Umfrage Immobilien als Kapitalanlage

[bondholder]

vor 1 Minute schrieb Joschka1989:

Sorry die Herren. Aber die Überschrift ist mehr als EINDEUTIG, es handelt sich ausschliesslich um vermietete Immobilien. Es ist selbsterklärend.

 

Wer lesen kann,...

Ein Geisterfahrer? Hunderte!

[Joschka1989]

vor 3 Minuten schrieb bondholder:

Ein Geisterfahrer? Hunderte!

Sollte nur klargestellt werden. Nichts persönliches :-). 

[Schildkröte]

vor 12 Minuten schrieb Joschka1989:

Sorry die Herren. Aber die Überschrift ist mehr als EINDEUTIG, es handelt sich ausschliesslich um vermietete Immobilien. Es ist selbsterklärend.

 

Wer lesen kann,...

 

Es gibt auch Damen in diesem Forum. Und es gibt auch selbstgenutzte Immobilien als Kapitalanlage, wenn man darauf aus ist diese später (nach Möglichkeit) wieder mit Gewinn zu veräußern. Zwar lassen sich die Kreditzinsen bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht steuerlich absetzen. Dafür beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre, während sie bei fremdgenutzen Immobilien bei zehn Jahren liegt (abgesehen davon, dass die Wahrscheinlichkeit für zwischenzeitliche steuerliche Änderungen diesbezüglich bei zehn Jahren höher ist als bei drei - auch kann man sich selbst besser einschätzen als potentiell schwierige Mieter). 

[Ramstein]

vor 1 Minute schrieb Joschka1989:

Sollte nur klargestellt werden. Nichts persönliches :-). 

 

Deine sogenannte Klarstellung sagt nur, dass es für dich selbstverständlich ist. Wenn du mal einige Jahre hier mitgelesen hat, wirst hoffentlich auch du die Irrigkeit deiner Annahme einsehen. 

[Joschka1989]

vor 2 Stunden schrieb voc:

Zu letzterem Punkt:

Was tust du bei einer anfänglichen 100 % Finannzierung nach Ablauf der Zinsbindung, wenn die Preise für Immibilien gefallen sind und die Bank von dir mehr Sicherheiten verlangt, weil der Wert der Immobilie geringer ist als der Wert des Darlehens?

Aufgrund des anderen Threads gehe ich davon aus, dass du mit deinen Überschüssen aus der ersten Immobilie eine zweite (oder dritte) gekauft hast (bzw. die 10 % Kaufnebenkosten geleistet hast).

EK zum nachschießen hast du somit nicht...

 

Die Bank darf rein gar nichts diesbezüglich  tun. Wenn der Kredit korrekt getilgt wird, hat die Bank keinerlei Recht. 

 

Wenn die Bank nach der Zinslaufzeit kommt, würde ich sofort sämtliche Verbindungen zu der Bank beenden. Jemand anderes finanziert sicher gerne. Bei guter Bonität interessieren gesunkene Immobilienpreise niemanden.

 

Wenn Immobilienpreise sinken, wird niemals neu bewertet. Zumindest nicht wegen dem Grund eines Preisverfalls!!!

[bondholder]

vor 44 Minuten schrieb Joschka1989:

 

Die Bank darf rein gar nichts diesbezüglich  tun. Wenn der Kredit korrekt getilgt wird, hat die Bank keinerlei Recht. 

 

Wenn die Bank nach der Zinslaufzeit kommt, würde ich sofort sämtliche Verbindungen zu der Bank beenden. Jemand anderes finanziert sicher gerne. Bei guter Bonität interessieren gesunkene Immobilienpreise niemanden.

 

Wenn Immobilienpreise sinken, wird niemals neu bewertet. Zumindest nicht wegen dem Grund eines Preisverfalls!!!

Langsam frage ich mich, ob @Joschka1989 nicht einfach nur ein Troll ist...

[Joschka1989]

vor 27 Minuten schrieb bondholder:

Langsam frage ich mich, ob @Joschka1989 nicht einfach nur ein Troll ist...

Wieso sollte eine Immobilie neu bewertet werden, wenn die Bank alles erhält was im Vertrag festgehalten wurde? Solange der Kunde zahlt, ist die Bank zufrieden. Das gebe ich dir Brief und Siegel. Die Bank hat kein Recht dazu, durchzugreifen ohne das Gründe dafür vorliegen. Wenn nicht mehr gezahlt wird, sieht das anders aus.

[tyr]

vor 22 Minuten schrieb Joschka1989:

Wieso sollte eine Immobilie neu bewertet werden, wenn die Bank alles erhält was im Vertrag festgehalten wurde?

 

Weil das Risiko für die Bank steigt, wenn der Wert der Sicherheit  wesentlich gesunken ist.

 

Was würdest du denn machen an Stelle der Bank? Der Zinssatz, der gewährt wurde basiert darauf, dass im Zweifelsfall die Sicherheit verwertet werden kann und sich die Bank das Geld wieder holt darüber. Wenn aber nun der Wert der Sicherheit unter Restschuld liegt geht diese Rechnung nicht mehr auf. Soll die Bank dann stillschweigend hinnehmen, dass sie nun mehr Risiko trägt?

 

Unbesicherte Kredite kosten typischerweise mehr Zinsen als besicherte. Warum deiner Meinung nach?

[fnord]

2012 immo für 360.000 gekauft, vermietet für 2.800 monatlich, bisher null mieterwechsel, 2 Telefonate pro Jahr und 1 nk Abrechnung. Das wars. Glück gehabt. Die immo ist heute für 750.000 leicht zu verkaufen. 

[Joschka1989]

vor 9 Minuten schrieb tyr:

 

Weil das Risiko für die Bank steigt, wenn der Wert der Sicherheit  wesentlich gesunken ist.

Solange der KN normal zahlt, hat die Bank keine Möglichkeit dazu. Da kann der Preis fallen, wie er will. Die Bank bekommt davon doch gar nichts mit. Wie soll das überhaupt erklärt werden? Also ich würde da definitiv klagen, ich bin sicher, dass ich damit durchkommen werde. 

[tyr]

vor 24 Minuten schrieb Joschka1989:

Solange der KN normal zahlt, hat die Bank keine Möglichkeit dazu. Da kann der Preis fallen, wie er will. Die Bank bekommt davon doch gar nichts mit. Wie soll das überhaupt erklärt werden? Also ich würde da definitiv klagen, ich bin sicher, dass ich damit durchkommen werde. 

 

RLY?

 

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html

 

Zitat

§ 490 Außerordentliches Kündigungsrecht

(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

 

Bist du der ausgebildete Banker mit bestehenden Immobilienkrediten oder ich?

 

Das hat mich jetzt eine halbe Minute Googlesuche gekostet.

 

 

Nun denn, bringe mal andere gesetzliche Grundlagen, die das entwerten. Ich bin gespannt. Wenn du das nicht innerhalb kurzer Zeit kannst: lass' bloß die Finger von weiteren Immobilienkrediten. Ganz wohlmeinend.

[Joschka1989]

vor 29 Minuten schrieb tyr:

 

RLY?

 

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html

 

 

Bist du der ausgebildete Banker mit bestehenden Immobilienkrediten oder ich?

 

Das hat mich jetzt eine halbe Minute Googlesuche gekostet.

 

 

Nun denn, bringe mal andere gesetzliche Grundlagen, die das entwerten. Ich bin gespannt. Wenn du das nicht innerhalb kurzer Zeit kannst: lass' bloß die Finger von weiteren Immobilienkrediten. Ganz wohlmeinend.

Da scheint es ein Gesetzestext für zu geben. 

 

Ich stelle mir folgende Fragen:

1. Wie bekommt die Bank davon Wind ?

2. Wie kommuniziert die Bank das? 

 

Im Regelfall ist es doch eher so. Es wird finanziert und danach entfällt komplett die Verbindung zwischen Darlehensnehmer und Bank. So ist es im übrigen auch bei mir. Ich hatte vor 4 Jahren die erste Wohnung gekauft. Nach der Finanzierung gab es etwas mehr als 2 Jahre keinerlei Kontakt zum Immobilienberater. Nach etwa 2,25 Jahren nahm ich Kontakt auf und bat um eine weitere Finanzierung. Innerhalb 2 Wochen war die Sache erledigt und abgewickelt. Mittlerweile sind wie bereits genannt 4 Jahre vergangen, seither nichts mehr gehört. Ich glaube aber auch, dass mein Ansprechpartner für viele viele Kunden zuständig ist. Ich kann mir nicht vorstellen, dass der jemals etwas von meiner Immobilie mehr hören wird. 

 

Nur weil ich vor vielen Jahren mal bei einer Bank gelernt habe, heisst das nicht, das ich alles komplett richtig mache oder richtig Bescheid weiß. 

 

Ich schätze allerdings das Risiko, dass die Immobilie neu bewertet werden wird, als <1% ein. Es ist wie der Mietnomade, wenn er wirklich da ist, extrem be********. Es kommt aber sehr sehr selten vor.

 

Edit: Meine Eltern haben vor über 10 Jahren angebaut und renoviert. Seither haben Sie keine Bank o.ä. mehr von innen gesehen. Ausser Briefen zu Kontenmodellen und Kostenerhöhungen ( Spk. ) kam nie mehr was. Ich prognostiziere, dass die nie mehr was wegen der Finanzierung hören werden, da Volltilger. Da ist die grosse grosse Realität. Horrorszenarien sind sehr sehr selten. Ich persönlich habe es damals trotz riesen Institut in einer Grossstadt noch nicht einmal erlebt gehabt. 

[FranzFerdinand]

vor 6 Stunden schrieb voc:

Also ist eine Immobilie als Kapitalanlage allgemein unsinnig?

 

Außerdem solltest du nicht von dir auf andere schließen, nur weil du eine möglichst hohe Rendite erzielen willst heißt das nicht, dass alle anderen das damit einhergehende Risiko ebenfalls außeracht lassen sollten.

Es ist wie bei der Asset Allocation die wir hier regelmäßig zum Thema haben, es kommt auf das individuelle Wohlfühl-Verhältnis an.

Außerdem noch auf die Redite der Immobilie (Die Gesamtkapitalrentabilitet muss größer als der Fremdkapital-Zins sein), sowie auf die Kreditfähigkeit des einzelnen bzw. des Marktes.

 

Zu letzterem Punkt:

Was tust du bei einer anfänglichen 100 % Finannzierung nach Ablauf der Zinsbindung, wenn die Preise für Immibilien gefallen sind und die Bank von dir mehr Sicherheiten verlangt, weil der Wert der Immobilie geringer ist als der Wert des Darlehens?

Aufgrund des anderen Threads gehe ich davon aus, dass du mit deinen Überschüssen aus der ersten Immobilie eine zweite (oder dritte) gekauft hast (bzw. die 10 % Kaufnebenkosten geleistet hast).

EK zum nachschießen hast du somit nicht...

 

Nein, aber mit 100k kann ich entweder 1 (100%EK) oder 5 (20%EK) oder 10 (10% EK) Immobilien kaufen. Welche Variante macht nach Risiko- und Renditegesichtspunkten am meisten Sinn? Freilich hat da jeder sein eigenes Sicherheitsempfinden. Eine Immo, die den Fremdkapitalzins nicht erwirtschaftet würde ich dabei natürlich nicht kaufen. Das mache ich mit 100% EK, ist aber ein anderes Geschäftsmodell.

 

Auch bei einer 100% Finanzierung wird natürlich getilgt und mit Zinsbindung gekauft, so dass nach zehn Jahren auch eine geringere Bewertung noch finanzierungswürdig ist. Und natürlich geht sowas nicht ganz ohne Netz und doppelten Boden in Form von EK. Das kann aber durchaus in Form von RK3 geparkt sein, wenn auch 50% Wertverlust gedanklich eingeplant sind. Wenn man genügend Horrorszenarien kombiniert wird das natürlich auch eng, aber Rendite kommt halt auch von Risiko.

 

 

[Systemrelevant]

vor 2 Stunden schrieb Joschka1989:

Da scheint es ein Gesetzestext für zu geben. 

 

Ich stelle mir folgende Fragen:

1. Wie bekommt die Bank davon Wind ?

2. Wie kommuniziert die Bank das? 

 

Im Regelfall ist es doch eher so. Es wird finanziert und danach entfällt komplett die Verbindung zwischen Darlehensnehmer und Bank. So ist es im übrigen auch bei mir. Ich hatte vor 4 Jahren die erste Wohnung gekauft. Nach der Finanzierung gab es etwas mehr als 2 Jahre keinerlei Kontakt zum Immobilienberater. Nach etwa 2,25 Jahren nahm ich Kontakt auf und bat um eine weitere Finanzierung. Innerhalb 2 Wochen war die Sache erledigt und abgewickelt. Mittlerweile sind wie bereits genannt 4 Jahre vergangen, seither nichts mehr gehört. Ich glaube aber auch, dass mein Ansprechpartner für viele viele Kunden zuständig ist. Ich kann mir nicht vorstellen, dass der jemals etwas von meiner Immobilie mehr hören wird. 

 

Nur weil ich vor vielen Jahren mal bei einer Bank gelernt habe, heisst das nicht, das ich alles komplett richtig mache oder richtig Bescheid weiß. 

 

Ich schätze allerdings das Risiko, dass die Immobilie neu bewertet werden wird, als <1% ein. Es ist wie der Mietnomade, wenn er wirklich da ist, extrem be********. Es kommt aber sehr sehr selten vor.

 

Edit: Meine Eltern haben vor über 10 Jahren angebaut und renoviert. Seither haben Sie keine Bank o.ä. mehr von innen gesehen. Ausser Briefen zu Kontenmodellen und Kostenerhöhungen ( Spk. ) kam nie mehr was. Ich prognostiziere, dass die nie mehr was wegen der Finanzierung hören werden, da Volltilger. Da ist die grosse grosse Realität. Horrorszenarien sind sehr sehr selten. Ich persönlich habe es damals trotz riesen Institut in einer Grossstadt noch nicht einmal erlebt gehabt. 

 

 

 

1. Weniger Nachfrage bzw. mehr Angebot als Nachfrage. Die kreditfinanzierenden Banken sollten doch in der Regel die allerallerersten sein die Veränderungen in dem Markt sehen und spüren. Dass sie bei fallenden Preisen dann relativ schnell kommen werden und weitere Sicherheiten von dir fordern werden ist dann glaub deutlich wahrscheinlicher als dass du niemals wieder von ihnen hören wirst, speziell wenn man 5 Minuten vor dem Preiseinbruch mit einer 100% Finanzierung gekauft haben sollte. 

Ob die Banken dann wirklich den Vertrag fristlos kündigen wenn man die zusätzlichen Sicherheiten nicht stellen kann steht auf einem anderen Blatt. Dass sie umgehend reagieren werden wenn die ersten Anzeichen eines Kreditausfalls zu sehen sind dürfte aber auch klar sein.  

Edit: Deine Eltern hatten nach der Finanzierung vermutlich nie wieder was mit der Bank zu tun, weil ihre Sicherheiten den Kreditrahmen überstiegen. Ich hatte nach meiner 50% Finanzierung auch nie wieder was von ihnen gehört. Warum denn auch? Der Kredit wurde regelmäßig getilgt, die Bank hatte fast eine 200%ige Sicherheit auf ihr Geld und die Preise sind in den folgenden Jahren noch gestiegen. Ob die Banken bei schlechter werdenden Umfeld immernoch so ruhig und gelassen dem Treiben zusehen wird man dann sehen. 

[Peter23]

vor 3 Stunden schrieb tyr:

Bist du der ausgebildete Banker mit bestehenden Immobilienkrediten oder ich?

 

Das hat mich jetzt eine halbe Minute Googlesuche gekostet.

 

 

Nun denn, bringe mal andere gesetzliche Grundlagen, die das entwerten. Ich bin gespannt. Wenn du das nicht innerhalb kurzer Zeit kannst: lass' bloß die Finger von weiteren Immobilienkrediten. Ganz wohlmeinend.

Es gibt tatsächlich keine gesetzliche Grundlage, die das entkräftet. Allerdings ist die ständige Rechtsprechung der Gerichte hier so, dass es faktisch nur möglich ist für die Bank zu kündigen, wenn der Kunde seine Kreditraten (auch tlws) nicht gezahlt hat. Es gibt nach meinem Wissen noch keinen einzigen Fall in Deutschland, in dem ein Gericht einer Bank recht gegeben hat, die in so einem Fall (d.h. ohne Zahlungsschwierigkeiten des Kunden und "nur" Wertverfall der Sicherheit) gekündigt hat.

Zitat

Wertverfall und andere Gründe: Daneben hat die Bank das Recht, aus wichtigem Grund zu kündigen (Paragraf 490 BGB). Das ist nach wie vor der Fall, wenn etwa die Immobilie an Wert verliert und der Kunde keine weitere Sicherheit bieten kann – oder sich die Vermögenssituation verschlechtert hat. Verbraucherschützerhatten hier auf einen eindeutigen Schutz von Baufinanzierern gepocht, die ihre Krediteordnungsgemäß bedienen.

Im Gesetzentwurf ist keine Regelung enthalten. Mit Absicht, wie FOCUS Online aus dem vorbereitenden Gremium im Bundestag erfuhr. Der Finanzausschuss „geht davon aus, dass die verbraucherfreundliche Rechtsprechung fortgesetzt wird“, heißt es. Sollten Banken oder Finanzinvestoren künftig Kredite „aus heiterem Himmel“ kündigen, müssen Kunden auch künftig vor Gericht ziehen und auf ihr Recht klagen.

Du hast also recht, aber praktische Relevanz hat es nicht. Wenn auch die gesetzliche Regelung hier wirklich unschön ist.

[tyr]

vor 1 Stunde schrieb Peter23:

Wenn auch die gesetzliche Regelung hier wirklich unschön ist.

 

Solange die Bank z. B. Beleihungsgrenzen zur Risikobegrenzung aufsichtsrechtlich einhalten muss sehe ich die Regelung nicht als unschön an. Das ist kein Kann, sondern eher ein Muss, so eine Regelung zu haben.

 

Wenn es gesetzlich erlaubt wird, so wie der TE Risiken konsequent zu ignorieren, nach dem maximalen Hebel zu suchen und dann noch zu versuchen, mit irgendwelchen Tricks die Haftung auf ein Minimum zu begrenzen sollte es ebenso der Bank gesetzlich erlaubt sein, zur Erfüllung der Bankpflichten bei erheblichem drohenden Wertverlust der Sicherheiten unter Restschuld eben Sicherheiten nachzufordern oder den Kredit zu kündigen.

 

Ich hab jedenfalls keine Lust, für solche "risikofreudigen Anleger"  wie den TE in der nächsten Bankenkrise mit meinem Steuergeld auszuhelfen, während der TE dann natürlich seine Gewinne privat gesichert sehen will und die Risiken irgendwo anders sozialisiert wurden. Sowas ist nicht sinnvoll. Das Gesetz ist da schon richtig konstruiert.

[Joschka1989]

vor 8 Stunden schrieb Peter23:

Es gibt tatsächlich keine gesetzliche Grundlage, die das entkräftet. Allerdings ist die ständige Rechtsprechung der Gerichte hier so, dass es faktisch nur möglich ist für die Bank zu kündigen, wenn der Kunde seine Kreditraten (auch tlws) nicht gezahlt hat. Es gibt nach meinem Wissen noch keinen einzigen Fall in Deutschland, in dem ein Gericht einer Bank recht gegeben hat, die in so einem Fall (d.h. ohne Zahlungsschwierigkeiten des Kunden und "nur" Wertverfall der Sicherheit) gekündigt hat.

Du hast also recht, aber praktische Relevanz hat es nicht. Wenn auch die gesetzliche Regelung hier wirklich unschön ist.

Das Gesetz mag es geben, aber das wird nicht durchgesetzt. Allen voran nicht bei einem Kunden, der beim gleichen Institut gelernt hat und zudem beste Bonität geniesst. Ich muss meine Schätzung anpassen. Die Chance dass der Kredit wegen eines Preisrückgangs und somit zu weniger Sicherheiten gekündigt wird, ist weiter unter 0,001%. 

 

Wenn nicht oder teilweise nicht mehr gezahlt wird bzw. die Vermögenssituation des Kunden stark verschlechtert wird, sieht die Sache ganz anders aus. Aber ganz ehrlich, ohne vollstreckbaren Titel ist die Bank sowas von machtlos. 

Ich hatte zur damaligen Zeit sowohl Kündigungsverfahren als auch Vollstreckungsverfahren live erlebt. Da fallen ganz ganz ganz andere Sachen an, aber das passiert niemals wegen einer Sicherheit, die im Wert gefallen ist. Kurz gesagt: Wenn der Kunde zahlt, juckt das die Bank zu 99,99% die Bohne. Es ist ja später sein Haus, dass dann weniger Wert ist und er zuviel bezahlt hat.

 

vor 8 Stunden schrieb tyr:

Ich hab jedenfalls keine Lust, für solche "risikofreudigen Anleger"  wie den TE in der nächsten Bankenkrise mit meinem Steuergeld auszuhelfen, während der TE dann natürlich seine Gewinne privat gesichert sehen will und die Risiken irgendwo anders sozialisiert wurden. Sowas ist nicht sinnvoll. Das Gesetz ist da schon richtig konstruiert.

 

Da magst du grundsätzlich Recht haben, aber trotzdem ist das übertrieben. Ich spekuliere nicht, ich mache das dann schon mit Habd und Fuß. 

Ich bin mir sicher, dass deine Steuergelder sicherlich keine Bank vor 10 Jahren gerettet haben. Du müsstest dich viel mehr über Italien, Griechenland und Spanien beschweren. Was dort läuft ist um das zigfache krasser. Aber dorthin gibst du dein Geld sicher gerne.

[cyborg]

vor einer Stunde schrieb Joschka1989:

Das Gesetz mag es geben, aber das wird nicht durchgesetzt. Allen voran nicht bei einem Kunden, der beim gleichen Institut gelernt hat und zudem beste Bonität geniesst. Ich muss meine Schätzung anpassen. Die Chance dass der Kredit wegen eines Preisrückgangs und somit zu weniger Sicherheiten gekündigt wird, ist weiter unter 0,001%. 

 

Wenn nicht oder teilweise nicht mehr gezahlt wird bzw. die Vermögenssituation des Kunden stark verschlechtert wird, sieht die Sache ganz anders aus. Aber ganz ehrlich, ohne vollstreckbaren Titel ist die Bank sowas von machtlos. 

Ich hatte zur damaligen Zeit sowohl Kündigungsverfahren als auch Vollstreckungsverfahren live erlebt. Da fallen ganz ganz ganz andere Sachen an, aber das passiert niemals wegen einer Sicherheit, die im Wert gefallen ist. Kurz gesagt: Wenn der Kunde zahlt, juckt das die Bank zu 99,99% die Bohne. Es ist ja später sein Haus, dass dann weniger Wert ist und er zuviel bezahlt hat.

 

 

Da magst du grundsätzlich Recht haben, aber trotzdem ist das übertrieben. Ich spekuliere nicht, ich mache das dann schon mit Habd und Fuß. 

Ich bin mir sicher, dass deine Steuergelder sicherlich keine Bank vor 10 Jahren gerettet haben. Du müsstest dich viel mehr über Italien, Griechenland und Spanien beschweren. Was dort läuft ist um das zigfache krasser. Aber dorthin gibst du dein Geld sicher gerne.

Meine Herren, hier wird vielleicht ein Unsinn geschrieben. Bist du sicher, dass Du in einer Bank gelernt hast?#

 

1.) Im Zuge Basel III + Basel IV fangen so ziemlich alle Banken an, Deckungsstöcke zur Pfandbriefemission zu bilden. Dies ist ein Prozess, der von der BAFIN überwacht wird und selbstverstädnlich auch eine laufende, i.d.R. alle 10 Jahre, Wertüberprüfung erfordert.

2.) Es wird eine Zinsbindung für X Jahre vereinbart, danach besteht i.d.R. ein 3-monatiges Kündigungsrecht. Bisher wurde das in der Tat meist nicht genutzt aufgrund der jahrzehntelangen seichten, aber kontinuierlichen Preissteigerung, aber die Möglichkeit besteht. Gerade bei kritischen Engagements (in 10 Jahren kann viel passieren) muss in der Tat erstmal eine Bank gefunden werden, die den Kredit ablöst.

3.) Den vollstreckbaren Titel hat die Bank selbstverständlich schon mit Grundschuldbestellung erhalten und in der Akte liegen (vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde)

4.) Fällt die Immobilie im Wert, ändern sich die Beleihungsmodalitäten (Stichwort Realdarlehen und Personaldarlehen). dies zwingt die Bank eigentlich immer zum Handeln und führt zu 99% zu einer Ziinssteigerung.

 

Ich bin erschrocken von diesen groben Wissenslücken mein Lieber. Dies alles sind Punkte, die meine Azubis damals bei mir während ihrer 4-wöchigen Ausbildung in der Kreditabteilung gelernt und verstanden haben. Du scheinst in dieser Zeit großzügig Urlaub genommen zu haben ;-)

(sagt einer mit nunmehr 12 Jahren Berufserfahrung im Finanzwesen, davon 7 in einer Bank, 4 davon im Kreditwesen, Schwerpunkt notleidende Kredite, Beleihungswertermittlungen, dazu einen Bankfachwirt, Bachelor und bald auch Masterstiudiengang mit entsprechenden Vertiefungen)

[feymo211283]

Ich glaube, es wird aneinander vorbeigeredet. Joschka ist bereits beim ersten Mal nicht darauf eingegangen.

Er geht davon aus, dass eine Bank WÄHREND der Zinsbindungsfrist nicht wg. Wertminderung den Kreditvertrag ändern kann.

Cyborg und andere gehen korrekterweise davon aus, dass NACH Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn neu verhandelt werden muss für eine Anschlussfinanzeirung, definitiv der Besicherungsgegenstand neu evaluiert wird.

[cyborg]

vor 6 Minuten schrieb feymo211283:

Ich glaube, es wird aneinander vorbeigeredet. Joschka ist bereits beim ersten Mal nicht darauf eingegangen.

Er geht davon aus, dass eine Bank WÄHREND der Zinsbindungsfrist nicht wg. Wertminderung den Kreditvertrag ändern kann.

Cyborg und andere gehen korrekterweise davon aus, dass NACH Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn neu verhandelt werden muss für eine Anschlussfinanzeirung, definitiv der Besicherungsgegenstand neu evaluiert wird.

Selbstverständlich finden auch während der Zinsbindungsfrist Anpassungen statt, warum auch nicht? Diese sind besonders zu begründen und in allen AGBs wird es hierzu einen gesonderten Punkt geben. Brennt das finanzierte (und in diesem Beispiel nicht versicherte - was Blödsinn ist) Haus ab, ist der Darlehensvertrag in dieser Form hinfällig. Wesentliche Aspekte der zugrundeliegenden Kreditsicherheit sind nicht mehr existent und die Beleihungsgrundlage, die die entsprechend niedrige Verzinsung erst ermöglich that, fehlt ebenfalls.

 

Meldet der Kreditnehmer Privatinsolvenz an oder kommt wesentlich in Verzug wird ebenfalls gehandelt.

 

Werden im Zuge einer Sanierung/ Renovierung Mittel abgerufen die danach nicht bestimmunsgemäß verwendet werden, stehen ebenfalls Rückforderungsmöglichkeiten bis hin zur vorzeitigen Fälligstellung zur Verfügung.

 

Noch besser wird es, wenn öffentliche Fördermittel abgerufen werden und diese nicht bestimmungsgemäß verwendet werden. Dann haben wir im worst-case den Tatbestand des Subventionsbetrugs erfüllt.

 

Joschka wirft hier mit gefährlichem Halbwissen um sich und scheint nicht den nötigen beruflichen Hintergrund zu haben, um die Risiken, über die er hier schreibt, angemessen bewerten zu können. Und damit ist er nicht alleine.

 

Einer Bank geht es im Zweifelsfalle immer primär um die Kapitalrückzahlung. Zinsen + Gebühren sind zweitrangig. Eine Bank will immer ihr Geld wiederhaben. Und dazu stehen reichlich Mittel und Wege zur Verfügung. Bevor eine Bank eine Zwangsversteigerung einleitet, werden vorher Mittel und Wege gefunden werden, natürlich. Ein Freifahrtschein ist dies indes aber nicht. Und so ein Titel (der ja in der Akte liegt) ist ruck-zuck zugestellt, kein Thema. Wird der Kredit notleidend, wird es noch gruseliger. In den meisten Fällen sind Grundschulden und nicht Hypotheken eingetragen. Letztere haben automatische eine enge Sicherungsabrede und der Besicherungswert reduuziert sich mit fortlaufender Tilgung. Bei Grundschulden ist dies nicht der Fall und wird lediglich durch eine sog. Sicherheitenzweckerklärung geregelt. Diese wird zwischen bank und Kreditnehmer geschlossen. Verkauft eine Bank jetzt notleidende Kredite, so geht die Grundschuld auf den neuen Gläubiger über und die Darlehensforderung auch, in der Vergangenheit aber schon häufiger nicht die Zweckerklärung. Und auf einmal schuldet der Kreditnehmer dem neuen Gläubiger den vollen Grundschuldbetrag nebst dinglichem Zins für 3 Jahre rückwirkend und die Restforderung des Darlehens. Das sind alles Erfahrungswerte und können belegt werden.

 

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein Hochrisikoinvestment mit massivem Kredithebel. Daher sollte der Sicherheitsaspekt immer Vorrang vor etwaigen steuerlichen Aspekten haben und möglichst viel Eigenkapital eingebracht werden. Sonst zahlt man ziemlich schnell bis ans Lebensende Schulden zurück für ein Objekt, welches man schon gar nicht mehr besitzt.

[Joschka1989]

vor 1 Stunde schrieb feymo211283:

Ich glaube, es wird aneinander vorbeigeredet. Joschka ist bereits beim ersten Mal nicht darauf eingegangen.

Er geht davon aus, dass eine Bank WÄHREND der Zinsbindungsfrist nicht wg. Wertminderung den Kreditvertrag ändern kann.

Cyborg und andere gehen korrekterweise davon aus, dass NACH Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn neu verhandelt werden muss für eine Anschlussfinanzeirung, definitiv der Besicherungsgegenstand neu evaluiert wird.

 

Bei meiner Finanzierung wird in der Laufzeit nicht einmal neu bewertet werden, weil die Bank Zinsen und Tilgung erhält. Das steht fest. Ich habe immer von innerhalb der Zinslaufzeit geredet und das ist bei meinem Vertrag bei der deutschen Bank definitiv ausgeschlossen. Was bei anderen Banken läuft weis ich nicht. Aber die Bank wird mit grossem Widerstand rechnen müssen, eine Sicherheit neu bewerten zu wollen, bei einem Vertrag wo alles problemlos funktioniert. Da sind Rechtsstreite vorprogrammiert.

 

vor einer Stunde schrieb cyborg:

Titel

 

Der Titel den du meinst ist noch kein Vollstreckbarer Titel. So einfach ist das bei weitem nicht. Ein vollstreckbarer Titel erhält man erst, wenn der KN gegen den Vertrag verstösst. Das tut er nicht, solange er das tut was er unterschrieben hat, nämlich alles fristgerecht bezahlt.

 

vor einer Stunde schrieb cyborg:

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein Hochrisikoinvestment mit massivem Kredithebel. Daher sollte der Sicherheitsaspekt immer Vorrang vor etwaigen steuerlichen Aspekten haben und möglichst viel Eigenkapital eingebracht werden. Sonst zahlt man ziemlich schnell bis ans Lebensende Schulden zurück für ein Objekt, welches man schon gar nicht mehr besitzt.

 

Ich sehe das anders ( nicht das es eine Risikoanlage ist ). In meinem engen Bekanntenkreis ist ein VV einer Volksbank. Er kauft auch nur Wohnungen zum vermieten ( in grossen Stil ). Es gibt sehr viele Vorteile, wenige aber auch Nachteile. Und du glaubst nicht ernsthaft, dass man sojemandem klarmachen kann, die Immobilie neu bewerten zu wollen, obwohl alles vertragsgemäß läuft. 

[Anleger Klein]

Am ‎24‎.‎07‎.‎2018 um 10:15 schrieb Joschka1989:

Zu diesem Schluss kann man durchaus kommen, der Hintergrund war allerdings ein anderer. Es soll lediglich ein maximaler Hebel genutzt werden. Wenns nach dem Kapital gehen würde, würde ich mit 50% Ek finanzieren.

Nein absolut garnicht. Es geht NICHT um den Eigennutz sondern um die Geldanlage. Es macht aus meiner Sicht keinen Sinn, soviel EK einzubringen. Wurde trotzdem etwas erweitert.

 

Wenn du bei einer Umfrage brauchbare Ergebnisse willst, darfst du die möglichen Antworten nicht nach deiner Sichtweise vorfiltern, dann muss zwangsläufig Mist rauskommen - es sei denn, du suchst nur Bestätigung für etwas, dass du eh machen willst. Dementsprechen musst du entweder offen sein oder ein konkretes Vorhaben diskutieren, Allgemeinaussagen bringen nicht viel.

[cyborg]

vor 11 Minuten schrieb Joschka1989:

 

Bei meiner Finanzierung wird in der Laufzeit nicht einmal neu bewertet werden, weil die Bank Zinsen und Tilgung erhält. Das steht fest. Ich habe immer von innerhalb der Zinslaufzeit geredet und das ist bei meinem Vertrag bei der deutschen Bank definitiv ausgeschlossen. Was bei anderen Banken läuft weis ich nicht. Aber die Bank wird mit grossem Widerstand rechnen müssen, eine Sicherheit neu bewerten zu wollen, bei einem Vertrag wo alles problemlos funktioniert. Da sind Rechtsstreite vorprogrammiert.

Das ist, wie schon gesagt, Blödsinn und entspricht auch, je nach Laufzeit der Zinsbindung, keinesfalls der gängigen Praxis. An Deinen Äußerungen merkt man auch, dass Du von dem Ablauf einer Beleihungswertermittlung nicht die geringste Ahnung hast. Diese erfolgt entweder nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren und bedarf insbesondere bei einer Folgebewertung oftmals nichtmal einer Innenbesichtigung. Soll heißen: Du bekommst oftmals gar nicht mit, wie oft neu bewertet wird. Somit gibt es auch keinen Rechtsstreit.

 

Der Titel den du meinst ist noch kein Vollstreckbarer Titel. So einfach ist das bei weitem nicht. Ein vollstreckbarer Titel erhält man erst, wenn der KN gegen den Vertrag verstösst. Das tut er nicht, solange er das tut was er unterschrieben hat, nämlich alles fristgerecht bezahlt.

Der vollstreckbare Titel entsteht im Rahmen der notariellen Beurkundung der Grundschuldbestellung. Der §1191 BGB ff. beschreibt dabei sehr treffend und in aller Kürze das Wesen einer Grundschuld. Diese hat nämlich mit dem Darlehensvertrag nicht das geringste zu tun sondern definiert einen forderbaren Betrag aus dem beliehenen Grundstück heraus. Wir nehmen also ein Grundstück, lassen eine Grundschuld zu meinen Gunsten eintragen, die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde wird notariell beurkundet und ich habe meinen Titel und Du wirst zahlen. Fertig. Du hast das Wesen einer Grundschuld einfach nicht verstanden, sorry.

 

Ich sehe das anders ( nicht das es eine Risikoanlage ist ). In meinem engen Bekanntenkreis ist ein VV einer Volksbank. Er kauft auch nur Wohnungen zum vermieten ( in grossen Stil ). Es gibt sehr viele Vorteile, wenige aber auch Nachteile. Und du glaubst nicht ernsthaft, dass man sojemandem klarmachen kann, die Immobilie neu bewerten zu wollen, obwohl alles vertragsgemäß läuft. Siehe oben.

meine Kommentare/ Anmerkungen sind fett gedruckt. Sowohl deine Äußerungen hier als auch in anderen Threads lassen auf eklatante Wissenlücken im Bereich des Finanzwesens schließen. Dir fehlen (das lese ich aus deinen Äußerungen heraus) Grundkenntnisse im Bereich des Kreditwesens und die Art und Weise wie du diskutierst lässt bei Dir an der einen oder anderen Stelle auch die geistige Reife für Investitionsvorhaben der geplanten Größenordnung vermissen. Ich wünsche Dir bei deinem Vorhaben viel Glück, du wirst es brauchen :-)

[Joschka1989]

vor 13 Minuten schrieb cyborg:

meine Kommentare/ Anmerkungen sind fett gedruckt. Sowohl deine Äußerungen hier als auch in anderen Threads lassen auf eklatante Wissenlücken im Bereich des Finanzwesens schließen. Dir fehlen (das lese ich aus deinen Äußerungen heraus) Grundkenntnisse im Bereich des Kreditwesens und die Art und Weise wie du diskutierst lässt bei Dir an der einen oder anderen Stelle auch die geistige Reife für Investitionsvorhaben der geplanten Größenordnung vermissen. Ich wünsche Dir bei deinem Vorhaben viel Glück, du wirst es brauchen :-)

Du musst wissen, dass ich niemals als Sachbearbeiter im Bereich Kredit tätig war und auch nie sein werde. 

 

Ich weis aber, dass der Titel den du meinst nicht einfach so vollstreckbar gemacht werden kann. Schick mir doch mal Gerichtsurteile darüber. Es gibt keine, nur wenn Schuldner nicht mehr bezahlt hat oder dergleichen. 

Es ist Schrott das zu erzählen. Das hätte in den letzten jahren tausendfach geschehen müssen. Kreditsachbearbeiter zu sein ist toll, aber wenn du hier erzählst, die Bank kann machen was sie will, liegst du falsch. Vielleicht ist da dein Abteilungsleiter oder Bereichsleiter deiner Bank der richtige Ansprechpartner für dich.  Du hast bewiesen, dass du keinerlei Rechtsstreitigkeiten bisher abwickeln musstest. Keine führende Person in einer Bank argumentiert so. In meiner Bank gab es zu meiner Ausbildungszeit einige Rechtsstreitigkeiten wegen Immobilienverträgen. Du glaubst gar nicht wie klein die Bank wird, wenn es Rechtsstreitigkeiten mit mehreren Kunden gibt ( gut nicht bei grossen Instituten aber bei jeder VB und auch jeder Spk ). Alleine die Rufschädigung der jeweiligen Bank ist imens. 

 

Ich persönlich würde es darauf ankommen lassen. Die Wette würde ich jetzt schon eingehen, dass die Bank klein bei geben würde.

 

Was die Bank im Hintergrund macht, ist mir solange egal, bis es gegen meine Recht verstösst. Erhöhte Zinsen muss auch ich unterschreiben. Innerhalb der Zinslaufzeit ist das ausgeschlossen. Und danach wird neu verhandelt. Die Banken schlagen sich um Finanzierungen, um die überschüssige Liquidität unter zu bekommen. Die würden den Teufel tun, Kunden mit BESTER Bonität aus dem Laden laufen zu lassen. Das verscherzen sie sich nicht. Allen voran bei Kunden, die der Bank in Zukunft viel Geschäft einbringen wird.

[DrFaustus]

Zitat

 

 

Bei meiner Finanzierung wird in der Laufzeit nicht einmal neu bewertet werden, weil die Bank Zinsen und Tilgung erhält. Das steht fest. Ich habe immer von innerhalb der Zinslaufzeit geredet und das ist bei meinem Vertrag bei der deutschen Bank definitiv ausgeschlossen. Was bei anderen Banken läuft weis ich nicht. Aber die Bank wird mit grossem Widerstand rechnen müssen, eine Sicherheit neu bewerten zu wollen, bei einem Vertrag wo alles problemlos funktioniert. Da sind Rechtsstreite vorprogrammiert.
 

 

 

Da kannst du klagen wie du willst. Die Bank darf die Immobilien wann und wie oft sie will bewerten. Der Gesetzestext zur außerordentlichen Kündigung eines Darlehensvertrages ist sehr eindeutig. Jeder der eine Bankausbildung gemacht hat und nicht 2 Jahre geschlafen hat, sollte das wissen.

Das es langjährige Praxis war Immobilien nicht neu zu bewerten stimmt, aber sich darauf zu verlassen oder gar zu berufen ist schlicht naiv oder dumm.

 

Gerade in Zeiten von Wohnimmobilienkreditrichtlinie und BASEL III sollte man mal darüber nachdenken ob die Bank möglicherweise nicht sogar dazu verpflichtet sein könnte Immobilien regelmäßig neu zu bewerten um Schaden von sich und den eigenen Kreditgebern abzuwenden.

 

Eine andere große Bank bewertet übrigens bei größeren Immobilienportfolios die Objekte alle 3 Jahre. Soviel dazu.