]

vor 11 Minuten schrieb Han Solo:

im Flur, im Eingangsbereich und im Eingangsbereich Parkett legen lassen?

Das sollte man sicherlich nicht tun!

[Maikel]

vor 2 Stunden schrieb Han Solo:

Zu 2: Der Mietspiegel nützt mir doch nichts, der bezieht sich doch auf den Durchschnitt ohne das Baujahr, Zustand, Lage (Zentrum, Randgebiet, Stadtteil) berücksichtigt werden. Wie soll ich da eine Vergleichsmiete berechnen?

 

Ich habe mal mit Google-Hilfe den Mietspiegel Trier aufgerufen.

Dort gibt es eine Unterscheidung nach Baujahr.

Weiter unten sind Auf/Abschläge für Wohnlage einfach/mittel/gut angebenen, Wohnlage entsprechend Straßenverzeichnis in der Anlage.

 

Soweit, so gut wie ich es von anderen Mietspiegeln kenne.

In dem für Trier gibt es zusätzlich detallierte Tabellen für Sanierungszustand, Aussattung (z.B. Parkett/PVC) und viele weitere Aspekte.

 

Wenn dir das immer noch nicht reicht zur Ermittlung einer angemessenen Miete, dann ... (nein, das schreib ich jetzt nicht)

[Batman_BU]

vor 2 Stunden schrieb Naim:

Zu 1: Der Käufer muss den offenen Betrag der Bank übeweisen und den restlichen Betrag Dir.

 

 

"Muss" durch "Kann" ersetzen. 

 

Bei mir lief es zwar bisher über Notaranderkonten (was ich auch empfehlen würde), aber es sollte nicht Sache des Käufers sein, die Darlehen des Verkäufers zu begleichen. Es ist ja durchaus möglich, dass verschiedene Darlehensgeber vorliegen. Soll ich dann an 3 oder 4 Konten überweisen? Ziemlich umständlich. 

Und selbst im Falle von "Muss" ist das auch nur ein Indiz für mögliche Restschulden für eben diese Immobilie. 

 

Ich habe bisher immer das Darlehen der Bank auf mein laufendes Konto überwiesen bekommen, dort habe ich dann EK und FK "gesammelt" und in einer Summe überwiesen. Der Verkäufer "merkt" dabei nicht, wie viel EK oder FK da involviert ist. Auch in dem Fall, dass es in zwei Summen gezahlt wird (einmal von der Bank, einmal vom Käufer) ist auch das nur ein Indiz für die Höhe des EK. 

[Han Solo]

Am 10.8.2018 um 15:19 schrieb Nachdenklich:

Das sollte man sicherlich nicht tun!

Warum nicht?

[Nachdenklich]

vor 3 Stunden schrieb Han Solo:

Warum nicht?

Ich habe in meinem Haus im ganzen Wohnbereich Parkett (und bin damit sehr zufrieden). Im Eingangsbereich dagegen nicht, da der häufig mit dreckigen Straßenschuhen stark belastet wird und damit das Parkett sehr schnell leidet. Da sind widerstandsfähigere Materialien besser.

Meine Auffassung, die nichts mit Wertpapieren zu tun hat.