Nespresso99 Mai 16, 2021 https://www.homeday.de/de/preisatlas?utm_medium=referral&utm_source=www.preisatlas.de Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Der Heini Mai 16, 2021 vor einer Stunde von Nespresso99: https://www.homeday.de/de/preisatlas?utm_medium=referral&utm_source=www.preisatlas.de Kenne ich, aber sehr ungenau, da das Alter des Hauses und zustand nicht genutzt wird, nur Lage. Zieh da mal 30% ab, dann kommt es in etwa vielleicht hin. Eine weitere Möglichkeit wäre über den Cashflow zu gehen, also Kaltmiete x theoretische Mietfläche auf x Jahre, nur wie viele Jahre? 10, 15, 20 Jahre theoretische Mieteinnahmen? Kaltmiete kann man finden im Internet. Wie gesagt alles nur ca. und sehr ungenau, fast wie KGV bei Unternehmen in die Zukunft zu schätzen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Der Heini Mai 16, 2021 vor einer Stunde von Beginner81: https://scoperty.de/home Nee, scoperty ist ein Witz, kenne ich. Wenn ich die Häuser hier, die ich auch teilweise von innen kenne, sehe, dann liegt scoperty bestimmt 30-50% über dem Verkaufswert. Ist bestimmt gut gemeint, aber für die Preise nicht zu verkaufen. Nur als Hinweis, falls jemand sich danach orientieren möchte. Immobilienverkaufspreise sind eben auch Angebot und Nachfrage und das ändert sich laufend. Einfach wäre IMHO, Mietpreisspiegel/m² x theoretische Mietfläche x 15 Jahre, das kommt recht gut hin. Warum gerade 15 Jahre? Weil es so hinkommt, Begründung hab ich keine. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 Mai 16, 2021 · bearbeitet Mai 16, 2021 von Peter23 vor 8 Stunden von Der Heini: Frage: Wie bewertet ihr eure selbst bewohnten Immobilien? Ich nutze den Mittelwert von mehreren Bewertungsmethoden: - Kaufpreis fortschreiben gemäß prozentualer Entwicklung des Immobilienmarktes - Bewertung gemäß Bodenwert + geschätzter Gebäudewert - Bewertung gemäß Sparkasse Immobilienbewertungstool (Klick) - durchschnittliche Angebotspreise (*Haircut) - geschätzter Mietpreise * 12* Ortsüblicher Faktor (20-40) vor 2 Stunden von Der Heini: Einfach wäre IMHO, Mietpreisspiegel/m² x theoretische Mietfläche x 15 Jahre, das kommt recht gut hin. Warum gerade 15 Jahre? Weil es so hinkommt, Begründung hab ich keine. x 15 kommt in Großstädten nicht hin, aber es kann gut sein, dass es auch Orte gibt, an denen eher 15 angemessen ist Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wusel83 Mai 16, 2021 Also einfach so 15 Jahreskaltmieten pauschal für ganz Deutschland halte ich für zu simpel. Wenn ich in FFM die Angebotspreise betrachte müsste man diese mehr als halbieren um da annähernd hin zu kommen. Die Angebotspreise werden hier eher noch nach oben verhandelt. In Magdeburg sind Angebotspreise im Bereich 15x im Bereich der Möglichkeit oder können auch mal dorthin verhandelt werden. Im Ostharz oder der Uckermark wäre ein Objekt mit Faktor 15 noch viel zu teuer gekauft. Scoperty ist in der Tat zum Teil völlig Banane. Ich meine Scoperty nutzt Gutachterausschuss Daten kann das aber nicht wirklich glauben. Neben dem Homeday Preisatlas kann man sein Objekt auch bei Homeday, MCMakler und anderen kostenlos bewerten lassen. Da sind die Werte meiner Erfahrung nach näher an der Realität. Gibt natürlich auch kostenpflichtige Tools. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 Mai 16, 2021 vor 8 Stunden von Madame_Q: Es ist Cashflow-erzeugendes RK3 in meinen Augen und gehört zum Gesamtvermögen. So machen wir es. Warum RK3? - nicht liquide - Klumpenrisiko - Wertschwankung kann immens sein (lasse z.B. den größten Arbeitgeber in der eigenen Stadt massiv Probleme haben und du siehst, was das für Auswirkungen hat auf die Immobilienpreise) Zustimmung! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 Mai 16, 2021 · bearbeitet Mai 16, 2021 von Peter23 vor 8 Stunden von Nespresso99: Daher würde ich ein Eigenheim auch nicht zum "Frei verfügbaren Vermögen" Zählen. Festgeld, dass über 10 Jahre angelegt ist, würde ich auch nicht zum „frei verfügbaren Vermögen“ zählen, aber natürlich zu meinen Assets und dem Gesamtvermögen. Ich verstehe auf der anderen Seite wirklich nicht, warum man eine vermietete Wohnung zum Vermögen zählen sollte aber eine selbstgenutzte nicht. Das liegt aber vermutlich auch in meinem Lebenslauf begründet, weil ich nämlich in zwei meiner nun vermieteten Wohnung zunächst selbst gewohnt habe. Wenn ich sie also erst nicht dazu gezählt hätte, dann wäre bei dem Umzug in eine Mietwohnung mein Vermögen plötzlich gestiegen bzw. hätte es meine Asset-Allokation zerschossen. Für mich wäre es deshalb ganz offensichtlich nicht praktikabel gewesen die eigengenutzte Immobilie nicht einzurechnen. Ich möchte übrigens nochmal eine Lanze brechen, dass man wirklich alles mit einrechnet (auch Rentenansprüche und Humankapital). Nur dann kann man sinnvolle Entscheidungen treffen (nachfolgende Beispiele stark vereinfacht zur Illustration): Berufsanfänger: Riesiges Humankapital => Finanzkapital kann ruhig voll ins Risiko (abzgl. Notgroschen), weil es trotzdem nur einen winzigen Teil des Portfolios ausmacht. ABER: Unbedingt eine Berufsunfähigkeitsversicherung zur Absicherung des Humankapitals abschließen. Kurz vor der Rent: Fall 1: Hohe Rentenansprüche (mehr als benötigt wird) und mehrere Immobilien => restliches Vermögen kann in Aktien angelegt werden Fall 2: Keine Rentenansprüche (selbstständig) und keine Immobilie => restliches Vermögen sollte defensiv investiert werden Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Der Heini Mai 17, 2021 vor 15 Stunden von Peter23: Fall 2: Keine Rentenansprüche (selbstständig) und keine Immobilie => restliches Vermögen sollte defensiv investiert werden Nope, funktioniert nicht. Bedenke bitte man ist nicht nur 10 Jahre Rentner, sondern 30 Jahre Rentner, daher muß man da auch in Aktien (ETFs) anlegen, ansonsten verhungert man oder lebt auf extrem niedrigen Niveau. Ich hatte es schonmal in deinem anderen Thread geschrieben, derzeit favorisiere ich eine Glidpath-Lösung mit Aktien/Cash um flexibel auf das SoRR reagieren zu können. vor 15 Stunden von Wusel83: Neben dem Homeday Preisatlas kann man sein Objekt auch bei Homeday, MCMakler und anderen kostenlos bewerten lassen. Da sind die Werte meiner Erfahrung nach näher an der Realität Hab ich mal gemacht bei immowelt, fand die Schätzung aber etwas hoch angesetzt, könnte man aber als reinen Wert so nehmen, kommt in etwa hin. Am 16.5.2021 um 12:51 von Madame_Q: - Wertschwankung kann immens sein (lasse z.B. den größten Arbeitgeber in der eigenen Stadt massiv Probleme haben und du siehst, was das für Auswirkungen hat auf die Immobilienpreise) Vorteil des Landlebens, kann hier nicht passieren. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 Mai 17, 2021 vor 24 Minuten von Der Heini: daher muß man da auch in Aktien (ETFs) anlegen, ansonsten verhungert man oder lebt auf extrem niedrigen Niveau. Ich hatte es schonmal in deinem anderen Thread geschrieben, derzeit favorisiere ich eine Glidpath-Lösung mit Aktien/Cash um flexibel auf das SoRR reagieren zu können. Es kommt natürlich auf die Größe des Vermögens und die monatlichen Ausgaben an, aber mit defensiv meinte ich jetzt auch nicht, dass man gar keine Aktien hat - insofern war das wohl ein Missverständnis. Es ging mir aber auch gar nicht um die konkreten Beispiele sondern nur darum aufzuzeigen, warum ich es für sinnvoll erachte alles mit in die Asset-Allokation einzubeziehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian Mai 17, 2021 Stimme da @Peter23 zu. Bei Bewertung der Immobilie ist Genauigkeit nicht so wichtig. Selbst Experten können sich da verschätzen. Ohnehin hinken die Schätzpreise i.d.R. den Markpreisen hinterher (timelag) und sind eben zu smooth im Vergleich zu den echten Martkpreisen. Mietspiegel hat da auch diverse Anpassungen, evtl sich da mal inspirieren lassen. Ansonsten würde ich nicht zu sehr nach Inneneinrichtung bewerten, da diese auch abgenutzt wird bzw. bei neuem Besitzer eh ausgetauscht wird. Eher nach Elektro, Sanitär, Heizung, Solar, PV etc. Auch der Verbrauch spielt beim Wert eine Rolle. @Der HeiniDu setzt also das Haus gar nicht, weil du den genauen Wert nicht kennst? Das ist kein Argument. Im Prinzip sind es da eh immer Bandbreiten und nicht Einzelwerte. Wenn dein Haus zu 99,9% in der Spannbreite von 200.000-400.000 liegen würde: Wieso dann mit 0,00 ansetzen? Ich kann noch maximal verstehen, wenn man nur den Boden ansetzt und das Haus als Konsum/Verbrauchsobjekt sehen würde, aber wieso gar nichts ansetzen? Dann wird man am Tag des Kaufes ja auf einen Schlag wesentlich ärmer als vorher und wenn man verkauft viel reicher oder wie? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Madame_Q Mai 17, 2021 vor 2 Minuten von oktavian: Wenn dein Haus zu 99,9% in der Spannbreite von 200.000-400.000 liegen würde: Wieso dann mit 0,00 ansetzen? Finde ich auch. Man kann ja im Zweifel konservativ schätzen. Ein abbezahltes, eigens bewohntes Haus wird bei vielen ja sehr wahrscheinlich den größten Brocken im Vermögen einnehmen. Diesen Brocken nicht zu berücksichtigen...ich weiß nicht so recht. In der Realität ist es eben so, dass falls ein totaler Unglücksfall passiert, man das Haus immer noch verkaufen könnte, dann in Miete wohnt und einen riesen Batzen Geld auf der Seite hat. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian Mai 17, 2021 vor 3 Minuten von Madame_Q: Finde ich auch. Man kann ja im Zweifel konservativ schätzen. Ein abbezahltes, eigens bewohntes Haus wird bei vielen ja sehr wahrscheinlich den größten Brocken im Vermögen einnehmen. Diesen Brocken nicht zu berücksichtigen...ich weiß nicht so recht. In der Realität ist es eben so, dass falls ein totaler Unglücksfall passiert, man das Haus immer noch verkaufen könnte, dann in Miete wohnt und einen riesen Batzen Geld auf der Seite hat. Ich würde auch sagen konservativ ansetzen ist OK. Wenn das Haus viel ausmacht, sollte man es auch etwas versichern (z.B. gegen Feuer oder andere heftige Zerstörungen). Wenn ich eh 5 Häuser + 10.000.000 auf dem Konto habe, macht mir der Verlust auch nichts aus. Muss man eben eine Aufstellung machen und dann das Klumpenrisiko bewerten. Auf dem Land vielleicht weniger %% vom Gesamtvermögen, als wenn man ein kleines Häuschen in München seit xxx Jahren in Familienbesitz hat. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
smarttrader Mai 17, 2021 Momentan ist ja eher das Problem, das es wenig im Angebot gibt und marktfremde Preise bezahlt werden. Es soll Zeiten gegeben haben, da standen Häuser monatelang leer, bis überhaupt einer Kaufinteresse hatte und den Kaufpreis um 30% drückte. Wir haben ja innerhalb der letzten Jahre 2 Immobilien und 1 Grundstück gekauft, ohne Probleme und das Haus über hören sagen direkt mit dem Vorbesitzern klar gemacht. Grundstück wurde direkt vom Makler gekauft, wurde nie inseriert sondern angeboten und gekauft. Wenn man den Aussagen aktuell glauben darf, sollen die Makler schon vorsortieren wer eingeladen wird zum Besichtigungstermin und wer nicht. Finanzierungszusage vorlegen, gute Bewerbung abgeben und eine Immobilien zum Verkauf vorweisen (befreundetes Paar hat Ewigkeiten ehrlich geantwortet was EK und Immobilie angeht, bis ich sagte die sollen einfach eine Immobilie angeben und 50% EK, dauerte 2 Besichtigungen und sie hatten den Zuschlag. Den Maklerauftrag haben sie bis zur Kaufabsichtserklärung rausgezögert und nicht unterschrieben). Es geht nicht darum wer bezahlen kann und möchte, sondern wer überhaupt die Möglichkeit bekommen soll. Aktuell würde ich mir 3x überlegen, für ein überteuertes Gut einem nochmal überteuerten Preis zu bezahlen. Unser Haus hätte ich als Privatperson für 60% des vorgeschlagenen Preises verkauft. Und das wären 28 Jahreskaltmieten, weit weg von 15. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 Mai 17, 2021 @smarttrader Nimm’s mir nicht Übel, aber ich habe nach 4mal lesen immer noch nicht verstanden, was Du uns sagen willst bzw. was das mit dem Thema, das wir hier diskutieren zu tun hat. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
alsuna Mai 18, 2021 vor 21 Stunden von oktavian: Das ist kein Argument. Im Prinzip sind es da eh immer Bandbreiten und nicht Einzelwerte. Wenn dein Haus zu 99,9% in der Spannbreite von 200.000-400.000 liegen würde: Wieso dann mit 0,00 ansetzen? Ich kann noch maximal verstehen, wenn man nur den Boden ansetzt und das Haus als Konsum/Verbrauchsobjekt sehen würde, aber wieso gar nichts ansetzen? Dann wird man am Tag des Kaufes ja auf einen Schlag wesentlich ärmer als vorher und wenn man verkauft viel reicher oder wie? Mein Gedanke zu dem Thema war bisher immer: irgendwo muss man ja wohnen. Aus dem liquidierbaren Teil des Vermögens leben und das Haus ist zum Wohnen da. Wenn nicht mehr in dem Haus, dann ist über den Verkaufserlös die Miete der nächsten Jahrzehnte auch vorhanden. Ja, das ist Schubladendenken. Aber es kommt darauf an, was man wofür aufschreibt. vor 18 Stunden von smarttrader: befreundetes Paar hat Ewigkeiten ehrlich geantwortet was EK und Immobilie angeht, bis ich sagte die sollen einfach eine Immobilie angeben und 50% EK, dauerte 2 Besichtigungen und sie hatten den Zuschlag. Den Maklerauftrag haben sie bis zur Kaufabsichtserklärung rausgezögert und nicht unterschrieben Das heißt, sie mussten behaupten, schon eine Immobilie zu besitzen, um überhaupt die Chance zu bekommen, eine Immobilie zu kaufen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Madame_Q Mai 18, 2021 · bearbeitet Mai 18, 2021 von Madame_Q vor 5 Minuten von alsuna: Mein Gedanke zu dem Thema war bisher immer: irgendwo muss man ja wohnen Richtig. Zum "leben" gehört Wohnen also dazu. Ein selbstbewohntes und abbezahltes Haus erzeugt also sozusagen steuerfreie "Ausschüttungen, aber fast ohne Wertverlust des Produktes" bzw. Cashflow. Daher: Auch eine selbstbewohnte Immobilie gehört natürlich mit ins Gesamtvermögen/Portfolio und sollte berücksichtigt werden bei der AA. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 Mai 18, 2021 vor 26 Minuten von Madame_Q: Ein selbstbewohntes und abbezahltes Haus erzeugt also sozusagen steuerfreie "Ausschüttungen, aber fast ohne Wertverlust des Produktes" bzw. Cashflow. Daher: Auch eine selbstbewohnte Immobilie gehört natürlich mit ins Gesamtvermögen/Portfolio und sollte berücksichtigt werden bei der AA. +1 Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Mai 18, 2021 vor 44 Minuten von Madame_Q: Ein selbstbewohntes und abbezahltes Haus erzeugt also sozusagen steuerfreie "Ausschüttungen, aber fast ohne Wertverlust des Produktes" bzw. Cashflow. Das ist natürlich etwas kurzfristig-naiv gedacht. Auch die selbstbewohnte Immobilie braucht (eigentlich) Instandhaltungsrücklagen für neue Heizung, Malerarbeiten, Fenster, Renovierungen, etc. usw. Man kann natürlich hoffen, dass der Immobilienwert steigt, aber davon hat man keine Liquidität für die o.g. Punkte. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Madame_Q Mai 18, 2021 · bearbeitet Mai 18, 2021 von Madame_Q vor 7 Minuten von Ramstein: Das ist natürlich etwas kurzfristig-naiv gedacht. Das Wort "naiv" benutzt du gerne fällt mir auf, aber ich weiß, was du meinst. vor 7 Minuten von Ramstein: Auch die selbstbewohnte Immobilie braucht (eigentlich) Instandhaltungsrücklagen für neue Heizung, Malerarbeiten, Fenster, Renovierungen, etc. usw. Ich behaupte jetzt einfach trotzdem mal (auch aus eigener Erfahrung), dass die eingesparte Miete deutlich über den Instandhaltungskosten liegt und das dauerhaft. Selbst, wenn man das also gegenrechnet (was logisch ist), bleibt ein positiver Cashflow. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Mai 18, 2021 · bearbeitet Mai 18, 2021 von Ramstein vor 12 Minuten von Madame_Q: Ich behaupte jetzt einfach trotzdem mal (auch aus eigener Erfahrung), dass die eingesparte Miete deutlich über den Instandhaltungskosten liegt und das dauerhaft. Selbst, wenn man das also gegenrechnet (was logisch ist), bleibt ein positiver Cashflow. Auch das ist eine naive Betrachtung. Man müsste nämlich die eingesparte Miete (nicht die Nebenkosten, die fallen weiter an zuzüglich der Eigentümerabgaben) mit dem erzielbaren Ertrag aus einer Alternativanlage (z. B. MSCI World) vergleichen. Und das Ergebnis wird sehr unterschiedlich ausfallen. In Boomregionen vermutlich noch positiv für die Immobilie, in der Uckermark eher positiv für die Aktienanlage. PS: "naiv" ist positiver als "possierlich" Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Madame_Q Mai 18, 2021 · bearbeitet Mai 18, 2021 von Madame_Q vor 14 Minuten von Ramstein: Man müsste nämlich die eingesparte Miete (nicht die Nebenkosten, die fallen weiter an zuzüglich der Eigentümerabgaben) mit dem erzielbaren Ertrag aus einer Alternativanlage (z. B. MSCI World) vergleichen. Und das Ergebnis wird sehr unterschiedlich ausfallen. In Boomregionen vermutlich noch positiv für die Immobilie, in der Uckermark eher positiv für die Aktienanlage. Jetzt ernsthaft? In meinen Augen hinkt der Vergleich extremst. Der Vergleich ist nur sinnvoll mit einer ähnlichen Anlageklasse (vielleicht offene Wohn-Immobilienfonds), aber doch nicht Aktien, Anleihen etc. Dass man nur die Kaltmiete heranziehen darf, erklärt sich selbst für naive Leute von selbst. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian Mai 18, 2021 vor 2 Stunden von Ramstein: Das ist natürlich etwas kurzfristig-naiv gedacht. Auch die selbstbewohnte Immobilie braucht (eigentlich) Instandhaltungsrücklagen für neue Heizung, Malerarbeiten, Fenster, Renovierungen, etc. usw. Man kann natürlich hoffen, dass der Immobilienwert steigt, aber davon hat man keine Liquidität für die o.g. Punkte. Bilanz (Solvenz) und cashflow-Prognose (Liquidität) sind unterschiedliche Dinge. Warum also nicht in der Bilanz reinstellen? vor 2 Stunden von Ramstein: Auch das ist eine naive Betrachtung. Man müsste nämlich die eingesparte Miete (nicht die Nebenkosten, die fallen weiter an zuzüglich der Eigentümerabgaben) mit dem erzielbaren Ertrag aus einer Alternativanlage (z. B. MSCI World) vergleichen. Und das Ergebnis wird sehr unterschiedlich ausfallen. In Boomregionen vermutlich noch positiv für die Immobilie, in der Uckermark eher positiv für die Aktienanlage. Der Mietmultiplikator im Ankauf war aber auch niedriger auf dem Land. Dann wird mit Fremdkapital gehebelt (Eigenkapitalrendite bei guten Ankauf konnte zweistellig sein) und die Ersparnis der Kaltmiete ist steuerfrei und der Verkauf ist auch steuerfrei. Wenn Beruf sicher und Umziehen nicht in Frage kommt ist das Mietausfallwagnis bei Selbstnutzung sehr gering und daher auch das Risiko der eingesparten cash flows gering (niedriger Zinssatz zum Abzinsen). Dann kann man dieses Risiko nicht mit Aktienrisiko vergleichen, wenn du auch Einzelrisiken wie Feuer "wegversichert" hast. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kleinerfisch Mai 19, 2021 Bewertung der Immobilie: Bei mindestens einem der großen Immobilienportale kann man sich kostenlos 2 Makler ins Haus kommen lassen, die dann einen Preisvorschlag machen. Ich habe das letztens gemacht und die beiden Preise lagen keine 10% auseinander. Man sollte aber so tun, als ob man wirklich verkaufen wollte (was bei mir tatsächlich der Fall war). Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian Mai 19, 2021 vor 6 Stunden von kleinerfisch: Bewertung der Immobilie: Bei mindestens einem der großen Immobilienportale kann man sich kostenlos 2 Makler ins Haus kommen lassen, die dann einen Preisvorschlag machen. Ich habe das letztens gemacht und die beiden Preise lagen keine 10% auseinander. Man sollte aber so tun, als ob man wirklich verkaufen wollte (was bei mir tatsächlich der Fall war). Wobei Makler auch kein Interesse an einem zu hohen Preis haben dürften. Denn wenn man hoch ansetzt, könnte das Haus länger zum Verkauf brauchen oder wird gar nicht verkauft. Wenn man niedrig ansetzt geht das Haus schnell weg ohne groß Arbeit. Bei den prozentualen Gebühren rechnet es sich allemal ohnehin. Also würde auch min 2 unabhängige Meinungen einholen. Wie lagen denn die Makler so im Vergleich zu deinem eigenen Schätzwert? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
